物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理主講人：劉煒

西安市和美物業(yè)管理有限公司西安市住房保障和房屋管理局下屬物業(yè)公司，員工人數(shù)近300人，物業(yè)管理面積60余萬(wàn)平米。目前我公司管理著6個(gè)住宅小區(qū)和2個(gè)辦公樓項(xiàng)目，其中住宅小區(qū)基本為回遷安置和老舊公房改造小區(qū)，硬件條件較差，業(yè)主收入較低，素質(zhì)不高。項(xiàng)目品質(zhì)決定了我們所管理小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)很低。我公司管理的小區(qū)先后獲得了西安市文明小區(qū)、西安市園林式住宅小區(qū)、陜西省住宅示范小區(qū)等榮譽(yù)稱號(hào)，并于2014年順利通過(guò)了ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證，成為同類物業(yè)管理項(xiàng)目中的第一家。2025/6/7西安市和美物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介2025/6/73物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理主要包括主業(yè)經(jīng)營(yíng)與資源經(jīng)營(yíng)兩部分。引言主業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理的主業(yè)經(jīng)營(yíng)，就是在物業(yè)服務(wù)合同約定的范圍內(nèi)，向業(yè)主提供管理和服務(wù)并收取酬金。資源經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理的資源經(jīng)營(yíng)是在主業(yè)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，把與主業(yè)有關(guān)的所有社會(huì)資源和生產(chǎn)要素，包括人、財(cái)、物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，都作為可以經(jīng)營(yíng)的對(duì)象，通過(guò)運(yùn)營(yíng)，提升物業(yè)管理盈利水平，從而達(dá)到資產(chǎn)增值的目的。32025/6/7目錄第一節(jié)物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營(yíng)第二節(jié)物業(yè)管理資源經(jīng)營(yíng)第三節(jié)業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)第四節(jié)物業(yè)資產(chǎn)管理42025/6/75第一節(jié)物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營(yíng)一、物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營(yíng)的意義二、物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營(yíng)的注意事項(xiàng)三、全權(quán)委托物業(yè)管理的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入四、獲取主業(yè)經(jīng)營(yíng)的最大收益52025/6/76一、物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營(yíng)的意義主業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)之本獲利渠道資源基礎(chǔ)62025/6/7二、物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營(yíng)注意事項(xiàng)（一）堅(jiān)決遵守法律法規(guī)（二）堅(jiān)持有償服務(wù)的“有償性”（三）執(zhí)行財(cái)務(wù)報(bào)告制度（四）提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收繳率（五）引導(dǎo)業(yè)主認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的投資屬性72025/6/7三、全權(quán)委托物業(yè)管理的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入停車費(fèi)收入其他收入為業(yè)主和物業(yè)使用人提供公共服務(wù)所收取的有關(guān)費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入。這是物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營(yíng)中最為重要的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。這項(xiàng)收人由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行一定比例的分成。1、各種押金，如裝修押金。2、滯納金。3、違約金。物業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入82025/6/71、人員費(fèi)用。是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。2、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用。是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用。3、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)。是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購(gòu)置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。4、清潔衛(wèi)生費(fèi)。是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購(gòu)置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等。（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入的基本構(gòu)成92025/6/75、秩序維護(hù)費(fèi)。是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。6、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)購(gòu)買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn)。7、辦公費(fèi)。是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動(dòng)所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書(shū)報(bào)費(fèi)及其它費(fèi)用。8、管理費(fèi)分?jǐn)?。是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費(fèi)用。（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入的基本構(gòu)成102025/6/79、固定資產(chǎn)折舊。是指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。是指業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開(kāi)支的費(fèi)用。11、法定稅費(fèi)。指按現(xiàn)行稅法規(guī)定應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)。12、物業(yè)服務(wù)企業(yè)酬金。實(shí)行酬金制模式的物業(yè)，應(yīng)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入的基本構(gòu)成112025/6/71、各種押金，如裝修押金。這些費(fèi)用需要在一定時(shí)間后退還，但在退還前可以使用，并在使用中產(chǎn)生效益。2、滯納金。