資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。堰橋項(xiàng)目策劃全案堰橋項(xiàng)目策劃全案第一部分市場(chǎng)分析一、無(wú)錫房地產(chǎn)整體發(fā)展?fàn)顩r二、無(wú)錫房地產(chǎn)未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)三、堰橋板塊的戰(zhàn)略定位四、堰橋板塊內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀第二部分地塊環(huán)境分析一、區(qū)位環(huán)境分析二、人口環(huán)境分析三、居民消費(fèi)分析第三部分項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析一、板塊競(jìng)爭(zhēng)分析二、品牌競(jìng)爭(zhēng)分析三、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析第四部分明目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析(S)二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析(W)三、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析(O)四、威脅點(diǎn)分析(T)第五部分項(xiàng)目定位建議產(chǎn)品定位項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉客戶定位第六部分市場(chǎng)營(yíng)銷策劃市場(chǎng)戰(zhàn)略目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷總體目標(biāo)媒體推廣整合策劃廣告目標(biāo)廣告策略概念推廣634廣告主題媒體策略公關(guān)策略6*6其它營(yíng)銷手法第七部分價(jià)格策略體系定價(jià)思路總體定價(jià)策略價(jià)格的確定方案第八部分售樓中心包裝策略第九部分售樓處組織管理策略第一部分市場(chǎng)分析一、無(wú)錫房地產(chǎn)整體發(fā)展?fàn)顩r無(wú)錫位于江蘇省東南部,處于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活沃的區(qū)域一一長(zhǎng)江三角洲中心地帶。這幾年,無(wú)錫經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì),在一定程度上帶動(dòng)了無(wú)錫居地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和成熟。以來(lái),無(wú)錫房地產(chǎn)發(fā)展迅猛,往往一個(gè)新盤剛出來(lái)就被搶購(gòu)一空,市資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。場(chǎng)出現(xiàn)了罕見(jiàn)的"井噴''行情，大部分地區(qū)房?jī)r(jià)也因此翻了一倍。在大部分市民還未”醒”過(guò)來(lái)的時(shí)候,房?jī)r(jià)已到達(dá)了較高的價(jià)位。下半年開(kāi)始,政府便著手進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)控。最主要的是大量推出地塊。近來(lái)國(guó)家又加大宏觀調(diào)控力度,無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)有了新的動(dòng)向,整體正處于一種高位整理的階段。市區(qū)前三季度的商品房上市量為290萬(wàn)平方米,市區(qū)可供百姓選擇的房源已達(dá)490萬(wàn)平方米,供不應(yīng)求的狀況已經(jīng)大為改進(jìn),賣方市場(chǎng)將逐步過(guò)渡為買方市場(chǎng)。隨著開(kāi)發(fā)商手中囤積的大量土地逐批進(jìn)入建設(shè)階段,開(kāi)發(fā)也進(jìn)入了增量期,后市商品房上市會(huì)增多。預(yù)測(cè)下一階段無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持較快增速,供需總量進(jìn)一步趨于平衡,價(jià)格增幅漸緩。同時(shí)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛,穩(wěn)中有升。前三季度成交量已經(jīng)突破了250萬(wàn)平方米，而全年成交量也不過(guò)210萬(wàn)平方米。如此旺盛的需求不但證實(shí)了無(wú)錫消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,也昭顯了無(wú)錫樓市的潛力和魅力。可是也顯示出的最大特點(diǎn)是區(qū)域發(fā)展不平衡。市中心（崇安、北塘、南長(zhǎng)三區(qū)）土地供應(yīng)量少,房?jī)r(jià)偏高,導(dǎo)致商品房成交份額正在逐步萎縮，而新區(qū)、濱湖、錫山、惠山四區(qū)的份額已經(jīng)超過(guò)半數(shù)。一方面顯示出先行增值的區(qū)域漲幅正在放緩,一方面暗示我市的房?jī)r(jià)仍有上行的空間。而本項(xiàng)目處于惠山區(qū),惠山區(qū)土地廣袤,這幾年來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展迅速,潛力很大,將逐步成為無(wú)錫建設(shè)大型城市向北輻射的臂膀。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。二、無(wú)錫房地產(chǎn)未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入買房市場(chǎng),消費(fèi)者心理日趨成熟和理性:這兩年,無(wú)錫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地批租出讓的數(shù)量已達(dá)一定規(guī)模,下階段將迎來(lái)新樓盤上市的高潮。就無(wú)錫當(dāng)前的居地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量而言,如果僅在無(wú)錫市約為220萬(wàn)人口中消化,將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程,供需總量將趨于平衡。樓市的充盈不但讓消費(fèi)者有了寬松的選擇余地,也提升了消費(fèi)者的消費(fèi)眼光和消費(fèi)層次,消費(fèi)心理日趨成熟和理性。房?jī)r(jià)總體將穩(wěn)中有升,但增幅放緩:支撐房地產(chǎn)上漲主要在于需求主體的可支配收入以17%的幅度遞增?？墒欠?jī)r(jià)的漲勢(shì)會(huì)進(jìn)一步趨緩，這是因?yàn)樵谧杂凶》柯室堰_(dá)85%后,在供給較為充分的形勢(shì)下,改進(jìn)型和投資型消費(fèi)者持幣觀望者會(huì)相應(yīng)增多,從而房?jī)r(jià)很難快速增長(zhǎng)。同時(shí),各大銀行抬高了住居貸款的門檻,也嚴(yán)格了審查的手續(xù),部分投機(jī)者因此失去了存活的溫床,因此房?jī)r(jià)增幅放緩。市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，北區(qū)潛力有待挖掘:連年來(lái)，中心區(qū)、副中心、西區(qū)等區(qū)域依次經(jīng)歷了快速發(fā)展的階段,而北區(qū)和南區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)薄弱，發(fā)展滯后，這兩個(gè)區(qū)域的潛力只是剛剛開(kāi)始釋放。根據(jù)市政府的規(guī)劃藍(lán)圖,無(wú)錫城市的舞臺(tái)上,將出現(xiàn)更多的亮點(diǎn)。本項(xiàng)目所在的北區(qū)招是無(wú)錫房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展方向。三、堰橋板塊的戰(zhàn)略定位

資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。是無(wú)錫"建設(shè)超特大城市"整體發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)入實(shí)質(zhì)性發(fā)展的一年。隨著無(wú)錫建設(shè)特大城市骨架的拉開(kāi)，北組團(tuán)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)核心一一堰橋地區(qū)作為無(wú)錫經(jīng)濟(jì)的北翼,戰(zhàn)略地位日益顯現(xiàn)。根據(jù)無(wú)錫市的城市規(guī)劃,市區(qū)城鎮(zhèn)布局將形成”1+6"（一個(gè)主城區(qū)和六個(gè)組團(tuán)）的總體結(jié)構(gòu)框架（如下圖所示）。主城區(qū)為居住、商貿(mào)、旅游、物流、工業(yè)等多功能綜合發(fā)展的城市內(nèi)核，發(fā)展方向?yàn)椤蹦贤亍⒈闭?、東聯(lián)、西優(yōu)"。其中北展的重點(diǎn)是推進(jìn)堰橋地區(qū)建設(shè),加強(qiáng)與江陰的聯(lián)系,這為本項(xiàng)目的成功介入提供了保證。堰橋在行政劃分上隸屬于惠山區(qū)。惠山區(qū)是無(wú)錫主城區(qū)工業(yè)企業(yè)北移的重要區(qū)域，重要的交通樞紐和商貿(mào)物流集散地,是重要的都市農(nóng)業(yè)觀光區(qū)和示范區(qū)?；萆絽^(qū)加快城市化步伐，確定了"一區(qū)四組團(tuán)"的發(fā)展格局。堰橋作為惠山新城的行政中心,地理位置優(yōu)越,本身又承擔(dān)了居住聚集區(qū)域的功能,投資環(huán)境好,發(fā)展前景燦爛。任何一個(gè)新城的行政中心都會(huì)有一個(gè)集中建設(shè)的階段,行政中心的身份和建設(shè)力度的加大會(huì)帶來(lái)很強(qiáng)的磁場(chǎng)聚集效應(yīng)。吸引周邊城鎮(zhèn)人群來(lái)資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。此落戶。四、堰橋板塊內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀堰橋位于無(wú)錫城北惠山新城。無(wú)錫城北的發(fā)展始于上個(gè)世紀(jì)90年代末期,隨著無(wú)錫特大城市框架的逐步成型,城北的房地產(chǎn)也逐步起步。到新世紀(jì)多年的"從容"發(fā)展后,已有十余個(gè)樓盤如明珠般散落在無(wú)錫城北。綜觀無(wú)錫當(dāng)前土地供應(yīng)情況,其它各區(qū)的土地資源己經(jīng)非常有限,發(fā)展后勁不足,而惠山區(qū)有廣袤的土地儲(chǔ)備,因而從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看,本區(qū)必將是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)所在。