地產(chǎn)基金投資管理制度一、總則（一）目的本制度旨在規(guī)范公司地產(chǎn)基金投資業(yè)務的運作流程，加強投資管理，防范投資風險，提高投資收益，保障公司及投資者的合法權(quán)益，促進公司地產(chǎn)基金投資業(yè)務的穩(wěn)健發(fā)展。（二）適用范圍本制度適用于公司所有地產(chǎn)基金投資項目的立項、盡職調(diào)查、投資決策、投資執(zhí)行、投資后管理及退出等環(huán)節(jié)的管理。（三）基本原則1.合規(guī)性原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)、監(jiān)管要求以及公司內(nèi)部規(guī)章制度，確保投資活動合法合規(guī)。2.風險控制原則：建立健全風險管理制度，對投資項目進行全面風險評估和控制，有效防范各類風險。3.效益性原則：在控制風險的前提下，追求投資收益最大化，確保公司和投資者獲得合理回報。4.專業(yè)化原則：依靠專業(yè)團隊，運用專業(yè)方法和技術(shù)，進行科學決策和管理。5.信息披露原則：按照規(guī)定及時、準確、完整地披露投資項目相關(guān)信息，保障投資者知情權(quán)。二、投資決策組織架構(gòu)（一）投資決策委員會1.組成：投資決策委員會由公司高級管理人員、投資部門負責人、風險管理部門負責人等組成，設主任一名，由公司總經(jīng)理擔任。2.職責：審議投資項目的立項申請，確定是否立項。對投資項目的盡職調(diào)查報告進行審議，評估投資風險和收益。審批投資項目的投資方案，包括投資金額、投資方式、投資期限等。對投資項目的重大事項進行決策，如投資項目的調(diào)整、退出等。監(jiān)督投資項目的執(zhí)行情況，定期聽取投資項目進展匯報。（二）投資部門1.職責：負責收集、篩選、分析地產(chǎn)投資項目信息，提出投資項目立項建議。組織開展投資項目的盡職調(diào)查工作，撰寫盡職調(diào)查報告。根據(jù)投資決策委員會的決策，負責投資項目的具體執(zhí)行，包括合同談判、簽約等。負責投資項目的日常管理，定期向投資決策委員會匯報項目進展情況。負責投資項目的投后管理工作，跟蹤項目運營情況，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題。（三）風險管理部門1.職責：制定和完善公司投資風險管理體系和制度。對投資項目進行風險評估，識別、分析和評估投資項目可能面臨的風險。提出風險控制建議和措施，對投資項目的風險控制情況進行監(jiān)督和檢查。定期對公司投資業(yè)務的風險狀況進行評估和報告，為公司決策提供風險參考。（四）財務部門1.職責：負責投資項目的財務核算和財務管理工作。參與投資項目的經(jīng)濟可行性分析，提供財務數(shù)據(jù)支持和財務風險評估。對投資項目的資金使用情況進行監(jiān)督和管理，確保資金安全。負責編制投資項目的財務報告，為公司決策提供財務信息。三、投資項目立項管理（一）項目來源1.公司投資部門通過市場調(diào)研、行業(yè)分析、客戶推薦、合作伙伴介紹等多種渠道收集地產(chǎn)投資項目信息。2.關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)、政策變化、市場趨勢等，主動挖掘潛在投資機會。（二）立項申請1.投資部門對收集到的項目信息進行初步篩選和分析，認為符合公司投資標準和戰(zhàn)略方向的項目，填寫《地產(chǎn)基金投資項目立項申請表》，詳細說明項目基本情況、投資背景、投資目的、投資方式、投資金額、預期收益、風險評估等內(nèi)容。2.將立項申請表及相關(guān)項目資料提交至投資決策委員會秘書，由秘書安排投資決策委員會會議審議。（三）立項審批1.投資決策委員會定期召開會議，對投資項目立項申請進行審議。2.投資部門負責人向會議匯報項目情況，包括項目信息收集、初步分析及立項申請理由等。3.參會委員對項目進行討論和評估，根據(jù)項目的合規(guī)性、風險收益情況、與公司戰(zhàn)略的契合度等因素進行表決。