《超高層建筑應(yīng)急管理體系建設(shè)規(guī)范》（行業(yè)預(yù)審稿）

北京市地方標(biāo)準(zhǔn)編制說明

一、任務(wù)來源，起草單位，協(xié)作單位，主要起草人

根據(jù)北京市市場監(jiān)管局“北京市市場監(jiān)督管理局關(guān)于印

發(fā)2023年北京市地方標(biāo)準(zhǔn)制定項目計劃的通知”、《首都標(biāo)

準(zhǔn)化發(fā)展綱要2035》《北京市“十四五”時期應(yīng)急管理事業(yè)

發(fā)展規(guī)劃匯編》等文件編制。本標(biāo)準(zhǔn)由北京市應(yīng)急管理局提

出、歸口并組織實施。

任務(wù)編號：20231192c

主要起草單位：北京市科學(xué)技術(shù)研究院城市安全與環(huán)境

科學(xué)研究所。

主要起草人：。

二、制定標(biāo)準(zhǔn)的必要性和意義

“十四五”時期，我國發(fā)展仍然處于重要戰(zhàn)略機(jī)遇期。

以習(xí)近平同志為核心的黨中央著眼黨和國家事業(yè)發(fā)展全局，

堅持以人民為中心的發(fā)展思想，統(tǒng)籌發(fā)展和安全兩件大事，

把安全擺到了前所未有的高度，對全面提高公共安全保障能

力、提高安全生產(chǎn)水平、完善國家應(yīng)急管理體系等作出全面

部署，為解決長期以來應(yīng)急管理工作存在的突出問題、推進(jìn)

應(yīng)急管理體系和能力現(xiàn)代化提供了重大機(jī)遇。而標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)濟(jì)

活動和社會發(fā)展的技術(shù)支撐，是國家基礎(chǔ)性制度的重要方面。

標(biāo)準(zhǔn)化在促進(jìn)首都科技創(chuàng)新、引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)升級、支撐對外開放、

規(guī)范社會治理中的作用愈發(fā)突出。為了深化標(biāo)準(zhǔn)在應(yīng)急管理

領(lǐng)域的重要作用，《首都標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展綱要2035））也提出提升

應(yīng)急管理標(biāo)準(zhǔn)化水平，開展前瞻性治理，推進(jìn)構(gòu)建覆蓋預(yù)案

與演練、響應(yīng)與處置、救援與安置等全流程的應(yīng)急管理標(biāo)準(zhǔn)

體系，加快事故災(zāi)難調(diào)查與處置、應(yīng)急物資與裝備等標(biāo)準(zhǔn)化

建設(shè)，打造專常兼?zhèn)?、反?yīng)靈敏、作風(fēng)過硬、本領(lǐng)高強(qiáng)的應(yīng)

急救援隊伍。加快建立覆蓋火災(zāi)防范治理、全災(zāi)種消防救援、

火災(zāi)事故調(diào)查、消防救援綜合保障的消防救援標(biāo)準(zhǔn)體系，分

行業(yè)、分場所實行消防安全標(biāo)準(zhǔn)化管理。

超高層建筑自身具有標(biāo)志性，往往會成為地區(qū)的中心場

所與地標(biāo)性建筑，與城市及居民的關(guān)系更加緊密，與城市環(huán)

境品質(zhì)、整體形象及居民生活息息相關(guān)。近年來我國快速城

市化發(fā)展背景下，超高層建筑在數(shù)量上迅猛增長，同時也向

更高、更大的方向發(fā)展，在解決城市需求與城市問題上做出

了貢獻(xiàn)。

由于其特殊的構(gòu)造和功能要求，人員多、設(shè)備及管線系

統(tǒng)復(fù)雜，在自然災(zāi)害（地震、強(qiáng)風(fēng)）、內(nèi)部設(shè)備系統(tǒng)故障事故、

人為火災(zāi)等難以抗拒或防范的情況下，致使其內(nèi)部火災(zāi)荷載

大，火勢蔓延迅速，疏散與撲救都十分困難，形成重大火災(zāi)

的隱患大，直接威脅著生命財產(chǎn)安全。一是超高層功能用途

復(fù)雜、點火源多，大多數(shù)主體超高層建筑底層建有裙樓，作

為商場、餐飲、娛樂等商業(yè)功能使用，功能復(fù)雜，主體建筑

多數(shù)作為住宅、辦公、賓館等使用。而且超高層建筑車庫停

車多、儲油量大；用電設(shè)備種類多，數(shù)量大，超載、短路、

發(fā)生小火花的現(xiàn)象增多；流動人員多，吸煙人多；雷擊現(xiàn)象、

周圍環(huán)境飛火等也是超高層建筑可能發(fā)生火災(zāi)的點火源，火

災(zāi)荷載密度大。二是安全疏散困難，人員密集，容易造成重

大傷亡。煙氣的垂直流動速度為3?4米/秒，在垂直方向1

分鐘就可以蔓延幾十層。由于火災(zāi)時客用電梯必須停止使用,

使人員迅速疏散到地面或避難空間十分困難，（消防電梯主

要為消防隊員專用），消防云梯車的高度也有極限，目前消防

登高車的最大救援高度約為100米。所以，樓梯間是人員垂

直疏散的唯一手段。但超高層建筑的垂直疏散距離長，人員

密集，疏散時間也相應(yīng)大幅增加。疏散方向與煙火蔓延方向

相反，人員的疏散速度比煙氣流動速度要慢，進(jìn)一步增加了

人員疏散的艱難和危險性。三是豎向管井多、可燃物集中，

容易形成煙囪效應(yīng)，實驗資料證明，超高層建筑中火災(zāi)煙氣

沿著垂直樓梯間、電梯井等豎向井道垂直上升的速度達(dá)每秒

3到4米，有時甚至可達(dá)每秒8米。超高層建筑內(nèi)部垂直的

樓梯間、管道井、電纜井、電梯井、排氣道、垃圾道以及其

它封堵不嚴(yán)密的各類豎向管井眾多，其陳設(shè)和裝修材料大多

是可燃、易燃物品，一旦發(fā)生火災(zāi)，容易沿著這些豎向管井

快速蔓延。而且這些豎向管井猶如一座座高聳的煙囪，助長

煙氣火勢的蔓延，形成煙囪效應(yīng)，并且建筑高度越高，煙囪

效應(yīng)越強(qiáng)烈。四是火災(zāi)撲救難度大，對裝備手段的要求高。

由于城市高樓林立，缺乏地面消防行動展開的場地，而且從

國內(nèi)現(xiàn)有的超高層建筑來看，外墻大多采用玻璃幕墻，破碎

后極易造成地面人員傷亡，并會破壞地面的消防車輛及供水

器材，加上外墻采用固定窗，消防人員接近起火點非常困難。

基于此，《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部應(yīng)急管理部關(guān)于加強(qiáng)超高

層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知》提出“強(qiáng)化既有超高層建筑安

全管理“，要求全面排查安全隱患、系統(tǒng)推進(jìn)隱患整治、提升

安全保障能力，完善運行管理機(jī)制。地方標(biāo)準(zhǔn)《超高層建筑

應(yīng)急管理體系建設(shè)規(guī)范》的提出，從應(yīng)急管理體系建設(shè)的角

度出發(fā)，為超高層建筑的管理方提供有效的規(guī)范性指引，有

利于提升超高層建筑在運行過程中的事故風(fēng)險防控水平。

三、主要工作過程

（-）前期準(zhǔn)備階段

2023年6月，根據(jù)北京市地方標(biāo)準(zhǔn)項目《行業(yè)領(lǐng)域應(yīng)急

管理體系建設(shè)規(guī)范地方標(biāo)準(zhǔn)編制服務(wù)采購合同》的要求，成

立了標(biāo)準(zhǔn)制修訂小組，標(biāo)準(zhǔn)主持人結(jié)合工作情況，對標(biāo)準(zhǔn)起

草工作按工作內(nèi)容、時間進(jìn)度進(jìn)行了安排部署。

（二）調(diào)研階段

2023年6月，通過查閱文獻(xiàn)、實地座談?wù){(diào)研等方式，了

解北京市典型超高層建筑的應(yīng)急管理情況，摸清底數(shù)。2023

年6月1日?2023年7月31日，共調(diào)研5家有代表性的超

高層建筑管理方。通過調(diào)研，完成北京市地方標(biāo)準(zhǔn)《超高層

建筑應(yīng)急管理體系建設(shè)規(guī)范》調(diào)研報告，詳見附件1。

（三）標(biāo)準(zhǔn)研討，形成標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)預(yù)審稿

2023年7月21日、8月10日北京市應(yīng)急管理局組織相

關(guān)編制組開展內(nèi)部研討，重點討論了標(biāo)準(zhǔn)的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容，進(jìn)

一步明確了標(biāo)準(zhǔn)的編制范圍、對象和基本框架，對已形成的

標(biāo)準(zhǔn)草案進(jìn)行完善，形成標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)預(yù)審稿。

（四）召開標(biāo)準(zhǔn)預(yù)審會

2023年8月17日，北京市應(yīng)急管理標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會

組織召開了《超高層建筑應(yīng)急管理體系建設(shè)規(guī)范》地方標(biāo)準(zhǔn)

專家預(yù)審會，來自北京市消防救援總隊、中國標(biāo)準(zhǔn)化研究院、

北京市標(biāo)準(zhǔn)化研究院、國家消防救援局、中建研科技股份有

限公司、北辰公用設(shè)施管理公司、嘉兆華彩（北京）技術(shù)有限

公司等單位的專家參加了會議。與會專家聽取了《超高層建

筑應(yīng)急管理體系建設(shè)規(guī)范》（預(yù)審稿）的編制情況匯報，對標(biāo)

準(zhǔn)預(yù)審稿進(jìn)行了審查，并提出審查意見。

（五）形成征求意見稿

標(biāo)準(zhǔn)預(yù)審會后，編制組針對專家意見進(jìn)行了討論，對標(biāo)

準(zhǔn)草案進(jìn)一步進(jìn)行修訂和完善，形成了征求意見稿。

四、制定標(biāo)準(zhǔn)的原則和依據(jù)，與現(xiàn)行法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)

的關(guān)系

本標(biāo)準(zhǔn)編寫的原則：

（一）本標(biāo)準(zhǔn)編寫按GB/TL1-2020給出的原則起草。

（二）地方標(biāo)準(zhǔn)主要是用程序化、具體化的標(biāo)準(zhǔn)條款規(guī)

