2024年廣安市房地產開發(fā)覺狀與市場分析

一、基本狀況

從全國的狀況看：2024年1-3月全國完成房地產開發(fā)投資8846億元，同比

增長34.1祝房屋新開工面積40億卡,同比增長23.4%；商品房銷售面積1.76

億心同比增長14.9%。

從全省的狀況看：2024年1-3月全省完成房地產開發(fā)投資544.31億元同

比增長31.3%;房屋新開工面積1838.01萬吮同二匕下降25.8%；商品房銷售面積

1353.65萬能同比增長15.3%。

從我市的狀況看：2024年1-3月全市完成房地產開發(fā)投資8.10億元，同比

增長28.1%；房屋新開工面積106.39萬同比增長126.9%；商品房銷售面積

38.54萬產，同比下降30.5機其中，廣安城區(qū)完成房地產開發(fā)投資2.56億元，

同比下降15.3%房屋新開工面積48.83萬nA同比增長60.6脹商品房銷售面

積14.45萬n?,同比下降萬?8%。

附2024年1-3月廣安市房地產開發(fā)狀況表

房地產業(yè)投資房屋新開工房屋銷售

指標名

投資額同比增新開工面積同比增房屋銷售面同比增

稱

(億元)減(%)(萬曲)減(%)積(萬m?)減(%)

全國884634.14.0億行23.41.76億戶14.9

四川省544.3131.31838.01-25.81353.6515.3

廣安市8.128.1106.39126.938.54-30.5

廣安區(qū)2.56-15.348.8360.614.45-27.8

岳池縣0.4374.91.98-41.36.6128.3

武勝縣2.6973.819.43854.647.7

鄰水縣2.2489.930.13——10.9-51.3

華釜市0.18-46.86.05-33.61.95-45.8

二、主要特點

（-）剛性需求支撐投資。1-3月，全市完成房地產開發(fā)投資8.10億元，

同比增長28.1%；商品房銷售面積38.54萬nf,同比下降30.5虬雖然商品房銷

售面積有所下降，但其銷售部分主要以首次購房、改善購房等剛性需求為主，進

而支撐全市房地產開發(fā)投資。依據調研統計，我市商品房購房群體以老師、鄉(xiāng)鎮(zhèn)

公務員及事業(yè)單位工作人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)經營業(yè)主、外出務工人員等為主，剛性需求為

我市房地產市場發(fā)展主力軍。同時，農村居民向鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城區(qū)轉移是社會發(fā)展的必

定，住房剛性需求在將來一段時間內仍將主導我市房地產市場。正是由于剛性需

求的支撐，我市房地產開發(fā)投資得以穩(wěn)定增長。

（二）居住環(huán)境提檔升級。2024年以來，隨著城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理不斷深化,

