大學物業(yè)化管理制度一、總則（一）目的為了提升大學物業(yè)管理水平，實現物業(yè)管理的規(guī)范化、專業(yè)化、科學化，為廣大師生提供優(yōu)質、高效、便捷的物業(yè)服務，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于大學內所有物業(yè)項目，包括教學區(qū)、辦公區(qū)、學生宿舍區(qū)、家屬區(qū)、公共區(qū)域等的物業(yè)服務管理活動。（三）基本原則1.以人為本原則以師生需求為導向，提供人性化、個性化的物業(yè)服務，注重服務質量和師生滿意度的提升。2.規(guī)范管理原則建立健全各項管理制度和工作流程，嚴格按照標準作業(yè)，確保物業(yè)管理工作的規(guī)范化和標準化。3.安全第一原則把安全管理放在首位，加強安全防范措施，確保師生生命財產安全和校園的穩(wěn)定。4.節(jié)能環(huán)保原則推廣應用節(jié)能環(huán)保技術和設備，倡導綠色生活方式，實現節(jié)能減排目標。二、組織架構與職責（一）組織架構成立大學物業(yè)管理中心，設主任1名，副主任若干名，下設綜合管理部、工程維修部、環(huán)境衛(wèi)生部、秩序維護部、綠化養(yǎng)護部等部門。（二）職責分工1.物業(yè)管理中心主任負責全面領導和管理物業(yè)管理中心的工作，制定工作計劃和目標，組織實施各項物業(yè)管理服務，協調與學校各部門及相關單位的關系。2.綜合管理部負責物業(yè)管理中心的行政事務、人力資源管理、財務管理、文件檔案管理、客戶關系管理等工作。3.工程維修部負責各類房屋及附屬設施設備的維修、保養(yǎng)、更新改造等工作，確保設施設備的正常運行。4.環(huán)境衛(wèi)生部負責校園內公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔、垃圾清運等工作，保持校園環(huán)境整潔衛(wèi)生。5.秩序維護部負責校園內的安全保衛(wèi)、秩序維護、交通疏導等工作，維護校園的安全穩(wěn)定。6.綠化養(yǎng)護部負責校園內的綠化規(guī)劃、種植、養(yǎng)護、修剪等工作，營造優(yōu)美的校園綠化環(huán)境。三、人員管理（一）人員招聘1.根據物業(yè)管理中心的工作需要，制定人員招聘計劃，明確招聘崗位、人數、要求等。2.按照公開、公平、公正的原則，通過多種渠道進行人員招聘，包括招聘網站、校園招聘、人才市場等。3.對應聘人員進行資格審查、面試、筆試、體檢等環(huán)節(jié)，選拔優(yōu)秀人才錄用。（二）人員培訓1.制定年度培訓計劃，根據不同崗位的需求，開展各類培訓活動，包括入職培訓、崗位技能培訓、安全培訓、服務意識培訓等。2.培訓方式包括內部培訓、外部培訓、在線學習等多種形式，確保培訓效果。3.建立培訓檔案，記錄員工的培訓情況，作為員工績效考核和晉升的依據。（三）績效考核1.建立科學合理的績效考核體系，明確考核指標、考核標準、考核周期等。2.定期對員工進行績效考核，考核結果與員工的薪酬、獎金、晉升、獎勵等掛鉤，充分調動員工的工作積極性和主動性。3.對績效考核不達標或違反公司規(guī)章制度的員工，進行相應的處理，包括警告、罰款、降職、辭退等。（四）薪酬福利1.制定合理的薪酬體系，根據員工的崗位、工作績效、能力水平等因素確定薪酬待遇。2.為員工繳納社會保險和住房公積金，提供帶薪年假、病假、婚假、產假、陪產假、喪假等法定福利。3.根據公司經營情況和員工表現，適時發(fā)放節(jié)日福利、生日福利、年終獎金等其他福利。四、物業(yè)服務內容（一）房屋管理1.對各類房屋及附屬設施設備進行日常巡查，及時發(fā)現和處理房屋及設施設備的損壞、滲漏等問題。2.負責房屋的裝修管理，審核裝修方案，監(jiān)督裝修過程，確保裝修安全和規(guī)范。3.定期對房屋進行檢查和維護，確保房屋結構安全和正常使用。（二）工程維修1.制定設施設備維修保養(yǎng)計劃，定期對各類設施設備進行維修、保養(yǎng)、更新改造，確保設施設備的正常運行。