臨沂市小區(qū)管理制度一、總則（一）目的為了加強臨沂市小區(qū)的管理，營造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，維護小區(qū)全體業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于臨沂市[小區(qū)名稱]內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員。（三）基本原則1.以人為本原則：充分考慮業(yè)主和使用人的需求，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的服務(wù)。2.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策，依法進行小區(qū)管理。3.公平公正原則：對待所有業(yè)主和使用人一視同仁，公平公正地處理各類事務(wù)。4.服務(wù)與管理并重原則：在加強管理的同時，注重為業(yè)主和使用人提供全方位的服務(wù)。二、小區(qū)基本信息（一）小區(qū)概況1.小區(qū)名稱：[小區(qū)具體名稱]2.小區(qū)地址：[詳細地址]3.占地面積：[X]平方米4.建筑面積：[X]平方米5.總戶數(shù)：[X]戶6.停車位數(shù)量：[X]個（二）小區(qū)配套設(shè)施1.綠化景觀：小區(qū)內(nèi)綠化覆蓋率達到[X]%，設(shè)有多個景觀區(qū)域，包括花園、草坪、樹林等。2.休閑設(shè)施：配備有健身器材、兒童游樂設(shè)施、休閑長椅等，供業(yè)主和使用人休閑娛樂。3.物業(yè)服務(wù)用房：位于[具體位置]，建筑面積為[X]平方米，設(shè)有辦公室、會議室、維修室、倉庫等功能區(qū)域。4.其他設(shè)施：如消防設(shè)施、安防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、電梯等，確保小區(qū)正常運行。三、業(yè)主與使用人管理（一）業(yè)主大會與業(yè)主委員會1.業(yè)主大會業(yè)主大會由本小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成，是小區(qū)的最高權(quán)力機構(gòu)。業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年至少召開一次，由業(yè)主委員會負責召集和主持；臨時會議根據(jù)需要由業(yè)主委員會或[X]%以上業(yè)主提議召開。業(yè)主大會會議應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會行使下列職權(quán)：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。2.業(yè)主委員會業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，委員人數(shù)為[X]人，任期[X]年。業(yè)主委員會應(yīng)當履行下列職責：執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職責。（二）業(yè)主與使用人的權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利，包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等。參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。對小區(qū)的管理、服務(wù)等事項提出建議和意見。按照規(guī)定享受小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施和服務(wù)。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.義務(wù)遵守國家法律法規(guī)和本小區(qū)的管理規(guī)約。遵守業(yè)主大會議事規(guī)則。執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時交納物業(yè)服務(wù)費用。配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作，提供必要的協(xié)助。愛護小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施、設(shè)備和環(huán)境衛(wèi)生。不得擅自改變房屋用途和結(jié)構(gòu)。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（三）入住與裝修管理1.入住管理業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時，應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供以下資料：業(yè)主身份證、戶口本等有效身份證明文件；購房合同；入住通知書；其他相關(guān)資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)前，將小區(qū)的管理制度、服務(wù)內(nèi)容、收費標準等相關(guān)事項告知業(yè)主或使用人。業(yè)主或使用人應(yīng)當按照入住通知書規(guī)定的時間辦理入住手續(xù)，逾期未辦理的，應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔相應(yīng)的責任。2.裝修管理業(yè)主或使用人進行房屋裝修前，應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出裝修申請，并提交以下資料：裝修申請表；房屋所有權(quán)證或購房合同；裝修設(shè)計方案；裝修施工單位資質(zhì)證書；裝修施工人員身份證及聯(lián)系方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在收到裝修申請后[X]個工作日內(nèi)進行審核，對符合規(guī)定的，予以批準；對不符合規(guī)定的，應(yīng)當書面告知業(yè)主或使用人，并說明理由。