當(dāng)前堰橋地區(qū)的樓盤并不多,在售和即將銷售的主要是占地400畝的金都花園和商業(yè)項(xiàng)目天力廣場(chǎng)。賽維拉的商業(yè)項(xiàng)目也即將啟動(dòng)。堰橋地區(qū)作為無(wú)錫經(jīng)濟(jì)的北翼，在住宅建設(shè)上以成片集中開(kāi)發(fā)為原則,發(fā)展居住區(qū)群,進(jìn)一步形成規(guī)模效應(yīng)。這一決策使城北從幕后走向了大無(wú)錫發(fā)展的前沿，擔(dān)負(fù)起"北秀"的使命。本項(xiàng)目正是在這種區(qū)域大環(huán)境下孕育而出的。隨著人氣聚集,土地成批量推出,未來(lái)發(fā)展前景燦爛。第二部分地塊環(huán)境分析-、區(qū)位環(huán)境分析1、區(qū)位特征A區(qū)域情況資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。本項(xiàng)目位于無(wú)錫市北郊,惠山區(qū)的新行政中心?；萆絽^(qū)位于無(wú)錫城西北郊,人口42.96萬(wàn),總面積327.12平方公里,下轄6個(gè)建制鎮(zhèn)?，F(xiàn)有1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),9個(gè)鎮(zhèn)級(jí)工業(yè)園區(qū)。堰橋鎮(zhèn)距無(wú)錫市區(qū)13公里,距離江陰23公里,錫澄公路和錫澄運(yùn)河以及滬寧高速公路、錫澄高速公路貫穿全鎮(zhèn)。這樣的立體交通條件使堰橋成為貫通蘇南蘇北、連接滬寧線各大中城市的交通樞紐。本地塊位于錫澄路的西側(cè),規(guī)劃堰新路和石塘灣路的交界處。項(xiàng)目東面即是省重點(diǎn)高中一一錫山高級(jí)中學(xué),學(xué)區(qū)條件優(yōu)厚。B交通情況惠山區(qū)南臨萬(wàn)偵太湖，北靠萬(wàn)里長(zhǎng)江，滬寧鐵路、滬寧高速公路、312國(guó)道以及京杭大運(yùn)河大都在惠山區(qū)境內(nèi)穿越,保障了無(wú)錫與周邊城市實(shí)現(xiàn)快速對(duì)外交通。而在堰橋境內(nèi)滬寧高速公路和錫澄公路縱橫貫通,錫澄、錫北運(yùn)河環(huán)抱全境,地理位置和水陸交通便利,對(duì)外聯(lián)絡(luò)非常便捷。隨著規(guī)劃新錫澄路和惠山大道的建設(shè),該區(qū)域交通會(huì)得到進(jìn)一步的改觀。同時(shí)距項(xiàng)目南面3公里左右是錫宜\滬寧兩條高速公路的出入口。出行將會(huì)更方便快捷。到堰橋的公交線路不多,主要的線路有25路、25支路,這在無(wú)形中直接導(dǎo)致整個(gè)區(qū)域與無(wú)錫城區(qū)的缺乏交流與溝通，阻礙了無(wú)錫城區(qū)向西向北的延伸。但隨著城區(qū)規(guī)劃的全面展開(kāi),未來(lái)發(fā)展前景廣闊。以下為詳細(xì)的公交線路:。25支朝陽(yáng)廣場(chǎng)-新塘里村新塘里村-戴歧村-姑亭廟村-麻歧村-林業(yè)村-喜鵲風(fēng)機(jī)公司一吳文化公園-楊巷（德寶大酒店）-楊泗壩頭-胡家渡-五號(hào)橋-江海木業(yè)公司-海溪防腐廠-大棚管廠一天一中學(xué)（西漳）一天一村-林陸巷-彩印廠-造漆廠-梨花莊-北柵口-火車站-國(guó)際飯店-崇安寺-崇寧路-學(xué)前東路（八佰伴）-婦幼保健院-朝陽(yáng)廣場(chǎng)025朝陽(yáng)廣場(chǎng)-界涇/堰橋旅游公司界涇-大東村-堰橋旅游公司-堰橋-喜鵲風(fēng)機(jī)公司-吳文化公園-楊巷（德寶大酒店）-楊泗壩頭-胡家渡-五號(hào)橋-江海木業(yè)公司-海溪防腐廠-大棚管廠-天一中學(xué)（西漳）-天一村-林陸巷-彩印廠-造漆廠-梨花莊-北柵口-火車站-國(guó)際飯店-崇安寺-崇寧路-學(xué)前東路（八佰伴）-婦幼保健院-朝陽(yáng)廣場(chǎng)C地塊周邊現(xiàn)狀項(xiàng)目基地南面是一條河流,河對(duì)面是安居房小區(qū)金惠苑,水質(zhì)情況一般，只要稍加整治,配以綠化,就能形成本項(xiàng)目的獨(dú)特的景觀布置。東臨石塘灣路，隔石塘灣路與錫山高級(jí)中學(xué)相望。西面為規(guī)劃道路。北面是規(guī)劃的堰新路,堰新路對(duì)面是自建的低矮農(nóng)戶居住房。2、配套條件A購(gòu)物場(chǎng)所基地周圍當(dāng)前沒(méi)有大型購(gòu)物超市，但平時(shí)的生活品購(gòu)物沒(méi)有問(wèn)題,有資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。上海如海超市等幾家小型超市,小的便利雜貨店隨處可見(jiàn)。B餐飲娛樂(lè)在堰橋段錫澄路旁有金玉滿堂和德寶大酒店,在堰橋老街也有比較完善的餐飲娛樂(lè)設(shè)施。C教育文化本項(xiàng)目的教育文化資源豐富。最主要的教育設(shè)施是錫山高級(jí)中學(xué),堰橋鎮(zhèn)上幼兒園、小學(xué)、初中齊備。吳文化公園也在項(xiàng)目基地不遠(yuǎn)處，人文資源優(yōu)越。D醫(yī)療保健規(guī)劃中的惠山新區(qū)醫(yī)院招為本區(qū)域居民提供醫(yī)療服務(wù),當(dāng)前堰橋鎮(zhèn)的醫(yī)療設(shè)施主要有鎮(zhèn)醫(yī)院、小型診所和多家藥房。E金融類服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)各大銀行在堰橋鎮(zhèn)上都有網(wǎng)點(diǎn)。二、人口環(huán)境分析堰橋在最近幾年內(nèi)，一方面加快城市化進(jìn)程,將會(huì)拆遷大批的農(nóng)民自建房，另一方面引入大量外來(lái)高素質(zhì)人才，會(huì)帶來(lái)更多的住房及消費(fèi)需求。這對(duì)本項(xiàng)目而言，具有良好的市場(chǎng)機(jī)遇，在我們實(shí)地考察和目標(biāo)客戶訪談中，我們發(fā)現(xiàn)本地區(qū)除了少量幾個(gè)安居小區(qū)如金惠苑、新惠苑和金都花園外，大部分居民還是居住在傳統(tǒng)的自建房?jī)?nèi)。但隨著惠山區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,外來(lái)高素質(zhì)人才的到來(lái)，對(duì)本地區(qū)的住房觀念有了一定沖擊，越來(lái)越多的居民消費(fèi)觀念在改變，特別是一些年輕人，她們有些已厭倦了很傳統(tǒng)的物業(yè)形態(tài)，也想改變自己的居住現(xiàn)狀，渴望一種全新的居住空間。住房需求也從"生活需求型"向"生活提升型"轉(zhuǎn)變，開(kāi)始關(guān)注商品房，不但關(guān)心樓盤的質(zhì)量,更注重周邊環(huán)境、配套與升值潛力。經(jīng)過(guò)調(diào)查,我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目潛在的客戶群還是很多,惠山新城新行政中心的建設(shè)為本區(qū)域帶來(lái)了巨大的磁場(chǎng)聚集效應(yīng)。不光有當(dāng)?shù)鼐用窈凸I(yè)園區(qū)工作的外來(lái)人員,還有大量來(lái)自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民。值得一提的是工業(yè)園區(qū)的較多高素質(zhì)技術(shù)人員和管理人員,她們需要就近居住、生活,會(huì)優(yōu)先考慮搬遷或落戶本區(qū)域,因此對(duì)這部分人我們應(yīng)該加強(qiáng)引導(dǎo),爭(zhēng)取集體落戶來(lái)迅速聚集人氣。三、居民消費(fèi)分析經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,人們的可支配收入的增加,經(jīng)濟(jì)困發(fā)展帶動(dòng)了人民生活水平的提高,也使居民更有能力改進(jìn)居住條件,這為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ),有利地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟。前8個(gè)月市區(qū)居民家庭收入較上年同期相比,出現(xiàn)較大幅度地增長(zhǎng)。居民家庭人均總收入達(dá)9941.5元，同比增加1429元。人均可支配收入為9102.2元，同比增長(zhǎng)16.2%,均列全省第二位。同時(shí)八大類居民消費(fèi)中，居住類消費(fèi)同比增長(zhǎng)了32.1%。從這些數(shù)據(jù)能夠看出，隨著無(wú)錫資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),居民的消費(fèi)水平也在不斷提高,改進(jìn)型和投資型購(gòu)房者持幣觀望現(xiàn)象相應(yīng)增多,居民居住類消費(fèi)增長(zhǎng)速度很快,反映出居民購(gòu)房欲望還是比較強(qiáng)烈的。第三部分項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析一、板塊競(jìng)爭(zhēng)分析和錫城其它的開(kāi)發(fā)板塊相比,本項(xiàng)目所處的北區(qū)板塊具有自身的優(yōu)勢(shì)和特色：首先,堰橋處于惠山新城新行政中心,地理位置優(yōu)越；第二,惠山土地廣袤,儲(chǔ)備充分,地產(chǎn)用地成批推出,人氣聚集快,發(fā)展?jié)摿Υ螅坏谌?惠山新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)。每個(gè)新區(qū)的開(kāi)發(fā)都會(huì)帶來(lái)該區(qū)中心地帶的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮?；萆叫聟^(qū)行政中心的建設(shè),招帶來(lái)磁場(chǎng)聚集效應(yīng),吸引周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民來(lái)此購(gòu)房落戶。因此,不少資金實(shí)力雄厚,綜合實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商，如中環(huán)、蘇源等，開(kāi)始了大手筆地"造城"運(yùn)動(dòng)。這對(duì)于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商一一無(wú)錫市泰富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司來(lái)說(shuō),競(jìng)爭(zhēng)壓力很大,挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。二、品牌競(jìng)爭(zhēng)分析本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商泰富公司初涉房地產(chǎn),在品牌上無(wú)法和中環(huán)、復(fù)地等公同相比,但和大項(xiàng)目大品牌競(jìng)爭(zhēng)能迅速提升公司的知名度,若能建設(shè)出優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,則公司美譽(yù)度馬上會(huì)建立。