有些地區(qū)規(guī)定，如果業(yè)主不能按期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，則必須交納滯納金，此亦可作為收人。3、違約金。因?yàn)樾^(qū)內(nèi)的各項(xiàng)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其他經(jīng)濟(jì)組織發(fā)生聯(lián)系時(shí)，對(duì)方違約支付的違約金可作為收人。如裝修公司的違約等。（二）其他收入的構(gòu)成122025/6/71、外包費(fèi)用。將專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項(xiàng)服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。2、壞賬準(zhǔn)備金。因?yàn)橛锌赡芤驑I(yè)主的惡意欠費(fèi)或其他原因?qū)е履承┵M(fèi)用成為壞賬，提取壞賬準(zhǔn)備金可以防患于未然。3、費(fèi)用分?jǐn)偡椒?。具體費(fèi)用分?jǐn)偨o每戶業(yè)主的方法不盡相同，具體有以下5種：一是按戶平均分?jǐn)偡?；二是按房型分?jǐn)偡?；三是按建筑面積分?jǐn)偡?；四是按產(chǎn)權(quán)份額分?jǐn)偡?；五是費(fèi)用加總面積分?jǐn)偡?。但不論采取哪種分?jǐn)偡?，分?jǐn)偟目傤~是按上述方面計(jì)算出的社區(qū)服務(wù)費(fèi)成本總額，只有這樣，才能保證小區(qū)的財(cái)務(wù)收支是不虧損的。4、關(guān)注收繳率。上述物業(yè)服務(wù)費(fèi)用核算的都是實(shí)際成本，也就是說(shuō)，是全體業(yè)主的交費(fèi)支撐著整個(gè)管理運(yùn)作的成本。如果有業(yè)主不交費(fèi)致使收繳率下降，因?yàn)槭菍?shí)際成本，那么就會(huì)馬上影響到管理服務(wù)工作。所以，在核算物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的時(shí)候，要考慮到這個(gè)因素。一般可按80%的收繳率核算物業(yè)服務(wù)費(fèi)用總成本。（三）處理物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入的注意事項(xiàng)132025/6/7（一）規(guī)模化發(fā)展在現(xiàn)有模式下，要想取得最大收益，必須獲得規(guī)模效應(yīng)。一個(gè)項(xiàng)目平均年獲利10萬(wàn)元，100個(gè)項(xiàng)目年收益就可達(dá)到1000萬(wàn)元。具備一定的規(guī)模，還可以合理地配置資源以降低成本。如采取“1+N”的管理模式，由一個(gè)資深管理處作為區(qū)域管理中心，攜帶周邊幾個(gè)小區(qū)，區(qū)域內(nèi)實(shí)行工作統(tǒng)一安排，人員統(tǒng)一調(diào)度，管理統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)務(wù)統(tǒng)一收支，各種材料采取集中配送制度，使各類資源的損耗降到最低。（二）風(fēng)險(xiǎn)防范和控制控制風(fēng)險(xiǎn)因素以將所有可能的損失降到最低，應(yīng)是物業(yè)管理要做的一項(xiàng)主要工作。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制除積極防范、完善管理以外，更須主動(dòng)探索防范風(fēng)險(xiǎn)的其他途徑。（三）按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主的需求制訂不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在充分考慮業(yè)主對(duì)服務(wù)要求的基礎(chǔ)上，盡量不提供超值服務(wù)。如果服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是1.00元/月·m2，就不要提供1.10元/月·m2的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)1天掃1遍與1天掃3遍的效果肯定不一樣，但1天掃3遍所花費(fèi)的人力、物力、財(cái)力肯定高于1天掃1遍。四、獲取主業(yè)經(jīng)營(yíng)的最大收益142025/6/7（四）精打細(xì)算的成本策略1、分析人力占用是否符合各項(xiàng)任務(wù)的定員標(biāo)準(zhǔn)，有無(wú)人力占用浪費(fèi)的現(xiàn)象，查找在人力使用和定員、定額管理方面的節(jié)約或浪費(fèi)。對(duì)于普通住宅區(qū)來(lái)說(shuō)，人工費(fèi)用平均占到總支出的65%左右，因此要科學(xué)合理地配置服務(wù)人員數(shù)量，杜絕人力成本的浪費(fèi)。2、從物資經(jīng)營(yíng)的主要環(huán)節(jié)方面進(jìn)行分析，分析量差和價(jià)差的影響，尤其是對(duì)節(jié)約代用、管理不善所帶來(lái)的損失等進(jìn)行分析和研究。3、分析房屋附屬電梯、管道、水暖等設(shè)施設(shè)備的使用情況。從設(shè)備的選擇、使用率、利用率、能源消耗率、維修與完好率等分析費(fèi)用成本，著重分析提高設(shè)備效率、使用壽命及降低能耗的效果，以及管理不善而造成的損失和浪費(fèi)。4、對(duì)各項(xiàng)管理費(fèi)用的支出，要從所承擔(dān)的任務(wù)和組織機(jī)構(gòu)人員配備的變化、非生產(chǎn)人員的增減、各項(xiàng)開(kāi)支的節(jié)約和浪費(fèi)等方面，分析開(kāi)源節(jié)流的措施。（五）節(jié)約和挖潛正確編制勞動(dòng)定員，合理確定工資水平；在不同地區(qū)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，盡量使員工當(dāng)?shù)鼗灰乐刮飿I(yè)服務(wù)費(fèi)透支，每月進(jìn)行一次管理收支結(jié)算；對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的支出情況做出預(yù)算；嚴(yán)格控制日用消耗品的使用等。要積極實(shí)施綠色物業(yè)管理，控制公用能耗支出，對(duì)不合理的公共能耗系統(tǒng)進(jìn)行改造。四、獲取主業(yè)經(jīng)營(yíng)的最大收益152025/6/7（六）有效提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率1、做到物業(yè)服務(wù)無(wú)過(guò)錯(cuò)，打鐵還需自身硬。2、培訓(xùn)業(yè)主提高其繳費(fèi)意識(shí)。3、催繳方式方法須靈活多樣。4、催繳欠費(fèi)應(yīng)充分發(fā)揮相關(guān)方的作用。5、通過(guò)法律途徑解決欠費(fèi)問(wèn)題。6、保存各種催繳證據(jù)。7、對(duì)欠費(fèi)大戶要區(qū)別對(duì)待。8、制訂必要的催繳程序。四、獲取主業(yè)經(jīng)營(yíng)的最大收益162025/6/7（六）有效提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率對(duì)非惡意欠費(fèi)者的處理方法：一是過(guò)去沒(méi)有欠費(fèi)的業(yè)主，突然有了欠費(fèi)的行為，對(duì)這樣一貫表現(xiàn)良好的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定要善待。二是長(zhǎng)期在外地居住或工作的業(yè)主，如果該業(yè)主將房屋出租或交與其他人居住，那么，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交付可以由該業(yè)主轉(zhuǎn)移到使用人。如果該房屋一直空置，那么就要與業(yè)主達(dá)成一個(gè)合理的協(xié)議，以使費(fèi)用能夠順利收取，如一次交清長(zhǎng)期費(fèi)用，銀行定期轉(zhuǎn)賬，或代其出租而將租金轉(zhuǎn)為服務(wù)費(fèi)。三是區(qū)分欠費(fèi)原因，如果是因?yàn)閷?duì)物業(yè)管理工作產(chǎn)生了誤會(huì)，只要解釋清了，他們也會(huì)交費(fèi)。四是惡意不交費(fèi)者在業(yè)主群體中只占有極少數(shù)，絕大多數(shù)業(yè)主都是通情達(dá)理的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)切不可因?yàn)閷?duì)一部分人的縱容而損害了廣大業(yè)主和自身的利益，也盡量不要因?yàn)楹瓦@一小部分人的沖突而影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在廣大業(yè)主心目中的形象和兩者之間的良好關(guān)系。