業(yè)主或使用人應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當包括以下內(nèi)容：裝修工程的基本情況；裝修工程的開工時間、竣工時間；裝修禁止行為和注意事項；裝修垃圾的清運方式和時間；違約責任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對裝修施工現(xiàn)場進行巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修行為的，應(yīng)當及時制止，并要求業(yè)主或使用人限期整改；對拒不整改的，應(yīng)當及時報告相關(guān)部門依法處理。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘與解聘1.選聘業(yè)主大會有權(quán)通過公開招標、邀請招標等方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當遵循公開、公平、公正的原則，按照國家有關(guān)規(guī)定進行。業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當包括以下內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準和要求；物業(yè)服務(wù)費用的標準、收取方式和時間；雙方的權(quán)利和義務(wù)；物業(yè)服務(wù)合同的期限；違約責任；爭議解決方式。2.解聘業(yè)主大會有權(quán)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當提前[X]日書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按照物業(yè)服務(wù)合同的約定辦理相關(guān)手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在接到解聘通知后[X]日內(nèi)，將物業(yè)管理用房、相關(guān)設(shè)施設(shè)備及資料等移交給業(yè)主委員會或業(yè)主大會指定的其他單位。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責1.房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護負責小區(qū)內(nèi)房屋及共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護和管理，確保其正常運行。制定房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護計劃，并組織實施。定期對房屋及共用設(shè)施設(shè)備進行檢查、維護和保養(yǎng)，及時發(fā)現(xiàn)和排除安全隱患。對房屋及共用設(shè)施設(shè)備的大中修、更新改造等項目，應(yīng)當按照規(guī)定進行招投標，并組織實施。2.環(huán)境衛(wèi)生管理負責小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔工作，保持小區(qū)環(huán)境整潔。定期對小區(qū)內(nèi)的垃圾桶、垃圾中轉(zhuǎn)站等進行清理和消毒，防止垃圾堆積和異味產(chǎn)生。及時清理小區(qū)內(nèi)的雜物、廢棄物等，確保小區(qū)道路暢通。加強對小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督檢查，對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止和糾正。3.綠化養(yǎng)護管理負責小區(qū)內(nèi)綠化景觀的養(yǎng)護和管理，確保綠化植物生長良好。制定綠化養(yǎng)護計劃，并組織實施。定期對綠化植物進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等工作，保持綠化景觀美觀。加強對小區(qū)內(nèi)綠化區(qū)域的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理破壞綠化植物的行為。4.安全防范管理負責小區(qū)內(nèi)的安全防范工作，制定安全防范制度和應(yīng)急預(yù)案，并組織實施。配備必要的安全防范人員和設(shè)施設(shè)備，如保安、監(jiān)控設(shè)備、門禁系統(tǒng)等，確保小區(qū)安全。加強對小區(qū)出入口、巡邏區(qū)域等的管理，嚴格執(zhí)行人員和車輛出入登記制度。定期組織安全演練，提高安全防范能力和應(yīng)急處理能力。協(xié)助公安機關(guān)做好小區(qū)內(nèi)的治安管理工作，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類治安問題。5.車輛停放管理負責小區(qū)內(nèi)車輛停放的管理工作，制定車輛停放管理制度，并組織實施。合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的停車位，確保車輛停放有序。對進入小區(qū)的車輛進行登記和引導，按照規(guī)定收取停車費用。加強對小區(qū)內(nèi)車輛停放情況的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)停車行為。6.物業(yè)服務(wù)費用管理按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，收取物業(yè)服務(wù)費用。建立物業(yè)服務(wù)費用收支管理制度，定期公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。合理使用物業(yè)服務(wù)費用，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。7.其他服務(wù)根據(jù)業(yè)主和使用人的需求，提供其他相關(guān)服務(wù)，如代收代繳水電費、家政服務(wù)等。積極協(xié)調(diào)解決業(yè)主和使用人在生活中遇到的問題，提高業(yè)主滿意度。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員管理1.人員招聘與培訓物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)工作需要，制定人員招聘計劃，招聘具備相應(yīng)專業(yè)知識和技能的工作人員。對招聘的工作人員進行入職培訓，使其熟悉小區(qū)的基本情況、管理制度和服務(wù)規(guī)范。定期組織工作人員參加業(yè)務(wù)培訓和技能培訓，提高其業(yè)務(wù)水平和服務(wù)能力。2.