1.房地產(chǎn)

房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，具體地是指土地及其附著物。房產(chǎn)總是以地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。

3.土地使用權(quán)

是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用。

4.房地產(chǎn)市場

主要包括房地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級(jí)市場、二級(jí)市場和三級(jí)市場：

一級(jí)市場是指國家土地管理部門（長春市國土管理局）按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其他用地者的市場。

二級(jí)市場是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位和個(gè)人的市場。

三級(jí)市場是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是在二級(jí)市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場。

5.土地類型

土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施及自由集資、微利房用地。

6.三通一平

是指在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通及場地平整。

7.七通一平

是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場地平整。

8.土地管理局

代表國家行使土地所有者的權(quán)利，以及對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)管理的政府部門。

9.公證處

是國家的證明機(jī)關(guān)，是提供法律公證的機(jī)構(gòu)。

10.國土局產(chǎn)權(quán)登記處

是專門辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈(zèng)與等手續(xù)的部門。

11.房地產(chǎn)證

是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。

12.商品房

是指發(fā)展商以市場地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與及交換的房地產(chǎn)。

13.復(fù)式房

上、下兩層二合為一，與標(biāo)準(zhǔn)房的結(jié)構(gòu)方面有區(qū)別。

14.面積概念

總建筑面積：是指各層建筑面積的總和。底層建設(shè)按外墻墻角以上的外圍水平面積計(jì)算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。

建筑面積：是指住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

使用面積：是指住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度也計(jì)入使用面積。

公用面積：商業(yè)的公用面積是指住宅內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。

36.《房地產(chǎn)證》有什么作用？

《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證。

37.房地產(chǎn)登記按下列程序辦理:

·提出申請；

·受理申請;

·審查申請文件;

·權(quán)屬調(diào)查;

·依法公告;

·確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利;

·將核準(zhǔn)登記事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記冊上;

·計(jì)收規(guī)費(fèi)并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書;

·立卷歸檔。

38.怎樣申請房地產(chǎn)登記?

申請房地產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)按照長春市國土管理局的有關(guān)規(guī)定向登記機(jī)關(guān)提交申請書及有關(guān)文件，經(jīng)審查，申請人的申請符合規(guī)定的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)核準(zhǔn)登記，并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書。

39.申請房地產(chǎn)登記，能否委托他人辦理?

申請房地產(chǎn)登記，申請人可以委托他人代理。由代理人辦理申請的，應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交經(jīng)公證的委托書。

40.同幢建筑物使用功能不一的，土地使用年限怎樣確定?

同幢建筑物使用功能不一的，有土地合同的，以合同規(guī)定的年限為準(zhǔn)。其它情況的土地使用年期一律按其中使用期年限最長的進(jìn)行登記，也就是說，同幢建筑物有住宅和商場的，該幢建筑物土地使用年限按住宅用途年期登記。

41.不滿18周歲的個(gè)人是否可以購買市場商品房，如果能夠則怎樣辦理?

只要具備合法身份證明的國內(nèi)公民都可以在長春購買商品房。但不滿18周歲沒有民事行為能力或限制民事行為能力的公民，購房時(shí)需提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明。

42.多個(gè)共有人一起購買商品房時(shí)所擁有的份額有無限制?

可以由購房者協(xié)商自行決定，不作限制。

43.多層和高層的界定

一般以電梯加以界定：7層以下（含7層）不帶電梯為多層；8層至20層之間為小高層；20層以上100米以下為高層；100米以上為超高層。

44.幾種常見的建筑構(gòu)造形式

構(gòu)造形式：是支撐建筑物本身重量的方式。

磚混結(jié)構(gòu)：墻體承重

多層：

框架結(jié)構(gòu)：墻體不承重，僅以梁、柱、板作為承重體系

框架結(jié)構(gòu)：通常適用于20層以下左右的房屋

剪力墻結(jié)構(gòu)：使用鋼筋混凝土墻，墻體承重

高層

筒體結(jié)構(gòu)：使用鋼筋混凝土墻圍合成筒狀，起到承重和穩(wěn)定作用（國貿(mào)大廈）

鋼體結(jié)構(gòu)：用特殊鋼材作為結(jié)構(gòu)支撐(地王、賽格廣場)

45.民用建筑工程的幾種常見病及成因

外墻滲漏：在框架結(jié)構(gòu)的房屋出現(xiàn)較多，原因有：填空墻內(nèi)沙漿不均勻；建筑用磚質(zhì)量不合格；磚的砌筑方法不對，磚線太齊，沒有把磚的接口錯(cuò)開；沙漿批面工序不對，在下層沙漿未完全干透即進(jìn)行上層批面。

窗框滲水：窗框與外墻接縫處，所填充的沙漿不密實(shí)或窗體因質(zhì)量問題而發(fā)生變形。

內(nèi)墻開裂駁落：因工序時(shí)間預(yù)留不充分，導(dǎo)致里面一層的沙漿批面未能干透。

下水不足：在施工期間，管道開口未用特制堵頭封閉，或因封閉不嚴(yán)而導(dǎo)致雜物進(jìn)入管道。

上水水壓不足：樓頂水箱過小、水位不夠或水泵泵力不足。

水管黃銹水：因使用的鍍鋅水管質(zhì)量不合格，導(dǎo)致管道內(nèi)壁生銹，產(chǎn)生黃水現(xiàn)象。

地面開裂：因進(jìn)行水泥地面劈面的工序中，不同層面的預(yù)留時(shí)間不足。建筑物分段水平面沉降范圍不均勻。

46.基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的涵義

基礎(chǔ)設(shè)施

水、電、道路、通訊、煤氣等生活必要設(shè)施。

配套設(shè)施

會(huì)所、泳池、中庭花園、兒童樂園等以提高居住質(zhì)量為目的的設(shè)施。

47.住宅平面設(shè)計(jì)和幾個(gè)概念

(1).客廳與餐廳的相互關(guān)系

客廳的標(biāo)準(zhǔn)面積：16—20平米（長4.5—5平米，寬3.5—4平米，以常見三件套沙發(fā)擺放為準(zhǔn)）

餐廳的標(biāo)準(zhǔn)面積：10—14平米（以6—8人用餐為準(zhǔn)）。

(2).采光、通風(fēng)的順序要求

首先保證主要功能房（客廳、主臥房）的采光、通風(fēng)等要求，再盡可能處理好其他不同功能房的采光、通風(fēng)等要求。

48.工程部人員基本架構(gòu)

經(jīng)理（結(jié)構(gòu)工程師或建筑工程師）、總工程師、結(jié)構(gòu)工程師、建筑工程師、給排水工程師、電器工程師（強(qiáng)電：照明、空調(diào)、電梯等；弱電：電話、電視監(jiān)控、消防報(bào)警、保安、電腦網(wǎng)絡(luò)等）、預(yù)決算工程師。

49.工程部職能

地盤工程建設(shè)的質(zhì)量管理、成本管理、工期管理。

50.政府有關(guān)部