4.如三分之二以上委員同意立項，則項目通過立項審批；如未通過，則項目終止立項。（四）立項有效期項目立項有效期為[X]個月，自立項審批通過之日起計算。在有效期內(nèi)，投資部門應積極推進項目盡職調(diào)查等后續(xù)工作；如超過有效期項目仍未進入下一階段，需重新申請立項。四、盡職調(diào)查管理（一）盡職調(diào)查團隊組建1.投資項目立項通過后，投資部門負責組建盡職調(diào)查團隊，成員包括投資經(jīng)理、行業(yè)專家、法務人員、財務人員等。2.根據(jù)項目特點和需求，合理安排各成員的職責和分工，確保盡職調(diào)查工作全面、深入、專業(yè)。（二）盡職調(diào)查內(nèi)容1.法律盡職調(diào)查：核查項目公司的主體資格、經(jīng)營資質(zhì)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司章程等基本情況。審查項目相關(guān)合同協(xié)議的合法性、有效性和完整性，重點關(guān)注土地獲取合同、建設工程合同、銷售合同等。調(diào)查項目是否存在法律糾紛、訴訟仲裁、行政處罰等法律風險。評估項目的知識產(chǎn)權(quán)狀況，確保項目不存在知識產(chǎn)權(quán)糾紛。2.財務盡職調(diào)查：審查項目公司的財務報表，包括資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等，分析其財務狀況和經(jīng)營成果。核實項目公司的資產(chǎn)真實性和完整性，包括土地、建筑物、設備等固定資產(chǎn)，以及應收賬款、存貨等流動資產(chǎn)。評估項目公司的收入、成本、費用的合理性和真實性，分析其盈利能力和現(xiàn)金流狀況。調(diào)查項目公司的稅務情況，確保稅務合規(guī)，不存在重大稅務風險。3.業(yè)務盡職調(diào)查：了解項目公司的業(yè)務模式、市場定位、產(chǎn)品或服務特點等。分析項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場供需情況、競爭態(tài)勢、市場發(fā)展趨勢等。評估項目的開發(fā)進度、工程質(zhì)量、銷售情況等項目運營情況?？疾祉椖抗镜墓芾韴F隊，評估其管理能力、經(jīng)驗和團隊穩(wěn)定性。4.其他盡職調(diào)查：根據(jù)項目具體情況，可能還需進行環(huán)境盡職調(diào)查、市場調(diào)研、項目估值等其他方面的盡職調(diào)查。（三）盡職調(diào)查實施1.盡職調(diào)查團隊制定詳細的盡職調(diào)查計劃，明確調(diào)查內(nèi)容、方法、時間安排等。2.通過查閱資料、實地考察、訪談相關(guān)人員、問卷調(diào)查等方式開展盡職調(diào)查工作。3.盡職調(diào)查過程中，及時收集、整理和分析相關(guān)資料，形成盡職調(diào)查工作底稿。4.定期召開盡職調(diào)查小組會議，溝通調(diào)查進展情況，討論發(fā)現(xiàn)的問題及解決方案。（四）盡職調(diào)查報告撰寫1.盡職調(diào)查工作結(jié)束后，由投資經(jīng)理負責撰寫盡職調(diào)查報告。2.盡職調(diào)查報告應全面、客觀、準確地反映盡職調(diào)查情況，包括項目基本情況、盡職調(diào)查過程、調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問題及風險、對項目的評估意見等內(nèi)容。3.報告應附上相關(guān)證據(jù)材料和數(shù)據(jù)支持，確保報告內(nèi)容真實可靠。4.盡職調(diào)查報告經(jīng)投資部門負責人審核后，提交至投資決策委員會。五、投資決策管理（一）投資方案制定1.投資部門根據(jù)盡職調(diào)查報告和項目實際情況，制定投資方案。2.投資方案應包括投資目標、投資金額、投資方式（如股權(quán)直接投資、基金份額投資等）、投資期限、退出方式、預期收益、風險控制措施等內(nèi)容。