三、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品方面的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手并不多,主要有金都花園和天一城競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一:金都花園背景資料項(xiàng)目地址:惠山新區(qū)行政中心政和大道998號(hào)開(kāi)發(fā)商:無(wú)錫金都房地產(chǎn)有限公司設(shè)計(jì)商:美國(guó)HOOP建筑設(shè)計(jì)咨詢公司售樓電話:項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位:惠山新區(qū)新中國(guó)橫中心政和大道998號(hào)資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。居產(chǎn)性質(zhì):住宅銷售情況:良好銷售價(jià)格:起步價(jià)2900元/平方米預(yù)計(jì)交房時(shí)間：.5項(xiàng)目描述:小區(qū)總建筑面積42萬(wàn)平方米,總戶數(shù)2200戶占地面積約400畝,小區(qū)當(dāng)前主要是多層（6層），二期為6幢小高層容積率：L6綠化率:35%戶型設(shè)計(jì):戶型多樣,面積從80-240平方米不等,主打戶型面積為120平方米物業(yè)管理:上海新弛物業(yè)管理公司,費(fèi)用未定車位：1：1目標(biāo)客戶:周邊居民,大家庭式居住者配套：12萬(wàn)平方米商務(wù)廣場(chǎng)，平方米會(huì)所，社區(qū)幼兒園項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)1：配套設(shè)施完善,車位充分戶型面積選擇余地大人車分流,安全系數(shù)高項(xiàng)目缺點(diǎn)1：交通不方便,環(huán)境一般本案寥者］：☆本項(xiàng)目規(guī)模比金都小,瞄準(zhǔn)市場(chǎng)空白，做高品質(zhì)樓盤搶走它的客戶群競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手二:天一城背景資料項(xiàng)目地址:錫澄二路旁發(fā)展商:無(wú)錫蘇源置業(yè)有限公司策劃代理:深圳創(chuàng)典全程物管顧問(wèn):深圳中海物業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì):加拿大筑原設(shè)計(jì)事務(wù)所廣州南方建筑設(shè)計(jì)院機(jī)械工業(yè)部深圳設(shè)計(jì)研究院售樓電話：，2070000項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位:錫澄二路（規(guī)劃路）與北環(huán)路（規(guī)劃路）交叉口資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。房產(chǎn)性質(zhì):住宅項(xiàng)目描述:總占地面積L6平方公里（2400畝），建筑總面積192萬(wàn)平方米可居住人口4萬(wàn)余人,社區(qū)2公里帶狀濱河公園超過(guò)10萬(wàn)平米的自然生態(tài)水面國(guó)家康居示范工程實(shí)施項(xiàng)目項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)累計(jì)面積40余萬(wàn)平米,包括國(guó)家康居示范實(shí)施工程一期精品公寓住宅19萬(wàn)平米（21幢小高層和高層,面積有90-200平方米不等）；純現(xiàn)代水岸別墅區(qū)12萬(wàn)平米（300多戶獨(dú)棟別墅、雙拼別墅以及townhouse）;各類商業(yè)休閑、娛樂(lè)和商業(yè)設(shè)施超過(guò)5萬(wàn)平米。公寓組團(tuán)4.5米底層全架空。銷售價(jià)格:未定預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間：.05月前預(yù)計(jì)竣工時(shí)間：年底前后（一期別墅和公寓）容積率:平均1.2綠化率:>70%車庫(kù)戶數(shù)比:>1配套設(shè)施:社區(qū)教育體系、商業(yè)中心、美食街、河濱公園、休閑廣場(chǎng)、中心體育和商務(wù)會(huì)所，公交總站資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除.營(yíng)銷策略分析:主打生活主題，建造一座低密度、大空間、高品質(zhì)的花園新城物業(yè)管理情況:未定項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)1:開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力雄厚引入"新市鎮(zhèn)、新街域"的全新開(kāi)發(fā)理念規(guī)模化帶來(lái)的成熟配套和便捷的生活設(shè)施豐富多元的文化形態(tài)和景觀采用新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品項(xiàng)目缺點(diǎn)上體量較大,建設(shè)周期長(zhǎng)主打"無(wú)錫生活城"概念顯得太空泛建筑形態(tài)包羅萬(wàn)象,業(yè)主層次不一產(chǎn)品整體檔次還是偏低開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足年案參考1:☆產(chǎn)品走差異化道路,提升產(chǎn)品檔次,與之錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)☆獨(dú)特景觀布置,營(yíng)造優(yōu)美居住環(huán)境☆充分利用行政中心地理優(yōu)勢(shì)第四部分項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析一、項(xiàng)目?jī)?yōu)箝分析(3)1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)

資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除?！鑫挥诨萆絽^(qū)新行政中心,磁場(chǎng)聚集效應(yīng)明顯。■緊靠惠山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),而開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)正如火如荼,將來(lái)人氣和商機(jī)都很可觀。2、交通便捷■被稱為水陸黃金信道的錫澄公路和錫澄運(yùn)河以及滬寧高速公路、錫澄高速公路貫穿堰橋全鎮(zhèn),3區(qū)車前往上海和南京都只需要2小時(shí)左右，經(jīng)高速公路前往無(wú)錫碩放機(jī)場(chǎng)也很便利。■區(qū)域內(nèi)的道路建設(shè)正在完善中,未來(lái)經(jīng)過(guò)錫澄二路和惠山大道前往無(wú)錫市區(qū)將更加快捷。3、文化氛圍濃郁■聞名全國(guó)的吳文化公園緊靠本案,周邊營(yíng)造出濃郁的文化氛圍?！鍪≈攸c(diǎn)中學(xué)錫山高級(jí)中學(xué)就在本案馬路對(duì)面,也提升了本項(xiàng)目的人文品位。4、居住條件成熟■本案附近的居民眾多,在建和已建的安居項(xiàng)目如金惠苑和新惠苑規(guī)模比較大,居住氛圍已經(jīng)成熟。■金融服務(wù)商業(yè)設(shè)施、通訊交通等配套齊全?！稣块T以及事業(yè)機(jī)關(guān)單位集中,辦事較為便捷。二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析(W)1、周邊環(huán)境不理想資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。2、客戶群零散3、距離市區(qū)較遠(yuǎn)。4、項(xiàng)目所在地缺乏高檔居住氛圍三、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析(O)1、市場(chǎng)存在空缺點(diǎn)本項(xiàng)目附近成規(guī)模的住宅小區(qū)不多，高檔住宅小區(qū)更是稀缺,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手金都花園走的也是中檔路線。這片市場(chǎng)空白將是本項(xiàng)目一個(gè)良好的切入點(diǎn)02、交通系統(tǒng)的完善新錫澄路、惠山大道這兩條規(guī)劃道路的建設(shè),在很大程度上將完善本區(qū)域的交通系統(tǒng),大大提升本區(qū)域的地段品質(zhì)。3、政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展方向有助于推動(dòng)本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展根據(jù)無(wú)錫城市總體規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向和功能布局，無(wú)錫將建設(shè)東、西、南、北、中五大住宅組群,其中在北部則確定以堰橋?yàn)楹诵牡谋辈孔≌M群,這對(duì)本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)有較好的發(fā)展前景。4,樓盤、人氣的聚集加快居住成形四、威脅點(diǎn)分析(T)1、在同等條件下,本項(xiàng)目推出時(shí)間相對(duì)晚,處于相對(duì)劣勢(shì),可能造成部分潛在客戶已經(jīng)流失。2、本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手金都花園,開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚,這將在今后一資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。定程度上加劇了本項(xiàng)目的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)。3,堰橋鎮(zhèn)正處于建設(shè)發(fā)展中，板塊日趨走熱,實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商如上海富地、順馳、賽維拉等也陸續(xù)在其圈地開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的物業(yè)，都將形成本項(xiàng)目較強(qiáng)的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。