范超高層建筑相關(guān)管理方的應(yīng)急管理工作，有助于以點帶面

傳播規(guī)范、有序的應(yīng)急管理思想，引導(dǎo)超高層建筑相關(guān)管理

方在標(biāo)準(zhǔn)框架下不斷完善應(yīng)急管理體系，提升超高層建筑的

應(yīng)急管理水平。有力支持“為貫徹落實新發(fā)展理念，統(tǒng)籌發(fā)

展和安全，科學(xué)規(guī)劃建設(shè)管理超高層建筑，促進(jìn)城市高質(zhì)量

發(fā)展”理念。

（三）本標(biāo)準(zhǔn)起草中注意到有關(guān)現(xiàn)行法律、法規(guī)和強(qiáng)制

性國家標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容中沒有與上述規(guī)定有明顯相駁

的內(nèi)容。

（四）本標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)的主要法律法規(guī)如下：

《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》《中華人民共和國涓防

法》《中華人民共和國突發(fā)事件應(yīng)對法》《高層民用建筑消防

安全管理規(guī)定》《生產(chǎn)安全事故應(yīng)急條例》《突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)

案管理辦法》《北京市安全生產(chǎn)條例》《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部應(yīng)

急管理部關(guān)于加強(qiáng)超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知》《建筑

高度大于250米民用建筑防火設(shè)計加強(qiáng)性技術(shù)要求》《北京

市“十四五”時期安全生產(chǎn)規(guī)劃》等。

依據(jù)的主要標(biāo)準(zhǔn)如下：

GB25201建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理

GB/T29639生產(chǎn)經(jīng)營單位生產(chǎn)安全事故應(yīng)急預(yù)案編制

導(dǎo)則

GB/T38315社會單位滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案編制及實施

導(dǎo)則

GB/T40248人員密集場所消防安全管理

GB50314智能建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)

AQ/T9007生產(chǎn)安全事故應(yīng)急演練基本規(guī)范

AQ/T9008安全生產(chǎn)應(yīng)急管理人員培訓(xùn)及考核規(guī)范

AQ/T9009生產(chǎn)安全事故應(yīng)急演練評估指南

DB11/T2104消防控制室火警處置規(guī)范

五、主要條款的說明，主要技術(shù)指標(biāo)、參數(shù)、實驗驗證

的論述

本標(biāo)準(zhǔn)的適用范圍是大于100m的高層民用建筑，根據(jù)

GB50352-2019《民用建筑設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》3.L2的相關(guān)要

求，建筑高度大二100m為超高層建筑。部門規(guī)章《高層民用

建筑消防安全管理規(guī)定》明確要求建筑高度超過100m的高

層民用建筑應(yīng)當(dāng)實行更加嚴(yán)格的消防安全管理。雖然行業(yè)內(nèi)

也有部分協(xié)會將200nl或250nl設(shè)定為超高層的分界線，但缺

少法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)上明確依據(jù)，GB50016《建筑設(shè)計防火規(guī)范》

1.0.6規(guī)定建筑高度大于250m的建筑，除應(yīng)符合本規(guī)范的要

求外，尚應(yīng)結(jié)合實際情況采取更加嚴(yán)格的防火措施，其防火

設(shè)計應(yīng)提交國家消防主管部門組織專題研究、論證。該條款

是對超高層建筑中超過250m建筑的更為嚴(yán)格的要求。因此

本標(biāo)準(zhǔn)仍按照大于100m作為認(rèn)定超高層建筑的標(biāo)準(zhǔn)。

通過前期調(diào)研，北京市目前沒有超過100m的住宅類建

筑，且這類建筑的管理模式與公共建筑的差異較大，因此在

本標(biāo)準(zhǔn)的適用范圍予以排除。不適用對象的表述為“不適用

于單一居住類建筑。”這里的居住類建筑的表述是來源于GB

50352-2019《民用建筑設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》“3.L1民用建筑按使

用功能可分為居住建筑和公共建筑兩大類。其中，居住建筑

可分為住宅建筑和宿舍建筑J因此，適用居住類建筑更為準(zhǔn)

確；“單一”是指有些超高層的綜合商業(yè)體內(nèi)可能有酒店、公

寓等區(qū)域，這些場所也具有居住屬性，但并不排除本標(biāo)準(zhǔn)的

適用，只有純粹的居住類建筑才排除本標(biāo)準(zhǔn)的適用。

同時，對于本標(biāo)準(zhǔn)的實施主體，除物業(yè)服務(wù)人外，也將

業(yè)主和物業(yè)使用人納入超高層應(yīng)急管理體系中，一方面是滿

足法規(guī)的相關(guān)要求，體現(xiàn)不同主體在各自的管理區(qū)域內(nèi)負(fù)有

應(yīng)急管理的相關(guān)責(zé)任；另一方面也通過標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步細(xì)化相關(guān)

主體應(yīng)急管理的工作內(nèi)容，延伸法規(guī)的可操作性。

條款3.1明確了超高層建筑的術(shù)語，這里的術(shù)語定義參

考了GB50352-2019《民用建筑設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》3.1.2中“建

筑高度大于100.0m為超高層建筑。”的規(guī)定；同時，也參考

了T/CECS671-2020《超高層建筑施工安全風(fēng)險評估與控制

標(biāo)準(zhǔn)》中定義2.0.1的內(nèi)容：“超高層建筑superhigh-rise

building,建筑結(jié)構(gòu)高度超過100m的建筑物。

條款3.2~3.4列出的術(shù)語和定義，主要包含了與超高

層建筑應(yīng)急管理用關(guān)的主體，這些主體在超高層建筑的常態(tài)

化管理和非常態(tài)化管理中均發(fā)揮了重要作用，有必要將概念

予以厘清。根據(jù)《民法典》《物業(yè)管理條例》等法規(guī)的相關(guān)規(guī)

定，業(yè)主是在區(qū)分所有建筑物內(nèi)或者在一個建筑區(qū)劃內(nèi)擁有

一個或者一個以上專有建筑物空間或者房屋的所有權(quán)人，依

法登記取得建筑物專有部分所有權(quán)的人應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。

《物業(yè)管理條例》第四十七條規(guī)定“物業(yè)使用人在物業(yè)

管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違

反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定J由此物業(yè)使用人是

與業(yè)主相關(guān)的一個概念。其是指不具有物業(yè)的所有權(quán)，但是

對物業(yè)享有使用雙，并依照法律和合同規(guī)定能夠行使物業(yè)部

分權(quán)利的人。

《民法典》第九百三十七條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)

服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施

的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù),

業(yè)主支付物業(yè)費的合同。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其

他管理人。”這里與《物業(yè)管理條例》中僅定義物業(yè)服務(wù)企業(yè)

的規(guī)定不同，擴(kuò)大了服務(wù)主體的范疇，應(yīng)以《民法典》中的

概念界定為準(zhǔn)。

條款4.L1明確了超高層建筑各個應(yīng)急管理主體開展應(yīng)

急管理的一般要求。超高層建筑的應(yīng)急管理是各方協(xié)作的產(chǎn)

物，僅僅依靠物業(yè)服務(wù)人是不夠的，但現(xiàn)實中往往只有物業(yè)

服務(wù)人構(gòu)建了應(yīng)急管理組織機(jī)構(gòu)，而作為被服務(wù)方的業(yè)主和

物業(yè)使用人實際上也需要根據(jù)自身情況在應(yīng)急管理層面與

物業(yè)服務(wù)人建立聯(lián)系，參與、協(xié)助開展相關(guān)工作，有利于提

高超高層建筑應(yīng)急管理的整體性。

條款4.1.2明確了組織機(jī)構(gòu)與職責(zé)的一般要求，《生產(chǎn)

安全事故應(yīng)急條例》第十條規(guī)定“……賓館、商場、娛樂場

所、旅游景區(qū)等人員密集場所經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)建立應(yīng)急救援

隊伍”；《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》第七條“高層公

共建筑的業(yè)主單位、使用單位應(yīng)當(dāng)履行下列消防安全職責(zé):

（七）按照規(guī)定建立專職消防隊、志愿消防隊（微型消防站）

等消防組織，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者明確統(tǒng)一管理人實施

消防安全管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者統(tǒng)一管理人應(yīng)當(dāng)按照約

定履行前款規(guī)定的消防安全職責(zé)”，作為物業(yè)服務(wù)人一方面

要結(jié)合自身的組織架構(gòu)和管理實際，另一方面也要將業(yè)主和

物業(yè)使用人的情況納入考量的范疇，建立符合自身情況的應(yīng)

急管理組織機(jī)構(gòu)，而隊伍的建立要求，一方面考慮到超高層

建筑本身容納的業(yè)態(tài)多樣，且多為人員密集場所，另一方面

現(xiàn)實中物業(yè)服務(wù)人的人力資源相對有限，需要一支相對穩(wěn)定

的應(yīng)急隊伍才能滿.足應(yīng)急管理的客觀需要，同時依據(jù)消防法

規(guī)的要求，相關(guān)主體也需要建立專職或兼職的隊伍提升自救

和疏散的現(xiàn)實能力。

條款4.2.1是進(jìn)一步細(xì)化了應(yīng)急管理組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置要

求，一般而言物業(yè)服務(wù)人均設(shè)置了安全領(lǐng)導(dǎo)小組，這一組織

的職能之一就是應(yīng)急管理，而辦公室一般是作為該組織的日

常辦事或執(zhí)行機(jī)構(gòu)存在。而組織機(jī)構(gòu)建立的前提是適應(yīng)常態(tài)

化和非常態(tài)化應(yīng)急管理的需要，作為物業(yè)服務(wù)人均需要符合

常態(tài)化應(yīng)急的需求，其從業(yè)人員均具有一定的應(yīng)急職責(zé)，在

日常作為服務(wù)人員實施服務(wù)工作，而在事件發(fā)生時則轉(zhuǎn)為應(yīng)

急人員。

條款4.2.2是在4.2.1的基礎(chǔ)上要求物業(yè)服務(wù)人劃分具

體的工作組別，利用有序分工實現(xiàn)應(yīng)急管理的各司其職。如

滅火組實際上是指微型消防站，其既具有日常防火的職責(zé),

也有初期火災(zāi)的撲救職責(zé)；而設(shè)備組是指工程技術(shù)人員，其

日常分水、電、氣、熱等專業(yè)對建筑設(shè)施實施維護(hù)，而緊急

情況下轉(zhuǎn)為技術(shù)處置隊伍，參與事件處置；疏散組、警戒組

均是在事件發(fā)生時主要承擔(dān)現(xiàn)場秩序維護(hù)和疏散樓內(nèi)人員

而設(shè)置的，后勤組則提供各類應(yīng)急資源的物質(zhì)保障。

條款4.2.3明確了業(yè)主和物業(yè)使用人的兼職安全員的設(shè)

