碧桂園前期管理制度一、總則（一）目的本管理制度旨在規(guī)范碧桂園前期項目運作流程，確保項目從獲取到開盤前各環(huán)節(jié)高效、有序推進(jìn)，保障項目順利實施，實現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)，提升公司品牌形象和市場競爭力。（二）適用范圍本制度適用于碧桂園集團(tuán)及各區(qū)域公司、項目公司在項目前期階段（從項目獲取意向至開盤前）涉及的所有部門和人員。（三）基本原則1.合規(guī)性原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)、政策及行業(yè)規(guī)范，確保項目前期運作合法合規(guī)。2.計劃性原則：制定詳細(xì)的項目前期工作計劃，明確各階段目標(biāo)、任務(wù)和時間節(jié)點，確保項目按計劃推進(jìn)。3.協(xié)同性原則：強(qiáng)調(diào)各部門之間的協(xié)同合作，打破部門壁壘，形成高效的工作團(tuán)隊，共同推進(jìn)項目前期工作。4.質(zhì)量至上原則：在項目前期工作中，注重產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量，打造高品質(zhì)的房地產(chǎn)項目。二、項目獲取階段（一）市場調(diào)研1.宏觀市場調(diào)研定期收集國家及地方房地產(chǎn)市場政策、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、人口動態(tài)等宏觀信息，分析市場趨勢和發(fā)展方向。關(guān)注行業(yè)動態(tài)，研究競爭對手的戰(zhàn)略布局、產(chǎn)品特點、市場份額等情況，為項目獲取提供參考依據(jù)。2.區(qū)域市場調(diào)研深入調(diào)研目標(biāo)區(qū)域的房地產(chǎn)市場供需狀況、價格水平、客戶需求特點等，繪制區(qū)域市場地圖。分析區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)情況，包括土地出讓計劃、地塊位置、面積、用途、規(guī)劃條件等信息，篩選潛在的項目獲取地塊。3.客戶調(diào)研通過問卷調(diào)查、訪談、焦點小組等方式，了解目標(biāo)客戶群體的購房需求、偏好、支付能力、購買決策因素等。建立客戶數(shù)據(jù)庫，對客戶信息進(jìn)行分類整理和分析，為產(chǎn)品定位和營銷策略制定提供支持。（二）項目信息收集與篩選1.信息收集渠道關(guān)注政府土地交易平臺、產(chǎn)權(quán)交易中心等官方渠道發(fā)布的土地出讓信息。與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會、金融機(jī)構(gòu)等建立合作關(guān)系，獲取項目轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)等信息。利用公司內(nèi)部資源，如項目拓展人員的市場人脈、合作伙伴推薦等獲取項目信息。2.信息篩選標(biāo)準(zhǔn)符合公司戰(zhàn)略發(fā)展方向，與公司產(chǎn)品線相匹配。具備良好的地理位置和交通條件，周邊配套設(shè)施完善。土地權(quán)屬清晰，無重大法律糾紛和債權(quán)債務(wù)問題。具有合理的規(guī)劃指標(biāo)和開發(fā)成本，具備一定的利潤空間。（三）項目洽談與意向鎖定1.初次洽談項目拓展人員與土地所有者或項目轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行初步溝通，了解項目基本情況、合作意向和要求。向?qū)Ψ浇榻B公司的基本情況、開發(fā)理念、合作模式等，建立初步聯(lián)系和信任。2.深入洽談組建項目洽談小組，包括投資、法務(wù)、設(shè)計、營銷等專業(yè)人員，對項目進(jìn)行全面評估和深入洽談。就合作條件、交易價格、付款方式、開發(fā)周期、產(chǎn)品定位、營銷方案等關(guān)鍵問題進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成初步共識。