2.建立設施設備檔案，記錄設施設備的基本信息、維修保養(yǎng)情況、運行數據等。3.及時處理師生報修的設施設備故障，維修人員應在規(guī)定時間內到達現場進行維修，確保維修質量。（三）環(huán)境衛(wèi)生1.制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確環(huán)境衛(wèi)生標準和清掃保潔要求。2.每天定時對校園內公共區(qū)域進行清掃、保潔，包括道路、廣場、樓梯、電梯、衛(wèi)生間等，保持環(huán)境整潔衛(wèi)生。3.及時清理和運輸垃圾，做到垃圾日產日清，確保垃圾不堆積、不散發(fā)異味。4.加強對公共區(qū)域衛(wèi)生的巡查，發(fā)現問題及時整改，保持環(huán)境衛(wèi)生始終達標。（四）秩序維護1.制定安全保衛(wèi)制度，加強校園安全保衛(wèi)工作，維護校園秩序。2.設立門崗，對進出校園的人員、車輛進行登記、檢查，嚴禁無關人員和車輛進入校園。3.加強校園內的巡邏檢查，包括定時巡邏、重點部位巡邏等，及時發(fā)現和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。4.協助學校有關部門做好校園內的大型活動、考試等的安全保衛(wèi)工作。（五）綠化養(yǎng)護1.制定綠化養(yǎng)護計劃，定期對校園內的綠化植物進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護工作。2.根據校園綠化規(guī)劃，適時進行綠化植物的種植、移栽、補植等工作，不斷優(yōu)化校園綠化景觀。3.加強對綠化區(qū)域的巡查，及時清理綠化垃圾，保護綠化植物的生長環(huán)境。五、服務質量監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督機制1.建立服務質量監(jiān)督小組，由學校相關部門負責人、師生代表、物業(yè)管理中心管理人員等組成，負責對物業(yè)服務質量進行監(jiān)督檢查。2.設立投訴舉報電話、郵箱、意見箱等，廣泛收集師生對物業(yè)服務的意見和建議，及時處理投訴舉報事項。3.定期對物業(yè)服務質量進行明察暗訪，發(fā)現問題及時督促整改。（二）考核標準1.制定詳細的物業(yè)服務質量考核標準，包括服務內容、服務標準、服務態(tài)度、服務效果等方面。2.考核標準應明確具體的考核指標和評分辦法，確?？己私Y果客觀公正。（三）考核方式1.采取定期考核與不定期考核相結合的方式，定期考核每月或每季度進行一次，不定期考核根據實際情況隨時開展。2.考核過程中，通過查閱資料、現場檢查、師生滿意度調查等方式，對物業(yè)服務質量進行全面評估。（四）結果應用1.考核結果與物業(yè)管理中心的績效掛鉤，對考核優(yōu)秀的部門和個人進行表彰和獎勵，對考核不達標或存在嚴重問題的部門和個人進行處罰。2.將考核結果作為物業(yè)服務費用調整的重要依據，根據服務質量考核情況，合理調整物業(yè)服務費用標準。六、設施設備管理（一）設施設備臺賬1.建立完善的設施設備臺賬，詳細記錄各類設施設備的名稱、型號、規(guī)格、數量、購置時間、維修保養(yǎng)記錄等信息。2.設施設備臺賬應定期更新，確保數據的準確性和完整性。（二）維修保養(yǎng)計劃1.根據設施設備的使用年限、運行狀況等因素，制定科學合理的維修保養(yǎng)計劃。2.維修保養(yǎng)計劃應明確維修保養(yǎng)的內容、時間、責任人等，確保設施設備按時得到維護保養(yǎng)。（三）維修保養(yǎng)實施1.按照維修保養(yǎng)計劃，組織專業(yè)維修人員對設施設備進行維修保養(yǎng)工作。2.維修保養(yǎng)過程中，應做好記錄，包括維修保養(yǎng)時間、內容、更換的零部件等信息，并存檔備查。3.定期對設施設備的維修保養(yǎng)效果進行評估，及時調整維修保養(yǎng)計劃和方法，確保設施設備始終處于良好的運行狀態(tài)。（四）更新改造1.根據設施設備的老化程度、技術更新等情況，適時進行設施設備的更新改造。