定，由于超高層建筑內(nèi)的業(yè)主和物業(yè)使用人眾多，物業(yè)服務(wù)

人需要及時與相關(guān)方溝通、發(fā)布一些應(yīng)急管理信息，在事故

或事件發(fā)生時，也需要有具體人員負(fù)責(zé)配合物業(yè)服務(wù)人完成

應(yīng)急處置、安全疏散等，兼職安全員的角色設(shè)定有利于提升

超高層建筑應(yīng)急管理的協(xié)調(diào)性、一致性。

條款4.2.4保安員、保潔員、第三方駐場人員等一般采

用勞務(wù)派遣方式，這些人員雖然不是物業(yè)服務(wù)人編制內(nèi)的員

工，但在日常隱患排查治理、風(fēng)險預(yù)防與控制以及應(yīng)急處置

環(huán)節(jié)，尤其是應(yīng)急疏散方面發(fā)揮著重要作用，因此也要納入

物業(yè)服務(wù)人的應(yīng)急管理組織中，作為應(yīng)急管理組織中的有效

編成。

條款4.3.1是在條款4.2的基礎(chǔ)上具體給出了應(yīng)急管理

組織機(jī)構(gòu)不同組別需要具備的職責(zé)內(nèi)容，雖然現(xiàn)實中不同物

業(yè)服務(wù)人的組織機(jī)構(gòu)仍存在一定差異，但從其應(yīng)具備的職責(zé)

內(nèi)容上看具有一定共性，這里結(jié)合調(diào)研情況，列出了不同組

別在應(yīng)急管理體系中所應(yīng)具備的基本職責(zé)。這些職責(zé)的劃分

有利于物業(yè)服務(wù)人厘清不同組別在應(yīng)急組織機(jī)構(gòu)中的定位。

條款4.3.2區(qū)別于條款4.3.1,即在基本的部門或組別

職責(zé)劃分下，需要明確每個人或每個崗位的應(yīng)急管理職責(zé)內(nèi)

容，使應(yīng)急職責(zé)落實到人，具有可操作性。

第5章主要是對物業(yè)服務(wù)人提出了應(yīng)急管理相關(guān)的制度

要求，這些制度內(nèi)容可以有效的支持應(yīng)急管理工作。條款5.1

主要是列舉了物業(yè)行業(yè)通行的一些應(yīng)急管理制度，這些制度

在行業(yè)內(nèi)被普遍制定并實施，具有一定的代表性和典型性。

而條款5.2則是根據(jù)超高層建筑的特點，要求物業(yè)服務(wù)人考

慮到特定場所和設(shè)備設(shè)施的管理需求，尤其是這些設(shè)施和場

所對于超高層的應(yīng)急管理具有重要意義，保證這些場所和設(shè)

施的良好狀態(tài)才能在事件發(fā)生時起到應(yīng)有的作用，因此，需

要從制度建設(shè)的角度考慮具有這些對象管理要求的內(nèi)容。而

5.3則是要求在制度執(zhí)行的層面建立記錄。

6.1小節(jié)是對超高層建筑的風(fēng)險防控提出的基本要求。

6.1.1具體規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人需要實施風(fēng)險辨識工作，同時

結(jié)合調(diào)研情況給出了超高層建筑可能存在的風(fēng)險源，作為資

料性附錄予以參考。

條款6.1.2和6.1.3則是依據(jù)“北京市突發(fā)事件應(yīng)急委

員會關(guān)于印發(fā)《北京市公共安全風(fēng)險管理總體實施指南》的

通知”的要求，明確了作為物業(yè)服務(wù)人需要開展風(fēng)險評估,

并在此基礎(chǔ)上確定和實施風(fēng)險管控措施，實現(xiàn)風(fēng)險領(lǐng)域的閉

環(huán)管理，同時也為應(yīng)急預(yù)案的編制提供必要的參考。

條款6.1.4是在調(diào)研基礎(chǔ)上明確了超高層建筑需要針對

哪些風(fēng)險事件實現(xiàn)監(jiān)測和預(yù)警，從調(diào)研情況看通過技術(shù)防范

實現(xiàn)超高層建筑用關(guān)風(fēng)險的早發(fā)現(xiàn)早處置，是有效降低事故

風(fēng)險的重要手段，但由于不同超高層建筑的設(shè)計和建設(shè)年代

不一，管理水平不同，很難要求其采取完整的、系統(tǒng)的監(jiān)測

和預(yù)警技術(shù)，且有些風(fēng)險，例如建筑結(jié)構(gòu)形變、地面沉降,

部分管理方仍采用第三方機(jī)構(gòu)定期人工測量的方式進(jìn)行評

定，尚未實現(xiàn)自動監(jiān)測。本條是鼓勵物業(yè)服務(wù)人通過引入或

升級監(jiān)測預(yù)警設(shè)備設(shè)施，提高技術(shù)防范水平。

條款6.L5規(guī)定了預(yù)警信息的接收和采取的措施。常見

的外部預(yù)警一般有權(quán)威部門發(fā)布的自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生等事

件的預(yù)警，內(nèi)部預(yù)警一般是由設(shè)備監(jiān)測終端發(fā)出的，預(yù)警信

息的響應(yīng)需要動員超高層建筑內(nèi)相關(guān)方共同完成，條款強(qiáng)調(diào)

了物業(yè)服務(wù)人要根據(jù)預(yù)警信息實施應(yīng)急準(zhǔn)備，進(jìn)行初步的預(yù)

警響應(yīng)工作。

6.2小節(jié)規(guī)定了隱患排查治理的相關(guān)規(guī)定，從整個應(yīng)急

管理體系的要素分析，隱患排查更貼近于生產(chǎn)經(jīng)營單位的日

常安全管理，而非應(yīng)急管理，但本標(biāo)準(zhǔn)的起草期間，正值北

京市開展“安全生產(chǎn)隙患大排查大整治”活動期間，為了充

分汲取前一階段人員密集場所的安全生產(chǎn)事故教訓(xùn)，需要將

隱患排查治理作為一項應(yīng)急管理的準(zhǔn)備工作納入到管理體

系中，這也符合生產(chǎn)經(jīng)營單位雙重預(yù)防控制機(jī)制的建設(shè)要求。

條款6.2.1是對不同主體開展隱患排查的一般規(guī)定，由

于物業(yè)服務(wù)人的管轄區(qū)域是有限的，對于業(yè)主和物業(yè)使用人

自管的區(qū)域，其要落實排查的職責(zé)，同時對于防火檢查的一

些特殊要求需要符合GB/T40248-2021《人員密集性場所消

防安全管理》的用關(guān)規(guī)定。

條款6.2.2是依據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部應(yīng)急管理部關(guān)

于加強(qiáng)超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知》中明確的排查重點

來確定的。其原文為“各地要結(jié)合安全生產(chǎn)專項整治三年行

動，加強(qiáng)對超高層建筑隱患排查的指導(dǎo)監(jiān)督，摸清超高層建

筑基本情況，建立隱患排查信息系統(tǒng)。組織指導(dǎo)超高層建筑

業(yè)主或其委托的管理單位全面排查超高層建筑地基、結(jié)構(gòu)、

供電、供水、供氣、材料、電梯、抗震、消防等方面安全隱

由”

O

條款6.2.3要求不同主體按照隱患等級對隱患實施治理,

目前《安全生產(chǎn)事故隱患排查治理暫行規(guī)定》中將隱患劃分

為一般和重大兩類，但現(xiàn)實中一些單位細(xì)化了等級劃分，例

如班組級、部門級、公司級、集團(tuán)級等，對于隱患等級的細(xì)

化有利于不同單位實施針對性的治理措施，在此僅做原則性

規(guī)定，以適應(yīng)不同主體隱患治理的現(xiàn)實需要。

條款6.2.4參考了《北京市生產(chǎn)安全事故隱患排查治理

辦法》第十一條“生產(chǎn)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)每月向從業(yè)人員通報事

故隱患排查治理情況”的規(guī)定，一方面向員工通報是物業(yè)服

務(wù)人的法定義務(wù)，另一方面作為超高層建筑的利益相關(guān)方，

業(yè)主和物業(yè)使用人也需要了解相關(guān)的隱患信息，尤其是有些

隱患的部位位于業(yè)主和物業(yè)使用人的管理區(qū)域，公示隱患也

有利于督促相關(guān)方履行整改的義務(wù)。

條款6.2.5參考了《北京市生產(chǎn)安全事故隱患排查治理

辦法》第十三條的規(guī)定，有些隱患是無法立即整改的，在整

改期間存在現(xiàn)實的事故風(fēng)險，為了確保隱患不演變?yōu)槭鹿剩?/p>

需要物業(yè)服務(wù)人實施必要的技術(shù)和管理措施，并根據(jù)隱患的

現(xiàn)實狀態(tài)采取必要的應(yīng)急措施。

條款6.2.6的目的在于彌補(bǔ)風(fēng)險辨識工作的不足，相對

于風(fēng)險辨識，隱患排查工作的方式多樣、頻次更多，尤其是

當(dāng)客觀環(huán)境發(fā)生變化時，可能出現(xiàn)新的風(fēng)險源，所以隱患排

查不能局限于排查標(biāo)準(zhǔn)或清單，對于新的風(fēng)險或不安全因素

要及時納入風(fēng)險管理的范疇，有利于超高層建筑整體的風(fēng)險

管理水平的提升。

條款7.1規(guī)定應(yīng)急預(yù)案管理的一般原則，即應(yīng)急預(yù)案編

制和實施的各個環(huán)節(jié)是需要相關(guān)方共同參與的，而不是物業(yè)

服務(wù)管理方某一個部門或某一個崗位的人員獨立完成的，多

方參與以保障預(yù)案的內(nèi)容符合各方期望，提升其科學(xué)性、合

理性。

條款7.2.1要求符合GB/T29639-2020《生產(chǎn)經(jīng)營單位

生產(chǎn)安全事故應(yīng)急預(yù)案編制導(dǎo)則》的相關(guān)規(guī)定，并列出了預(yù)

案的層級要求，包括綜合、專項和現(xiàn)場處置。同時在附錄中

列出了具體的預(yù)案名稱，這些名稱是基于超高層建筑的風(fēng)險

分析以及調(diào)研結(jié)果形成的，基本覆蓋了超高層建筑主要的預(yù)