3.意向鎖定雙方就主要合作條款達(dá)成一致后，簽訂項目合作意向書或備忘錄，鎖定項目意向。明確雙方的權(quán)利義務(wù)、保密條款、排他性約定等內(nèi)容，確保項目在推進(jìn)過程中的穩(wěn)定性。（四）項目立項1.立項申請項目洽談小組完成項目初步評估后，由項目所在區(qū)域公司或項目公司填寫《項目立項申請表》，詳細(xì)闡述項目基本情況、市場分析、合作方案、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測等內(nèi)容。附上項目相關(guān)資料，如土地出讓文件、合作意向書、市場調(diào)研報告等，提交至集團(tuán)投資決策委員會。2.立項審批集團(tuán)投資決策委員會對項目立項申請進(jìn)行審議，評估項目的可行性、風(fēng)險程度和預(yù)期收益。根據(jù)審議結(jié)果，做出立項批復(fù)。對于通過立項的項目，明確項目負(fù)責(zé)人和團(tuán)隊成員，啟動項目前期籌備工作。三、項目規(guī)劃設(shè)計階段（一）規(guī)劃設(shè)計團(tuán)隊組建1.團(tuán)隊構(gòu)成成立項目規(guī)劃設(shè)計團(tuán)隊，成員包括項目負(fù)責(zé)人、設(shè)計經(jīng)理、建筑師、景觀設(shè)計師、室內(nèi)設(shè)計師、工程師等專業(yè)人員。根據(jù)項目規(guī)模和復(fù)雜程度，合理配置各專業(yè)人員數(shù)量，確保團(tuán)隊具備全面的設(shè)計能力。2.職責(zé)分工項目負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)項目規(guī)劃設(shè)計的整體統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)工作，與各部門溝通協(xié)調(diào)，確保設(shè)計方案符合項目目標(biāo)和要求。設(shè)計經(jīng)理：負(fù)責(zé)組織設(shè)計團(tuán)隊開展設(shè)計工作，制定設(shè)計計劃和流程，審核設(shè)計成果，把控設(shè)計質(zhì)量和進(jìn)度。各專業(yè)設(shè)計師：按照設(shè)計任務(wù)書要求，負(fù)責(zé)各自專業(yè)領(lǐng)域的設(shè)計工作，提供專業(yè)技術(shù)支持和設(shè)計方案。（二）設(shè)計任務(wù)書編制1.項目定位與目標(biāo)確定項目團(tuán)隊與營銷、成本等部門共同研究項目定位，明確項目的市場定位、產(chǎn)品類型、客戶群體、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)等目標(biāo)。根據(jù)項目定位，確定項目的規(guī)劃指標(biāo)、戶型配比、配套設(shè)施等設(shè)計要求。2.設(shè)計任務(wù)書內(nèi)容設(shè)計任務(wù)書應(yīng)包括項目概述、設(shè)計依據(jù)、設(shè)計范圍、設(shè)計要求、設(shè)計進(jìn)度、設(shè)計成果交付要求等內(nèi)容。明確各專業(yè)設(shè)計的具體技術(shù)指標(biāo)、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)格要求、成本控制目標(biāo)等，為設(shè)計團(tuán)隊提供詳細(xì)的設(shè)計指導(dǎo)。（三）概念設(shè)計與方案比選1.概念設(shè)計設(shè)計團(tuán)隊根據(jù)設(shè)計任務(wù)書要求，開展項目概念設(shè)計工作，提出多種設(shè)計概念和初步方案。概念設(shè)計應(yīng)注重項目的整體規(guī)劃、空間布局、建筑風(fēng)格、景觀特色等方面，體現(xiàn)項目的獨特性和創(chuàng)新性。2.