第五部分項(xiàng)目定位建議5」產(chǎn)品定位結(jié)合本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析,經(jīng)過(guò)認(rèn)識(shí)和把握產(chǎn)品各項(xiàng)特點(diǎn)及情況,在準(zhǔn)確理解產(chǎn)品和其它產(chǎn)品的差異度上,利用自身優(yōu)勢(shì),規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),將本案定為："高品位、高格調(diào)、有文化底蘊(yùn)的社區(qū)"如何才能成就此類社區(qū),我們的觀點(diǎn)如下：1）開(kāi)發(fā)商:本項(xiàng)目的創(chuàng)造者是有思想、有道德、有專業(yè)技能、有責(zé)任心、處世認(rèn)真的一群人。這為造此住宅奠定基礎(chǔ)。2）建筑:它必然是與自然共存的住宅;人住在里面能感知四季的變化;自然風(fēng)能夠進(jìn)入建筑;保證私密前提下鄰里間的交流、溝通。3）消費(fèi)者:給予居者文化附加值,賦予其居者身份和地位。以上三點(diǎn),構(gòu)成項(xiàng)目的定位。項(xiàng)目賣點(diǎn)項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。［北城富地未來(lái)CLD］遠(yuǎn)見(jiàn)決勝千里，唯有發(fā)展眼光,才能收獲未來(lái)；I美堂宅院上層交際圈I臨水別墅，放養(yǎng)高貴,悠然天地,淡定從容；［文化世家氣質(zhì)天成］這里的孩子，是鄰居更是同學(xué)。江蘇錫山高級(jí)中學(xué)，從幼兒園至高中全程教育貫徹始未。［芳草碧樹(shù)景觀名宅］春意盎然,激情盛夏,秋實(shí)楓情,傲香冬暖，一花一世界，一景一感悟522項(xiàng)目本身賣點(diǎn)優(yōu)勢(shì)【1條150m的景觀大道】漫步是心靈繾眷,怡養(yǎng)生性的方式。借鑒自然路徑,在喬木、花灌木掩映下，感受生命的流動(dòng)。木制材料的建筑小品，層理有機(jī)間滿布自然的標(biāo)記。【1片6000m2的中心綠地】清新的空氣,流暢的空間,明媚陽(yáng)光,多維的視覺(jué),讓每一個(gè)生活在這里的人感受到自然的氣息和寵愛(ài),在花園里傾聽(tīng)鳥(niǎo)鳴,感受春風(fēng)，品聞花香,體會(huì)四季的變遷和更替。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除?！?組節(jié)點(diǎn)景觀空間】景觀空間豐富，有曲線、有直路，有精致的小庭,又有開(kāi)敞的沙地，有木質(zhì)的場(chǎng)地,又有兒童活動(dòng)的軟土,不同的景觀空間留給人們不同的空間感受【細(xì)節(jié)詮釋尊貴】時(shí)尚簡(jiǎn)潔的外立面設(shè)計(jì)，明快的建筑氣質(zhì)。戶型采光通透，局部退臺(tái)、動(dòng)靜皆宜。坡屋頂?shù)慕诲e(cuò)搭接,墻身的虛實(shí)對(duì)比,透明的玻璃幕窗,領(lǐng)略人本主義關(guān)懷?！经h(huán)行車道直達(dá)每戶;一種植物，代表一個(gè)門戶;】19棟獨(dú)院別墅，每一墅門前種植不同植物，歸家的路,從此有了特殊的標(biāo)記。客戶定位項(xiàng)目建筑形態(tài)的多樣化,決定了產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群不是單一的，但會(huì)使其主流購(gòu)買者具備一定的共性。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。b年齡分布:30-45歲為主b家庭情況:以三口之家為主b職業(yè)狀況：公司白領(lǐng)、教師、公務(wù)員、政府宮員、惠山區(qū)富裕階層、外來(lái)高素質(zhì)人群b經(jīng)濟(jì)收入:家庭年收入6萬(wàn)以上b購(gòu)買動(dòng)機(jī)：看中惠山新城的區(qū)域發(fā)展；首次置業(yè)者自用為主，方便出行;二次置業(yè)者改進(jìn)居住條件，部份投資，部份出于對(duì)孩子的殷殷之心；b心理特征：有進(jìn)取與自我?jiàn)^斗價(jià)值觀，追求生活品味，認(rèn)同文化附加值,努力為下一代創(chuàng)造物質(zhì)、精神財(cái)富。b地域分布：以堰橋?yàn)橹行模{惠山新城范圍內(nèi)的居民。第六部分市場(chǎng)營(yíng)銷策劃市場(chǎng)戰(zhàn)略目標(biāo)四箭齊掠產(chǎn)品部形象部銷售部企業(yè)箭）無(wú)錫泰富集團(tuán)積累了一定品牌，經(jīng)過(guò)對(duì)名園高品質(zhì)社區(qū)的精心打造，旨在獲取足夠的市場(chǎng)份額,保證明目成功開(kāi)發(fā),進(jìn)一步深化其市場(chǎng)品牌形象。市場(chǎng)營(yíng)銷總體目標(biāo)資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。1）為樓盤正式入市銷售作充分的準(zhǔn)備；2）進(jìn)行入市前的信息發(fā)布,預(yù)熱市場(chǎng),制造局部供不應(yīng)求的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)氣氛;4>展示一個(gè)成熟、優(yōu)良和專業(yè)的發(fā)展商形象和樓盤形象。6.3媒體推廣整合策劃6*3.1廣告目標(biāo)臉期目標(biāo)］迅速擴(kuò)大名園知名度、識(shí)別度、美譽(yù)度；引起消費(fèi)者關(guān)注、造成市場(chǎng)熱點(diǎn)；［長(zhǎng)期目標(biāo)1樹(shù)立泰富投資的公司品牌形象；推廣名園知名度,培育忠誠(chéng)客戶；經(jīng)過(guò)品牌內(nèi)涵的提升拉動(dòng)品牌外延的增加,刺激購(gòu)買;廣告策略第一階段（引導(dǎo)期）：造勢(shì),引起市場(chǎng)好奇關(guān)注。廣告創(chuàng)意手法:出奇不意、意識(shí)創(chuàng)意。第二階段（開(kāi)盤期）：給實(shí)體,讓消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品有更深了解。廣告創(chuàng)意手法:務(wù)實(shí),直接從產(chǎn)品本身出發(fā)。第三階段（持銷期）：實(shí)體+生活場(chǎng)景廣告創(chuàng)意手法:針對(duì)不同客戶心理,運(yùn)用生活場(chǎng)景,與客戶達(dá)成共鳴。第四階段（尾盤期）：回歸主線廣告創(chuàng)意手法：深化、鞏固形象。概念推廣旗幟性口號(hào):引領(lǐng)北城生活品味新典范口號(hào)注解:資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。.4推廣策略資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。.4推廣策略引領(lǐng):敢為人先,趨勢(shì),帶領(lǐng)的意思。深化理解：1）開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念先進(jìn)2）產(chǎn)品的高檔性北城：區(qū)域性生活品味:對(duì)生活細(xì)節(jié)之處的把握。深化理解：1）開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造高素質(zhì)產(chǎn)品2）居者懂得品味生活新典范:先河、模范、示效作用。深化理解:1）樹(shù)立房地產(chǎn)市場(chǎng)典范2）樹(shù)立開(kāi)發(fā)商品牌形象字,充分包含了產(chǎn)品所有傳達(dá)和外延的內(nèi)容信息。名園提供給消費(fèi)者的利益：1）高質(zhì)素的生活2）受人尊重的生活3）享受的生活4）禮遇的生活資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。從邂名園解讀名園 閱讀名園 享受名園。全案以名園為點(diǎn),向名品、名人、名校、客戶向四個(gè)方向輻射，從四個(gè)支點(diǎn)的對(duì)話，與消費(fèi)者產(chǎn)生共鳴,達(dá)到心理需求上的共識(shí),從來(lái)促成購(gòu)買行為的產(chǎn)生。1、產(chǎn)品引導(dǎo)期（時(shí)間：/一.4底）推廣目的:信息告知、喚醒潛在客戶群,最大化向市場(chǎng)告知本案信息,全方位的推廣半月內(nèi)全部爆發(fā)。訴求重點(diǎn):高品味、高格調(diào)、有文化底蘊(yùn)的社區(qū),以引領(lǐng)生活品味為切入點(diǎn)。媒體安排:以低頻率投放硬廣告、新聞報(bào)道形式的軟文為佳。推廣形式:產(chǎn)品推介會(huì)具體安排:聚集相關(guān)媒體（電視、網(wǎng)絡(luò)、平媒等）介紹產(chǎn)品經(jīng)過(guò)后期的廣告發(fā)布，使本案信息傳播來(lái)來(lái),最大化的達(dá)到市場(chǎng)告知2、產(chǎn)品開(kāi)盤期（時(shí)間：.5）推廣目的:穩(wěn)固現(xiàn)有客戶群,及時(shí)促成現(xiàn)有客戶的成交,充分挖掘本、異地客戶勢(shì)力,在認(rèn)知市場(chǎng)的前提下,與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手錯(cuò)開(kāi),緊鑼密鼓開(kāi)盤。訴求重點(diǎn):樹(shù)立名園品牌形象媒體安排:密集型硬廣告投放、戶外廣告的向外推出、三維動(dòng)畫、電視片的制作投放；推廣形式:新聞發(fā)布會(huì)

資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。具體安排:邀請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)公司進(jìn)行產(chǎn)品宣傳,發(fā)放產(chǎn)品相關(guān)資料、演示VCD并進(jìn)行準(zhǔn)客戶現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)并進(jìn)行抽獎(jiǎng)。3、產(chǎn)品強(qiáng)銷期（時(shí)間：.6-.9底）推廣目的:好的開(kāi)始是成功的一半,開(kāi)盤的粉墨登場(chǎng)之后,以公關(guān)活動(dòng)及媒體推廣為主,對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行轟炸；訴求重點(diǎn):名園品質(zhì)的解析+生活品味的詮釋媒體安排:持續(xù)發(fā)布硬廣告和新聞報(bào)道,將項(xiàng)目形象深入挖掘,經(jīng)過(guò)PR、SP活動(dòng)的執(zhí)行，進(jìn)一步豐滿的支持產(chǎn)品形象.推廣形式：1）與某汽車公司或者4A代理商、電視媒體強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手,進(jìn)行一次新產(chǎn)品的市場(chǎng)推廣。經(jīng)過(guò)此案全方位鎖定適合客戶。2）國(guó)際知名化妝品show4?產(chǎn)品持銷期（時(shí)間：.10—05.12底）推廣目的:經(jīng)過(guò)前期大量的宣傳及銷售情況,采用針對(duì)性的推廣手段,有效的開(kāi)發(fā)潛在客戶群,消化余房。訴求重點(diǎn):生活品質(zhì)挖掘媒體推廣:少量投放NP,針對(duì)現(xiàn)有情況進(jìn)行DM\SP推廣。