四、獲取主業(yè)經(jīng)營(yíng)的最大收益172025/6/7第二節(jié)物業(yè)管理資源經(jīng)營(yíng)一、物業(yè)管理資源經(jīng)營(yíng)概述二、物業(yè)停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)三、物業(yè)會(huì)所經(jīng)營(yíng)四、物業(yè)社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)五、其他物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)182025/6/719就一個(gè)單獨(dú)的物業(yè)項(xiàng)目而言，物業(yè)管理的邊際收益主要有兩大類：物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)收益與業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)收益。物業(yè)一般由4部分構(gòu)成：房屋建筑本體，附屬設(shè)備與公用設(shè)施，公有空間，建筑物所在土地的使用面積及周邊環(huán)境等。在充分發(fā)揮物業(yè)原有的設(shè)計(jì)功能之外，通過(guò)經(jīng)營(yíng)及其他方式產(chǎn)生新的價(jià)值（如電梯廣告），以及物業(yè)在流通過(guò)程中產(chǎn)生的價(jià)值（如物業(yè)的銷售和租賃），即是物業(yè)管理在物業(yè)資源方面進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的邊際效益。一、物業(yè)管理資源經(jīng)營(yíng)概述192025/6/7物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)應(yīng)堅(jiān)持以下原則：1、不可侵犯所有權(quán)人的利益。在物業(yè)資源的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，必須取得相關(guān)權(quán)益人的授權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)的共有部分經(jīng)營(yíng)，須在征得業(yè)主大會(huì)同意并與業(yè)主委員會(huì)簽署相關(guān)協(xié)議的前提下才可以對(duì)物業(yè)共用資源進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。2、不要沖擊主業(yè)的發(fā)展。不能因?yàn)榻?jīng)營(yíng)物業(yè)資源而忽略了對(duì)業(yè)主的服務(wù)和對(duì)物業(yè)的管理。一、物業(yè)管理資源經(jīng)營(yíng)概述202025/6/7二、物業(yè)停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)1、自助洗車業(yè)務(wù)5、各種代理業(yè)務(wù)2、汽車飾品經(jīng)營(yíng)4、汽車養(yǎng)護(hù)3、汽車美容物業(yè)停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容212025/6/7物業(yè)停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)應(yīng)注意的主要問(wèn)題1、緩解車位供應(yīng)緊張的矛盾一是用價(jià)格因素調(diào)整供求緊張關(guān)系。二是重新劃定停車位。三是將一些利用效率不高的公共場(chǎng)地劃為停車位，但不得占用消防通道或者綠化用地，且應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并依法辦理有關(guān)手續(xù)。四是改造部分設(shè)施增加停車位。如利用特殊的設(shè)施設(shè)備將單層車庫(kù)改造成雙層停車庫(kù)等。五是將公共場(chǎng)地部分作為臨時(shí)停車場(chǎng)。如小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)等。須注意的是，不能影響業(yè)主對(duì)公共場(chǎng)地的正常使用。六是利用小區(qū)周邊區(qū)域停車。七是疏導(dǎo)業(yè)主到小區(qū)附近的其他車輛夜間保管場(chǎng)所。2、關(guān)注停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)一是車輛丟失賠償風(fēng)險(xiǎn)；二是車輛損壞賠償風(fēng)險(xiǎn)；三是小區(qū)內(nèi)交通事故賠償風(fēng)險(xiǎn)。防范風(fēng)險(xiǎn)的方法：一是要有強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在基礎(chǔ)工作中強(qiáng)化責(zé)任心，切實(shí)履行職責(zé)。二是通過(guò)購(gòu)買相應(yīng)保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。三是高度重視各類事故隱患。四是交由專業(yè)停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司管理。222025/6/7（一）小區(qū)會(huì)所是指規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的商業(yè)配套用房中用于向業(yè)主提供商業(yè)、娛樂(lè)、文體等配套服務(wù)的場(chǎng)所。小區(qū)會(huì)所主要有一下幾種經(jīng)營(yíng)模式：三、物業(yè)會(huì)所經(jīng)營(yíng)會(huì)員制業(yè)主購(gòu)買“會(huì)員卡”進(jìn)行消費(fèi)，會(huì)員除享受本社區(qū)會(huì)所服務(wù)外，也可享受同一品牌下其他會(huì)所提供的服務(wù)。委托經(jīng)營(yíng)式將會(huì)所經(jīng)營(yíng)委托其他服務(wù)商，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)的社會(huì)化與市場(chǎng)化，接納來(lái)自市場(chǎng)的公共消費(fèi)。對(duì)業(yè)主保留、賦予優(yōu)先權(quán)、優(yōu)惠權(quán)，但業(yè)主沒(méi)有無(wú)償消費(fèi)權(quán)。獨(dú)立運(yùn)營(yíng)式會(huì)所的獨(dú)立運(yùn)營(yíng)商以專業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn)、獨(dú)立的法律地位、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)責(zé)任承接會(huì)所的運(yùn)營(yíng)。加盟運(yùn)營(yíng)型即一個(gè)樓盤(pán)有多個(gè)會(huì)所加盟，一個(gè)會(huì)所服務(wù)于多個(gè)樓盤(pán)。業(yè)主憑一張卡就可在多個(gè)不同類型、遠(yuǎn)近距離不等的會(huì)所享受優(yōu)惠服務(wù)。232025/6/7三、物業(yè)會(huì)所經(jīng)營(yíng)5、適時(shí)調(diào)整方向4、合理控制成本1、擴(kuò)大消費(fèi)群體2、開(kāi)發(fā)創(chuàng)新項(xiàng)目3、面向業(yè)主經(jīng)營(yíng)（二）會(huì)所經(jīng)營(yíng)中需要解決的幾個(gè)問(wèn)題242025/6/7（三）會(huì)所經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)防范這里的風(fēng)險(xiǎn)不是指經(jīng)營(yíng)中有可能發(fā)生的虧損風(fēng)險(xiǎn)，而是指因某些項(xiàng)目存在的不安全因素而導(dǎo)致的人身傷害事故進(jìn)而使經(jīng)營(yíng)者巨額賠付的風(fēng)險(xiǎn)。1、盡量選擇知名廠商所生產(chǎn)的各類器材。2、慎重選擇經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，對(duì)一些危險(xiǎn)的激烈的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目要特別謹(jǐn)慎。3、區(qū)分消費(fèi)者群體。