方案比選組織內(nèi)部評審會，由項目團(tuán)隊、設(shè)計團(tuán)隊、營銷、成本等部門人員參加，對各概念設(shè)計方案進(jìn)行比選和評估。從設(shè)計理念、市場適應(yīng)性、產(chǎn)品競爭力、成本效益等多個維度對方案進(jìn)行打分和評價，選出最優(yōu)方案作為深化設(shè)計的基礎(chǔ)。（四）深化設(shè)計與審核1.深化設(shè)計設(shè)計團(tuán)隊根據(jù)選定的概念設(shè)計方案，進(jìn)行深化設(shè)計，細(xì)化各專業(yè)設(shè)計圖紙和技術(shù)文件。在深化設(shè)計過程中，加強(qiáng)與其他專業(yè)的溝通協(xié)作，確保各專業(yè)設(shè)計之間的協(xié)調(diào)性和一致性。2.審核流程設(shè)計成果完成后，按照公司內(nèi)部審核流程進(jìn)行審核。先由設(shè)計團(tuán)隊內(nèi)部進(jìn)行自審，然后提交項目負(fù)責(zé)人審核，再組織相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)合評審。審核重點包括設(shè)計方案是否符合設(shè)計任務(wù)書要求、是否滿足項目定位和市場需求、是否存在技術(shù)風(fēng)險和成本超支等問題。對審核提出的意見和建議，設(shè)計團(tuán)隊?wèi)?yīng)及時進(jìn)行修改和完善。（五）設(shè)計變更管理1.變更申請在項目設(shè)計過程中，如因市場需求變化、規(guī)劃條件調(diào)整、技術(shù)優(yōu)化等原因需要進(jìn)行設(shè)計變更，由提出變更的部門或人員填寫《設(shè)計變更申請表》，詳細(xì)說明變更原因、內(nèi)容和影響。附上變更前后的設(shè)計圖紙、工程量清單、成本估算等資料，提交至項目負(fù)責(zé)人審核。2.變更審批項目負(fù)責(zé)人組織相關(guān)部門對設(shè)計變更申請進(jìn)行評估和審批。評估內(nèi)容包括變更的必要性、可行性、對項目進(jìn)度、質(zhì)量和成本的影響等。根據(jù)審批結(jié)果，決定是否批準(zhǔn)變更。對于重大設(shè)計變更，需提交集團(tuán)相關(guān)部門進(jìn)行審議。3.變更實施設(shè)計變更獲批后，設(shè)計團(tuán)隊按照變更要求進(jìn)行修改設(shè)計，并及時將變更后的設(shè)計圖紙和文件發(fā)放給相關(guān)部門。工程、采購等部門根據(jù)變更后的設(shè)計文件調(diào)整施工計劃和采購清單，確保項目順利實施。四、項目前期報建階段（一）報建團(tuán)隊組建1.團(tuán)隊構(gòu)成成立項目前期報建團(tuán)隊，成員包括報建經(jīng)理、資料員、協(xié)調(diào)員等專業(yè)人員。報建經(jīng)理負(fù)責(zé)統(tǒng)籌報建工作，協(xié)調(diào)與政府相關(guān)部門的關(guān)系；資料員負(fù)責(zé)收集、整理和報送報建資料；協(xié)調(diào)員負(fù)責(zé)與公司內(nèi)部各部門溝通協(xié)調(diào)，確保報建工作順利進(jìn)行。2.職責(zé)分工報建經(jīng)理：制定報建工作計劃和流程，組織報建人員開展報建工作，及時掌握報建進(jìn)度和審批情況，協(xié)調(diào)解決報建過程中遇到的問題。資料員：按照報建要求，準(zhǔn)備各類報建資料，確保資料的完整性和準(zhǔn)確性，及時提交給政府相關(guān)部門。協(xié)調(diào)員：與公司內(nèi)部投資、設(shè)計、工程等部門保持密切溝通，及時獲取報建所需的信息和文件，協(xié)助報建經(jīng)理做好與政府部門的溝通協(xié)調(diào)工作。（二）報建資料準(zhǔn)備1.資料清單根據(jù)項目所在地政府相關(guān)部門的報建要求，整理報建資料清單，包括項目立項批復(fù)、土地出讓合同、規(guī)劃設(shè)計方案、環(huán)境影響評價報告、施工圖審查報告、消防設(shè)計審核意見等。明確各項資料的編制要求、格式規(guī)范和提交時間。2.