2.設施設備更新改造應進行可行性研究和論證，制定詳細的更新改造方案，經學校相關部門批準后組織實施。3.做好設施設備更新改造過程中的檔案資料整理工作，包括更新改造方案、采購合同、安裝調試記錄等，為后續(xù)的管理維護提供依據。七、財務管理（一）預算管理1.每年編制物業(yè)管理中心年度預算，包括收入預算、成本預算、費用預算等。2.預算編制應遵循“量入為出、收支平衡”的原則，充分考慮學校的實際需求和物業(yè)管理中心的發(fā)展規(guī)劃。3.加強預算執(zhí)行過程的監(jiān)控，定期對預算執(zhí)行情況進行分析和評估，及時發(fā)現問題并采取措施進行調整。（二）費用收繳1.按照物業(yè)服務合同約定，及時足額收繳物業(yè)服務費用。2.加強費用收繳的管理，建立費用收繳臺賬，記錄業(yè)主或使用人的繳費情況。3.對欠費業(yè)主或使用人進行催繳，采取合理的催繳措施，如上門催繳、發(fā)送催繳通知等，確保費用收繳率達到合同要求。（三）成本控制1.建立成本控制制度，嚴格控制各項成本費用支出。2.優(yōu)化物業(yè)管理流程，提高工作效率，降低人工成本和運營成本。3.加強對物資采購、設備維修、外包服務等環(huán)節(jié)的成本管理，嚴格控制采購價格和費用支出，確保成本費用合理。（四）財務核算1.按照國家有關財務制度和會計準則，進行財務核算工作。2.及時準確地編制財務報表，反映物業(yè)管理中心的財務狀況和經營成果。3.加強財務檔案管理，妥善保管各類財務憑證、賬簿、報表等資料。八、應急管理（一）應急預案制定1.針對可能發(fā)生的火災、地震、臺風、洪水、盜竊、突發(fā)疾病等各類突發(fā)事件，制定完善的應急預案。2.應急預案應包括應急組織機構、應急響應程序、應急處置措施、應急物資保障等內容。（二）應急演練1.定期組織應急演練，檢驗應急預案的可行性和有效性，提高員工的應急處置能力。2.應急演練應包括火災逃生演練、地震應急演練、防汛演練等多種形式，確保演練達到預期效果。（三）應急處置1.突發(fā)事件發(fā)生時，應立即啟動應急預案，迅速組織人員進行應急處置。2.在應急處置過程中，應及時向上級領導和相關部門報告事件情況，積極配合有關部門做好應急救援工作。3.應急處置結束后，應及時進行總結評估，對應急預案進行修訂和完善，提高應急管理水平。九、合同管理（一）合同簽訂1.物業(yè)管理中心與學校簽訂物業(yè)服務合同，明確雙方的權利和義務。2.在簽訂物業(yè)服務合同前，應認真審查合同條款，確保合同內容符合法律法規(guī)和學校的要求。3.物業(yè)服務合同簽訂后，應嚴格按照合同約定履行義務，確保服務質量。（二）合同執(zhí)行1.加強對物業(yè)服務合同執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，及時發(fā)現和解決合同執(zhí)行過程中出現的問題。2.定期對物業(yè)服務合同執(zhí)行情況進行總結評估，為合同續(xù)簽和調整提供依據。（三）合同變更與終止1.在物業(yè)服務合同履行過程中，如因學校需求變化、政策調整等原因需要變更合同內容的，應按照法律法規(guī)和合同約定的程序進行變更。2.物業(yè)服務合同期滿或因其他原因需要終止的，應提前做好終止準備工作，按照合同約定辦理終止手續(xù)。十、溝通與協調（一）內部溝通1.建立健全內部溝通機制，加強物業(yè)管理中心各部門之間的溝通與協作。2.定期召開工作例會，匯報工作進展情況，協調解決工作中存在的問題。3.鼓勵員工之間開展交流與合作，營造良好的工作氛圍。（二）與學校相關部門溝通協調1.加強與學校各職能部門的溝通協調，及時了解學校的工作安排和要求，積極配合學校做好各項工作。2.定期向學校相關部門匯報物業(yè)管理工作情況，聽取意見和建議，不斷改進工作。3.參與學校組織的各類會議和活動，加強與學校各部門的聯系與溝通。（三）與師生溝通1.建立多種溝通渠道，如設立物業(yè)服務熱線、意見箱、定期走訪等，及時收集師生對物業(yè)服務的意見和建議。2.認真對待師生的投訴和建議，