第四章城鄉(xiāng)建設(shè)與人居環(huán)境一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)位因素及選址原則1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地理區(qū)位因素地理區(qū)位不僅影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地段的房地產(chǎn)價(jià)格，而且決定所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增值潛力。在滿足經(jīng)濟(jì)利益的前提下，為消費(fèi)者提供綠色典雅的環(huán)境、安全舒適的居所和便利的交通，應(yīng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)追求的永恒主題。區(qū)位構(gòu)成要素對(duì)價(jià)格的影響自然地理區(qū)位房地產(chǎn)項(xiàng)目與地形、河流、湖泊、海洋、森林等相關(guān)自然要素的空間關(guān)系臨河、濱海、接近綠地等生態(tài)環(huán)境較好的地方，房地產(chǎn)價(jià)格較高；而有空氣污染、水污染的地方，房地產(chǎn)價(jià)格通常較低交通區(qū)位房地產(chǎn)項(xiàng)目與交通線路、站場(chǎng)設(shè)施等的空間關(guān)系交通條件好、便捷程度高的地段，房地產(chǎn)價(jià)格通常較高；而道路狹窄、通行不暢的地段，房地產(chǎn)價(jià)格往往較低。一些交通站口、道路交會(huì)附近房?jī)r(jià)往往高一些社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化區(qū)位房地產(chǎn)項(xiàng)目與相關(guān)人文要素，如教育衛(wèi)生設(shè)施、社會(huì)群體環(huán)境等的空間關(guān)系公共服務(wù)配套設(shè)施條件好的地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格通常較高；相反，在城市的一些新開(kāi)發(fā)區(qū)，商業(yè)文化等服務(wù)設(shè)施還未配套，房地產(chǎn)價(jià)格通常較低。人們?cè)谶x擇購(gòu)房時(shí)，對(duì)人文環(huán)境也很重視，往往傾向于選擇居民素質(zhì)較高、社會(huì)治安好、服務(wù)管理周到的居住區(qū)2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)選址的基本原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)選址的基本原則有上風(fēng)口原則、高走原則、近水發(fā)展原則和沿邊發(fā)展原則。具體如下表所示：基本原則選擇原因布局位置上風(fēng)口原則由于城市環(huán)境存在一定的煙塵污染，為了避免遭受其危害，人們必然希望住在城市的上風(fēng)口(盛行風(fēng)向的上端)地段，從而使這些區(qū)域具有很高的市場(chǎng)潛力在城市的上風(fēng)口(盛行風(fēng)向的上端)地段高走原則城市中地勢(shì)高的地塊，受周?chē)h(huán)境干擾少，有居高臨下的感覺(jué)。因此，在房地產(chǎn)建設(shè)成本增加不多的情況下，人們通常愿意選擇地勢(shì)高的地段地勢(shì)高的地段近水發(fā)展原則城市將主要向河、湖、海方向發(fā)展，從市區(qū)到水邊的區(qū)域是良好的投資地段。近水的地方景色好，空氣清新，有利于身心健康，也是人們理想的居址選擇近河、湖、海的地方沿邊發(fā)展原則城市將主要沿著鐵路或公路主要干道兩側(cè)、河流沿岸、行政邊界等向外發(fā)展。這些地區(qū)交通方便，人流、客流多，發(fā)展阻礙少，有利于發(fā)展貿(mào)易，進(jìn)行合作。因此，這些地段的房地產(chǎn)市場(chǎng)增值潛力大鐵路或公路主要干道兩側(cè)、河流沿岸、行政邊界練習(xí)1下圖是“深圳市(22.5°N,114°E)某樓盤(pán)平面圖”。