銀行房地產(chǎn)貸款管理制度一、總則1.目的為規(guī)范銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務操作，有效防范房地產(chǎn)貸款風險，確保信貸資金安全，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，特制定本管理制度。2.適用范圍本制度適用于本行所有涉及房地產(chǎn)貸款業(yè)務的部門及崗位，包括但不限于信貸審批部門、風險管理部門、市場營銷部門等。3.基本原則依法合規(guī)原則：房地產(chǎn)貸款業(yè)務必須嚴格遵守國家法律法規(guī)、監(jiān)管要求以及本行相關規(guī)章制度。審慎經(jīng)營原則：在貸款審批、發(fā)放、管理等各個環(huán)節(jié)，充分評估風險，采取有效措施防范風險，確保信貸資產(chǎn)質量。風險可控原則：通過科學合理的風險評估和管理手段，將房地產(chǎn)貸款風險控制在可承受范圍內(nèi)。效益優(yōu)先原則：在有效控制風險的前提下，追求合理的貸款收益，實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益的統(tǒng)一。二、貸款政策與審批標準1.貸款政策支持重點：本行重點支持符合國家產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃，具有良好市場前景和經(jīng)濟效益的房地產(chǎn)項目，優(yōu)先支持普通商品住房、保障性住房等民生領域項目。限制領域：嚴格限制對高能耗、高污染、不符合國家產(chǎn)業(yè)政策的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款；嚴禁對捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)企業(yè)提供融資支持。2.審批標準借款人資格具有合法有效的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、組織機構代碼證等相關證照，具備獨立法人資格。信用狀況良好，無不良信用記錄，在本行及其他金融機構的信用評級符合要求。具有健全的財務管理制度，資產(chǎn)負債率、流動比率等財務指標符合本行規(guī)定。具備一定的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗或相關行業(yè)經(jīng)驗，項目負責人具有豐富的項目管理經(jīng)驗和專業(yè)知識。項目條件項目已取得合法有效的土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等相關證件，符合城市規(guī)劃要求。項目資本金比例符合國家規(guī)定，一般房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例不低于20%，保障性住房項目資本金比例不低于30%。項目可行性研究報告通過專業(yè)評估，具有良好的市場前景和經(jīng)濟效益，預計項目銷售或出租率達到一定水平。項目開發(fā)進度符合要求，已完成一定比例的前期開發(fā)工作，如場地平整、基礎工程等。擔保要求提供有效的擔保方式，如土地使用權抵押、在建工程抵押、房屋產(chǎn)權抵押、連帶責任保證等。抵押物應產(chǎn)權清晰，無爭議，價值評估合理，易于處置變現(xiàn)，抵押率符合本行規(guī)定。保證人應具有較強的擔保能力，信用狀況良好，無不良信用記錄。三、貸款流程1.貸款申請借款人向本行提出房地產(chǎn)貸款申請，應提交以下資料：貸款申請書，包括借款金額、用途、期限、還款來源等內(nèi)容。營業(yè)執(zhí)照副本、稅務登記證、組織機構代碼證等相關證照復印件。法定代表人身份證明書、授權委托書及身份證復印件。項目可行性研究報告及相關批復文件。土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等相關證件復印件。項目開發(fā)計劃、銷售或出租方案。近三年及最近一期財務報表，包括資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等。抵押物清單、產(chǎn)權證明文件及價值評估報告。保證人相關資料，包括營業(yè)執(zhí)照副本、財務報表、信用狀況證明等。本行要求提供的其他資料。2.受理與調查本行信貸業(yè)務部門收到借款人申請后，對申請資料進行初步審查，符合要求的予以受理，并指定專人進行調查。