4、健全各種會(huì)所管理制度，用強(qiáng)化管理的手段盡量避免各種事故的發(fā)生。三、物業(yè)會(huì)所經(jīng)營(yíng)252025/6/7（一）社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)的原則1、不可侵犯業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益和精神權(quán)益。社區(qū)廣告所使用的場(chǎng)地基本上都屬于業(yè)主的公共財(cái)產(chǎn)，在使用場(chǎng)地前，須征得業(yè)主的同意方可使用，且須約定廣告收益的分成比例，物業(yè)服務(wù)企業(yè)付出了經(jīng)營(yíng)和管理職責(zé)，從中獲取應(yīng)得的利益。在小區(qū)內(nèi)發(fā)布的社區(qū)廣告，基本上都是針對(duì)業(yè)主為訴求的主體，他們是被動(dòng)的接受者，必須要考慮業(yè)主的精神感受。2、二是安全合法經(jīng)營(yíng)。廣告發(fā)布不能危及建筑物及業(yè)主的安全，而且廣告作品必須合法。3、傳播精神文明，弘揚(yáng)社會(huì)主義道德，引導(dǎo)業(yè)主的行為，為物業(yè)管理營(yíng)造良好的環(huán)境。4、用專業(yè)的途徑經(jīng)營(yíng)廣告。四、物業(yè)社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)262025/6/7四、物業(yè)社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)（二）社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)類型1、電梯廣告5、宣傳欄廣告3、廳堂廣告7、社區(qū)路燈廣告6、企業(yè)形象展示廣告4、停車場(chǎng)廣告8、公益性廣告2、屋頂及外墻廣告272025/6/7五、其他物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)（一）社區(qū)基地建設(shè)（二）擺臺(tái)經(jīng)營(yíng)（三）倉(cāng)儲(chǔ)（四）信號(hào)中轉(zhuǎn)與放大（五）設(shè)置索引牌12345282025/6/7第三節(jié)業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)一、業(yè)主資源的分類與經(jīng)營(yíng)方式二、業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)之社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)三、業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)之社區(qū)網(wǎng)絡(luò)與電子商務(wù)四、業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)之物業(yè)租賃五、業(yè)主流動(dòng)財(cái)產(chǎn)資源的經(jīng)營(yíng)六、業(yè)主知識(shí)資源經(jīng)營(yíng)七、業(yè)主社會(huì)關(guān)系資源經(jīng)營(yíng)292025/6/730物業(yè)管理所服務(wù)的業(yè)主群體是一個(gè)龐大的潛在消費(fèi)群體，業(yè)主資源如果能有效經(jīng)營(yíng)將產(chǎn)生巨大的收益。一、業(yè)主資源的分類與經(jīng)營(yíng)方式業(yè)主資源分類業(yè)主需求資源業(yè)主財(cái)產(chǎn)資源業(yè)主無(wú)形資產(chǎn)資源業(yè)主有日常生活的需求、健康的需求、娛樂(lè)與教育的需求等，這是最為廣泛也最為物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)實(shí)用的資源，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)可從業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)中獲取最大收益的部分。這類經(jīng)營(yíng)的模式有多種，包括已經(jīng)在現(xiàn)實(shí)中實(shí)踐的社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式、社區(qū)電子商務(wù)的經(jīng)營(yíng)等。（1）業(yè)主固定財(cái)產(chǎn)資源，這是專指業(yè)主所擁有的不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)資源，主要是業(yè)主的物業(yè)。（2）業(yè)主流動(dòng)財(cái)產(chǎn)資源，指業(yè)主所擁有的可以移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，例如汽車、家具、家電等。（3）業(yè)主貨幣資源，包括有價(jià)證券、股票、有色金屬、銀行存款等?！皹I(yè)主無(wú)形資產(chǎn)資源”的概念不是十分準(zhǔn)確，主要是借用了無(wú)形資產(chǎn)概念的含義為業(yè)主資源進(jìn)行分類。（1）業(yè)主知識(shí)資源，他們所掌握的知識(shí)可為物業(yè)管理所用并產(chǎn)生價(jià)值。（2）業(yè)主社會(huì)關(guān)系資源。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，關(guān)系是一種十分重要的資源，而不能將關(guān)系狹隘地理解為灰色交易。302025/6/7一般情況下，業(yè)主滿足需求的方法是尋求社會(huì)專業(yè)場(chǎng)所，例如，到大型綜合超市、醫(yī)院、酒店等場(chǎng)所進(jìn)行消費(fèi)。隨著社會(huì)的發(fā)展，人們的生活節(jié)奏不斷加快，在滿足需求的過(guò)程中開(kāi)始追求快捷和方便；加之房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，居住區(qū)與商業(yè)區(qū)漸呈分離狀態(tài)，社區(qū)越來(lái)越大，也越來(lái)越郊區(qū)化，這種情況使社區(qū)業(yè)主的消費(fèi)需求愈來(lái)愈集中在社區(qū)內(nèi)部。這就為進(jìn)行業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)奠定了基礎(chǔ)。一、業(yè)主資源的分類與經(jīng)營(yíng)方式123特約服務(wù)服務(wù)集成商社區(qū)商業(yè)312025/6/7特約服務(wù)活動(dòng)即在物業(yè)服務(wù)合同的范圍之外，受業(yè)主委托為業(yè)主個(gè)體提供的服務(wù)。這項(xiàng)活動(dòng)最早出現(xiàn)在維修工作領(lǐng)域，當(dāng)業(yè)主家中有維修項(xiàng)目時(shí)，物業(yè)管理提供上門(mén)維修服務(wù)，并收取一定的費(fèi)用。后來(lái)，這種特約服務(wù)逐漸擴(kuò)展到多種領(lǐng)域，并被冠以“綜合經(jīng)營(yíng)”、“增值服務(wù)”、“專項(xiàng)服務(wù)”等多種名稱。（一）特約服務(wù)322025/6/7物業(yè)管理在滿足業(yè)主需求資源的過(guò)程中，不涉及具體的產(chǎn)品或者商業(yè)，而是搭建專業(yè)的信息服務(wù)平臺(tái)，讓買賣雙方在這個(gè)平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)對(duì)接，并從中獲取傭金收入。物業(yè)服務(wù)企業(yè)做社會(huì)服務(wù)資源的搜集者、統(tǒng)籌者和組織者，它不直接向業(yè)主提供有形服務(wù)，而是通過(guò)提供間接服務(wù)、人文服務(wù)和信息服務(wù)，組織和落實(shí)社會(huì)專業(yè)服務(wù)資源為業(yè)主提供服務(wù)。（二）服務(wù)集成商332025/6/7為了提高區(qū)域內(nèi)居民的生活質(zhì)量，滿足其綜合消費(fèi)需求，以便民、利民為宗旨，提供居民日常生活需要的商品和服務(wù)。社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)一般有固定的場(chǎng)所，直接面向消費(fèi)對(duì)象。上述三種方式中，特約服務(wù)為物業(yè)管理所熟悉，但收益有限；服務(wù)集成商的實(shí)施需要有龐大的物業(yè)資源做支撐，單獨(dú)靠一個(gè)小區(qū)很難實(shí)現(xiàn)；社區(qū)商業(yè)的形式較為成熟和常見(jiàn).