推廣方式：1）讀書活動(dòng)月2）名師座談會(huì)資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。廣告跟蹤發(fā)布,讓市民感覺(jué)名園就是一個(gè)處處顯生活品味的地方。5、產(chǎn)品尾盤期（時(shí)間：.1起）推廣目的：困難產(chǎn)品的突破,未成交客戶分析及追蹤,對(duì)有希望客戶再過(guò)渡,對(duì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案采用機(jī)動(dòng)手法,圓滿結(jié)束整個(gè)銷售。訴求重點(diǎn):針對(duì)當(dāng)時(shí)情況有的放矢推廣方式：I）客戶答謝會(huì)+"珍藏”產(chǎn)品抽獎(jiǎng)配送活動(dòng)”賞風(fēng)格之美,品名園生活”客戶定期聯(lián)誼會(huì)聚會(huì)、聚樂(lè);對(duì)話，對(duì)味6.3.5廣告主題：1）引領(lǐng)生活品味新典范2）你能夠買到流行,可是你買不到品位3）從建筑中學(xué)會(huì)與人相處4）三宅一生,居者傳奇形象廣告文案show標(biāo)題:引領(lǐng)生活品味新典范正文:人類的建筑史告訴我們:優(yōu)秀的建筑從來(lái)都不是一頁(yè)時(shí)尚雜志。它資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。是人類思想史的巨作，供后人思慕,供時(shí)間閱讀。生活于名園中的現(xiàn)代人，將要告訴你關(guān)乎極致的生活哲學(xué)。解析：I）從名園的品質(zhì) 品位的晉升2）市場(chǎng)先行者階段廣告創(chuàng)意表現(xiàn)第一階段:邂逅名園衣\食\住、行篇（對(duì)比表現(xiàn)）衣：標(biāo)題:你能夠買到流行,可是你買不到品味。正文:真正的品味不是穿金戴銀的艷俗,也不是昂貴布料的戴盆望天砌，而是一種生活方式的內(nèi)在折射。隨文：名園，精心耕作8萬(wàn)方，采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約解構(gòu)手法，外部典雅、細(xì)部豐富,體現(xiàn)生活高度。食：標(biāo)題:你能夠買到流行,可是你買不到品位正文:真正懂得芝華士的人,理解它每一個(gè)細(xì)節(jié)流露的文化韻味,關(guān)于一種久遠(yuǎn)年份、自由個(gè)性的態(tài)度0隨文:名園,精心耕作8萬(wàn)方,采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約解構(gòu)手法,外部典雅、細(xì)部豐資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。富,體現(xiàn)生活高度。住標(biāo)題:你能夠買到流行，可是你買不到品位正文:靠窗的香熏水療浴缸旁,是半杯晶瑩透亮的紅葡萄酒客廳的沙發(fā)上，攤開(kāi)一本《中國(guó)國(guó)家地理》衛(wèi)生間的馬桶邊,放一本米蘭昆德拉的《生命中不能承受之輕》自己的居間？隨心所欲？音樂(lè)？閱讀？咖啡？冥想？媒體策略以營(yíng)銷手段訴求再作一次全面宣傳，軟硬兼施,以求萬(wàn)無(wú)一失。以銷售手段兼功能性訴求為主。媒體選擇平媒：《江南晚報(bào)》整版《無(wú)錫日?qǐng)?bào)》惠山版電視：《無(wú)錫文體娛樂(lè)頻道》網(wǎng)絡(luò)：《無(wú)錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)》《無(wú)錫益房網(wǎng)》戶外:引導(dǎo)路旗、車身廣告、戶外廣告DM:在政和園、各加油站、餐飲場(chǎng)所、集市廟會(huì)、銀行等點(diǎn)分發(fā)。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。公關(guān)策略經(jīng)過(guò)有效的事件行銷、公關(guān)傳播等,提升企業(yè)品牌價(jià)值、擴(kuò)大影響力，經(jīng)過(guò)人脈營(yíng)銷、USP有效傳播，最終完成銷售任務(wù)，提升品牌知名度。把"品牌”、”文化“、"顧客體驗(yàn)"貫穿于明目推廣的各個(gè)環(huán)節(jié)，經(jīng)過(guò)有效的公關(guān)實(shí)踐、公關(guān)傳播、事件行銷為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造價(jià)值?！币率匙⌒小蔽幕癄I(yíng)銷活動(dòng)—名人與名品1）國(guó)際品牌化妝品show2）名車賞析會(huì)3）新概念家居館作品展4）名流酒會(huì)1）國(guó)際品牌化妝品show類型:活動(dòng)營(yíng)銷目的:提升品牌知名度,提升品牌形象操作過(guò)程：-與某化妝品牌商/代理商舉行一次新品秀展-邀請(qǐng)相關(guān)行業(yè)人士對(duì)如何搭配服飾,如何選擇美容產(chǎn)品進(jìn)行介紹；注意點(diǎn):地點(diǎn)的選擇2）名車賞析會(huì)類型:活動(dòng)營(yíng)銷目的:提升品牌價(jià)值,擴(kuò)大品牌知名度。操作過(guò)程：⑴聚集惠山區(qū)區(qū)政府、無(wú)錫交通臺(tái)、高力汽車文化村、無(wú)錫經(jīng)濟(jì)臺(tái)等諸多媒體的力量,在惠山區(qū)國(guó)際會(huì)展中心舉行首屆汽車賞析會(huì),有效鎖定客戶群:⑴在賞析會(huì)期間設(shè)看房直通車,將予會(huì)去帶至售樓現(xiàn)場(chǎng)或區(qū)域內(nèi)其它樓盤看房,一線貫之。⑴名車試駕活動(dòng)；3）新概念家居館作品展類型:活動(dòng)營(yíng)銷目的:擴(kuò)大產(chǎn)品知名度,深入產(chǎn)品形象操作過(guò)程：3用比賽的形式，把生活的品味和藝術(shù)性DC/DV/三維動(dòng)畫/平面設(shè)計(jì)表現(xiàn)出來(lái),體現(xiàn)新生活觀。3延續(xù)前個(gè)動(dòng)作,舉行家居布藝展,并展覽影像作品3與家居布藝商達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟,為名園客戶提供優(yōu)惠服務(wù)。4）名流酒會(huì)類型:活就促銷資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。目的:整合資源，促進(jìn)銷售操作過(guò)程：3與某銀行進(jìn)行派對(duì),有效利用其高端客戶,并宣傳產(chǎn)品；3對(duì)某個(gè)品牌的紅酒進(jìn)行品賞,邀請(qǐng)調(diào)酒師現(xiàn)場(chǎng)表演；讀書活動(dòng)月”—名園與名人類型:文化營(yíng)銷目的:提升品牌價(jià)值操作過(guò)程：圍饒一本書,展開(kāi)全市范圍內(nèi)的讀書月活動(dòng)■與逛街欄目文化風(fēng)向標(biāo)、新華書店、交通臺(tái)/江南之聲媒體整合、介紹此書及作者,并與其對(duì)面對(duì)面的交流作者簽名售書讀書活動(dòng)月頒獎(jiǎng)典禮”名師座談會(huì)"—名園與名校類型:文化營(yíng)銷目的:擴(kuò)大產(chǎn)品知名度,提升品牌價(jià)值操作過(guò)程：■邀請(qǐng)教育專家來(lái)錫講座■家長(zhǎng)與名師的直面對(duì)話資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。”品風(fēng)格之美、享名園生活”聯(lián)誼會(huì)—-名園與客戶目的：對(duì)話、對(duì)味；聚會(huì),聚樂(lè)住名園的人,格調(diào)生活身份體現(xiàn):名人CARD名人CARD:購(gòu)物卡/美容卡/出行卡/讀書卡經(jīng)過(guò)限量限時(shí)的發(fā)售，激發(fā)客戶群來(lái)現(xiàn)場(chǎng)搶購(gòu)6.6其它營(yíng)銷手法名園開(kāi)盤前活動(dòng)推廣草案開(kāi)盤前活動(dòng)目的1）向市場(chǎng)放量,探測(cè)市場(chǎng)反應(yīng)；2）經(jīng)過(guò)相信渠道,搜集客戶信息,對(duì)下階段推廣作及時(shí)調(diào)整;活動(dòng)推廣提交方向1）寶馬活動(dòng)2）運(yùn)動(dòng)會(huì)3）廟會(huì)4）名園網(wǎng)絡(luò)競(jìng)賽項(xiàng)目活動(dòng)推廣草案具體方案如下活動(dòng)I:寶馬活動(dòng)一、活動(dòng)背景轎車作為一種高檔耐用品，越來(lái)越成為現(xiàn)代城市生活中不可缺少的重要組成部分。近年來(lái),國(guó)家為鼓勵(lì)居民消費(fèi),拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),制定了相關(guān)的消費(fèi)政策，為汽車購(gòu)買及消費(fèi)帶來(lái)了積極的影響。中國(guó)進(jìn)入WTO,無(wú)論從汽車硬質(zhì)量還是從軟服務(wù)都較接近消費(fèi)者心理，也逐漸成為許多家庭未來(lái)日常消費(fèi)支出的一部分，汽車消費(fèi)伴隨著人們出行方式、居住選擇、城市和鄉(xiāng)村結(jié)構(gòu)、生活方式、休閑方式、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改變，必將成為新的文化，成為時(shí)尚消費(fèi)的新潮流?；萆絽^(qū)背景考慮到現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)國(guó)際化和集約化、園區(qū)化的趨勢(shì),惠山區(qū)近年來(lái)進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、特色工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃、啟動(dòng)和建設(shè)工作。其中以惠山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為龍頭。該開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃面積30平方公里。當(dāng)前,開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)已累計(jì)完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)30億元人民幣，區(qū)內(nèi)綠化將達(dá)40%,路網(wǎng)按照城市道路標(biāo)準(zhǔn)基本建好。該區(qū)建成后,將是惠山經(jīng)濟(jì)文化的中心區(qū)區(qū)機(jī)關(guān)將于年底搬遷到區(qū)內(nèi),其規(guī)劃也是按照可居住20萬(wàn)人口資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。的現(xiàn)代城區(qū)來(lái)建設(shè)的。區(qū)委區(qū)政府的目標(biāo)是,在5年內(nèi)把該區(qū)建設(shè)成為工業(yè)產(chǎn)值超1000億元,經(jīng)營(yíng)收入500億元的生態(tài)居住區(qū)、高科技實(shí)驗(yàn)區(qū)、科教文衛(wèi)示范區(qū)、汽車工業(yè)集地區(qū)。