3.投資方案應進行多方案比較和分析，選擇最優(yōu)方案，并對投資方案的可行性進行充分論證。（二）投資決策會議1.投資決策委員會召開會議，對投資方案進行審議。2.投資部門負責人向會議匯報投資方案的制定背景、盡職調(diào)查情況、投資方案內(nèi)容及可行性分析等。3.風險管理部門負責人對投資項目的風險狀況進行評估，提出風險控制建議。4.財務部門負責人對投資項目的財務狀況和預期收益進行分析，提供財務意見。5.參會委員對投資方案進行充分討論和審議，根據(jù)項目的風險收益情況、與公司戰(zhàn)略的契合度等因素進行表決。（三）投資決策審批1.如三分之二以上委員同意投資方案，則投資方案通過審批；如未通過，則需對投資方案進行修改完善后重新提交審議，或終止投資項目。2.投資決策委員會秘書負責記錄會議表決情況，形成投資決策會議紀要。3.投資決策會議紀要經(jīng)參會委員簽字確認后存檔，作為投資項目執(zhí)行和監(jiān)督的重要依據(jù)。（四）投資決策變更1.投資項目實施過程中，如因項目情況發(fā)生重大變化，需要對投資決策進行變更的，應重新履行投資決策程序。2.變更事項應詳細說明變更原因、變更內(nèi)容、對投資項目的影響及風險評估等，并提交投資決策委員會審議。3.經(jīng)投資決策委員會審批通過后，方可實施投資決策變更。六、投資執(zhí)行管理（一）合同簽訂1.根據(jù)投資決策委員會的審批意見，投資部門負責與項目公司及相關(guān)方簽訂投資合同。2.投資合同應明確各方的權(quán)利義務、投資金額、投資方式、投資期限、退出機制、收益分配、違約責任等條款，確保合同合法合規(guī)、條款清晰、權(quán)利義務對等。3.投資合同簽訂前，應經(jīng)法務部門審核，確保合同的合法性和有效性。（二）資金撥付1.財務部門根據(jù)投資合同和資金使用計劃，辦理資金撥付手續(xù)。2.資金撥付應嚴格按照審批流程進行，確保資金安全、準確、及時到賬。3.財務部門應建立資金使用臺賬，對投資項目的資金收支情況進行詳細記錄和監(jiān)控。（三）項目監(jiān)督1.投資部門負責對投資項目的執(zhí)行情況進行監(jiān)督，定期了解項目進展情況，及時發(fā)現(xiàn)和解決項目執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題。2.建立項目定期匯報制度，投資經(jīng)理應定期向投資部門負責人和投資決策委員會匯報項目進展情況，包括項目工程進度、銷售情況、財務狀況等。3.如發(fā)現(xiàn)項目存在重大問題或風險，投資部門應及時向投資決策委員會報告，并提出相應的解決方案和建議。七、投資后管理（一）投后管理職責分工1.投資部門負責投資項目的日常投后管理工作，包括與項目公司保持溝通、監(jiān)督項目運營、協(xié)調(diào)解決問題等。2.風險管理部門負責對投資項目的風險狀況進行持續(xù)監(jiān)控和評估，及時發(fā)現(xiàn)和預警潛在風險。3.財務部門負責對投資項目的財務狀況進行跟蹤和分析，確保財務數(shù)據(jù)真實準確，及時發(fā)現(xiàn)財務風險。（二）投后管理內(nèi)容1.項目運營管理：定期了解項目公司的經(jīng)營管理情況，包括項目開發(fā)進度、市場營銷策略、客戶反饋等。協(xié)助項目公司優(yōu)化經(jīng)營管理，提高項目運營效率和效益。關(guān)注項目公司管理團隊的穩(wěn)定性，如有人員變動及時了解情況并評估影響。2.財務監(jiān)控：定期審查項目公司的財務報表，分析財務指標變化情況，評估項目的財務健康狀況。監(jiān)控項目公司的資金使用情況，確保資金按計劃使用，防范資金挪用風險。對項目公司的重大財務事項進行監(jiān)督，如大額資金支出、融資活動等。3.風險管理：持續(xù)跟蹤投資項目面臨的各類風險，包括市場風險、政策風險、法律風險等。定期對投資項目進行風險評估，及時發(fā)現(xiàn)潛在風險并提出風險預警。協(xié)助項目公司制定風險應對措施，降低風險對項目的影響。4.