，也易為業(yè)主所接受；這是一種大眾消費(fèi)模式。（三）社區(qū)商業(yè)342025/6/7社區(qū)商業(yè)由于可以滿足附近居民的就近消費(fèi)需求，擁有穩(wěn)定的客源，也不用支付高昂的管理費(fèi)用，故經(jīng)營(yíng)成本及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)隨之降低。物業(yè)管理非常熟悉社區(qū)內(nèi)的情況，包括住戶多少、群體結(jié)構(gòu)、收入狀況、消費(fèi)習(xí)慣等；物業(yè)管理也擁有豐富的人力資源。所以，利用社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一項(xiàng)不錯(cuò)的選擇。社區(qū)有特有的消費(fèi)環(huán)境，特定的消費(fèi)群體，社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)者在消費(fèi)心理與消費(fèi)習(xí)慣上也與普通的社會(huì)商業(yè)消費(fèi)者有所差別。社區(qū)商業(yè)有自己內(nèi)在的經(jīng)營(yíng)規(guī)律。二、業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)之社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)352025/6/7二、業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)之社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)（一）社區(qū)商業(yè)形式就己經(jīng)出現(xiàn)的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的構(gòu)成形式來(lái)看，比較常見(jiàn)的社區(qū)商業(yè)形式有臨街底層商鋪、小區(qū)會(huì)所、社區(qū)內(nèi)獨(dú)立建筑的超市、社區(qū)內(nèi)獨(dú)立建筑的購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)步行街、分布在社區(qū)內(nèi)各個(gè)組團(tuán)的便利店等。其中最多見(jiàn)的是沿街馬路建造底層商鋪的形式。（二）社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)原則1、正確處理物業(yè)管理與商業(yè)經(jīng)營(yíng)之間的關(guān)系，不能因?yàn)榻?jīng)營(yíng)商業(yè)而對(duì)主業(yè)有所損害。要將商業(yè)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)業(yè)主有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，把商業(yè)經(jīng)營(yíng)作為物業(yè)管理內(nèi)容的延伸，使之成為物業(yè)管理增值性服務(wù)的一部分。2、協(xié)調(diào)各類社會(huì)關(guān)系。3、關(guān)注環(huán)境保護(hù)，避免給業(yè)主帶來(lái)傷害，影響他們的正常生活。4、確保服務(wù)質(zhì)量，如因服務(wù)問(wèn)題導(dǎo)致業(yè)主的不滿，則業(yè)主有可能將不滿轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理中來(lái)。362025/6/7二、業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)之社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)五要素資金人才場(chǎng)所調(diào)研項(xiàng)目372025/6/7互聯(lián)網(wǎng)對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、科技、教育等，都已成為影響巨大甚至是決定性影響的一個(gè)因素。物業(yè)管理雖然目前還處在勞動(dòng)密集型階段，但其必然跟隨時(shí)代潮流而涌動(dòng)的歷史趨勢(shì)，也決定著物業(yè)管理遲早會(huì)與網(wǎng)絡(luò)聯(lián)起手來(lái)；物業(yè)管理服務(wù)集成商的角色只是其中的一個(gè)分配成果而已。三、業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)之社區(qū)網(wǎng)絡(luò)與電子商務(wù)信息化社區(qū)是新建住宅小區(qū)的基本特征，是指利用先進(jìn)的信息技術(shù)，使社區(qū)物業(yè)管理者以及物業(yè)使用人能以多種媒體和多種方式獲取社區(qū)內(nèi)外信息、具備信息交換和資源共享等功能的社區(qū)。在信息化社區(qū)內(nèi)，將會(huì)形成一個(gè)特有環(huán)境和氛圍的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，該系統(tǒng)在信息溝通上所享有的優(yōu)勢(shì)是任何其他方式都無(wú)法比擬的。物業(yè)管理作為這個(gè)社區(qū)的管理和服務(wù)提供方，完全可以利用社區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)達(dá)到服務(wù)目的和商業(yè)目的。（一）社區(qū)網(wǎng)絡(luò)這是已被商務(wù)部正式列人零售業(yè)態(tài)的新型商業(yè)服務(wù)模式。雖然現(xiàn)在社區(qū)外的電子商務(wù)已非常成熟，但它仍然要解決一個(gè)貨物的配送問(wèn)題。配送的貨物最終都要被消費(fèi)者拿回家中（辦公、服務(wù)體驗(yàn)等類除外），則配送的終端最為有效的目的地就是社區(qū)。而社區(qū)的管理者和服務(wù)者是物業(yè)管理，至此，物業(yè)管理與電子商務(wù)進(jìn)行了交叉，物業(yè)管理聯(lián)姻電子商務(wù)就有了現(xiàn)實(shí)需求的基礎(chǔ)支撐。

（二）電子商務(wù)互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)382025/6/7業(yè)主的固定財(cái)產(chǎn)資源主要是指業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)。房屋租賃是指出租人將房屋提供給承租人使用，承租人向出租人支付租金并在租賃關(guān)系終止后將房屋返還給出租人的行為。物業(yè)的租賃已是物業(yè)管理十分成熟的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。而在物業(yè)銷售方面，已有物業(yè)服務(wù)企業(yè)嘗試介入，但對(duì)單個(gè)項(xiàng)目而言不具備優(yōu)勢(shì)，它需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)的集體行為。四、業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)之物業(yè)租賃392025/6/7（一）物業(yè)租賃的類型及經(jīng)營(yíng)1、單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)的租賃行為。產(chǎn)權(quán)歸屬一位業(yè)主（或簡(jiǎn)單少數(shù)業(yè)主）的物業(yè)，其業(yè)主通常是物業(yè)建設(shè)單位、投資商，物業(yè)類型也通常是公寓、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等。這類物業(yè)除業(yè)主自用之外，很大部分需要對(duì)外出租獲利。物業(yè)管理滿足單一業(yè)主的需要，并從中獲益。2、共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)的租賃行為。該類物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)主要面向群體業(yè)主（俗稱小業(yè)主），市場(chǎng)中已有專業(yè)的中介代理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，相比較而言，物業(yè)管理的租賃行為只是“小兒科”，大部分局限于自己所管理服務(wù)的小區(qū)范圍以內(nèi)。