案內(nèi)容。

條款7.2.2是對于超高層建筑中存在多個業(yè)主、物業(yè)使

用人時，提出的預(yù)案管理要求，雖然物業(yè)服務(wù)人是超高層建

筑應(yīng)急管理的主要執(zhí)行者，但基于超高層建筑內(nèi)主體和空間

的復(fù)雜性，業(yè)主、物業(yè)使用人有必要編制適用于自身應(yīng)急需

求的預(yù)案或方案，這些文件實際上也是超高層建筑應(yīng)急預(yù)案

體系的有機(jī)組成部分，在此進(jìn)行明確。

條款7.3.1一方面要求物業(yè)服務(wù)人要在風(fēng)險評估的基礎(chǔ)

上編制預(yù)案，提高預(yù)案的針對性；另一方面要符合GB/T

29639-2020《生產(chǎn)經(jīng)營單位生產(chǎn)安全事故應(yīng)急預(yù)案編制導(dǎo)則》

對于預(yù)案編制的基本要求。

條款7.3.2是考慮到對于火災(zāi)和疏散的專項預(yù)案，有區(qū)

別于GB/T29639的特定要求，因此直接引用了GB38315《社

會單位滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案編制及實施導(dǎo)則》。

條款7.3.3、7.3.4是對應(yīng)急預(yù)案評估與修訂的要求，對

于預(yù)案的評審要符合《生產(chǎn)安全事故應(yīng)急預(yù)案管理辦法》的

相關(guān)要求，同時，建議物業(yè)服務(wù)人收集業(yè)主、物業(yè)使用人的

預(yù)案，雖然實踐中這一工作往往難于實施，但掌握相關(guān)主體

的應(yīng)急信息有利于管理效能的提升。

條款7.3.5則基于情勢變更原則，對預(yù)案的持續(xù)改進(jìn)提

出完善要求。該條款是依據(jù)《北京市突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案管理

辦法》第三十七條的規(guī)定做出的。

7.4是對應(yīng)急預(yù)案演練的要求，根據(jù)《生產(chǎn)安全事故應(yīng)

急預(yù)案管理辦法》《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》明確了

超高層建筑的演練頻次，《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》

第四十四條明確規(guī)定了“建筑高度超過100米的高層公共建

筑應(yīng)當(dāng)每半年至少進(jìn)行一次仝要素綜合演練。編制分預(yù)案的,

有關(guān)單位和職能部門應(yīng)當(dāng)每季度至少進(jìn)行一次綜合演練或

者專項滅火、疏散演練?！蓖瑫r，結(jié)合該規(guī)定的解讀，可知“對

于規(guī)模較大或者功能業(yè)態(tài)復(fù)雜，且有兩個及以上業(yè)主、使用

人或者多個職能部門的高層公共建筑，應(yīng)當(dāng)編制滅火和應(yīng)急

疏散總預(yù)案，各單位或者職能部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)場所、功能分區(qū)、

崗位實際編制專項滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案或者現(xiàn)場處置方案

（統(tǒng)稱分預(yù)案）?！彼员緱l中的分預(yù)案既包含了專項預(yù)案，

也包含了現(xiàn)場處置方案。

條款8.1.1參考了GB/T29639-2020《生產(chǎn)經(jīng)營單位生

產(chǎn)安全事故應(yīng)急預(yù)案編制導(dǎo)則》6.1.2響應(yīng)分級規(guī)定：“依據(jù)

事故危害程度、影響范用和生產(chǎn)經(jīng)營單位控制事態(tài)的能力，

對事故應(yīng)急響應(yīng)進(jìn)行分級，明確分級響應(yīng)的基本原則J同時,

明確了響應(yīng)分級不必照搬事故分級。從調(diào)研情況看，不同的

物業(yè)服務(wù)人的應(yīng)急響應(yīng)策略不同，有些服務(wù)人是以事故分級

作為響應(yīng)分級，有些則是以處置能力要求進(jìn)行分級，本標(biāo)準(zhǔn)

示例中的分級主要是考慮了事故發(fā)展態(tài)勢以及對應(yīng)的人員

處置能力，如果能力不足則升級響應(yīng)，如此對于物業(yè)服務(wù)人

便于理解和操作。

條款8.1.2明確了超高層建筑的應(yīng)急響應(yīng)牽頭主體是物

業(yè)服務(wù)人，雖然業(yè)主和物業(yè)使用人也負(fù)有相應(yīng)的安全職責(zé)，

但其專業(yè)能力不足、協(xié)調(diào)能力不足，無法在緊急狀態(tài)下完全

依靠自身力量進(jìn)行應(yīng)急響應(yīng)，因此由物業(yè)服務(wù)人根據(jù)事件或

事故的情況，實施應(yīng)急預(yù)案，進(jìn)行應(yīng)對更為合理。

條款8.2.1.和8.2.2,依據(jù)《生產(chǎn)安全事故信息報告和

處置辦法》明確了信息報送的時限要求和內(nèi)容要求。使事故

或事件信息能夠及時傳導(dǎo)至相關(guān)主體。

條款8.2.3規(guī)定了事故信息的續(xù)報要求，物業(yè)服務(wù)的相

關(guān)人員要根據(jù)事故或事件的進(jìn)展及時更新相關(guān)信息，并根據(jù)

要求向有關(guān)部門進(jìn)行報送。

8.3列出了物業(yè)服務(wù)人可能涉及的應(yīng)急處置要點，這些

要點涵蓋了典型應(yīng)急處置措施，物業(yè)服務(wù)人可在此基礎(chǔ)上對

處置要點進(jìn)行拓展和細(xì)化。同時，針對于滅火的特殊要求引

用了DB11/T2104的特殊規(guī)定。

9事后恢復(fù)應(yīng)急處置后的重要環(huán)節(jié)，其中條款9.1表述

目的在于發(fā)生事故后，物業(yè)服務(wù)人要舉一反三，及時排查與

事故相關(guān)的安全隱患，避免同類事故再次發(fā)生；條款9.2是

要求物業(yè)服務(wù)人制定相關(guān)計劃或方案，有序推進(jìn)事故后的恢

復(fù)工作，因為事故影響的范圍和時間不同，有針對性的計劃

和方案有利于恢復(fù)的舉措落到實處；條款9.3是圍繞需要配

合有關(guān)部門開展的工作，主要包括了事故調(diào)查和受傷人員的

安置等內(nèi)容，這些工作往往是由專業(yè)的部門或應(yīng)急指揮的部

門直接領(lǐng)導(dǎo)或決定，作為物業(yè)服務(wù)方需要根據(jù)需求配合完成;

條款9.4是要求坳業(yè)服務(wù)人關(guān)注受影響的人群，雖然有些人

員沒有受傷，但對于事故的發(fā)生和影響仍有疑問和恐懼，需

要物業(yè)服務(wù)人出面進(jìn)行安撫。穩(wěn)定相關(guān)人員的情緒。條款9.5

是說當(dāng)事件具備了恢復(fù)條件時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)將受事件影響

的場所恢復(fù)到正常狀態(tài)。條款9.6是要求物業(yè)服務(wù)人對應(yīng)急

工作進(jìn)行評估，分析這次應(yīng)急活動存在哪些問題，總結(jié)經(jīng)驗

教訓(xùn)，有利于提升應(yīng)急管理水平。

10.1是人員保障的相關(guān)內(nèi)容。主要包括兩個方面的內(nèi)容,

一是相關(guān)崗位人員的資質(zhì)要求，二是隊伍的編制要求。

10.1.1列出了相關(guān)的人員資質(zhì)要求。其中10.1.1.1是依據(jù)

《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》“對建筑高度超過100米

的高層公共建筑，鼓勵有關(guān)單位聘用相應(yīng)級別的注冊消防工

程師或者相關(guān)工程類中級及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人員擔(dān)任

消防安全管理人。”根據(jù)法規(guī)中的表述，本條設(shè)置為建議性條

款。

條款10.1.1.2是根據(jù)《高層民用建筑消防安全管理規(guī)

定》中第二十六條的要求，消防控制室值班操作人員應(yīng)當(dāng)依

法取得相應(yīng)等級的消防行業(yè)特有工種職業(yè)資格證書，熟練掌

握火警處置程序和要求，按照有關(guān)規(guī)定檢查自動消防設(shè)施、

聯(lián)動控制設(shè)備運行情況，確保其處于正常工作狀態(tài)。

條款10.1.1.3是針對特種作業(yè)和特種設(shè)備作業(yè)人員提

出的基本要求，作為超高層建筑的管理方，物業(yè)服務(wù)人下屬

有多種專業(yè)類別的作業(yè)人員，如高低壓電工、制冷工、電梯

工、有限空間作業(yè)監(jiān)護(hù)等，這些工種需要持證上崗，且需要

定期復(fù)審，納入到整體的培訓(xùn)管理機(jī)制中。

條款10.1.1.4是考慮到作為超高層建筑，面對諸多安

全風(fēng)險往往多采取技術(shù)防范的措施，尤其是利用智能樓宇系

統(tǒng)，實現(xiàn)對設(shè)備而人員的動態(tài)管理，而國家職業(yè)技能人員中

也最新涵蓋了智能樓宇管理員的資質(zhì)，在此是建議相關(guān)采用

智能樓宇系統(tǒng)的管理方，通過雇傭相關(guān)資格人員提升管理效

能。

條款10.1.2.1依據(jù)“關(guān)于印發(fā)《消防安全重點單位微型

消防站建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》的通知“，對微型消防站的設(shè)置進(jìn)

行了具體規(guī)定，對于超高層建筑而言，火災(zāi)事故風(fēng)險是管理

方首要考量的安全風(fēng)險，而微型消防站的相關(guān)人員承擔(dān)著防

火巡查、初期撲救等重要任務(wù)，因此需要在此進(jìn)行明確。同

時，由于超高層是筑自身的特點，微型消防站往往分層設(shè)置,

有利于縮短應(yīng)急響應(yīng)的時間，因此在a）中提出微型消防站

的設(shè)置要求。

條款10.1.2.2是對技術(shù)處置隊的設(shè)置要求，技術(shù)處置

隊與微型消防站不同，均是兼職屬性，是物業(yè)工程部門在發(fā)

生緊急事件后進(jìn)行角色轉(zhuǎn)換的要求，即常態(tài)下是工程人員，

應(yīng)急情況下轉(zhuǎn)換為技術(shù)處置隊，因此其專業(yè)設(shè)置具有一致性。

且從調(diào)研結(jié)果看，物業(yè)服務(wù)人普遍設(shè)置了技術(shù)處置隊，且能

夠保證各個專業(yè)的當(dāng)班人員均能夠承擔(dān)應(yīng)急角色，這里設(shè)定

了最低人數(shù)2人，以適應(yīng)不同規(guī)模的單位。而工程部門的負(fù)