信息溝通與協(xié)調(diào)：保持與項目公司的密切溝通，及時了解項目進展情況和存在的問題。協(xié)調(diào)公司內(nèi)部各部門之間的關(guān)系，為項目公司提供必要的支持和服務。定期向投資者披露投資項目的相關(guān)信息，保障投資者的知情權(quán)。（三）投后管理報告1.投資部門定期撰寫投資后管理報告，總結(jié)投資項目的運營情況、財務狀況、風險狀況等。2.投后管理報告應包括項目基本情況、投后管理工作開展情況、項目運營指標分析、財務指標分析、風險評估及應對措施、存在問題及建議等內(nèi)容。3.投后管理報告經(jīng)投資部門負責人審核后，提交至投資決策委員會，并抄送風險管理部門、財務部門等相關(guān)部門。八、投資退出管理（一）退出方式選擇1.根據(jù)投資項目的實際情況和市場環(huán)境，綜合考慮投資收益、風險控制等因素，選擇合適的退出方式。2.常見的退出方式包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓、項目公司清算、上市退出、資產(chǎn)證券化等。（二）退出決策1.投資部門根據(jù)項目進展情況和市場變化，提出投資退出建議，并制定退出方案。2.退出方案應包括退出方式、退出時間、退出價格、預期收益、風險評估等內(nèi)容。3.退出方案提交投資決策委員會審議，經(jīng)審批通過后實施。（三）退出實施1.如選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出方式，投資部門負責與受讓方進行談判，確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格、交易方式等條款，并簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。2.如選擇項目公司清算退出方式，投資部門負責組織成立清算小組，對項目公司進行清算，清理資產(chǎn)、償還債務、分配剩余財產(chǎn)等。3.如選擇上市退出方式，投資部門負責協(xié)助項目公司做好上市前的各項準備工作，包括規(guī)范公司治理、財務審計、上市輔導等，待項目公司成功上市后，通過二級市場出售股票等方式實現(xiàn)退出。4.如選擇資產(chǎn)證券化退出方式，投資部門負責協(xié)助項目公司開展資產(chǎn)證券化工作，包括資產(chǎn)篩選、基礎(chǔ)資產(chǎn)池構(gòu)建、證券設計、發(fā)行等環(huán)節(jié)，實現(xiàn)投資退出。（四）退出后評估1.投資項目退出后，投資部門負責對退出項目進行評估。2.評估內(nèi)容包括投資決策的科學性、投資執(zhí)行的有效性、投資收益情況、風險控制效果等。3.總結(jié)投資項目的經(jīng)驗教訓，為今后的投資決策和管理提供參考依據(jù)。九、風險管理與內(nèi)部控制（一）風險識別與評估1.風險管理部門定期對公司地產(chǎn)基金投資業(yè)務進行風險識別和評估，識別可能面臨的市場風險、信用風險、操作風險、流動性風險等各類風險。2.采用定性與定量相結(jié)合的方法，對風險發(fā)生的可能性和影響程度進行評估，確定風險等級。（二）風險控制措施1.根據(jù)風險評估結(jié)果，制定相應的風險控制措施。2.對于市場風險，通過分散投資、套期保值等方式進行風險控制；對于信用風險，加強對項目公司及相關(guān)方的信用評估和管理，設定擔保、增信等措施；對于操作風險，完善內(nèi)部控制制度，加強流程管理和監(jiān)督檢查；對于流動性風險，合理安排資金，確保資金流動性。（三）內(nèi)部控制制度1.建立健全公司地產(chǎn)基金投資業(yè)務內(nèi)部控制制度，明確各部門和崗位的職責權(quán)限，規(guī)范投資業(yè)務流程。2.加強內(nèi)部審計和監(jiān)督檢查，定期對投資業(yè)務進行審計和檢查，及時發(fā)現(xiàn)和糾正存在的問題。3.強化員工培訓和教育，提高員工的風險意識和業(yè)務水平，確保內(nèi)部控制制度的有效執(zhí)行。十、