該開(kāi)發(fā)區(qū)的特色主要體現(xiàn)在兩個(gè)主題工業(yè)園區(qū)的建設(shè)上。一個(gè)是無(wú)錫生命科技園。該園區(qū)是惠山與中國(guó)華源集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)的,園區(qū)規(guī)劃面積12平方公里,總投資250億元人民幣,設(shè)想經(jīng)過(guò)8年左右的努力,建成中國(guó)規(guī)模最大、功能最全、設(shè)施最優(yōu)，以生態(tài)、生命、生物為核心的高新技術(shù)園區(qū)，它的定位為國(guó)內(nèi)第一,國(guó)際一流的"中華藥谷"。另一個(gè)主題園區(qū)是汽車及其零配件、生產(chǎn)、銷售、展示為一體的無(wú)錫汽車工業(yè)園區(qū)（總投資15億，占地800畝,建筑面積35萬(wàn)）。當(dāng)前區(qū)內(nèi)已有四大項(xiàng)目在建中。包括首期年產(chǎn)2萬(wàn)輛,最大規(guī)模達(dá)10萬(wàn)輛的家用轎車生產(chǎn)基地項(xiàng)目等，用5至?xí)r間建成無(wú)錫以至江蘇省的汽車高地。二、項(xiàng)目概述名園，位于無(wú)錫市堰橋鎮(zhèn)，東面為正在建設(shè)中的惠山區(qū)文體中心，南至現(xiàn)狀河道,東鄰石塘灣路（惠育路），北接規(guī)劃中的堰新路,西南為規(guī)劃的20m寬道路,總建設(shè)面積約11萬(wàn)平方米,建筑形態(tài)多樣，有多層、小高層、學(xué)生公寓、別蟹等。其位于惠山新城行政中心，緊鄰錫山高級(jí)中學(xué)，毗鄰吳文化公園,身處堰橋居住集中區(qū)域,交通便利?；萆叫鲁前鎵K的建設(shè)將拉動(dòng)人氣聚集，此區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展將加強(qiáng)第三產(chǎn)業(yè)購(gòu)買力。其"高品位、高格資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。調(diào)、有文化底蘊(yùn)"的社區(qū)以"引領(lǐng)北城生活品味新典范"的旗幟性口號(hào)打響惠山區(qū)。三、推廣目標(biāo)整合資源尋找"購(gòu)買群體"，經(jīng)過(guò)消費(fèi)者需求制造"眼球事件"，依靠市場(chǎng)輿論引導(dǎo)市場(chǎng)關(guān)注度,刺激消費(fèi)，引起購(gòu)買力強(qiáng)度的提高。四、活動(dòng)策略1）先織網(wǎng)一后灑苗一再捕撈（自導(dǎo)自演,自說(shuō)自話）所謂織網(wǎng),即疏而不漏,積水成川。媒體即眼,經(jīng)過(guò)媒體眼洞的觀察,由一只眼變成無(wú)數(shù)只眼的關(guān)注。強(qiáng)調(diào)的是"新聞點(diǎn)"所謂灑苗，即喂食,填充物，欲擒故縱。對(duì)外拋出誘惑、好處。強(qiáng)調(diào)的是"利益點(diǎn)"所謂捕撈，即收獲。最少時(shí)間最大范圍內(nèi)捕捉獵物。強(qiáng)調(diào)的是"利潤(rùn)點(diǎn)"，靠成交量體現(xiàn)。①一個(gè)新聞點(diǎn),名車"寶馬”。寶馬作為高檔品牌車的一個(gè)代名詞,受到越來(lái)越多高端客戶的青睞,對(duì)于普通消費(fèi)者而言,能夠認(rèn)識(shí)寶馬，了解寶馬,欣賞寶馬也是大塊朵頤的事情。寶馬自進(jìn)入無(wú)錫市場(chǎng)后,才真正揭開(kāi)它神秘的面妙。如何讓它更接近消費(fèi)者,媒體首當(dāng)其充是認(rèn)知的第一步。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。②一個(gè)利益點(diǎn),名車"試駕"如果能夠親身感受一下來(lái)自寶馬自身的魅力,體驗(yàn)是最好的選擇。當(dāng)游車河成為有車一族新推崇的活動(dòng)的時(shí)候，有組織的一次必將引起興趣和關(guān)注.③利潤(rùn)點(diǎn)依托整合資源、造勢(shì)的余溫來(lái)刺激市場(chǎng),深化記憶,擴(kuò)大銷售。五、活動(dòng)主題【主題】體驗(yàn)名車，非凡之旅一BMW新年推廣活動(dòng)寶馬,從未與你如此接近一一系寶馬3系廣告語(yǔ)圍繞主題活動(dòng),在開(kāi)盤期前后串連系列活動(dòng),經(jīng)過(guò)前期宣傳通路及道具的配合,使有意向的客戶達(dá)成交易,初步控制第一個(gè)銷售節(jié)奏?？诳深}分析】考慮到引導(dǎo)期與開(kāi)盤期時(shí)間的緊促性,借助自身樓花炒作和單一廣告宣傳很難在短期內(nèi)制造熱點(diǎn),唯獨(dú)利用媒介渠道制造新同錐,才能提升項(xiàng)目認(rèn)知度，擴(kuò)大輿論影響力。【活動(dòng)簡(jiǎn)述】活動(dòng)名稱：體驗(yàn)名車,非凡之旅一BMW新年推廣活動(dòng)活動(dòng)形式：?推介活動(dòng)+試駕活動(dòng)+游車河活動(dòng)內(nèi)容:資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。寶馬3系新品推介1）寶馬品牌故事介紹2）寶馬新品介紹展示媒介精英試駕活動(dòng)1）相關(guān)媒體試駕寶馬）高端客戶試駕寶馬3）相關(guān)寶馬裝飾服務(wù)的介紹?游車、把酒、燒烤、看美景（將名園、名人、名車聚集）1）車友俱樂(lè)部、私家車業(yè)主、高端客戶同游車河2）戶外燒烤活動(dòng)3）趣味游藝活動(dòng)六、活動(dòng)執(zhí)行【合作方】1）無(wú)錫寶誠(chéng)汽車銷售有限公司無(wú)錫市新區(qū)長(zhǎng)江路2號(hào)電話:5213456傳真:52144002）無(wú)錫交通臺(tái)3）無(wú)錫經(jīng)濟(jì)頻道天下游欄目t地點(diǎn)選擇】鑒于活動(dòng)的某些特殊環(huán)節(jié),選擇地點(diǎn)因適宜寬敞之地。游車河活動(dòng)矣可考資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。慮另行一天。堰橋本身地域的郊區(qū)化,使得選擇活動(dòng)地點(diǎn)存在難度，一些大型且空曠地點(diǎn)的酒店離本案相當(dāng)距離。地點(diǎn)選擇要幺靠之要幺遠(yuǎn)之。近點(diǎn)選擇:長(zhǎng)三角國(guó)際名人俱樂(lè)部（堰橋,需探點(diǎn)）遠(yuǎn)點(diǎn)選擇:太湖飯店（距離問(wèn)題）【與本項(xiàng)目的給合】①與寶馬公司建立客戶資源共享;與車友俱樂(lè)部資源的共享②與長(zhǎng)三角國(guó)際名人俱樂(lè)部聯(lián)盟（可成為名園會(huì)所性質(zhì)的角色，例凡名園客戶能夠享受名人俱樂(lè)部特殊優(yōu)惠，反之亦然。具體需商榷）③名車、名園、名人的重復(fù)強(qiáng)調(diào)④游車河路線的制定（沿經(jīng)堰橋,讓客戶了解惠山區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)。路線待定）⑤交通臺(tái)、經(jīng)濟(jì)頻道對(duì)本活動(dòng)的宣傳及預(yù)告⑥相關(guān)戶外橫貼、POP招旗、活動(dòng)祝賀語(yǔ)、宣傳汽車的結(jié)合⑦名園相關(guān)紀(jì)念禮品、資料的制作。⑧售樓處內(nèi)部設(shè)計(jì)擺設(shè)體現(xiàn)品味,放置寶馬相關(guān)資料及圖片,柜得益彰。⑨軟文的跟進(jìn)。諸如"開(kāi)寶馬的人為何去名園"由此標(biāo)題產(chǎn)生的懸念式疑問(wèn)來(lái)剖析名園產(chǎn)品【費(fèi)用預(yù)算】活動(dòng)布展費(fèi)：禮品費(fèi)：活動(dòng)發(fā)布費(fèi):3000其它（招待費(fèi)等）：合計(jì):9000活動(dòng)二：名園趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)【活動(dòng)時(shí)間】4月中旬9:00-am—17:00pm【活動(dòng)地點(diǎn)】錫山高級(jí)中學(xué)足球場(chǎng)內(nèi)【活動(dòng)目的】積極調(diào)動(dòng)周邊潛在客戶群的積極性,擴(kuò)大項(xiàng)目影響力,將項(xiàng)目真正引領(lǐng)生活品味的宗旨深入人心.【主辦單位】無(wú)錫泰富投資發(fā)展有限公司【目標(biāo)客戶】周邊城鎮(zhèn)所有客戶群【活動(dòng)內(nèi)容】A:活動(dòng)流程①參賽運(yùn)動(dòng)員到場(chǎng)進(jìn)行賽前檢錄,準(zhǔn)備入場(chǎng)儀式②10:00-10:20運(yùn)動(dòng)會(huì)盛大開(kāi)幕式（氣球/禮炮助慶/運(yùn)動(dòng)員入場(chǎng)儀式）③10:30-12:00各組別運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目比賽時(shí)間（五大賽區(qū)/十大比賽項(xiàng)目）@12:00-14:00中場(chǎng)休息⑤14:00—16:30各組別運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目比賽時(shí)間（五大賽區(qū)/十大比賽項(xiàng)目）⑥16:30-17:00盛大頒獎(jiǎng)典禮B:比賽內(nèi)容設(shè)置以體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)會(huì)的趣味性和參與性,設(shè)置老少皆宜的項(xiàng)目。（個(gè)人組）1-運(yùn)財(cái)障礙賽2-舉重若輕3-射龍門大賽4-鐵人三項(xiàng)賽（家庭組）5-2人3足踩氣球6-背夫人大賽（團(tuán)體組）7一氣撥山河8-奧運(yùn)火炬大接力9-三人足球爭(zhēng)露賽10-四人網(wǎng)式犍球賽C:光彩眩目的獎(jiǎng)項(xiàng)一一競(jìng)賽項(xiàng)目類:各組別冠、亞、季軍各壹名;最具體育精神獎(jiǎng);全能大獎(jiǎng);最具人氣獎(jiǎng)熱心參與類:最佳啦啦隊(duì)獎(jiǎng)、最佳攝影獎(jiǎng)（多項(xiàng)）……D繽紛活潑的舞臺(tái)表演一一舞臺(tái)活動(dòng)時(shí)間：10:0。一12:00、14:00—16:30全天表演內(nèi)容:金牌司儀直擊評(píng)述賽事、無(wú)錫最酷街舞團(tuán)隊(duì)表演、青春啦啦隊(duì)資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除?？