責(zé)人綜合掌握了物業(yè)管理方工程領(lǐng)域資源的配置情況，也適

合作為應(yīng)急情況下的工程處置負(fù)責(zé)人。

條款10.2.1涉及的主體包括了業(yè)主、物業(yè)使用人和物

業(yè)服務(wù)人，現(xiàn)實中業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人需要在各自的管理區(qū)域

內(nèi)配備一定數(shù)量的應(yīng)急物資，由于不同建筑、不同主體在應(yīng)

急物資的配備標(biāo)準(zhǔn)上難以達(dá)成一致，本條僅做原則性規(guī)定，

并依據(jù)GB/T38565-2020《應(yīng)急物資分類及編碼》的規(guī)定，

結(jié)合超高層建筑物業(yè)行業(yè)的特點，在附錄中列出參考清單，

有助于物業(yè)各方主體明確應(yīng)急物資的分類，并按照實際需求

配備應(yīng)急物資。

條款10.2.2主要是依據(jù)《國家衛(wèi)生健康委辦公廳關(guān)于

印發(fā)公共場所自動體外除顫器配置指南（試行）的通知》的

相關(guān)要求，結(jié)合調(diào)研成果，發(fā)現(xiàn)超高層建筑有必要設(shè)置自動

體外除顫器（AED）,且物業(yè)服務(wù)人也就此配備了一定比例的

急救人員，可以在緊急情況下實施救助。

條款10.2.3的目的是當(dāng)利用避難層實施緊急疏散時，

為被疏散人員提供一定數(shù)量的備選應(yīng)急物資，是作為業(yè)主和

物業(yè)使用人配備物資不足的補(bǔ)充或?qū)嵤┦枭r，人員未能及

時佩戴的應(yīng)對。從調(diào)研情況看，所有被調(diào)研的管理方均在避

難層設(shè)置了存放應(yīng)急物資的儲存柜，其種類包括了自吸過濾

式逃生呼吸器、飲用水、毛巾，也有部分微型消防站和工程

技術(shù)物資，但配備的數(shù)量無法與避難層容納的避難人數(shù)相匹

配（實際配備數(shù)量僅有可容納人數(shù)的1/10）,所以現(xiàn)實中的

設(shè)置目的在于必要的補(bǔ)充，而非滿足所有避難人員的要求。

在此僅作為建議性條款。

條款10.2.4是根據(jù)“關(guān)于印發(fā)《建筑高度大于250米民

用建筑防火設(shè)計加強(qiáng)性技術(shù)要求（試行）》的通知（公消［2018）

57號）”的相關(guān)要求列出的，從調(diào)研的情況看，部分超高層

建筑在設(shè)計之初考慮了利用電梯實施疏散的可能性，在電梯

的設(shè)計上符合相應(yīng)的安全要求，但實施層面存在一定模糊地

帶，從超高層建筑應(yīng)急救援的效率上看，電梯疏散對于建筑

內(nèi)的行動不便人群具有現(xiàn)實必要性，也有利于提高疏散的速

度，故根據(jù)相關(guān)文件予以列出。

條款10.2.5是要求物業(yè)服務(wù)人建立相關(guān)臺賬，掌握配

備的各類應(yīng)急物資的名稱、型號、數(shù)量、購買時期、狀態(tài)等，

及時對需要定期檢定的設(shè)備或物資進(jìn)行檢定或更換。

條款10.2.6是針對三類主體提出的，業(yè)主、物業(yè)使用人

在各自的管轄范圍內(nèi)也存在一定數(shù)量的應(yīng)急物資，這些物資

的狀態(tài)是否良好，直接關(guān)系到其使用的效果，是需要相關(guān)主

體在自己的管理范圍內(nèi)落實檢查和維護(hù)的職責(zé)的。

10.3小節(jié)的內(nèi)容是超高層建筑的應(yīng)急管理的重要內(nèi)容

之一。除了設(shè)備設(shè)施的保障外，超高層建筑的日常管理更依

賴于系統(tǒng)化、集成化和智能化的管理，這也是調(diào)研中，被調(diào)

研單位表達(dá)的未來管理發(fā)展的重要方向。

雖然有部分超高層建筑通過設(shè)計或改造加入了智能化

的管理系統(tǒng),，如BIM系統(tǒng)”但系統(tǒng)的集成性不高，尤其是對

于應(yīng)急響應(yīng)的作用和功能設(shè)置不顯著，因此條款10.3.1主

要是建議超高層建筑的管理方不斷升級技術(shù)防范的系統(tǒng)性、

集成性，同時，參考GB50314-2015《智能建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》

的相關(guān)要求進(jìn)行不斷改進(jìn)和完善。

條款10.3.2主要針對超高層建筑的風(fēng)險監(jiān)測和預(yù)警系

統(tǒng)，這些系統(tǒng)有些是獨立的，有些是集成的，有些是成熟的

技術(shù)，有些是基于建筑自我研發(fā)的技術(shù)，這些技術(shù)防范中包

含了大量的前端設(shè)備（傳感器設(shè)備），設(shè)計供配電、信號輸送、

自動識別和反饋等諸多模塊，但這些并無嚴(yán)格意義上的周期

性檢定要求，需要物業(yè)服務(wù)人根據(jù)實際情況，由廠家或供應(yīng)

商協(xié)同維護(hù)和保養(yǎng)。

條款10.3.3-10.3.5則是圍繞著物業(yè)行業(yè)常規(guī)的系統(tǒng)性、

周期性檢測的要求提出的，其目的是有效保證這些子系統(tǒng)的

安全運行。其中內(nèi)容來源包括了：依據(jù)《北京市消防條例》、

GB252012010《建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理》的要求，對建筑

消防設(shè)施每年至少進(jìn)行一次全面檢測，確保完好有效，不具

備檢測條件的應(yīng)當(dāng)委托具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測，

檢測記錄應(yīng)當(dāng)完整準(zhǔn)確，存檔備查。依據(jù)《防雷減災(zāi)管理辦

法》第十九條：投入使用后的防雷裝置實行定期檢測制度。

防雷裝置應(yīng)當(dāng)每年檢測一次，對爆炸和火災(zāi)危險環(huán)境場所的

防雷裝置應(yīng)當(dāng)每半年檢測一次。依據(jù)《消防法》第二十七條：

電器產(chǎn)品、燃?xì)庥镁叩漠a(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)符合消防安全的要求。

電器產(chǎn)品、燃?xì)庥镁叩陌惭b、使用及其線路、管路的設(shè)計、

敷設(shè)、維護(hù)保養(yǎng)、檢測，必須符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)定。

需要通過第三方的專業(yè)檢測確定設(shè)備以及線路的狀態(tài)良好。

10.4設(shè)施保障主要表述了對于超高層建筑應(yīng)急救援具

有重要作用的一些應(yīng)急設(shè)施或場所，如避難層、停機(jī)坪等均

屬于超高層建筑特色的設(shè)施，而疏散樓梯間、登高作業(yè)場地

等，對于超高層的內(nèi)外部救援和疏散意義重大，也需要管理

方持續(xù)關(guān)注。

條款11.1.1明確了物業(yè)服務(wù)人需要向相關(guān)主體進(jìn)行應(yīng)

急宣傳，列出了主要的宣傳途徑，這些途徑可以有效激發(fā)相

關(guān)主體參與應(yīng)急培訓(xùn)的熱情，對物業(yè)整體的應(yīng)急管理體系建

設(shè)提供必要的支持。

條款11.1.2明確了物業(yè)服務(wù)人實施應(yīng)急宣傳的主要內(nèi)

容，即針對典型場景中的自救和呼救進(jìn)行宣傳，如火災(zāi)場景、

電梯被困場景，因為對于不具有專業(yè)知識的人群，具體的場

景和案例，會提升被宣傳人群的感性認(rèn)識。

11.2小節(jié)對超高層建筑的人員能力提出基本要求，

11.2.1是對物業(yè)服務(wù)人的主要負(fù)責(zé)人和安全管理人員的能

力提出基本要求，該條的表述參考了《生產(chǎn)經(jīng)營單位安全培

訓(xùn)規(guī)定》，該法規(guī)的適用范圍并不包括物業(yè)管理行業(yè)，但從法

條表述看，作為單位負(fù)責(zé)人和安全管理人員，其培訓(xùn)內(nèi)容需

要包括應(yīng)急管理、應(yīng)急預(yù)案編制以及應(yīng)急處置的內(nèi)容和要求、

典型事故和應(yīng)急救援案例分析等內(nèi)容，這與物業(yè)服務(wù)人的應(yīng)

急管理能力需求是一致的。且現(xiàn)行的AQ/T9008-2012《安全

生產(chǎn)應(yīng)急管理人員培訓(xùn)及考核規(guī)范》明確了應(yīng)急管理的相關(guān)

知識要點，可以為相關(guān)人員的課程選擇提供參考。

從調(diào)研情況看，超高層建筑的物業(yè)服務(wù)人普遍建立了新

員工的三級教育機(jī)制，條款11.2.2強(qiáng)調(diào)這些培訓(xùn)內(nèi)容中應(yīng)

包含應(yīng)急管理的內(nèi)容，提升新員工對于應(yīng)急相關(guān)知識的掌握。

條款11.2.3是依據(jù)“關(guān)于印發(fā)《消防安全重點單位微型

消防站建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》的通知”，微型消防站人員應(yīng)當(dāng)接

受崗前培訓(xùn)；培訓(xùn)內(nèi)容包括撲救初起火災(zāi)業(yè)務(wù)技能、防火巡

查基本知識等。

條款11.2.4是對微型消防站人員體能訓(xùn)練的要求，從

調(diào)研情況看，部分超高層建筑的物業(yè)服務(wù)人配備了專職專業(yè)

的消防隊伍，體能訓(xùn)練是其日常訓(xùn)練的重要內(nèi)容，尤其是相

對于工程技術(shù)人員，消防救援需要穿戴裝備，攜帶物資，快

速達(dá)到現(xiàn)場實施救援和處置，對于體能的要求較高，但現(xiàn)實

中并非所有物業(yè)服務(wù)人均可以配備專職的消防隊伍，很多是

由保安員兼任，訓(xùn)練的系統(tǒng)性也存在差異，由此本條設(shè)定為

建議性條款。

條款11.2.5制定的理由是現(xiàn)實中物業(yè)服務(wù)人往往難以

對業(yè)主和物業(yè)使用人開展系統(tǒng)、持續(xù)的安全教育培訓(xùn)，但對

于新入駐的物業(yè)使用人而言，需要其了解建筑的內(nèi)部環(huán)境、

安全和應(yīng)急設(shè)施、日常安全管理要求等，因此入駐環(huán)節(jié)的應(yīng)

