房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目行政審批流程流程始于供地前置環(huán)節(jié)，并在土地招拍掛后將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)審批過程分為規(guī)劃許可、施工許可和驗(yàn)收三個(gè)階段。一、供地前置環(huán)節(jié)供地前置環(huán)節(jié)，分為土地招拍掛之前證明部門應(yīng)做好的準(zhǔn)備工作、土地招拍掛組織實(shí)施、固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目備案3個(gè)環(huán)節(jié)。分為土地招拍掛之前證明部門應(yīng)做好的準(zhǔn)備工作：國土資源部門，提供具備出讓條件的土地；環(huán)保部門，提供環(huán)境規(guī)劃影響評(píng)價(jià)文件；地震部門，提供地震安全性評(píng)價(jià)文件；規(guī)劃部門，提出土地招拍掛的剛性規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。土地招拍掛組織實(shí)施階段，國土資源部門完成國有土地使用權(quán)出讓（招拍掛）、建設(shè)用地審批等工作（期間，政府清欠部門要核實(shí)開發(fā)企業(yè)資信度，出具未拖欠施工企業(yè)工程款的證明），出具《國有建設(shè)用地出讓合同》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《國有建設(shè)用地使用證》。土地“招拍掛”，到國土資源局獲取掛牌出讓文件后提交：①營業(yè)執(zhí)照副本②組織機(jī)構(gòu)代碼證③資質(zhì)證書④招拍掛申請(qǐng)⑤股東會(huì)決議⑥法人身份證明、法人身份證復(fù)印件⑦委托代理人授權(quán)委托書⑧委托代理人身份證明及其身份證復(fù)印件。招拍掛報(bào)名后向土地資源局①交納競買保證金②簽訂成交確認(rèn)書③簽訂土地出讓合同、填寫呈報(bào)表④補(bǔ)交土地出讓金⑤契稅⑥公證費(fèi)⑦代征道路費(fèi)⑧代征道路管理費(fèi)。其中向財(cái)政局交納契稅階段需要提交①成交確認(rèn)書復(fù)印件1份②國有土地出讓合同③土地出讓金④組織機(jī)構(gòu)代碼復(fù)印件。土地相關(guān)費(fèi)用繳納完成后到國土資源局地籍處進(jìn)行土地證辦理。所需材料：1、呈報(bào)表2、出讓金發(fā)票復(fù)印件3、契稅票藍(lán)色原件4、法人身份證復(fù)印件5、①公司章稅②組織機(jī)構(gòu)代碼復(fù)印件③營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件④代理人身份證復(fù)印件⑤委托書6、土地登記申請(qǐng)書7、法人身份證明8、繳納土地登記費(fèi)。首先向國土資源部門提供：1.申請(qǐng)人有效證明材料；2.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3.投標(biāo)、競買保證金；4.未拖欠施工企業(yè)工程款的證明。其中未拖欠施工企業(yè)工程款的證明包括：①加蓋施工總承包企業(yè)公章建設(shè)單位申請(qǐng)；②第一次開發(fā)工程的建設(shè)單位提供資金到位的證明；③工程建設(shè)單位無拖欠工程款證明。核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書、國有土地使用權(quán)證書。提供材料后，辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書，國有建設(shè)用地出讓合同，國有建設(shè)用地使用證后，到發(fā)改部門進(jìn)行核準(zhǔn)證的辦理。所需材料①國有土地使用權(quán)證書②建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)條件③環(huán)評(píng)報(bào)告④營業(yè)執(zhí)照副本⑤組織機(jī)構(gòu)代碼證⑥無拖欠款證明⑦核準(zhǔn)證申請(qǐng)⑧項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告。(以下所需文件均為復(fù)印件，其中⑥需要財(cái)務(wù)部配合提供資金到位證明)盡快進(jìn)行項(xiàng)目用地審批環(huán)節(jié)集中繳費(fèi)階段。進(jìn)入下一工作流程。審批過程及辦理流程房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)審批過程分為規(guī)劃許可、施工許可和竣工驗(yàn)收三個(gè)階段。審核和辦理總用時(shí)15天，啟用審批專用章9枚。（一）規(guī)劃許可階段。分為建設(shè)用地規(guī)劃許可、修建性詳細(xì)規(guī)劃或建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖及建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審批、施工圖設(shè)配套費(fèi)（需要財(cái)務(wù)部配合提供開戶行和銀行賬號(hào)）；將城市配套費(fèi)繳費(fèi)發(fā)票原件和復(fù)印件1份提交審批大廳，領(lǐng)?、俳ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證發(fā)放通知單②建設(shè)工程規(guī)劃許可證③項(xiàng)目跟蹤表④簽字總平面圖1份。領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。審批和辦理時(shí)間2天，啟用審批專用章1枚。（二）施工許可階段。分為城市排水許可、建筑垃圾處置核準(zhǔn)、建筑工程施工許可3個(gè)審批環(huán)節(jié)；招標(biāo)文件、招投標(biāo)書面報(bào)告及招標(biāo)合同備案、建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督備案2個(gè)備案環(huán)節(jié)。審批和辦理時(shí)間3天，啟用審批專用章3枚。招標(biāo)文件、招投標(biāo)書面報(bào)告及招標(biāo)合同備案：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)部門依法監(jiān)督下組織施工、監(jiān)理單位招標(biāo)。