考核與獎懲物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當建立工作人員考核制度，對工作人員的工作表現(xiàn)進行定期考核。考核內(nèi)容包括工作態(tài)度、工作能力、工作業(yè)績等方面。根據(jù)考核結(jié)果，對表現(xiàn)優(yōu)秀的工作人員給予獎勵，對表現(xiàn)不佳的工作人員進行批評教育或處罰。3.職業(yè)道德與紀律要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員應(yīng)當遵守國家法律法規(guī)和職業(yè)道德規(guī)范，誠實守信，勤勉盡責。嚴格遵守小區(qū)的管理制度和服務(wù)規(guī)范，不得擅自離崗、脫崗。不得利用工作之便謀取私利，不得接受業(yè)主或使用人的賄賂和禮品。保守小區(qū)的商業(yè)秘密和業(yè)主的個人隱私。五、小區(qū)公共秩序管理（一）門禁管理1.小區(qū)實行封閉式管理，設(shè)置門禁系統(tǒng)。業(yè)主和使用人憑有效證件進出小區(qū)。2.外來人員和車輛進入小區(qū)，應(yīng)當進行登記，并經(jīng)業(yè)主或使用人同意后方可進入。3.加強對門禁系統(tǒng)的維護和管理，確保其正常運行。（二）巡邏管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制定巡邏制度，安排專人負責小區(qū)的巡邏工作。2.巡邏人員應(yīng)當按照規(guī)定的時間和路線進行巡邏，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。3.加強對巡邏人員的培訓和管理，提高其巡邏效率和應(yīng)急處理能力。（三）消防安全管理1.小區(qū)內(nèi)應(yīng)當按照規(guī)定配備消防設(shè)施和器材，并定期進行檢查和維護，確保其完好有效。2.制定消防安全制度和應(yīng)急預(yù)案，組織業(yè)主和使用人進行消防安全知識培訓和演練。3.嚴禁在小區(qū)內(nèi)私拉亂接電線、違規(guī)使用電器、堆放易燃物品等，確保消防安全。（四）治安管理1.加強對小區(qū)內(nèi)的治安管理，協(xié)助公安機關(guān)做好治安防范工作。2.及時發(fā)現(xiàn)和處理各類治安問題，維護小區(qū)的正常秩序。3.對小區(qū)內(nèi)發(fā)生的違法犯罪行為，應(yīng)當及時報警，并協(xié)助公安機關(guān)進行調(diào)查處理。六、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域應(yīng)當保持整潔衛(wèi)生，無雜物、無垃圾、無異味。2.定期對小區(qū)內(nèi)的道路、廣場、樓道等進行清掃和保潔，及時清理垃圾和廢棄物。3.加強對垃圾桶、垃圾中轉(zhuǎn)站等環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施的管理，定期進行清理和消毒。4.對小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生死角進行定期清理，確保小區(qū)環(huán)境整潔美觀。（二）綠化管理1.小區(qū)內(nèi)綠化景觀應(yīng)當保持良好的生長狀態(tài)，無病蟲害、無死株。2.定期對綠化植物進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等工作，確保綠化景觀美觀。3.加強對小區(qū)內(nèi)綠化區(qū)域的管理，嚴禁破壞綠化植物和占用綠化用地。4.根據(jù)季節(jié)變化和小區(qū)實際情況，適時調(diào)整綠化布局，增加綠化景觀效果。七、小區(qū)房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理（一）房屋管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對小區(qū)內(nèi)的房屋進行定期巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理房屋存在的問題，如滲漏、墻體裂縫等。2.加強對房屋裝修的管理，嚴禁業(yè)主或使用人擅自改變房屋用途和結(jié)構(gòu)。3.對小區(qū)內(nèi)的空置房屋進行定期檢查，確保房屋安全。（二）共用設(shè)施設(shè)備管理1.建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的型號、規(guī)格、購置時間、維修保養(yǎng)情況等信息。2.制定共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃，定期對設(shè)施設(shè)備進行檢查、維護和保養(yǎng)，確保其正常運行。3.對共用設(shè)施設(shè)備的大中修、更新改造等項目，應(yīng)當按照規(guī)定進行招投標，并組織實施。4.加強對共用設(shè)施設(shè)備運行情況的監(jiān)測，及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)施設(shè)備故障和安全隱患。八、物業(yè)服務(wù)費用管理（一）收費標準物業(yè)服務(wù)費用的收費標準應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行，并報物價部門備案。（二）收費方式物業(yè)服務(wù)費用可以采取包干制或酬金制的方式收取。（三）費用調(diào)整物業(yè)服務(wù)費用需要調(diào)整的，應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定進行，并提前[X]日告知業(yè)主。（四）費用收支管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當建立物業(yè)服務(wù)費用收支管理制度，定期公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。2.物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)當?？顚Ｓ?，不得挪作他用。3.對物業(yè)服務(wù)費用的收支情況進行審計，確保費用使用合理、透明。九、投訴處理與糾紛調(diào)解（一）投訴處理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當設(shè)立投訴電話和郵箱，接受業(yè)主和使用人的投訴。2.對業(yè)主和使用