對(duì)共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)的租賃方式，大都是享受租賃雙方所提供的服務(wù)費(fèi)，也有的地區(qū)由出租方或承租方一方承擔(dān)，服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大致為一個(gè)月的租金。此外，還有一種包租方式，即從業(yè)主手中一次租賃一年或更長(zhǎng)時(shí)間，然后再對(duì)外出租；因長(zhǎng)期租賃可以享受價(jià)格優(yōu)惠，以及一年內(nèi)兩個(gè)月的空置免費(fèi)。此時(shí)既可以獲得價(jià)差收益（假如對(duì)外租賃的價(jià)格高出你從業(yè)主承租時(shí)的價(jià)格），也可以將兩個(gè)月的空置免費(fèi)變現(xiàn)（假如能夠租滿一年12個(gè)月），這種收益與僅獲取一個(gè)月的租金收益相比有更大的利益空間，但也承擔(dān)著較大的風(fēng)險(xiǎn)，那就是無(wú)法出租或祖金下調(diào)時(shí)的虧損風(fēng)險(xiǎn)。四、業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)之物業(yè)租賃402025/6/7（二）物業(yè)租賃的控制因素對(duì)單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)的租賃行為而言，以下因素應(yīng)予注意：1、守法經(jīng)營(yíng)。2、價(jià)格確定，及時(shí)掌握房屋租賃市場(chǎng)的信息動(dòng)態(tài)，隨時(shí)制訂和調(diào)整合理的租賃價(jià)格，保護(hù)出租人和物業(yè)管理的利益，并有利于快速開(kāi)拓租賃市場(chǎng)。3、制訂合同，以約束各方的行為，保證各方的利益。4、合同評(píng)審，在簽訂《房屋租賃合同》之前，可組織力量對(duì)合同進(jìn)行評(píng)審，包括：租賃面積、租賃價(jià)格、租賃期限、租賃用途、裝修期、履約保證金等。5、費(fèi)用收繳，嚴(yán)格按照合同規(guī)定及時(shí)通知租戶繳納租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)以及合同明確規(guī)定的其它各項(xiàng)收費(fèi)內(nèi)容。對(duì)欠費(fèi)者采取有效措施進(jìn)行催繳。6、核準(zhǔn)租賃物業(yè)的建筑面積，正確合理地分?jǐn)偣妹娣e。7、關(guān)系處理，正確處理物業(yè)管理、業(yè)主、租戶之間的關(guān)系，維護(hù)三方的合法權(quán)益；正確處理與租賃管理單位之間的關(guān)系，營(yíng)造良好的外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境。四、業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)之物業(yè)租賃412025/6/7四、業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)之物業(yè)租賃（三）物業(yè)租賃的必備條件物業(yè)出租人必須是物業(yè)的所有人。共有物業(yè)的出租，應(yīng)具有其他共有人同意出租的證明或委托書(shū)。代理人代理出租，應(yīng)具有物業(yè)所有人委托代理出租的證明。以下物業(yè)類型不可租賃：沒(méi)有產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議或產(chǎn)權(quán)受到限制的；共有房屋未取得其他共有人同意的；違章建筑；不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；已作為資產(chǎn)抵押未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；土地使用權(quán)出讓合同限制出租的；法律、行政法規(guī)、地方法規(guī)和規(guī)章禁止出租的。（四）物業(yè)租賃合同租賃合同一經(jīng)依法簽訂，即為生效；當(dāng)事人應(yīng)全面履行，任何一方不得擅自變更或解除。承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除租賃合同：利用房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益或者他人利益的；擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或者約定用途的；擅自將房屋轉(zhuǎn)租第三人的；超過(guò)合同約定期限的；合同未約定，拖欠租金達(dá)3個(gè)月以上的。因上述行為造成出租人損失的，出租人有權(quán)要求承租人賠償。422025/6/7業(yè)主流動(dòng)財(cái)產(chǎn)資源有很多，大到汽車、家具、家電，小到玩具、桌椅、板凳，既包括衣食住行，也涵蓋筆墨紙硯等。這類資源有需求和處理兩個(gè)階段，經(jīng)營(yíng)時(shí)亦需采取不同的方式。（一）需求階段當(dāng)業(yè)主對(duì)流動(dòng)財(cái)產(chǎn)有需求時(shí)，可通過(guò)各種途徑予以滿足。這個(gè)階段的經(jīng)營(yíng)方法在前述“業(yè)主需求資源”經(jīng)營(yíng)中已經(jīng)講述。（二）處理階段當(dāng)流動(dòng)財(cái)產(chǎn)因某種原因而為業(yè)主所不需要時(shí)，或業(yè)主需要將某種流動(dòng)財(cái)產(chǎn)變換為另一種價(jià)值表現(xiàn)形式時(shí)，業(yè)主即產(chǎn)生將其進(jìn)行處理的愿望。滿足這種愿望的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，一般稱之為“二手物品”經(jīng)營(yíng)。二手物品經(jīng)營(yíng)隨著內(nèi)容的不同其分類亦不同，例如“二手家私家電”、“二手汽車市場(chǎng)”、“書(shū)畫(huà)作品交易”、“古玩市場(chǎng)”，等等。關(guān)于二手物品經(jīng)營(yíng)行業(yè)，社會(huì)上已經(jīng)有了成熟的運(yùn)作模式，在此不予詳述。物業(yè)管理在介入二手物品經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域時(shí)，須與有關(guān)行業(yè)機(jī)構(gòu)合作，學(xué)習(xí)和借鑒成功的經(jīng)驗(yàn)。在經(jīng)營(yíng)的方法上可視實(shí)際情況靈活掌握。一般說(shuō)來(lái)，在經(jīng)營(yíng)的初期，可與社會(huì)專業(yè)的二手物品經(jīng)銷商簽訂合作協(xié)議，直接將收購(gòu)的業(yè)主二手物品送到經(jīng)銷商處，可免除經(jīng)銷商的收購(gòu)成本。在這種過(guò)程中，需要物業(yè)管理人員具備物品價(jià)值的評(píng)估知識(shí)。五、業(yè)主流動(dòng)財(cái)產(chǎn)資源的經(jīng)營(yíng)432025/6/7物業(yè)管理所服務(wù)的大量業(yè)主群體中，蘊(yùn)含著深厚而淵博的知識(shí)資源，通過(guò)經(jīng)營(yíng)也可以轉(zhuǎn)化為有形的效益。一是藝術(shù)作品經(jīng)營(yíng)。對(duì)藝術(shù)家類型的業(yè)主，其書(shū)籍、畫(huà)冊(cè)、音樂(lè)碟片、書(shū)法繪畫(huà)、攝影作品等，均可在社區(qū)內(nèi)進(jìn)行營(yíng)銷。二是商務(wù)演講。將業(yè)主中的企業(yè)家、思想家、教授、表演藝術(shù)家等組織起來(lái)，進(jìn)行商務(wù)演講、小型演出等活動(dòng)。這類活動(dòng)除在小區(qū)內(nèi)舉行之外，也可接受業(yè)主的委托，與社會(huì)組織聯(lián)合起來(lái)，將演講、演出等活動(dòng)推向社會(huì)。三是產(chǎn)品研發(fā)。如與業(yè)主中的軟件工程師合作，共同開(kāi)發(fā)物業(yè)管理軟件等。四是專利代理。如某業(yè)主發(fā)明了社區(qū)停車場(chǎng)汽車防盜器，物業(yè)管理投資開(kāi)發(fā)后推向市場(chǎng)。如果不能開(kāi)發(fā)，也可將業(yè)主的發(fā)明專利代為向社會(huì)其他渠道進(jìn)行推介。五是聯(lián)系家教。業(yè)主中有相當(dāng)部分教育行業(yè)人士，有的已經(jīng)退休但精力旺盛經(jīng)驗(yàn)豐富，可代為聯(lián)系家教，或代為聯(lián)系兼職授課等。六是從事物業(yè)管理工作。業(yè)主中有維修技能和專長(zhǎng)的人才，可聘請(qǐng)其做物業(yè)管理的特約人員，在時(shí)間許可的情況下承擔(dān)小區(qū)內(nèi)的部分維修業(yè)務(wù)工作。