資料編制與審核各部門按照資料清單要求，負(fù)責(zé)編制各自相關(guān)的報建資料。資料編制完成后，先由部門內(nèi)部進(jìn)行審核，確保資料內(nèi)容真實、準(zhǔn)確、完整。報建團(tuán)隊對各部門提交的資料進(jìn)行匯總審核，對不符合要求的資料及時返回相關(guān)部門進(jìn)行修改完善。（三）報建流程與時間節(jié)點1.報建流程按照項目所在地政府相關(guān)部門規(guī)定的報建程序，依次辦理項目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等證件。報建過程中，及時提交報建資料，配合政府部門進(jìn)行現(xiàn)場勘查、審核審批等工作。2.時間節(jié)點制定詳細(xì)的報建進(jìn)度計劃，明確各報建環(huán)節(jié)的時間節(jié)點和責(zé)任人。報建團(tuán)隊?wèi)?yīng)嚴(yán)格按照時間節(jié)點推進(jìn)報建工作，確保項目按時取得各項報建證件。對于因政府部門審批流程復(fù)雜或其他原因?qū)е聢蠼ㄟM(jìn)度延誤的情況，及時分析原因，采取有效措施進(jìn)行協(xié)調(diào)解決，盡量減少對項目整體進(jìn)度的影響。（四）報建溝通與協(xié)調(diào)1.內(nèi)部溝通協(xié)調(diào)報建團(tuán)隊與公司內(nèi)部投資、設(shè)計、工程等部門保持密切溝通，及時了解項目進(jìn)展情況和相關(guān)信息變化，確保報建資料的準(zhǔn)確性和時效性。定期組織報建協(xié)調(diào)會，通報報建工作進(jìn)展，協(xié)調(diào)解決報建過程中涉及的部門間問題，明確下一階段工作任務(wù)和要求。2.外部溝通協(xié)調(diào)報建經(jīng)理負(fù)責(zé)與政府相關(guān)部門建立良好的溝通關(guān)系，及時了解政策法規(guī)變化和審批動態(tài)。對于報建過程中遇到的問題和困難，積極與政府部門溝通協(xié)調(diào)，爭取理解和支持，確保報建工作順利進(jìn)行。五、項目前期工程準(zhǔn)備階段（一）施工單位招標(biāo)1.招標(biāo)計劃制定根據(jù)項目整體進(jìn)度計劃，制定施工單位招標(biāo)計劃，明確招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式、招標(biāo)時間節(jié)點等內(nèi)容。招標(biāo)范圍應(yīng)涵蓋項目的主體工程、配套工程、景觀工程等所有施工內(nèi)容。2.招標(biāo)文件編制編制招標(biāo)文件，包括招標(biāo)公告、投標(biāo)須知、合同條款、技術(shù)規(guī)范、工程量清單、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。招標(biāo)文件應(yīng)明確項目的質(zhì)量要求、工期要求、付款方式、結(jié)算方式等關(guān)鍵條款，確保投標(biāo)人能夠準(zhǔn)確理解招標(biāo)要求。3.資格預(yù)審與評標(biāo)對報名參加投標(biāo)的施工單位進(jìn)行資格預(yù)審，審查其資質(zhì)等級、業(yè)績、信譽、人員配備等情況，篩選出符合要求的潛在投標(biāo)人。組織開標(biāo)、評標(biāo)會議，按照評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對投標(biāo)人的投標(biāo)文件進(jìn)行評審，推薦中標(biāo)候選人。4.合同簽訂根據(jù)評標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)單位，發(fā)出中標(biāo)通知書，并與中標(biāo)單位簽訂施工合同。施工合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)、工程內(nèi)容、工程價款、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、違約責(zé)任等條款，確保合同的嚴(yán)謹(jǐn)性和可操作性。