即時(shí)到建設(shè)工程招投標(biāo)主管部門進(jìn)行招標(biāo)文件備案（填寫招標(biāo)不招標(biāo)申請(qǐng)表附加申請(qǐng)報(bào)告書到發(fā)改委辦理，此程序可以有代理機(jī)構(gòu)完成，只需填寫材料）：①自行招標(biāo)備案材料或招標(biāo)代理合同；②資金或資金來源已落實(shí)的證明；③含建設(shè)工程規(guī)劃許可證的招標(biāo)文件；④無拖欠款證明；其中招投標(biāo)書面報(bào)告、招標(biāo)合同備案包括招投標(biāo)情況書面報(bào)告和招標(biāo)人與中標(biāo)人訂立的書面合同。到建設(shè)局清欠辦辦理無拖欠款證明需攜帶①申請(qǐng)②資金到位證明（大于施工合同價(jià)35%財(cái)務(wù)部）③土地證復(fù)印件④用地規(guī)劃許可證復(fù)印件⑤建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件⑥項(xiàng)目立項(xiàng)文件（總投資備案表復(fù)印件一份或核準(zhǔn)證復(fù)印件）⑦審核后總平面圖1份；需帶原件進(jìn)行審核。上述審批環(huán)節(jié)應(yīng)和財(cái)務(wù)部配合并提前提供好資金或資金來源已落實(shí)的證明和無拖欠款證明所需資金到位情況。城市排水許可環(huán)節(jié)：向城管部門提供有關(guān)專用檢測井、污水排放口位置和口徑的圖紙及說明材料和按規(guī)定建設(shè)污水處理設(shè)施的有關(guān)材料，辦理排水許可證。審批和辦理時(shí)間1天，啟用審批專用章1枚。建筑垃圾處置核準(zhǔn)環(huán)節(jié)：同時(shí)向城管部門提供與建筑垃圾運(yùn)輸單位簽訂的運(yùn)輸合同和建筑垃圾處置企業(yè)簽訂的處置協(xié)議，辦理建筑垃圾處置證和建筑垃圾準(zhǔn)運(yùn)證。審批和辦理時(shí)間1天，啟用審批專用章1枚。建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督備案：到建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督主管部門辦理建設(shè)工程質(zhì)量、安全監(jiān)督備案。質(zhì)量監(jiān)督：1、施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告和合格書，完整的施工圖和勘察報(bào)告；2、建設(shè)單位和監(jiān)理單位工程項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人和機(jī)構(gòu)組成人員資格證書復(fù)印件，見證單位見證人員上崗證復(fù)印件、建筑工程質(zhì)量責(zé)任書；3、施工組織設(shè)計(jì)和監(jiān)理規(guī)劃（監(jiān)理實(shí)施細(xì)則）。安全監(jiān)督：1、監(jiān)理人員安全生產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)合格證原件；2、特殊工種作業(yè)人員證件登記表及證件復(fù)印件；3、施工企業(yè)（安全生產(chǎn)許可證）、項(xiàng)目部安全管理人員合格證原件及復(fù)印件。領(lǐng)取建設(shè)工程質(zhì)量、安全備案通知書后項(xiàng)目建設(shè)審批環(huán)節(jié)集中繳費(fèi)。建筑工程施工許可環(huán)節(jié)：向建設(shè)部門提供1、建設(shè)行政許可申請(qǐng)書；2、《建筑工程施工許可申請(qǐng)表》2份；3、土地使用證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證；4、施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格書；5、建設(shè)工程質(zhì)量、安全備案通知書（工程部配合）；6、資金到位證明(財(cái)務(wù)部配合)；7、施工圖設(shè)計(jì)聯(lián)合審查意見書復(fù)印件；8、六項(xiàng)集中繳費(fèi)證明文件復(fù)印件（①城市道路占用挖掘費(fèi)、②城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、③防空地下室異地建設(shè)費(fèi)、④農(nóng)民工工資保障金、⑤新型墻體材料專項(xiàng)基金、⑥散裝水泥專項(xiàng)基金；①④⑤需工程部配合）。領(lǐng)取《建筑工程施工許可證》。審批和辦理時(shí)間2天，啟用審批專用章1枚。（三）竣工驗(yàn)收階段。分為商品房預(yù)售許可，建設(shè)工程竣工聯(lián)合驗(yàn)收2個(gè)審批環(huán)節(jié)和商品房預(yù)售合同、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收2個(gè)備案環(huán)節(jié)。審批和辦理時(shí)間5天，啟用審批專用章2枚。商品房預(yù)售許可環(huán)節(jié)：向房產(chǎn)部門提供1、國有土地使用證（附圖）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（附規(guī)劃許可證發(fā)放通知單）、建筑工程施工許可證；2、商品房預(yù)售方案（預(yù)售商品位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容）；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上的證明；辦理商品房預(yù)售許可證。審批和辦理時(shí)間2天，啟用審批專用章1枚。商品房預(yù)售合同備案：向房管部門即時(shí)提供1、商品房買賣合同、購房發(fā)票；2、買受人有效證件；即時(shí)備案。房屋產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)集中繳費(fèi)。發(fā)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工聯(lián)合驗(yàn)收環(huán)節(jié)：建設(shè)部門組織規(guī)劃、市政、城管、綠化、消防、人防、地震、環(huán)保、氣象、教育、文物、水利等有關(guān)職能部門聯(lián)合進(jìn)行施工驗(yàn)收、認(rèn)可，提供與建設(shè)工程驗(yàn)收相關(guān)的手續(xù)資料、施工技術(shù)資料、鑒定檢測報(bào)告、工程各專項(xiàng)施工報(bào)告。并出具建筑工程竣工聯(lián)合驗(yàn)收意見書。審批和辦理時(shí)間3天，啟用審批專用章1枚。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案：驗(yàn)收結(jié)束后即時(shí)向建設(shè)部門提供1.建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；2.城市規(guī)劃主管