而業(yè)主中有管理才能的人才，也可請(qǐng)其擔(dān)任公司的管理顧問(wèn)之類。如此等等，不一而足。六、業(yè)主知識(shí)資源經(jīng)營(yíng)442025/6/7經(jīng)營(yíng)業(yè)主知識(shí)資源，需要注意以下事項(xiàng)：一是在須國(guó)家許可的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域內(nèi)，應(yīng)取得相關(guān)資質(zhì)和條件后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。二是十分注意保護(hù)業(yè)主的個(gè)人隱私。三是注意保護(hù)業(yè)主的知識(shí)產(chǎn)權(quán)。四是采取自主自愿原則，切不可勉強(qiáng)業(yè)主從事所不愿意的工作和活動(dòng)。五是一般不去經(jīng)營(yíng)演藝、體育等明星人物的知識(shí)資源。這類群體大都有自己的經(jīng)紀(jì)公司和配套的商業(yè)計(jì)劃，物業(yè)管理很難介入，也易招致一些麻煩和糾紛。六、業(yè)主知識(shí)資源經(jīng)營(yíng)452025/6/7七、業(yè)主社會(huì)關(guān)系資源經(jīng)營(yíng)（一）業(yè)主社會(huì)關(guān)系的重要性1、利用業(yè)主的社會(huì)關(guān)系解決經(jīng)營(yíng)中的難題。例如，某小區(qū)居民用電但卻收取商業(yè)用電的價(jià)格，業(yè)主因此要額外多承擔(dān)30%左右的費(fèi)用，業(yè)主對(duì)此極為不滿。但物業(yè)管理和物業(yè)建設(shè)單位遲遲無(wú)法解決這個(gè)問(wèn)題。最后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)一位業(yè)主幫忙，該業(yè)主利用自身的特殊身份和影響力，很快解決問(wèn)題。2、經(jīng)營(yíng)業(yè)主社會(huì)關(guān)系資源塑造公司品牌。物業(yè)管理的服務(wù)不僅要及于理還要注重表，不能只讓業(yè)主在小區(qū)內(nèi)感覺(jué)到好，還要讓他們主動(dòng)地在其社會(huì)關(guān)系中進(jìn)行口碑傳播，從而樹(shù)立良好的社區(qū)品牌，為社區(qū)增加巨大的無(wú)形價(jià)值。（二）經(jīng)營(yíng)業(yè)主社會(huì)關(guān)系資源的注意事項(xiàng)1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要澄清認(rèn)識(shí)，并非一講社會(huì)關(guān)系就是走后門(mén)搞腐敗，而是要正確認(rèn)識(shí)社會(huì)關(guān)系資源的價(jià)值，并加以合理利用。2、追求互惠互利的多贏效果。物業(yè)管理不能獨(dú)自得利，還須要保證業(yè)主及業(yè)主的社會(huì)關(guān)系從經(jīng)營(yíng)中獲取合法利益。3、經(jīng)營(yíng)業(yè)主社會(huì)關(guān)系要把握分寸，不可超越規(guī)矩。例如，不可通過(guò)行賄的手段來(lái)利用業(yè)主的社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，更不可利用社會(huì)關(guān)系達(dá)到非法目的。4、經(jīng)營(yíng)中要遵循業(yè)主自愿原則，決不可利用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特殊地位來(lái)強(qiáng)求業(yè)主辦理不自愿的事情。5、注意在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中切實(shí)保護(hù)好業(yè)主的隱私，包括業(yè)主社會(huì)關(guān)系方面的隱私。6、業(yè)主的社會(huì)關(guān)系資源經(jīng)營(yíng)應(yīng)僅限于物業(yè)管理內(nèi)部，如對(duì)外所用，須征求業(yè)主同意。462025/6/7第四節(jié)物業(yè)資產(chǎn)管理一、物業(yè)資產(chǎn)管理概述二、物業(yè)資產(chǎn)管理主要工作內(nèi)容472025/6/748從廣義上說(shuō)，物業(yè)資產(chǎn)管理就是物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。物業(yè)資產(chǎn)管理是建立在對(duì)房屋及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)、管理和對(duì)物業(yè)使用人提供服務(wù)等傳統(tǒng)物業(yè)管理活動(dòng)基礎(chǔ)上，為業(yè)主提供價(jià)值管理服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。在物業(yè)資產(chǎn)管理中活動(dòng)除了保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理外，最重要的是將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場(chǎng)營(yíng)銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。通過(guò)物業(yè)資產(chǎn)管理活動(dòng)，為業(yè)主或投資者創(chuàng)造利潤(rùn)和回報(bào)。一、物業(yè)資產(chǎn)管理概述482025/6/7一、物業(yè)資產(chǎn)管理概述寫(xiě)字樓酒店和體閑娛樂(lè)設(shè)施零售商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)出租型別墅或公寓物業(yè)資產(chǎn)管理的對(duì)象-收益性資產(chǎn)492025/6/7寫(xiě)字樓是為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用部分（如電梯、樓梯、衛(wèi)生間、飲水間、走廊等）構(gòu)成，包括企業(yè)自用寫(xiě)字樓、出租寫(xiě)字樓和自用出租復(fù)合型寫(xiě)字樓三種類型。對(duì)于寫(xiě)字樓分類，專業(yè)人員一般主要依照其所處位置、樓宇設(shè)計(jì)裝修狀況和收益能力等進(jìn)行分類。國(guó)外通常將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)，而在我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的分類標(biāo)準(zhǔn)。（二）物業(yè)資產(chǎn)管理的對(duì)象：寫(xiě)字樓502025/6/7零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑，包括從小型店鋪到大型購(gòu)物中心的各種零售商業(yè)空間。不論一宗零售商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是統(tǒng)一的還是分散的，為了實(shí)現(xiàn)業(yè)主總體利益的最大化，非常需要集中統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，以選擇優(yōu)良租戶，優(yōu)化零售商業(yè)物業(yè)空間內(nèi)的零售商業(yè)的業(yè)態(tài)組合，保持和不斷提升該零售商業(yè)物業(yè)對(duì)顧客的吸引力，增加商場(chǎng)人流以增加其營(yíng)業(yè)額，并最終實(shí)現(xiàn)零售商業(yè)物業(yè)業(yè)主和投資者的收益目標(biāo)。零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個(gè)方面。零售商業(yè)物業(yè)通常分為區(qū)域購(gòu)物中心、市級(jí)購(gòu)物中心、地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)、居住區(qū)商場(chǎng)、鄰里服務(wù)性商店、特色商店六種類型。（二）物業(yè)資產(chǎn)管理的對(duì)象：零售商業(yè)物業(yè)512025/6/7用于出租經(jīng)營(yíng)的居住建筑主要是別墅和公寓，這是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的重要類型。為了保持較高的出租率和租金水平，也需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)為業(yè)主或投資者提供招租、租賃管理、維護(hù)與維修、安全與衛(wèi)生、資本與預(yù)算管理等物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)。