（二）監(jiān)理單位招標(biāo)1.招標(biāo)流程與施工單位招標(biāo)類似制定監(jiān)理單位招標(biāo)計劃，明確招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式、招標(biāo)時間節(jié)點等。編制招標(biāo)文件，包括監(jiān)理服務(wù)內(nèi)容、監(jiān)理人員配備要求、監(jiān)理費用標(biāo)準(zhǔn)、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等。進(jìn)行資格預(yù)審、評標(biāo)，確定中標(biāo)單位，簽訂監(jiān)理合同。2.監(jiān)理職責(zé)監(jiān)理單位應(yīng)按照監(jiān)理合同要求，對項目施工過程進(jìn)行全程監(jiān)理，包括工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全、成本等方面的監(jiān)督管理。定期向建設(shè)單位提交監(jiān)理月報、季報、總結(jié)報告等，及時匯報項目監(jiān)理情況和存在的問題。（三）工程前期準(zhǔn)備工作1.場地平整與臨時設(shè)施搭建組織施工單位進(jìn)行場地平整工作，清除場地內(nèi)的障礙物，達(dá)到施工條件。根據(jù)施工總平面布置圖，搭建臨時辦公區(qū)、生活區(qū)、材料堆放區(qū)等臨時設(shè)施，為施工創(chuàng)造良好的現(xiàn)場條件。2.施工用水用電接入?yún)f(xié)調(diào)相關(guān)部門，辦理施工用水用電接入手續(xù)，確保施工期間的用水用電需求。按照施工組織設(shè)計要求，合理布置施工用水用電線路和設(shè)施，保障施工安全和正常進(jìn)行。3.施工道路修筑根據(jù)施工需要，修筑施工道路，確保施工車輛和機(jī)械設(shè)備能夠順利通行。施工道路應(yīng)滿足承載能力和通行要求，保證施工運輸?shù)捻槙场＃ㄋ模┕こ涕_工報審1.開工條件檢查在工程正式開工前，由項目負(fù)責(zé)人組織相關(guān)部門對施工現(xiàn)場的各項開工條件進(jìn)行檢查，包括施工單位人員、設(shè)備、材料進(jìn)場情況，施工組織設(shè)計審批情況，監(jiān)理單位人員到位情況等。檢查施工現(xiàn)場的安全防護(hù)設(shè)施、質(zhì)量保證體系等是否健全，確保具備開工條件。2.開工報審資料準(zhǔn)備施工單位填寫《工程開工報審表》，附上開工報告、施工組織設(shè)計、施工人員資質(zhì)證書、施工設(shè)備清單、材料檢驗報告等資料，提交至監(jiān)理單位審核。監(jiān)理單位審核通過后，報建設(shè)單位審批。3.開工令下達(dá)建設(shè)單位對工程開工報審資料進(jìn)行審批，符合要求后下達(dá)工程開工令，施工單位方可正式開始施工。六、項目前期營銷準(zhǔn)備階段（一）營銷團(tuán)隊組建1.團(tuán)隊構(gòu)成成立項目前期營銷團(tuán)隊，成員包括營銷總監(jiān)、策劃經(jīng)理、銷售經(jīng)理、置業(yè)顧問等人員。根據(jù)項目規(guī)模和銷售目標(biāo)，合理配置營銷人員數(shù)量，確保營銷團(tuán)隊具備較強(qiáng)的市場推廣和銷售能力。2.職責(zé)分工營銷總監(jiān)：負(fù)責(zé)統(tǒng)籌項目營銷工作，制定營銷戰(zhàn)略和計劃，協(xié)調(diào)與其他部門的關(guān)系，確保營銷目標(biāo)的實現(xiàn)。策劃經(jīng)理：負(fù)責(zé)項目策劃工作，包括市場定位、產(chǎn)品包裝、營銷推廣方案制定、活動策劃等。銷售經(jīng)理：負(fù)責(zé)銷售團(tuán)隊的管理和培訓(xùn)，制定銷售策略和計劃，組織銷售活動，完成銷售任務(wù)。置業(yè)顧問：負(fù)責(zé)客戶接待、咨詢解答、房源推薦、促成交易等具體銷售工作。（二）市場定位與營銷策略制定