蛻魠⑴c內(nèi)容:趣味1Q有獎(jiǎng)問(wèn)答、歡樂(lè)刺激的舞臺(tái)互動(dòng)游戲、掀起高潮的全場(chǎng)大抽獎(jiǎng)（全天兩次）E運(yùn)動(dòng)會(huì)參賽資格及報(bào)名程序一一除家庭組及團(tuán)體組項(xiàng)目外，比賽項(xiàng)目分為少兒組、成年女子組，成年男子組參加的客戶須在報(bào)名表上填妥個(gè)人真實(shí)資料,并交回各指定報(bào)名處擬訂相關(guān)報(bào)名截止日期運(yùn)動(dòng)會(huì)特設(shè)專職的服務(wù)人員為您解答疑問(wèn)本次運(yùn)動(dòng)會(huì)所有比賽項(xiàng)目裁判,均特邀體委專業(yè)評(píng)判擔(dān)任F:運(yùn)動(dòng)會(huì)索取資料及報(bào)名地點(diǎn)名園售樓處咨詢熱線：注：1、對(duì)活動(dòng)內(nèi)容如有疑問(wèn),可向報(bào)名處的專職服務(wù)人員咨詢?cè)斍椤?、本次運(yùn)動(dòng)會(huì)的一切爭(zhēng)議之最后裁決權(quán)歸主辦單位所有?！净顒?dòng)執(zhí)行】人廣告推廣①《無(wú)錫日?qǐng)?bào)》1期/半版活動(dòng)公告②制定活動(dòng)宣傳單頁(yè),范圍內(nèi)預(yù)告資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。③在相關(guān)鎮(zhèn)菜場(chǎng)拉活動(dòng)橫幅B.媒體合作：①交通臺(tái)《1069房產(chǎn)工作時(shí)間》，對(duì)本活動(dòng)作全程跟蹤②與《時(shí)尚家園》雜志合作,對(duì)本活動(dòng)以圖文并茂的形式刊載【費(fèi)用預(yù)算】運(yùn)動(dòng)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)布置費(fèi):3000司儀、各類樂(lè)隊(duì)表演隊(duì)出場(chǎng)費(fèi)：3000獎(jiǎng)品費(fèi)：媒體招待費(fèi)：1000其它（現(xiàn)場(chǎng)配合服務(wù)費(fèi)）：合計(jì)：11000活動(dòng)三:廟會(huì)廟會(huì)活動(dòng)提案【活動(dòng)時(shí)間】三月初三（4月15日）星期一【活動(dòng)目的】①擴(kuò)大項(xiàng)目知名度,以廟會(huì)人氣散播到達(dá)率【活動(dòng)地點(diǎn)】無(wú)錫堰橋鎮(zhèn)西膠山報(bào)名須知:提前半月至堰橋工商所（街上農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）申請(qǐng)攤位【活動(dòng)程序】A售樓現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)告知資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。B.無(wú)錫居地產(chǎn)信息網(wǎng)上信息同步發(fā)行C?現(xiàn)場(chǎng)分發(fā)資料、詳情解答D.分發(fā)禮品【準(zhǔn)備工作】（到排時(shí)間計(jì)劃表，以4月15日為點(diǎn)節(jié)）準(zhǔn)備工作提綱一覽廟會(huì)現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備1?申請(qǐng)廟會(huì)攤會(huì)；2?現(xiàn)場(chǎng)的布置、制作和安裝；.接待桌椅的準(zhǔn)備、到位；4?影音設(shè)備的租賃、擺放和管理；5?現(xiàn)場(chǎng)廣告位置的選擇、確定及設(shè)計(jì)制作；言傳資料準(zhǔn)備1?宣傳單頁(yè)的設(shè)計(jì)、制作、運(yùn)送和管理；2?禮品的選擇、訂購(gòu)、運(yùn)送和管理活前淮備?方案策劃、研討、確定、分工落實(shí)；2?活動(dòng)道具列單購(gòu)買、運(yùn)送和管理（確定是否需要活動(dòng)）資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。人員準(zhǔn)密1?確定現(xiàn)場(chǎng)總調(diào)度2?接待人員培訓(xùn)費(fèi)用預(yù)算：攤位費(fèi):350元/個(gè)*5=1750（10個(gè)平方）現(xiàn)場(chǎng)噴繪:2*4尺寸一塊/=1800元宣傳單頁(yè)（1000）:1200元橫幅：100元/條*2=200禮品（可供選擇）筆：1元/支*400=400傘：15元/把*100=150。設(shè)計(jì)費(fèi)用:700元費(fèi)用合計(jì):7550元名園網(wǎng)絡(luò)競(jìng)賽項(xiàng)目活動(dòng)推廣草案（初）【活動(dòng)名稱】”我思想,我idea"名園網(wǎng)絡(luò)策劃競(jìng)賽【活動(dòng)主題】在這個(gè)都市變奏的年代,建筑、音樂(lè)、時(shí)尚、電影肆意切換著面孔。在光與影之間、動(dòng)與靜之中，古典與現(xiàn)代態(tài)度里，符號(hào)、語(yǔ)言、精神意志成了創(chuàng)想的代名詞,激情澎湃也好,濃墨重彩也罷,讓那些跳沃的思維,在此刻靈動(dòng)翩舞。【活動(dòng)時(shí)間】03月28日一一04月30日【活動(dòng)方式】網(wǎng)絡(luò)競(jìng)賽【主辦方】無(wú)錫市大衛(wèi)不動(dòng)產(chǎn).com【媒體支持】《時(shí)尚家園》、無(wú)錫交通臺(tái)【網(wǎng)絡(luò)支持】無(wú)錫房地產(chǎn)信息網(wǎng).cn【競(jìng)賽內(nèi)容】題目（示例）針對(duì)虛擬設(shè)計(jì)的地塊A項(xiàng)目,對(duì)其進(jìn)行策劃推廣,內(nèi)容如下：一個(gè)新鮮的案名一個(gè)創(chuàng)意的廣告（以文字、圖片、三維或者3D、flash等多種形式表現(xiàn)）3）一個(gè)精彩的活動(dòng)森黃百絞次」1）年齡22-40周歲以下,男女不限,具體創(chuàng)新意識(shí)。2）參賽作品具有原創(chuàng)性，任何抄襲行為,將取消參賽資格。3）網(wǎng)上報(bào)名參賽者請(qǐng)注明聯(lián)系方式及競(jìng)賽內(nèi)容?！緟①惙绞健?）網(wǎng)上報(bào)名,填寫相關(guān)個(gè)人信息。2）電話或至主辦方現(xiàn)場(chǎng),填寫相關(guān)參賽信息。【參賽流程】1）接受網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名。2）網(wǎng)絡(luò)公布參賽人員名單及身份證號(hào)碼3）公布具體競(jìng)賽內(nèi)容、要求和時(shí)間地點(diǎn)方式。4）初賽時(shí),洗手可將作品傳罕或傳真罕（競(jìng)賽組收）。5）進(jìn)入第二輪比賽的選手,將采用現(xiàn)場(chǎng)答卷的形式進(jìn)行再次角逐。6）經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)演講的方式角出前三名,并以資鼓勵(lì)。7）頒獎(jiǎng)典禮【獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置】最佳創(chuàng)意獎(jiǎng)：1名最佳表現(xiàn)獎(jiǎng)：1名最佳視覺(jué)獎(jiǎng)：1名凡所有參加比賽的選手均可獲得紀(jì)念品一份。主辦方對(duì)本活動(dòng)享有最終解釋權(quán)。【準(zhǔn)備工作】（以4月30日為工作點(diǎn)）準(zhǔn)備工作提綱一覽：前期活動(dòng)準(zhǔn)備?方案策劃、研討、確定、分工落實(shí)資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。2?活動(dòng)效果預(yù)計(jì)的榷商。盲傳材料準(zhǔn)備?活動(dòng)廣告的設(shè)計(jì)制作2?網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的搭建、設(shè)計(jì)制作3?確定網(wǎng)絡(luò)后臺(tái)的管理、跟進(jìn)、分工4?報(bào)名資料、試題的準(zhǔn)備5?禮品的選擇、訂購(gòu)報(bào)名管理?確定報(bào)名管理細(xì)則，保證網(wǎng)絡(luò)管理和現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名的有序性2?報(bào)名選手的資料整理歸檔及公布.確定初賽日期、復(fù)試日期、決賽日期形式（擬訂報(bào)名兩周、初賽一周、復(fù)試三天、決賽一天）人員準(zhǔn)備1?確定競(jìng)賽項(xiàng)目組成員、評(píng)委、專業(yè)人士2?各競(jìng)賽組成員的分工、安排第七部分價(jià)格策略體系定位思路

資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。在房地產(chǎn)的市場(chǎng)上，決定產(chǎn)品基本定價(jià)的不是成本而是市場(chǎng)，它的市場(chǎng)價(jià)值就是消費(fèi)者心目中的認(rèn)知價(jià)值，只考慮產(chǎn)品成本的定價(jià)策略是難以獲得成功的。因此我們?cè)谥贫?名園”的價(jià)格時(shí),采取的方法是市場(chǎng)比較定價(jià)法，希望完全經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的重復(fù)驗(yàn)證,總結(jié)其規(guī)律,從而制定出能夠很好的被市場(chǎng)接受的價(jià)格。項(xiàng)目背景本項(xiàng)目所在的北區(qū)板塊和錫城其它的開(kāi)發(fā)板塊相比,具有自身的優(yōu)勢(shì)和特色：①處于惠山新城新行政中心,地理位置優(yōu)越；②惠山土地廣袤,儲(chǔ)備充分,地產(chǎn)用地成批推出,人氣聚集快,發(fā)展?jié)摿Υ?；③惠山新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)。每個(gè)新區(qū)的開(kāi)發(fā)都會(huì)帶來(lái)該區(qū)中心地帶的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮?；萆叫聟^(qū)行政中心的建設(shè),將帶來(lái)磁場(chǎng)聚集效應(yīng),吸引周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民來(lái)此購(gòu)房落戶。因此,不少資金實(shí)力雄厚,綜合勢(shì)實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商,如中環(huán)、亦源等,開(kāi)始了大手筆地”造城"運(yùn)動(dòng)。這對(duì)于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商一一無(wú)錫泰富投資發(fā)展有限公司來(lái)說(shuō),競(jìng)爭(zhēng)壓力很大,挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。因此,在制定本項(xiàng)目?jī)r(jià)格時(shí),我們主要考慮的問(wèn)題,也是如何在激烈的資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下,制定出最有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格?？