沙盤講解一、沙盤的由來公元32年漢光武帝征討隴西（今甘肅東部一帶）的隗器，召名將馬援商討進(jìn)軍戰(zhàn)略。馬援對隴西一帶的地理情況很熟悉，就用土堆成一個與實際地形相似的模型，從戰(zhàn)術(shù)上作了詳盡的分析。漢光武帝劉秀看后很高興地說：敵人全在我的眼中了！變個模型對指揮作戰(zhàn)理發(fā)了很大的作用。這就是最早的沙盤，也是沙盤的由來二、講解沙盤的方法1、按照總——分——總的順序介紹；2、做到四到“口到、眼到、手到、腦到”；3、要有條理性，思路要清晰，富有感情要有激情；三、講解沙盤的注意事項1、不要太過繁瑣，要簡明扼要；2、要適當(dāng)?shù)耐蛻魷贤?，不要一味地只顧自己介紹；3、要有抑揚頓挫，不要一味的一個調(diào)；4、在整個介紹過程中不能亂，要有條理性；四、沙盤介紹的目的目的：是為了讓客戶對整個樓盤有一個全新形象了解，從而吸引客戶對本樓盤產(chǎn)生購買的興趣，介紹沙盤過程中要富有激情，有重音輕音（抑揚頓挫）五、講解沙盤范文：沙盤講解***您看這就是我們金鑫世家的整體規(guī)劃，它是常寧唯一一個以親情為主題的生態(tài)園林高檔社區(qū)。是常寧西部開發(fā)當(dāng)中的一個重點形象工程，今天看好了就可以定一套。您看，它是位于群英西路與外環(huán)西路的交匯處，新審計局旁。（在沙盤上指出具體位置）我們整個社區(qū)是由6棟組成，總占地20多畝（15240平方米）綠化率達(dá)到了30%以上，是帶綠化的高檔社區(qū)。我們金鑫世家采用的是新中式現(xiàn)代風(fēng)格，簡約而華美。我們是以居住為主、輔以商業(yè)。在A、B棟是以商住兩用功能組成?，F(xiàn)在所推出的是我們的B、C兩棟。坐北朝南，南北通透。面積從50-140㎡之間。整個戶型采用的是四明設(shè)計，明廳、明餐、明廚、明衛(wèi)。為了增加了您的通風(fēng)采光度，還增加了大幅度的飄窗的觀景陽臺。讓您在家里面就能感受到陽光清風(fēng)。我們的樓間距達(dá)到了16米。建筑的外產(chǎn)面全部采用的是深銀灰色，融合白色和桔紅色的景磚，色彩沉穩(wěn)又很有跳躍感。整個屋頂采用的是斜坡屋頂，使得整個小區(qū)前衛(wèi)而且充滿生機(jī)和活力。我們社區(qū)還有一個最大的亮點就是每棟都送了露天花園。您再看我們社區(qū)的大門，簡約而大方，進(jìn)入大門是我們6米寬的一個景觀大道。而且金鑫世家的配套設(shè)施是非常齊全。從大門出來是政府規(guī)劃的支四路，在項目的南側(cè)有一個常寧最大的人工湖————南門湖，讓您的工作之余增加了不少的色彩。西面有農(nóng)貿(mào)市場，專門配套了社會停車場。還有一所從幼兒園到高中的貴族學(xué)校。讓您的小孩贏在起跑線上。在群英西路相信不用我說您就知道有些什么了。像政府單位、四星級的酒店、廣場、醫(yī)院、車站超市等等。一條最新穎的商業(yè)街就在家門口，繁華近在遲咫尺。完善的配套設(shè)施給您的生活帶來了極大的便利。我們所有的規(guī)劃和設(shè)計都充分展示了現(xiàn)代人追求健康，環(huán)保與高品質(zhì)的新生活理念，您選擇金鑫世家不僅是選擇了一個居住的地方，更是選擇了一種全新的別墅般生活方式！按揭法，按揭買房就是國際流行趨勢。等到按揭普遍推廣，您就沒有什么優(yōu)勢了，比方說一套房子50萬，按國際上最流行的按揭方式，可以提供八成30年按揭，那么首期付20%，10萬元，以后每月1000元，那誰買不起？那時不是說有錢就能買到好房子的。買房看準(zhǔn)入市時機(jī)，絕對是最好的投資方式。住房將是新的消費熱點，也是國家新的經(jīng)濟(jì)增長點，現(xiàn)在是投資置業(yè)的最佳時機(jī)。專家預(yù)測，如今中國的“新三大件”首先是住房，汽車以及通訊設(shè)備（電腦），目前老百姓最迫切的要求就是一方生存空間“小康不小康，關(guān)鍵看住房”?，F(xiàn)在是中國樓市的最低點，房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的跌幅，發(fā)展商均以成本價或略高于成本價面向業(yè)主，另外，根據(jù)預(yù)測分析，國家銀行存款利率大幅度下調(diào)，房地產(chǎn)價格將穩(wěn)步上漲。觀望并期望最低點入市，其實最低點是某一點，任何人都難以捕捉，弄得太精，容易失去機(jī)會，只能分析研究大氣候。所以，請您考慮一下，如果您買房是作為置業(yè)，自用投資，保值的話，萬萬不可錯過目前入市的千載難逢的良機(jī)。香港的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過三次大的跌幅在低谷時購進(jìn)，在高峰時拋出的投資者一般都是得到5-10倍的回報，香港的地產(chǎn)大王李嘉誠就是靠這樣發(fā)展的。國家逐步取消福利分房，前2年108種稅收減免的出臺及契稅的減半征收，這些只能激活一下，不能達(dá)到推動房地產(chǎn)發(fā)展的目的，只有按揭法出臺，才能根本改變房地產(chǎn)市場，到那時沒什么有錢人和沒錢人的區(qū)別，因此，不是您有錢就能買到新房子的。80年代香港一開始實行按揭法，市民排隊買房可以說是擠破了門，還買不到，而是要抽簽，所以成功人與不成功人只是趨前了那么一點點。在臺灣，在香港擁有一部分不動產(chǎn)是一個公民的基本選擇。一個掃地的阿婆，現(xiàn)在身價過百萬，過著無憂無慮的生活，憑的什么，就是在15年前買樓，付首期款，租出去，用租金供樓，租金上漲，再用多余的租金去買房，今天她有三套房子，這就是她的身價。早上喝茶，下午打打牌，晚上看看電視，日子過的悠哉樂哉，憑的就是眼光?，F(xiàn)在同樣的機(jī)會也來到了您眼前，您還猶豫什么呢，沒問題的，×先生，我們現(xiàn)在就把它訂下來。

