1、當前我國房地產(chǎn)估價應遵循的主要原則有：合法原則，（最高最佳使用原則），供求原則；替代原則，（估價時點原則），公平原則。2、估價機構完成委托估價后提供給委托人的“產(chǎn)品”，通常稱為（估價報告書）。3、市場比較法所依據(jù)的是（替代）原理。4、成本法計算建筑物重新建造完全價值的方法通常分為三種，即：凈計法，（平方法），立方法。5、在收益法中，純收益確定后，還原利率越高，收益價格（越低）。6、建筑物的重新建造成本分為重建成本和重置成本兩種，普通建筑物估價時適用（重置成本）。7、估價上的折舊與會計上的折舊有著本質的區(qū)別，在估價上C為（重新建造成本），它通常隨著估價時點的不同而（不同）。8、在路線價法中，普通臨街宗地價格的計算公式為：宗地總價=路線價×（深度百分率）×宗地面積。試述成本法與收益法的區(qū)別。1．理論依據(jù)不同或估價的立足點不同：(成本法基于已付出的代價，收益法基于未來的收益能力)；

2．計算公式不同(成本法以各項費用、稅費、利潤累加為基礎，收益法以收益減費用為基礎)；

3．所需資料不同；

4．適用對象不同(成本法主要適用于無交易、無收益或收益難以直接測定的房地產(chǎn)的估價，如學校、政府辦公樓、醫(yī)院、公園等公共建筑、公益設施及工廠等；收益法主要適用于收益性房地產(chǎn)的估價，如商店、賓館、出租房屋等)。1、有一房地產(chǎn)，土地總面積1000平方米，為10年前通過征用農(nóng)地取得，當時每畝花費16萬元，現(xiàn)時重新取得該土地每平方米需600（1）計算土地現(xiàn)時價格：土地底價=1000*600=60萬（2）計算建筑物現(xiàn)時價格：建筑物現(xiàn)價=C*【1-（1-R）*t/t+n】=2000*1000【1-（1-5%）*8/8+32】=1620000=162萬（3）房地產(chǎn)和土地合成一體的現(xiàn)時總價為：60+162=222萬（4）房地產(chǎn)現(xiàn)時單價=2220000/2000=11002、某賓館需要估價，據(jù)調查，該賓館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%解：（1）計算該賓館年總收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25萬元（2）計算該賓館年總費用=14萬元/月×12月=168萬元（3）計算該賓館年凈收益=年總收益-年總費用=383.25萬元-168萬元=215.25萬元（4）假定年凈收益與還原利率不變，使用年限為無限年限，則該賓館的收益價格=年凈收益/還原利率=215.25/10%=2152.5萬元（5）計算同檔次賓館年總收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2萬元（6）計算同檔次賓館年總費用=394.2×30%=118.26萬元（7）計算同檔次賓館年凈收益=年總收益-年總費用=394.2×70%=275.94萬元（8）假定年凈收益與還原利率不變，使用年限為無限年限，則同檔次賓館的收益價格=年凈收益/還原利率=275.94/10%=2759.4萬元（9）該賓館與當?shù)赝瑱n次賓館比較分析：床價50>45元，但空房率也高，30%>20%，特別是營運費用過高，竟占總收入的43.84%，導致凈收益下降，應改善管理，降低營運支出。（10）經(jīng)過綜合考慮后，估計該賓館的價格以2450萬元比較合理。3、需要評估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的價格。獲知該宗土地總面積500平方米，建筑容積率為2，(折現(xiàn)率為10%）。[解]設該宗土地的總價為V：開發(fā)完成后的總價值＝2000×5000×2/（1+12%）2＝1594.39（萬元）

建筑安裝工程費等的總額＝800×（1+12％）×5000×2×[60％/（1+12%）0.5＋40%/（1+12%）1.5]＝810.36（萬元）

建筑安裝工程費、專業(yè)費用及管理費在各年的投入實際上是覆蓋全年的，但為體現(xiàn)計算的方便起見，假設各年的投入是集中在各年的年中，這樣，就有了上述計算中的折現(xiàn)年數(shù)分別是0.5和1.5的情況。

銷售費用和銷售稅費總額＝1594.39×（2％+6％）＝127.55（萬元）

購買該宗土地的稅費總額＝V×3％＝0.03V（萬元）

V＝1594.39－810.36－127.55－0.03VV=637.36（萬元）

故：土地總價＝637.36（萬元）土地單價＝1274.72（元／m2）樓面地價＝637.36（元／m2）1、房地產(chǎn)價格是客觀存在的，估價實質是模擬（市場）的價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來。2、房屋完損等級是根據(jù)房屋的結構、（裝修）、設備三個組成部分的各個項目的完好、損壞程度來劃分的。3、認清房地產(chǎn)的單位價格，主要是認清其貨幣單位、（面積單位）、面積含義。4、一名合格的房地產(chǎn)估價人員應符合下列三方面要求：（1）有扎實的估價理論知識；（2）有豐富的估價實踐經(jīng)驗；（3）（有良好的職業(yè)道德）。5、在房地產(chǎn)價格評估中，重新建造成本是假設在（估價時點）重新建造或購置全新狀態(tài)的舊有房地產(chǎn)時所必要的成本或價格。6、資本化率=（安全利率）+風險調整值。7、某商店營業(yè)面積為建筑面積的55%，單位營業(yè)面積的年租金720元/平方米，則該商店單位建筑面積的年租金為（396）。8、將某成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的各項必要費用及正常利稅為300元/平方米，可轉讓土地面積的比率為60%，則可轉讓土地的成本價為（500）元/平方米。9、某宗土地面積250平方米，其上附有建筑面積為200平方米的建筑物，該建筑物的外觀及設備均已過時，需拆除重建，估計每建筑平方米拆遷費300元、殘值50元，則該土地的減價修正額為（5）。10、某類商品房平均售價1994年初為2500元/平方米，1996年初漲至3025元/平方米，則其價格的年平均上漲幅度為（10）%。1、某建筑物總建筑面積500平方米，現(xiàn)時重置價格每建筑平方米1000元，耐用年限50年，殘值率5%，尚可使用30年。解：C=1000×500，R=5%，N=50，n=30建筑物現(xiàn)時總價=建筑物現(xiàn)時單價=310000/500=620元/m22、某公寓共有3層，每層建筑面積均為1000平方米，其房地產(chǎn)單價平均為1100元/平方米，底層的單價比第二層的單價低150元該公寓房地產(chǎn)總價值V=1100×1000×3=3300000（元）=330（萬元）設第二層單價為x元/㎡，則：=1100解得x=1200（元/㎡）第二層房地總價值為:1200×1000=1200000（元）=120（萬元）第二層土地占有份額為：×100%=36.36%=36%3、某宗房地產(chǎn)在正常情況下每年可獲得總收益55萬元，需支出總費用30萬元。在附近選取了A、B、C、D四宗類似房地產(chǎn)計算估價房地產(chǎn)年凈收益=55-30=25（萬元）計算購買年A房地產(chǎn)購買年==8.4(年)B房地產(chǎn)購買年==8.4(年)C房地產(chǎn)購買年==8.5(年)D房地產(chǎn)購買年==8.3(年)估價房地產(chǎn)的購買年==8.4(