急培訓(xùn)是必要的。

條款1L2.6是參照《生產(chǎn)經(jīng)營單位安全培訓(xùn)規(guī)定》第二

十一條的要求，通過制定具體可行的培訓(xùn)計劃落實培訓(xùn)要求。

同時，通過表格的形式列出重要的培訓(xùn)內(nèi)容、對象、方式、

周期以及要求等。對物業(yè)服務(wù)人提出了基本要求，依據(jù)《高

層民用建筑消防安全管理規(guī)定》“第四十一條高層公共建

筑內(nèi)的單位應(yīng)當(dāng)每半年至少對員工開展一次消防安全教育

培訓(xùn)J確定最低的培訓(xùn)周期至少為2次/年，而對于物業(yè)服

務(wù)人而言，消防培訓(xùn)僅僅是應(yīng)急培訓(xùn)重要內(nèi)容之一，由此將

頻次確定為4次/年。對于業(yè)主和物業(yè)使用人而言，現(xiàn)實中很

難強(qiáng)制要求參與坳業(yè)的相關(guān)培訓(xùn)，且對于培訓(xùn)的頻次也無明

確要求，在此僅規(guī)定2次/年。

條款11.2.7則依據(jù)《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》

第四十一條的規(guī)定做出，強(qiáng)調(diào)了特定崗位的人員需要培訓(xùn)消

防方面的專業(yè)知識。

12章節(jié)評估與改進(jìn)編寫的目的主要在于形成超高層建

筑應(yīng)急管理體系的持續(xù)改進(jìn)機(jī)制，通過運行實踐檢驗體系的

適用性，通過整體優(yōu)化和局部改進(jìn)，使整體體系更為科學(xué)、

合理，同時，也是為了適應(yīng)不斷變化的管理需求，使得基于

本標(biāo)準(zhǔn)建立的應(yīng)急管理體系具有可持續(xù)性。

六、重大意見分歧的處理依據(jù)和結(jié)果

無O

七、采用國際標(biāo)準(zhǔn)和國外先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)的，說明采標(biāo)程度,

以及與國內(nèi)外同類標(biāo)準(zhǔn)水平的對比情況

本標(biāo)準(zhǔn)未采用國際標(biāo)準(zhǔn)和國外先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)。

目前北京市超高層建筑的物業(yè)服務(wù)人管理模式各異，對

于應(yīng)急管理缺少系統(tǒng)性的指引文件，在常態(tài)化與非常態(tài)應(yīng)急

管理內(nèi)容上未達(dá)成共識，國內(nèi)的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)中主要規(guī)范的對象

為高層建筑，且這些標(biāo)準(zhǔn)主要定位于建設(shè)工程標(biāo)準(zhǔn)，缺少建

筑運行階段的管理型標(biāo)準(zhǔn)；而有部分針對于超高層建筑的標(biāo)

準(zhǔn)，如T/CECS671-2020《超高層建筑施工安全風(fēng)險評仁與

控制標(biāo)準(zhǔn)》、T/CECS727-2020《綠色超高層建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》

等，側(cè)重于對建設(shè)環(huán)節(jié)以及建筑本身的技術(shù)要求，而非管理

要求，無法為相關(guān)主體的日常應(yīng)急管理工作提供有力支持。

《超高層建筑應(yīng)急管理體系建設(shè)規(guī)范》是從北京地區(qū)超

高層建筑建設(shè)和管理特點出發(fā)，遵循《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部應(yīng)

急管理部關(guān)于加強(qiáng)超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知》提出的

“為貫徹落實新發(fā)展理念，統(tǒng)籌發(fā)展和安全，科學(xué)規(guī)劃建設(shè)

管理超高層建筑，促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展”的要求，落實《高

層民用建筑消防安全管理規(guī)定》中規(guī)定的“建筑高度超過100

米的高層民用建筑應(yīng)當(dāng)實行更加嚴(yán)格的消防安全管理的

要求，回應(yīng)《北京市“十四五”時期應(yīng)急救援力量發(fā)展規(guī)劃》

中提出的“中心城區(qū)超高層建筑集中，發(fā)生高層火災(zāi)的機(jī)率

增加”等安全風(fēng)險的防控需求，圍繞建筑管理的相關(guān)方應(yīng)急

管理體系的建設(shè)，從組織機(jī)構(gòu)與職責(zé)、應(yīng)急管理制度、應(yīng)急

預(yù)案管理、安全風(fēng)險分級管控和隱患排查治理、應(yīng)急響應(yīng)、

應(yīng)急資源保障、應(yīng)急培訓(xùn)與宣教等幾個方面出發(fā)，對超高層

建筑的業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人的應(yīng)急管理活動進(jìn)行

規(guī)范和建議，使相關(guān)主體可以運用標(biāo)準(zhǔn)化工具掌握應(yīng)急管理

的核心內(nèi)容和要點，并將其與自身的管理實踐相結(jié)合，形成

具有特定管理屬性的應(yīng)急管理體系，提升本市超高層建筑應(yīng)

急管理的整體水平。

八、作為推薦性標(biāo)準(zhǔn)或者強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的建議及其理由

本標(biāo)準(zhǔn)為推薦性標(biāo)準(zhǔn)。

九、實施標(biāo)準(zhǔn)的措施(政策措施/宣貫培訓(xùn)1/試點示范/配

套資金等)

本標(biāo)準(zhǔn)由北京市應(yīng)急管理局提出并歸口管理，貫徹執(zhí)行

標(biāo)準(zhǔn)的措施建議為：

(1)宣貫培訓(xùn)：標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布后，召開標(biāo)準(zhǔn)宣貫會，對涉及

單位進(jìn)行培訓(xùn)和宣傳普及。

(2)配套資金：執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)配套一定資金，對部分單位進(jìn)

行抽查，以達(dá)到推廣、落地的目的。

(3)政策措施：對地方標(biāo)準(zhǔn)的實施建立監(jiān)管機(jī)制，對違

反地方標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的行為進(jìn)行通報批評或相關(guān)處罰，以嚴(yán)格標(biāo)

準(zhǔn)的實施。

十、其他應(yīng)說明的事項

附件1《超高層建筑應(yīng)急管理體系建設(shè)規(guī)范》調(diào)研報告

《超高層建筑應(yīng)急管理體系建設(shè)規(guī)范》調(diào)研報告

為做好《超高層建筑應(yīng)急管理體系建設(shè)規(guī)范》地方標(biāo)準(zhǔn)編制工作，按照項目

實施工作計劃，2023年6月至7月，市應(yīng)急局、地標(biāo)編制組赴盤古大觀、國貿(mào)3

期等項目，走訪有代表性的物業(yè)服務(wù)單位，調(diào)研超高層建筑的應(yīng)急管理狀況。基

于調(diào)研提綱以及被調(diào)所單位的具體反饋，將調(diào)研睛況做如下報告。

一、風(fēng)險調(diào)研組織情況

（一）調(diào)研方法與形式

通過實地走訪、現(xiàn)場查閱資料、采集照片、專家提問等形式對不同類型的超

高層建筑的應(yīng)急管理現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)研。依據(jù)業(yè)態(tài)和管理情況的不同，已調(diào)研5家管

理單位。具體調(diào)研單位如表1所示。

（二）調(diào)研單位

表1中列出已調(diào)斷的物業(yè)服務(wù)人的基本情況。

表1調(diào)研對象一覽表

序號區(qū)域名稱基本情況管理方

建筑面積：3040平方米；高度191北京衽理置業(yè)有限

1朝陽區(qū)盤古大觀項目

米。主要是寫字樓。公司

建筑面積：30萬平方米；高度：330國貿(mào)酒店物業(yè)管理

2朝陽區(qū)國貿(mào)三期A

米；屬于大型綜合商業(yè)體。有限公司

第一太平戴維圻物

建筑面積：72.7萬平方米；高度：業(yè)顧問（北京）有限

3朝陽區(qū)北京財富中心

257米，僅為寫字樓。公司興利財富物業(yè)

管理分公司

建筑面積：43.7萬平方米；高度：中信和業(yè)投資有限

4朝陽區(qū)中國尊

528米，主要為寫字樓。公司

建筑面積：約31.6萬平方米；高正大帝豪物業(yè)管理

5朝陽區(qū)正大中心

度：238米，屬于綜合樓宇。有限公司

二、我市超高,層建筑的整體31狀

（一）行業(yè)狀況

根據(jù)GB50352-2019《民用建筑設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》3.1.2的相關(guān)要求，民用建

筑高度和層數(shù)的分類主要是按照現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016和

《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50180來劃分的。當(dāng)建筑高度是按照防火標(biāo)準(zhǔn)

分類時，其計算方法按現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016執(zhí)行。一般

建筑按層數(shù)劃分時，公共建筑和宿舍建筑1?3層為低層，4?6層為多層，大于

等于7層為高層；住宅建筑1~3層為低層，4?9層為多層，10層及以上為高

層。GB50016《建筑設(shè)計防火規(guī)范》1.0.6建筑高度大于250nl的建筑，除應(yīng)符

合本規(guī)范的要求外，尚應(yīng)結(jié)合實際情況采取更加嚴(yán)格的防火措施，其防火設(shè)計應(yīng)

提交國家消防主管部門組織專題研究、論證。

目前，北京市高于100米的建筑的總體情況還需要調(diào)研行業(yè)主管部門（待調(diào)

研完成后補(bǔ)充）。

從實際調(diào)研情況看，超高層建筑的應(yīng)急管理工作的實施主體主要由物業(yè)眼務(wù)

人承擔(dān)，不論是單一業(yè)態(tài)還是綜合業(yè)態(tài)的建筑，物業(yè)服務(wù)人均負(fù)責(zé)組織和協(xié)調(diào)建

筑物的業(yè)主和物業(yè)使生人共同完成應(yīng)急管理相關(guān)工作，包括應(yīng)急管理信息的溝通、

日常隱患排查和風(fēng)險辨識、應(yīng)急預(yù)案的制定和演練等。尤其是對于業(yè)主和物業(yè)使

用人數(shù)量較多的超高層建筑，物業(yè)服務(wù)人的應(yīng)急管理的角色和作用顯得尤為關(guān)鍵

和重要。

（二）被調(diào)研單位應(yīng)急管理現(xiàn)狀綜述

在地標(biāo)編制的初期，編制組根據(jù)掌握的文獻(xiàn)及其他資料，編制了本標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)