調查人員通過實地考察、查閱資料、訪談相關人員等方式，對借款人及項目情況進行全面調查，重點調查以下內(nèi)容：借款人基本情況，包括經(jīng)營狀況、信用狀況、管理團隊等。項目基本情況，包括項目合法性、合規(guī)性、開發(fā)進度、市場前景等。項目資金來源及使用情況，是否存在資金挪用風險。抵押物情況，包括產(chǎn)權狀況、價值評估、抵押登記情況等。保證人情況，包括擔保能力、信用狀況等。調查人員撰寫調查報告，詳細闡述調查情況、風險評估及調查結論，提出是否同意貸款的建議。3.審查與審批本行風險管理部門對調查人員提交的調查報告及相關資料進行審查，重點審查以下內(nèi)容：貸款政策及審批標準的執(zhí)行情況。借款人及項目的風險狀況，包括信用風險、市場風險、操作風險等。擔保措施的有效性和充分性。貸款金額、期限、利率、還款方式等是否合理。風險管理部門審查通過后，提交本行貸款審批委員會進行審批。貸款審批委員會根據(jù)風險管理部門的審查意見及項目實際情況，對貸款申請進行審議，做出審批決定。審批通過的，出具審批意見；審批未通過的，說明理由，將申請資料退回信貸業(yè)務部門。4.合同簽訂信貸業(yè)務部門根據(jù)貸款審批意見，與借款人簽訂借款合同及相關擔保合同。合同應明確雙方權利義務、貸款金額、期限、利率、還款方式、違約責任等條款。辦理抵押物登記手續(xù)，確保擔保物權的合法有效設立。5.貸款發(fā)放信貸業(yè)務部門按照借款合同約定，落實貸款發(fā)放條件，如借款人已按規(guī)定繳納項目資本金、已辦理相關保險手續(xù)等。審核無誤后，填制貸款發(fā)放憑證，將貸款資金足額劃付至借款人指定的賬戶。6.貸后管理本行信貸業(yè)務部門負責對房地產(chǎn)貸款進行貸后管理，定期跟蹤借款人及項目情況，重點檢查以下內(nèi)容：借款人經(jīng)營狀況、信用狀況是否發(fā)生變化。項目建設進度是否符合計劃，是否存在工程質量問題。項目銷售或出租情況，是否達到預期目標。貸款資金使用情況，是否專款專用，有無挪用現(xiàn)象。抵押物狀況，是否存在被查封、扣押、處置等情況。定期收集借款人財務報表等資料，進行財務分析，評估借款人還款能力。如發(fā)現(xiàn)問題或風險隱患，及時采取相應措施，如要求借款人限期整改、追加擔保措施、提前收回貸款等。按照規(guī)定進行貸款風險分類，對不良貸款及時進行處置，確保信貸資產(chǎn)質量。四、風險管理1.風險識別與評估本行風險管理部門定期對房地產(chǎn)貸款業(yè)務進行風險識別與評估，分析可能面臨的各類風險，包括信用風險、市場風險、操作風險、政策風險等。采用定性與定量相結合的方法，對風險進行評估，確定風險等級，為風險控制提供依據(jù)。2.風險控制措施信用風險控制嚴格審查借款人資格和信用狀況，確保借款人具備還款能力和意愿。合理確定貸款額度和期限，避免過度授信。加強貸后管理，及時跟蹤借款人經(jīng)營狀況和信用狀況變化，發(fā)現(xiàn)問題及時預警并采取措施。要求借款人提供有效的擔保方式，降低信用風險。市場風險控制密切關注房地產(chǎn)市場動態(tài)，分析市場走勢，評估市場風險對貸款業(yè)務的影響。在貸款審批時，充分考慮項目市場前景和銷售或出租情況，合理確定貸款金額和期限。對于市場風險較大的項目，采取相應的風險緩釋措施，如要求借款人增加自有資金投入、提前預售部分房源等。操作風險控制完善貸款業(yè)務操作流程，明確各環(huán)節(jié)職責和操作規(guī)范，加強內(nèi)部監(jiān)督和制約。加強對信貸人員的培訓和管理，提高業(yè)務水平和風險意識，防止操作失誤和違規(guī)行為。建立健全貸款檔案管理制度，確保貸款資料完整、真實、有效。政策風險控制密切關注國家房地產(chǎn)政策變化，及時調整貸款政策和審批標準。加強與政府部門的溝通協(xié)調，及時了解政策動態(tài)，爭取政策支持，降低政策風險對貸款業(yè)務的影響。五、監(jiān)督檢查1.內(nèi)部監(jiān)督本行內(nèi)部審計部門定期對房地產(chǎn)貸款業(yè)務進行審計監(jiān)督，檢查貸款政策執(zhí)行情況、貸款流程合規(guī)性、風險管理有效性等。審計部門出具審計報告，對發(fā)現(xiàn)的問題提出整改意見，督促相關部門及時整改。2.外部監(jiān)管積極配合監(jiān)管部門的監(jiān)督檢查，及時報送相關資料和數(shù)據(jù)，接受監(jiān)管部門的指導和監(jiān)督。對于監(jiān)管部門提出的問題和要求，認真落實整改措施，不斷完善貸款管理制度和業(yè)務操作流程。六、責任追究1.