傮w定價(jià)策略經(jīng)過(guò)市場(chǎng)比較定價(jià)法,確定出項(xiàng)目整體均價(jià)（主要針對(duì)多層和小高層,別墅的整體均價(jià)單獨(dú)考慮），然后根據(jù)工程分期及銷售分段,采用''低開(kāi)高走"的整體價(jià)格走勢(shì),制定本價(jià)格策略體系。價(jià)格的確定方案（一）本項(xiàng)目多層和小高層整體均價(jià)的確定（根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的價(jià)格3000元/山）（二）綜合折扣率的制定（待定）（三）一房一價(jià)的制定方案8幢多層和5幢小高層一房一價(jià)制定方案（整體均價(jià)為3（X）0元/討）步驟一：經(jīng)過(guò)對(duì)"區(qū)位"、"景觀"、"人□密度"、"得房率影響"、"噪音"、"日照"、"采光”、"通風(fēng)"等幾個(gè)因素的差異性分析,分別制定出多層及小高層各自的整體均價(jià)。具體如下表：因素區(qū)位景觀人口密度得房率影響噪音日照采光通風(fēng)綜合價(jià)差價(jià)差絕對(duì)值40110607030101020350步驟二：由各因素的價(jià)差絕對(duì)值+綜合價(jià)差，得出各因素對(duì)價(jià)格影資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。響的權(quán)重比例,具體如下表:因素區(qū)位景觀人口密度得房率影響噪音日照采光通風(fēng)綜合比例權(quán)重比例11%31%17%20%8.5%3,5%3.5%5.5%100%步驟三:確定對(duì)各因素打分的分值范圍,具體如下表:分值范圍最低分值 中間值 最高分值0.94 1 1,06 備注:最低分值=(3000-175)4-3000=0.94最高分值=(300OM75)4-3000=1.06中間值”1”表示:某個(gè)因素對(duì)某套房屋的價(jià)格影響相對(duì)比較適中，若總系數(shù)為”1”則該套房屋的價(jià)格為均價(jià)。步驟四：經(jīng)過(guò)差異性分析,對(duì)各因素進(jìn)行打分，從而確定多層和小高層各自的整體均價(jià)多層一房一價(jià)的制定(整體均價(jià)為3150元/rrf)1. 橫向因素的影響一一經(jīng)過(guò)經(jīng)驗(yàn)分析8幢多層樓層的變化來(lái)確定層差；樓層資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。1層3052層3153層3234層3315層3216層313取2層為標(biāo)準(zhǔn)層,層差平均為80元/畝,4層均價(jià)最高,I層比2層低100元/山、2層比3層低80元/nf、3層比4層低80元/山、5層比4層低100元/nf,6層比5層低80元/m各層均價(jià)見(jiàn)下表：.縱向因素的影響一一經(jīng)過(guò)分析各單元，各列房屋由于受”景觀”、"由東向西的朝向變化"、"面積"、"戶型"、"噪音”"采光”、"通風(fēng)"、"日照"這幾個(gè)因素的影響所產(chǎn)生的價(jià)格差異性變化,來(lái)確定各例房屋的均價(jià)。步驟一：以上各因素對(duì)價(jià)格影響的價(jià)差分析因素景觀戶型面積噪音采光通風(fēng)日照由東向西的朝向變化綜合價(jià)差價(jià)差絕對(duì)值18()90805040603080610步驟二：由各因素的價(jià)差絕對(duì)值+綜合價(jià)差,得出各因素對(duì)價(jià)格影響的權(quán)重比例因景觀戶型面積噪音采光通風(fēng)日照由東向西的綜合價(jià)素朝向變化差權(quán)重比例30%15%13%8%7%10%5%12%100%步驟三:確定對(duì)各因素打分的分值范圍,見(jiàn)下表:分值范圍最低分值中間值最高分值0.9 ] 1.1 備注：最低分值=(3150-305)+3150=0.9最高分值=(3150+305)+3150=1.1中間值”1”表示:某個(gè)因素對(duì)某套房屋的價(jià)格影響相對(duì)比較適中，若總系數(shù)為"T則該套房屋的價(jià)格為均價(jià)。步驟四：經(jīng)過(guò)對(duì)各各因素進(jìn)行打分,得出各例房屋的價(jià)格系數(shù),具體見(jiàn)下表:步驟五：由各層均價(jià)X相應(yīng)各例的總系數(shù),得出各層各套房屋的價(jià)格,即多層的一房一價(jià)表基本形成.多層一房一價(jià)的調(diào)整(一房一價(jià)表另附)對(duì)一房一價(jià)的雛形進(jìn)行分析論證后的修正總價(jià)+總面積=加權(quán)均價(jià),若實(shí)際均價(jià)與給定均價(jià)有差異,則經(jīng)過(guò)普升或普降調(diào)平至給定均價(jià)預(yù)測(cè)面積出具后的差異調(diào)整資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除.客戶情況變化發(fā)生的調(diào)整＞力、高層一房一價(jià)的制定（整體均價(jià)為2860元/nf）橫向因素的影響一一過(guò)經(jīng)驗(yàn)分析5幢小高層樓層的變化來(lái)確定層差;取4層為標(biāo)準(zhǔn)層,層差平均為30元/山,因考慮到吉祥樓層等特殊因素,則具體調(diào)整為1層比2層低50元/#、2層比3層低50元/nf、3層比4層低30兀/nf,4層比5層低30兀/nf、5層比6層低50兀/山、6層比7層低30元/認(rèn)7層比8層低50元/畝、8層比9層低30,而10層比9層低60元/rtf,11層比10層低50元/畝,各層均價(jià)見(jiàn)下表:2. 2. 縱向因素的影響一一經(jīng)過(guò)分析各單元,各列房樓層樓層均價(jià)1屋27302層27803層28304層2S605層28906層29407層29708層30209層305010層299011層2940屋由于受"景觀"、"戶型"、"由東向西的朝向變化"、"面積"、"噪音""采光"、"通風(fēng)""日照"這幾個(gè)因素的影響所產(chǎn)生的價(jià)格差異性變化,來(lái)確定各例居屋的均價(jià)。步驟一：以上各因素對(duì)價(jià)格影響的價(jià)差分析

因素景觀戶型面積噪音采光通風(fēng)日照由東向西的朝向變化綜合價(jià)差價(jià)差絕對(duì)值14010090506040305()560步驟二：由各因素的價(jià)差絕對(duì)值+綜合價(jià)差,得出各因素對(duì)價(jià)格影響的權(quán)重比例因素景觀戶型面積噪音采光通風(fēng)日照由東向西的朝向變化綜合價(jià)差權(quán)重比例25%18%16%9%11%7%5%9%100%步驟三:確定對(duì)各因素打分的分值范圍,見(jiàn)下表:分值范圍最低分值 中間值 最高分值0.9 ] 1.1 備注:最低分值=(2860-280)+2860=0.9最高分值=(2860+280)4-2860=1.1中間值"1"表示:某個(gè)因素對(duì)某套房屋的價(jià)格影響相對(duì)比較適中，若總系數(shù)為”1”則該套房屋的價(jià)格為均價(jià)。步驟四：經(jīng)過(guò)對(duì)各各因素進(jìn)行打分,得出各例房屋的價(jià)格系數(shù)，小高層一資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。房一價(jià)的調(diào)整（一房一價(jià)表附后）對(duì)一房一價(jià)的雛形進(jìn)行分析論證后的修正總價(jià)+總面積=加權(quán)均價(jià),若實(shí)際均價(jià)與給定均價(jià)有差異,則經(jīng)過(guò)普升或普降調(diào)平至給定均價(jià)預(yù)測(cè)面積出具后的差異調(diào)整客戶情況變化發(fā)生的調(diào)整八、售樓中心包裝策略1、位置的選擇售樓處是一個(gè)對(duì)外展示的窗口，它需要盡量多、盡量廣地展示本樓盤的信息,故位置的選擇至關(guān)重要,應(yīng)設(shè)置在樓盤現(xiàn)場(chǎng)較顯眼、出入方便且人流較多的地方引起人們的注意。2、形式的確定建議采用售樓處與樣板房結(jié)合的形式。因本盤一期開(kāi)發(fā)的建筑形態(tài)為多層、小高層，故建議在鄰近售樓處的地方造樣板房，既是風(fēng)景又引導(dǎo)消費(fèi)。從售樓處到樣板房再布置一條綠意濃濃的林蔭小道，二者既獨(dú)立又相連,從而形成一個(gè)整體,令客戶在不知不覺(jué)中完成了看樓的全過(guò)程,完整緊湊,既讓客戶感受到小區(qū)的非凡之處,又完全體驗(yàn)了家居的溫馨氣氛。3、售樓處的風(fēng)格

資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除?？蛻魜?lái)現(xiàn)場(chǎng)看房,售樓處是她們首先到達(dá)的地方,售樓處的裝潢布置會(huì)給她們直接的視覺(jué)沖擊,而其風(fēng)格會(huì)直接聯(lián)想到小區(qū)的風(fēng)格。本盤的形象定位是高品位、高格調(diào)、有文化底蘊(yùn)的社區(qū)，因此我們建議將有品位的生活細(xì)節(jié)化的東西引入到案場(chǎng),讓人切身體會(huì)。4、售樓處的功能設(shè)計(jì)售樓處作為銷售的前沿陣地,直接影響買家的購(gòu)買,銷售的操作中任何的干擾都可能導(dǎo)致交易失敗，因此售樓處應(yīng)該設(shè)置不同的區(qū)域，避免干擾與混亂。針對(duì)本盤特色建議售樓處設(shè)置以下功能區(qū)域：接待區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)、辦公區(qū)、模型展示區(qū)、音像休閑區(qū)。接待區(qū)：可作為總臺(tái)形式，以本盤的大幅形象展板為背景。放置樓盤的相關(guān)宣傳資料,配置兩至三臺(tái)電話,有固定的電話接聽(tīng)人員,售樓處門口再安排兩位迎賓。洽談區(qū)：要求寬敞明亮、氛圍輕松、人性化。采購(gòu)一些舒適且美觀的談判桌椅，飲水機(jī)，洽談區(qū)的墻上適宜做一些展板（包括廣告板、效果圖、銷售進(jìn)度表）和證照之類的復(fù)印件。洽談區(qū)要求面積較大，不必封閉,做成敞開(kāi)式,在售樓處辟一區(qū)域即可。簽約區(qū)：簽約區(qū)則要求安靜，干擾少，因此建議簽約區(qū)隔成一間間獨(dú)立的小居間。辦公區(qū)：辦公區(qū)是為現(xiàn)場(chǎng)辦公的公司領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)、以及現(xiàn)場(chǎng)辦按揭

資料內(nèi)容僅供參考.如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。的人員而設(shè)置的,放在售樓處的二樓較合適。模型展示區(qū)：模型展示區(qū)應(yīng)鄰近洽談區(qū)，分功能不分區(qū)域，方便售樓人員為客戶隨時(shí)解說(shuō)，模型區(qū)建議放置整體模型與單體戶型的模型，在本盤為期房的情況下客戶也能對(duì)本盤進(jìn)行全面的認(rèn)識(shí)與了解。音像休閑區(qū)：本盤既為現(xiàn)代浪漫高尚小區(qū)，就有必要設(shè)置一處場(chǎng)所，有著浪漫的音樂(lè)、溫馨的氣氛和柔和的燈光，讓客戶充分感受這種浪漫的家居生活。并