容框架，確定了組織機(jī)構(gòu)及人員、應(yīng)急管理工作機(jī)制、應(yīng)急管理制度建設(shè)、應(yīng)急

預(yù)案管理、應(yīng)急資源保障等關(guān)鍵要素，從一個完整的應(yīng)急管理體系建設(shè)的角度對

實際的管理對象實施調(diào)研，有利于完善標(biāo)準(zhǔn)的要素和內(nèi)容，突出超高層建筑應(yīng)急

管理與一般應(yīng)急管理的差異性。由此本部分綜述，將從上述五個方面分別表述不

同管理方的理解和認(rèn)識。

1、組織機(jī)構(gòu)及人員

（1）盤古大觀項目組

在應(yīng)急管理組織方面，為了應(yīng)急體系能夠建設(shè)得更完全，設(shè)置了安全管理的

責(zé)任制度，在安全培訓(xùn)、安全檢查、事故預(yù)防、應(yīng)急隊伍建設(shè)、安全技術(shù)處理以

及事故處置的幾個方面，通過應(yīng)急處置、滅火疏散和日常的安全檢查，風(fēng)險防控

和隱患排查雙控機(jī)制的建立，微型消防站和義務(wù)消防隊整體的聯(lián)動，以及設(shè)備設(shè)

施檢修，設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)的整套的體系，形成了應(yīng)急管理體系的整體的令架構(gòu)

（具體見圖1所示）。

圖1現(xiàn)場展示的應(yīng)急組織架構(gòu)

關(guān)于是否大型商業(yè)綜合體的定位。對于這棟樓來說比較特殊，管理方只是作

為寫字樓來去經(jīng)營。經(jīng)營的范圍只是作為寫字樓，但同時會有一些比較弱性化的

輔助的服務(wù)，比方說小型超市，或者是用餐的設(shè)施，然后另外可能還會有像咖啡

店。如果綜合體的話，可能就會包含餐飲或者是其他的一些經(jīng)營范圍，以商業(yè)為

主的。但是這邊相對來說是寫字樓。對于寫字樓采說，相對來說難度比較高的是

因為超高層，對于消防的一些技術(shù)措施，具有挑戰(zhàn)性，這座建筑有兩個避難層,

一個19層，一個35層，超高層的一些客戶如果跑不下來，只能在避難層面去避

難。對于綜合體來說，它的經(jīng)營范圍比較廣，會有大型商場以及餐飲，對于他們

來說除了水和電以外，可能還會牽扯到燃?xì)獾陌踩?，所以說重點會不同。

關(guān)于業(yè)主、使用人與應(yīng)急組織的關(guān)系問題。從物業(yè)服務(wù)的角度上來說，只能

是建議客戶去有這種經(jīng)驗。這取決于承租客戶公司對應(yīng)急預(yù)案的重視程度，根據(jù)

經(jīng)驗，類似于像世界5。0強(qiáng)企業(yè)，他們自己內(nèi)部每年都會有安全評估，他如果不

做應(yīng)急預(yù)案演練，可能無法通過本部門的評審。但是類似于像國內(nèi)的一些公司，

它對于安全的重視度可能沒有那么高，它內(nèi)部的預(yù)案實際上就是有缺失的。商業(yè)

樓宇是單一產(chǎn)權(quán)，就沒有業(yè)委會，這個項目就沒有；但公司其他項目，售賣出去

的樓盤，小業(yè)主特別多，可能就是會有業(yè)委會。根據(jù)現(xiàn)在北京幾個超高層項目情

況，尤其是由這個公司負(fù)責(zé)的北京9個超高層建筑，基本都是單一產(chǎn)權(quán)業(yè)主，或

者說小產(chǎn)權(quán)業(yè)主，像中關(guān)村產(chǎn)權(quán)就是中性的，國貿(mào)都是只租不售，所以類似超高

層，可能是單一業(yè)主的概率會比較大。

要讓業(yè)主參與應(yīng)急管理，他實際上參與的概率不高，第一個他現(xiàn)場沒有人辦

公，應(yīng)急預(yù)案的啟動，現(xiàn)來人不太現(xiàn)實，從應(yīng)急預(yù)案響應(yīng)來看，嚴(yán)格意義上來說，

還是以現(xiàn)場的物業(yè)公司和物業(yè)管理團(tuán)隊來處理為主。建議誰使用誰負(fù)責(zé)，除了物

業(yè)公司來負(fù)主責(zé)，來牽頭做應(yīng)急處置以外，對于使用者，他們自己要有一定相關(guān)

責(zé)任，應(yīng)該要實施內(nèi)部應(yīng)急處置，因為他們也有可能內(nèi)部由于安全管理不到位,

產(chǎn)生安全隱患，但對于物業(yè)公司，不可能深入到租戶里面去管理它的安全。

現(xiàn)場處置組的構(gòu)成。有應(yīng)急救援組、設(shè)備保障組、警戒組、疏散組、物資保

障組、應(yīng)急通信組，基本是按現(xiàn)有的應(yīng)急預(yù)案。從預(yù)案的角度和實操的契合度,

的確是有差距的。因為有一些在專項預(yù)案里的標(biāo)準(zhǔn)條款，要求得有，但從實際來

說，每一個組或者崗位員工，知道自己應(yīng)該干什么就夠了，然后他再去了解其他

一些組的職責(zé)。

微型消防站的定位。微型消防站最主要的職責(zé)是滅火，是隸屬于現(xiàn)在應(yīng)急組

織保障體系下面最基層的一個單位，叫前期力量。滅火組也就是我們所謂的應(yīng)急

救援組，應(yīng)急救援組組長可能就是安保部的人，安保部的人可能只是安保部下面

的一個小單位，但是消防局要求有微型消防站，它還有個技術(shù)處置隊，技術(shù)處置

隊比微型消防站多一點，配備了相對應(yīng)的工程管理的工種?？赡苡须娞莸?，有消

防維保的人員。像類似于大一點的商業(yè)，中關(guān)村好像也有，他們單獨建立專職隊

伍，本職工作就是演練和訓(xùn)練，但是作為物業(yè)企業(yè)，這一部分的成本實際上還是

很大的。

關(guān)于如何協(xié)調(diào)租戶?，F(xiàn)在在對業(yè)主的安全的管理方面，一般新入業(yè)主入駐之

后，會給業(yè)主有安全培訓(xùn)I,安全培訓(xùn)基本內(nèi)容是用電和消防安全。入住之后，租

戶的承租區(qū)是一個季度最少一次專項檢查；文化建設(shè)，會利用6月份的安全生產(chǎn)

月，會主動去和一些客戶溝通，希望客戶參與進(jìn)來。每年會有兩次消防演習(xí)，這

個不能強(qiáng)制租戶參與，只能是邀請。這個因租戶而異。要求客戶進(jìn)來之后，必須

指定一個安全員，主要對接所有的安全工作。但小業(yè)主就不一定了。

關(guān)于人員資格和能力-目前沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，對于類似智能化管理專員，對

類似于像這個可以作為一個建議條款，不要作為強(qiáng)制條款，因為每個樓現(xiàn)在多多

少少可能都在投建一些智能化系統(tǒng)，管理方也在考慮去嵌入應(yīng)急管理體系這些響

應(yīng)和留痕的東西。

關(guān)于AED的使用。之前集團(tuán)組織部要求參加應(yīng)急救護(hù)員的培訓(xùn)，但拿了證也

不敢真正實施，因為沒有現(xiàn)場處置的經(jīng)驗，怕出問題。

(2)國貿(mào)三期A座

應(yīng)急管理需要一支隊伍，隊伍肯定有成本，所以很多物業(yè)管理方?jīng)]有相對專

業(yè)的隊伍，也配不齊人員，主要是出于人力成本的考慮。安全管理組織機(jī)構(gòu)的目

的在于溝通，比如東區(qū)是CBD,就把那幾個樓保安部經(jīng)理成立一個組織，互相之

間交流溝通，然后出現(xiàn)問題的時候能夠大家聯(lián)動，但這種需要制度化，不能是自

愿的。目前有18人的微型消防站的人員，這些人是專職專業(yè)的，不干別的，就

是訓(xùn)練。

(3)北京財富中心

安全領(lǐng)導(dǎo)小組的建設(shè)。我們組建了安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組，然后由總經(jīng)理也就是

實際的管理人員來負(fù)責(zé)這個項目日常的安全生產(chǎn)類的管理，副總經(jīng)理和運營總監(jiān)

作為副職人員，我們作為組員，每周進(jìn)行全樓的巡視，每年要有相應(yīng)的消防演習(xí)

演練，每年每個部門針對自己的專業(yè)性和特殊性，制定一個安全生產(chǎn)的培訓(xùn)演練

的計劃。

行政部把控人員的三級教育，最后到部門，安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組下分幾個分組,

主要負(fù)責(zé)消防安保。應(yīng)急方面，應(yīng)急由總經(jīng)辦負(fù)責(zé)牽頭，在運營時間由總經(jīng)理負(fù)