在面積、戶型、樓層(5層以上)等都相同的情況下，從采光、通風(fēng)、噪聲等方面考慮，房?jī)r(jià)最高的可能是A.A－4 B.B－3 C.C－2 D.D－3答案解析解析根據(jù)深圳的緯度接近北回歸線可知，一年中太陽(yáng)多數(shù)時(shí)間直射22.5°N以南，采光比較好的是C－3、C－4、B－3、B－4、D－3、D－4、A－3、A－4；從風(fēng)向玫瑰圖可以看出一年中盛行東北風(fēng)和東南風(fēng)，通風(fēng)比較好的是B－2、B－4、A－2、A－4；根據(jù)距離交通干線越遠(yuǎn)，噪聲越小，可以確定B－2、C－1、D－3、A－4噪聲較小。綜合以上三方面符合條件的是A－4，故選A項(xiàng)。二、城鄉(xiāng)商業(yè)中心的形成條件及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)1.城鄉(xiāng)商業(yè)中心的形成商業(yè)中心是指在一定區(qū)域范圍內(nèi)組織商品流通的樞紐地帶。廣義上講商業(yè)中心是指主要行使商業(yè)職能的城市；狹義上講，商業(yè)中心是指一個(gè)城市商業(yè)比較集中的地區(qū)。一個(gè)商業(yè)中心的形成一般要具備以下幾個(gè)條件：(1)在它的周?chē)幸粋€(gè)比較穩(wěn)定的商品來(lái)源區(qū)及銷(xiāo)售區(qū)，也就是服務(wù)區(qū)。(2)要有便利的交通運(yùn)輸條件，便于商品集散。(3)人口因素是商業(yè)中心形成的重要條件。(4)其他因素對(duì)商業(yè)中心形成的影響，其他因素主要是指政治因素、歷史因素、軍事因素等，它們對(duì)商業(yè)中心的形成也是十分重要的。2.城市商業(yè)及其布局類(lèi)型布局社區(qū)商業(yè)服務(wù)點(diǎn)一般布局在居民區(qū)附近區(qū)域商業(yè)中心一般位于居民聚居區(qū)和公共交通集散地市級(jí)商業(yè)中心多布局在人流和貨流量大的城市中心、城市重要交通干線的十字路口處、車(chē)站和港口附近，郊區(qū)高速公路旁3.常見(jiàn)的城市道路網(wǎng)類(lèi)型類(lèi)型特點(diǎn)典型案例方格棋盤(pán)式設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，房屋朝向易于處理，一定程度上避免了交通擁擠中國(guó)古代城市和現(xiàn)代一些中小城市環(huán)形放射式在放射式的基礎(chǔ)上加上環(huán)線可避免中心區(qū)交通擁擠歐美國(guó)家的大中城市，如莫斯科等方格—環(huán)形—放射式城市主體部分為方格式，外設(shè)方形或多邊形環(huán)路，另加放射式對(duì)角線路中國(guó)現(xiàn)代的大中城市，如合肥市自由式?jīng)]有一定模式，根據(jù)自然條件布局，占地多山區(qū)的城市，如重慶市練習(xí)2讀下圖和材料，結(jié)合有關(guān)知識(shí)，回答下列問(wèn)題。翔安海底隧道兼具公路和城市道路雙重功能，該工程全長(zhǎng)8.69公里，跨越海域?qū)捈s4200米，隧道全線共設(shè)12處行人橫通道和5處行車(chē)橫通道，是廈門(mén)環(huán)東海域地區(qū)發(fā)展的重要通道。2009年底建成通車(chē)后，翔安到島內(nèi)的距離將由2個(gè)小時(shí)變?yōu)?5分鐘的車(chē)程，縮短大約50多公里的路程。(1)據(jù)圖說(shuō)出翔安的土地在隧道通車(chē)前、后租金水平的變化。答案答案

翔安隧道通車(chē)后，翔安的各類(lèi)士地利用租金水平將均有大幅提高。答案

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，各類(lèi)用地的付租能力決定土地的用途。翔安隧道通車(chē)前，翔安的土地利用方式可以為工業(yè)用地和住宅用地，以工業(yè)用地為主；通車(chē)后，翔安的土地利用方式可以為住宅用地、工業(yè)用地和商業(yè)用地，以住宅用地為主。(2)據(jù)圖說(shuō)明翔安的土地在隧道通車(chē)前、后利用方式的變化。答案答案

隨著交通的發(fā)展，將加快島外各區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，增加人口和城區(qū)規(guī)模，提高全市的