（二）物業(yè)資產(chǎn)管理的對(duì)象：出租型別墅或公寓522025/6/7工業(yè)物業(yè)是指為人類生產(chǎn)活動(dòng)提供空間的物業(yè)，包括工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等。用于出租經(jīng)營(yíng)的工業(yè)物業(yè)常常出現(xiàn)在工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。工業(yè)物業(yè)管理通常與企業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的流程及空間需求特征相關(guān)，必須保證能源供應(yīng)和內(nèi)部運(yùn)輸系統(tǒng)的通暢，同時(shí)還要兼顧物業(yè)資產(chǎn)的有效利用狀況及運(yùn)行成本對(duì)企業(yè)生產(chǎn)成本和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的影響。隨著越來(lái)越多的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將其關(guān)注重點(diǎn)轉(zhuǎn)向企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，把工業(yè)物業(yè)管理工作外包給專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況也越來(lái)越普遍。（二）物業(yè)資產(chǎn)管理的對(duì)象：工業(yè)物業(yè)532025/6/7酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、休閑、康體娛樂(lè)活動(dòng)提供空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、高爾夫球場(chǎng)等。傳統(tǒng)上，這類物業(yè)的管理活動(dòng)屬于酒店管理行業(yè)，但因?yàn)樵S多這類物業(yè)是由物業(yè)建設(shè)單位投資建設(shè)，其經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)也與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)。（二）物業(yè)資產(chǎn)管理的對(duì)象：酒店和體閑娛樂(lè)設(shè)施542025/6/7物業(yè)資產(chǎn)管理的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿?。這里所說(shuō)的物業(yè)業(yè)主不僅包括直接持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)，還包括這些企業(yè)或機(jī)構(gòu)背后的投資者。（三）物業(yè)資產(chǎn)管理的目標(biāo)552025/6/7二、物業(yè)資產(chǎn)管理主要工作內(nèi)容（一）戰(zhàn)略性工作1、確定戰(zhàn)略。2、確定標(biāo)準(zhǔn)。3、構(gòu)建信息基礎(chǔ)。4、決策分析。5、資產(chǎn)組合決策。（二）常規(guī)工作1、現(xiàn)金流和成本管理2、日常維修和維護(hù)3、未來(lái)維修和維護(hù)4、設(shè)備設(shè)施管理5、物業(yè)保險(xiǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)管理562025/6/7（一）戰(zhàn)略性工作內(nèi)容物業(yè)資產(chǎn)管理戰(zhàn)略性工作2、確定標(biāo)準(zhǔn)3、構(gòu)建信息基礎(chǔ)4、決策分析5、資產(chǎn)組合決策1、確定戰(zhàn)略管理人員必須及時(shí)了解市場(chǎng)行情，在市場(chǎng)表現(xiàn)和信息評(píng)估的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)資產(chǎn)的資本增長(zhǎng)率、租金變化和收益變動(dòng)等績(jī)效指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，通過(guò)買賣來(lái)維持和提高當(dāng)前資產(chǎn)組合的質(zhì)量。資產(chǎn)投資者還需要結(jié)合對(duì)市場(chǎng)的跟蹤、分析判斷，確定不同市場(chǎng)條件下的投資標(biāo)準(zhǔn)。這些投資標(biāo)準(zhǔn)包括現(xiàn)金流、租金波動(dòng)和基于市場(chǎng)交易的收益變化。在確定一個(gè)投資方案時(shí)，首要前提是要有足夠可用的信息。因此，平時(shí)就必須注意信息資料的搜集積累，并利用現(xiàn)代化計(jì)算機(jī)信息管理系統(tǒng)的強(qiáng)大功能進(jìn)行分類、存儲(chǔ)和重新獲得信息，建立起一個(gè)可靠的足以使資產(chǎn)組合中的各個(gè)單元都得到合適評(píng)價(jià)的數(shù)據(jù)庫(kù)。決策分析是對(duì)各種可能的方案進(jìn)行分析比較的過(guò)程。通常對(duì)某一問(wèn)題的解決方案不止一種，每種方案的結(jié)果都具有某種或大或小的不確定性。近年來(lái)，制定決策的過(guò)程越來(lái)越復(fù)雜。投資決策主要取決于兩個(gè)關(guān)鍵因素，預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)水平。資產(chǎn)組合的一個(gè)基本原則：投資者應(yīng)當(dāng)把持有的資產(chǎn)適當(dāng)進(jìn)行分散，從而有效地降低一部分風(fēng)險(xiǎn)。理性的投資者應(yīng)當(dāng)是在可以接受的風(fēng)險(xiǎn)水平上追求最大的收益。如果兩個(gè)投資項(xiàng)目的潛在收益水平相同，那么必將選擇低風(fēng)險(xiǎn)的那個(gè)方案。在任何情況下，都將選擇收益最大和風(fēng)險(xiǎn)最小的那個(gè)組合。572025/6/7資產(chǎn)管理的核心內(nèi)容是對(duì)成本和收益的控制，主要包括對(duì)物業(yè)的物理形態(tài)和財(cái)務(wù)狀況的管理。擁有和管理物業(yè)需要支出各種各樣的成本和費(fèi)用，這些成本和費(fèi)用是維持物業(yè)正常使用和保證其保值升值所必須的。從日常工作的角度看，具體負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的人員要使物業(yè)處于正常并可以接受的水平上，保持合理的開(kāi)支水平，盡量減少給使用者帶來(lái)的不便。在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命周期中，累積起來(lái)的維修成本很可能大大超過(guò)初始投資水平。雖然常規(guī)檢查可以減少意外損失發(fā)生的概率和造成的損失，但仍需要必要的替代措施隨時(shí)處理意外事件。在大多數(shù)情況下，管理人員是在物業(yè)業(yè)主授權(quán)的工作范圍內(nèi)工作，但如果租戶沒(méi)有很好地履行義務(wù)，影響建筑物的使用，那么他們也必須進(jìn)行一定的應(yīng)急處理。在這種情況下，必須留有一定的可支配資金用來(lái)支付相關(guān)管理工作所產(chǎn)生的費(fèi)用。（二）常規(guī)工作內(nèi)容：582025/6/7相對(duì)于總收人，物業(yè)業(yè)主或投資者更關(guān)心凈運(yùn)營(yíng)收益。因?yàn)榭偸杖诉€必須支付各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，這些費(fèi)用不僅包括正常的工作費(fèi)用和在時(shí)間與數(shù)量上不可預(yù)測(cè)的支出，還包括監(jiān)督和檢查工作的組織成本。支出的分配、組織和管理工作完成的質(zhì)量好壞很可能會(huì)對(duì)物業(yè)的凈運(yùn)營(yíng)收益和資本價(jià)值產(chǎn)生影響。日常支出主要包括：日常維修費(fèi)用、計(jì)提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、法律和財(cái)務(wù)費(fèi)用、工作成本和地方性稅收。（二）常規(guī)工作內(nèi)容：現(xiàn)金流和成本管理592025/6/7（二）常規(guī)工作內(nèi)容：現(xiàn)金流和成本管理現(xiàn)金流和成本管理當(dāng)