責(zé)全盤的日常管理，不在時有4個值班經(jīng)理，全年24小時總有一個值班經(jīng)理代

表總經(jīng)理在大廈進(jìn)行值班值守，負(fù)責(zé)一些協(xié)調(diào)處突，包括一些與應(yīng)急機(jī)構(gòu)對接的

工作。

每年總經(jīng)理還有副總經(jīng)理，還有運營總監(jiān)，都是業(yè)主單位指派的領(lǐng)導(dǎo)，安全

經(jīng)費投入有保障。

在職的物業(yè)員工差不多將近有110人左右，然后還有保潔的人員，還有保安

的人員，差不多應(yīng)該是在300人左右，還有一些分包單位。財務(wù)部、總經(jīng)辦、工

程部、制維部、客服部、品質(zhì)、采購、人事行政、安全和應(yīng)急。制維部是作為處

突搶險的第一線°遇到一叱專項的話，相互彌補(bǔ)C

建立了工作群。我們盡可能的拉著這些企業(yè)的安全負(fù)責(zé)人，多培訓(xùn)，多說多

督促，然后再把政府發(fā)了一些通知要求，從工作群里給他們發(fā)過去，或者郵件的

形式發(fā)過來。

關(guān)于AED的配備情況。物業(yè)的所有人員都有急救證，每年至少安排1-2次去

給樓里邊的租戶集中做一些考證的培訓(xùn)?；旧蟻碇v我們這里面的租戶，他們都

有自己的一些應(yīng)急的人員來去做一些急救的工作，我們購置了培訓(xùn)機(jī)，可以作為

AED的培訓(xùn)學(xué)習(xí)使用。培訓(xùn)取證時間不長，要持續(xù)掌握還是需要進(jìn)行再培訓(xùn)1。

(4)中國尊

突出了“一站一隊”在應(yīng)急管理體系中的作月。中信大廈屬于消防安全重點

單位，根據(jù)相關(guān)規(guī)定建立微型消防站，配置有專門的人、專門的器材裝備、專門

的制度。為確保大廈在運維中達(dá)到高效優(yōu)質(zhì)，杜絕起火冒煙現(xiàn)象發(fā)生，確保消防

工作萬無一失成立微型消防站隊伍，設(shè)站長1名，副站長1名，專職消防隊員18

人。微型消防站主站設(shè)置在B1層，大廈共有三個消防備勤點，分布在88層、44

層、B1層，共設(shè)置8個避難層，每層按照要求配各消防應(yīng)急器材。微型消防站實

行24小時值班制，每為不少于12人。

依托中信大廈設(shè)備設(shè)施運維各工種技術(shù)人員隊伍，配備必要的專業(yè)器材，成

立中信大廈滅火救援技術(shù)處置隊，對建筑水暖電、電梯、通訊設(shè)備和消防設(shè)施開

展日常功能性測試檢查，以致發(fā)生火災(zāi)時，能及時做好設(shè)備設(shè)施應(yīng)急處置，協(xié)同

微型消防站實施初期救援和宣傳培訓(xùn)等工作。

(5)正大中心

要有全員應(yīng)急的概念。對于應(yīng)急組織而言，實際上整個大廈的人員都是安全

員，都應(yīng)該各負(fù)其責(zé)，那么從界面劃分來講的話，租區(qū)里邊的安全主體應(yīng)該是租

戶來承擔(dān)，每一家的租戶要明確自己的安全管理人員，這個是每一家都會有的。

預(yù)案的主導(dǎo)方面，預(yù)案的實施方是物業(yè)服務(wù)人，一旦發(fā)生事故，做一些重大

決策，決策方是業(yè)主方，指揮方是業(yè)主方，我們是來配合并實施的，在工作預(yù)案

里面提到的應(yīng)急小組，比如技術(shù)處置組，滅火組，疏散組，搶救組，是具體的執(zhí)

行任務(wù)的。發(fā)生火災(zāi)以后，租戶內(nèi)的初期火災(zāi)的撲救，是需要他自己來處理的，

他應(yīng)該有這部分責(zé)任。

基于該項目設(shè)置了BTM等智能樓宇系統(tǒng)，也配備了相應(yīng)的智能樓宇管理人

員C

項目配備了專職的消防隊伍，都是消防退役的相關(guān)人員，具有實戰(zhàn)的經(jīng)驗，

但這里面也有沒有技能證書的人員。

2、應(yīng)急管理工作機(jī)制

(1)盤古大觀項目

在風(fēng)險辨識和管控方面。標(biāo)準(zhǔn)草案中的風(fēng)險情形基本是全面的。涉及有限空

間的情景，如油煙道清洗，還有污水井清掏，最主要的就這兩個.然后你要有生

活水箱的清洗的過程中也會碰到。另外，有一些配電空，電纜井在下面，那個位

置你要下去之前也得走有限空間審批。

對于自然災(zāi)害的風(fēng)險，29個應(yīng)急預(yù)案在日常管理過程中都會有。結(jié)構(gòu)實際

上最大風(fēng)險是地震。大風(fēng)暴雨，只要樓設(shè)計沒問題，基本不會問題。然后就是外

立面的風(fēng)險。

對于雙控體系的建設(shè)問題。是上級集團(tuán)的標(biāo)準(zhǔn)，一個是隱患排查，還有一個

是風(fēng)險識別。這兩個都是根據(jù)集團(tuán)的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行，結(jié)合實際經(jīng)營。

對于預(yù)警信息的傳導(dǎo)。預(yù)警信息的接收基本都是通過社會層面來說了，比如

說微信接到大風(fēng)預(yù)警，然后根據(jù)應(yīng)急預(yù)案情況啟動。

對于隱患排查的標(biāo)準(zhǔn)。是按上級集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)定的。之前是根據(jù)北京市某一行業(yè)

的隱患排查的標(biāo)準(zhǔn)。有一個隱患目錄，結(jié)合實際再進(jìn)行排查。

（2）國貿(mào)三期A座

存在信息不對稱可能引發(fā)的風(fēng)險，例如超高層建筑的煙囪效應(yīng)使得低層和高

層的溫差很大，導(dǎo)致部分樓層電梯門關(guān)不上。所以不得已又裝了一道門。但如果

封堵的過嚴(yán)也有問題，因為過嚴(yán)，電梯上不去了。

玻璃幕墻因為長期受到自然環(huán)境的不利因素，如風(fēng)吹、日曬、雨淋、紫外線

照射、地震等的影響，因此要求玻璃幕墻必須具有耐候性、耐久性、耐腐蝕性,

作為粘接材料的結(jié)構(gòu)膠成了人們關(guān)注的焦點。在二匕京、上海、廣州等最早使用玻

璃幕墻的城市，幕墻玻璃墜落事件時有發(fā)生，如何測定某一塊玻璃結(jié)構(gòu)膠是失效

的可以說難上加難，但要想保證人員和車輛的安全，如果要大面積的更換玻璃幕

墻又是一筆龐大的支出，面對這種情況，業(yè)主進(jìn)退兩難。

解決辦法：首先限制隱框玻璃幕墻的使用，必須對已過質(zhì)量保證期的玻璃幕

墻進(jìn)行防護(hù)，如在玻璃幕墻周圍設(shè)立圍欄、綠化芳、吊掛幕布以防墜落的玻璃傷

及過往行人和車輛c其次是盡量采用明框、半隱框玻璃幕墻，因為即使是結(jié)構(gòu)膠

失效，由于有框架的支撐和約束，玻璃墜落的幾宏會大大降低。物業(yè)單位研發(fā)了

一個技術(shù)，就是拿激光掃描，玻璃一旦爆裂了以后就報警。所以很多事情需要物

業(yè)公司在設(shè)計階段就介入，才能在運營階段少埋下一些安全隱患。

關(guān)于風(fēng)險防控的例子。曾經(jīng)發(fā)生過飲水機(jī)燒干了，燒干了以后沒保護(hù)，起火

后把窗簾引著了，是典型的一個安全隱患，后來要求客戶進(jìn)來的電要分兩路，是

24小時必須供電的，然后人走必須關(guān)電，外頭裝個小LED燈，這樣安保巡查時

能夠看到。

關(guān)于超高層建筑的疏散。100米也好，200天也好，300米也好，只是一個

數(shù)字問題，應(yīng)該查一下，目前我們的救援能力，疏散能力，在哪個范圍之內(nèi)。因

為當(dāng)初的機(jī)電配置在100米范圍之內(nèi)就已經(jīng)是建筑的上限了，人跑下來的時候,

就像3a這個樓，差不多需要40多分鐘。其實疏散的時候主要是依靠廣播，所以

我們的廣播是全覆蓋的，在任意一個角落都有，不可能指著人一個一個通知。

關(guān)于隱患排查。我們的商場可能查了88家餐飲，一上午的話每一個燃?xì)庠?/p>

不管是進(jìn)口還是國產(chǎn)的，它都會有輕微的泄漏。每個月檢查三次，每個月專業(yè)公

司再檢查一次。

關(guān)于預(yù)警的事項。目前電氣火災(zāi)以及各類機(jī)電設(shè)備可以通過安裝現(xiàn)場的傳感

器來進(jìn)行早期預(yù)警，包括電梯的鋼絲繩，也可以安裝弱磁性的檢測裝置預(yù)警，大

客流在商場里面安裝了攝像頭也可以進(jìn)行監(jiān)控。

(3)北京財富中心

安全檢查的閉環(huán)機(jī)制。品質(zhì)隸屬于總經(jīng)理辦公室，每個部室的負(fù)責(zé)人主管都

要定期巡檢，會把巡檢的一些問題，包括機(jī)械問題，設(shè)備問題，環(huán)境問題，可能

包括一些使用藥劑，就是消毒殺菌的這些藥劑的問題，凡是不正常的情況下都會

拍照，形成一個記錄返給品質(zhì)部，品質(zhì)部形成記曼以后報給總經(jīng)理，逐一的對整

改的內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場的確認(rèn)，由總經(jīng)理去現(xiàn)場確認(rèn)銷項。

基于建筑屬性的檢查重點。這個建筑沒有外墻玻璃，所以樓里的空氣濕度,

包括環(huán)境味道都是靠機(jī)器設(shè)備來調(diào)整，然后由負(fù)責(zé)工程的副總經(jīng)理作為第一個責(zé)

任人，實施日常巡檢，包括工程部的經(jīng)理都要對這些機(jī)器設(shè)備的狀態(tài)進(jìn)行評判。

定制化的業(yè)主培訓(xùn)。對于內(nèi)部培訓(xùn)，資金投入是有保障的。例如引入VR設(shè)

備?？蛻艨梢灶A(yù)約培訓(xùn)，只要跟客服這邊預(yù)約，然后客服把這個需要給我們，或

者杷需求告訴我們，如是想知道疏散逃去還是器材使用，還是一些逃4的小知識,

包括一些宣傳的東西或者知識，都是可以預(yù)約。

安全工作的管理機(jī)制。品質(zhì)部負(fù)責(zé)監(jiān)督，值班經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)助監(jiān)督。即便總經(jīng)

理不在的情況下，也有人去行使職責(zé)，然后再協(xié)調(diào)部門，主要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)部門，可

能工程部跑水了，工程部可能今天值班就幾個人，他去調(diào)動保潔，保安過去搶驗，

然后清潔現(xiàn)場最后拍照，等客服部來了以后再協(xié)調(diào)保險理賠，一系列的工作就全

串到一起來.

關(guān)于風(fēng)險監(jiān)測預(yù)警。加裝漏水報警，水比較多的地方，機(jī)房里比較重要的地

方，都加了漏水報警，直接把報警信號引到中控室，因為中控室是24小時有人

值班，這樣第一時間在人尋不到的時候就可以發(fā)現(xiàn)這個問題。

對于玻璃幕墻的預(yù)警，每周都有人在外圍，拿望遠(yuǎn)鏡去看。最直觀的我們是

給外墻清洗單位做個培訓(xùn)，在洗外墻的時候會給他一個表