C.價格最便宜（不一樣）

×先生除以上幾點，我們購房是應(yīng)該考慮價格，也就是我們所購買的物業(yè)究竟是不是物有所值，甚至是不是物超所值，像我們這個地段，這個檔次的房子，絕對是同類樓房中價格最低的。（舉例比較）

幫客戶分析各種投資的利弊

關(guān)于購房風(fēng)險：⑴因條件變化價格下跌；

⑵市場風(fēng)險（投資周期，宏觀經(jīng)濟(jì)，價高時購入，價低時變現(xiàn)）；

⑶財務(wù)風(fēng)險，如貸款購房，一時還不出，需抵押給銀行或變現(xiàn)，其價受當(dāng)時房價而定；

⑷政治風(fēng)險，自然風(fēng)險，如征用、拆遷。

股票投資：

10人炒股7人虧，2人平，1人賺，遇股災(zāi)，血本無歸。

優(yōu)點：資金可大可小，盈利有機(jī)會，變動能力強(qiáng)，不需要太多的專業(yè)知識，但高利伴著高風(fēng)險。

銀行存款（債券）

安全性強(qiáng)，有利息，前幾年有物價補(bǔ)貼，現(xiàn)在已取消，銀行利率一而再而三下調(diào)，細(xì)算老百姓黨政軍是吃虧人，因為利息趕不上通貨膨脹的速度。

期貨：風(fēng)險更大

黃金：現(xiàn)在根本起不到保值的作用

古董、郵票等：需要具備相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識

還是投資房地產(chǎn)最好，長期持有盈利大于股票，風(fēng)險小，安全性強(qiáng)，特別是在國內(nèi)房地產(chǎn)正處于成長期，投資房產(chǎn)，只盈不虧是一項極佳的長線投資。

其不利的一面是：投資大，交易手續(xù)復(fù)雜，但雖投資大，卻盈利性能好，風(fēng)險不大，并可實行消費行為與投資行為的絕對統(tǒng)一，既能滿足消費需求，又滿足投資需求，兩全其美。

房價不會大跌，而是穩(wěn)中有升

從整體來講，經(jīng)濟(jì)分析專家認(rèn)為，房價不會大跌。主要取決于成本的剛性特征。我國商品房的成本，一般由以下5點構(gòu)成：

①建筑成本

②土地費用

③拆遷費用

④城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費用⑤相關(guān)費用

從第一塊看，建筑成本不僅不會降低，反而會隨著市民對住宅質(zhì)量的要求提高和房產(chǎn)與增長期對建材價格還有所上升；

從第二塊看，土地費用歷來是國家收益和地方政府的主要財源，大幅度核減屬國家重大政策。土地越來越少，價格上漲；

從第三塊看，拆遷費用目前在多數(shù)城市呈上漲趨勢，降低并不太可能；

從第四塊看，如果降低城市基礎(chǔ)設(shè)計建設(shè)支出，會給城鎮(zhèn)住房建設(shè)帶來更多的困難；于是，目前有條件減少的是第五塊中重點征收的稅金和不合理的費用。但從目前執(zhí)行情況來看，能減少的稅費很少，建設(shè)部三令五申，地方政府也多次提出要對不合理的亂收費現(xiàn)象嚴(yán)加治理，但據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，濫收費的條目雖多，但收款項的絕對量卻不是很大，據(jù)透露，呼市減少不合理收費近兩個越頗見成效，但房價僅下降了百分之一

多一點?？梢钥闯?，除非國家大幅度削減土地費用或是在稅制上作重大調(diào)整，包括開辟新的稅收、稅源以代替對房地產(chǎn)業(yè)的一部分正常稅費征收，否則零星減稅，減費不足以促成商品房大幅度下降。中國房地產(chǎn)副會長陵園映蘇博士在一次國際研討會上談到：從房價變化趨勢看，一般都隨著經(jīng)濟(jì)增長和城市化的進(jìn)程而逐漸上升，這種趨勢是由土地資源的稀缺性，不可再生性及土地供應(yīng)的低彈性和需求的高彈性決定的。具體說，隨著我國城市水平不斷提高，必將導(dǎo)致城市人口的持續(xù)性增加，從而對住房需求量增加，因此，不論從國際經(jīng)驗還是從我國實際出發(fā)來考慮，商品房價格穩(wěn)中有升帶有客觀必然性。

在國外，樓市大幅度跌降叫“房災(zāi)”，目前中國政治穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，社會穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)房災(zāi)的可能，所以當(dāng)房價