城市風貌改造全面實施，城區(qū)面貌面貌一新；住宅建設穩(wěn)步發(fā)展，小區(qū)建設水平

明顯提升，城鄉(xiāng)建設凸顯亮點，宜居城市初顯輪廓。市區(qū)先后建成了上甲山水、

東升金海岸、西溪尚品、上層半島、億林龍城等一批規(guī)劃設計比較好、工程質量

比較高、居住環(huán)境比較美的住宅小區(qū)，有效增加了我市城市建設層次感。恒大?+

天國際、鷺島國際、廣安國際商業(yè)中心等項目即將面世，城市品嘗將進一步得到

升華。

（三）穩(wěn)定房價壓力偏大。2024年以來，我市在國家持續(xù)實施房地產調控

新政的大環(huán)境下，房地產開發(fā)投資穩(wěn)定增長，房價上漲幅度相對緩和，趨于穩(wěn)定。

但是，穩(wěn)定房價壓力仍舊很大，主要受三方面影響。首先，通脹帶動作用明顯。

依據國家統計局統計，全國3月份CPI增長5.4%,創(chuàng)下32個月來新高，通張形

勢不容樂觀，也為穩(wěn)定房價造成外部壓力。其次，房屋具有居住、投資雙重屬性。

受一、二線城市限購新政影響，民間熱錢快速流向尚未限購的三線及以外城市，

給我市帶來發(fā)展機遇的同時，也給穩(wěn)定房價帶來了挑戰(zhàn)。第三，市場供求不平衡。

由于城市化進入快速發(fā)展期，大量農村居民涌入城市，造成住房需求量激增。加

上自主性、改善型剛性需求，住房需求量大丁市場供應量。假如市場供應不能快

速增加，穩(wěn)定房價壓力將會更大。

三、主要問題

（一）銷售面積波動明顯。1-3月，全市商品房銷售面積38.54萬平方米，

同比下滑30.5虬其中，廣安市區(qū)、鄰水縣、華崟市下滑幅度比較明顯，岳池縣

上升幅度較大。究其緣由，主要受不斷加大力度的房地產調控政策所影響。潛在

購房戶認為，隨著調控政策的進一步實施，房價“多少會跌一些“，總體趨勢是

“穩(wěn)中有降”；房地產開發(fā)企業(yè)認為，隨著全國CPI持續(xù)上漲，各項費用不斷上

升，“看不見的手”會助推房價上漲，加上受調控政策接著深化的疊加作用，總

體趨勢“穩(wěn)中有升”。由此，在這樣一種“買方看跌、賣方看漲”的僵持狀態(tài)下,

全市商品房銷售下滑自然形成。

（-）開發(fā)資金鏈條繃緊。4月21日起，央行上調存款打算金率0.5人百

分點。全年第四次上調打算金率，嚴峻影響了我市房地產開發(fā)企業(yè)融資。隨著央

行的不斷加息并提高存款打算金率，房地產開發(fā)企業(yè)融資成本大幅增加。一是利

息支出的干脆增長。企業(yè)固定利率的債務如短期借款、長期借款、一年內到期非

流淌負債和應付債券幾種。同時，其他非固定利率負債也都將受到加息影響。二

是由于銀行可貸資金量少，銀行大幅提高貸款門檻，中小房地產開發(fā)企業(yè)和盈利

率不是非常看好的項目將很難獲得貸款。即便以高出基準利率獲得貸款，也大幅

增大項目資金成本。三是購房者由于受貸款規(guī)模制約不能如期辦理按揭貸款，進

而影響到企業(yè)資金回籠?，F在原已獲得批準的按揭貸款，也因為存款打算金率的

上調，不能如期放貸，干脆加劇了開發(fā)企業(yè)資金鏈條的驚慌度。如恒達?中天國

際，一期銷售中應到位按揭款6500萬，如今實際到位3200萬元，資金到位率不

足50%。o

（三）外部環(huán)境凸顯企業(yè)短板。2024年以來，房地產市場調控基調貫穿至

今。1-3月全市完成房地產開發(fā)投資8.10億元，同比增長28.1%；房屋新開工面

積106.39萬而，同比增長126.9%。二者增幅相差98個百分點，差距較大。調

研中發(fā)覺，“心有余而力不足”是全市中小型房地產開發(fā)企業(yè)內心真實寫照。各

新開工項目受銷售市場、開發(fā)資金等因素影響，對已開工項目無力持續(xù)建設，不

能形成有效投資，造成開發(fā)投資完成額增長幅度遠遠低于房屋新開工面積增長幅

度。部分在建房地產項目，也由丁受市場僵持的影響而減緩施工進度。因此，缺

乏持續(xù)開發(fā)力已成為我市房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展短板。受資金緊縮、市場銷售等外

部環(huán)境影響，大部分房地產開發(fā)企業(yè)舉步維艱。抗風險實力弱，發(fā)展不穩(wěn)定，制

約著我市房地產市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。

四、發(fā)展建議

隨著一二線城市相繼實施限購新政，三四線城市迎來了發(fā)展的機會，而這也

是中國城市化發(fā)展的趨勢和政策“引導”所致。目前，萬科、恒大、龍湖等行業(yè)

旗艦，轉戰(zhàn)三線城市后的優(yōu)秀表現更刺激了其他品牌房地產開發(fā)企業(yè)在三四線城

市的搶奪和造城運動。為促進我市房地產市場更快、更穩(wěn)、更健康發(fā)展，特提出

如下建議：

（一）優(yōu)化投資環(huán)境。在政策的嚴厲調控下，房地產開發(fā)企業(yè)和市場流淌資

金正快速從一二線城市擠出，向政策相對寬松、發(fā)展空間相對.較大的三四線城市

集結，使得三四線城市房地產市場正呈現一幅“大干快上”的火熱藍圖。作為投

資受益方，政府及相關職能部門一要提高辦事效率。加快住房建設項目的行攻審

批，對于保障性住房、中小戶型一般商品住房建設項目要建立快速辦事通道，各

類辦證在嚴格審查的同時，壓縮辦理時限。二要加大融資力度。嚴格依據黃小祥

副省長對我市調研時的指示，加大信貸力度，擴大信貸寬度，促進城市建設.二

要督促施工進度。督促市政設施、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生等基礎設施建設，促進房

地產開發(fā)項目加快施工，形成有效投資。通過不斷優(yōu)化資源配置，提高審查效率,

建立穩(wěn)定的、持續(xù)的、高效的、牢靠的投資環(huán)境，降低投資風險，才能促進我市

房地產業(yè)更快、更穩(wěn)、更健康發(fā)展。

（二）整合行業(yè)資源。調研顯示，開發(fā)企業(yè)品牌與價格、地段、將來規(guī)劃、

交通等因素一起登上了“消費者購房關注因素”的前5位。相比中小房地產開發(fā)

企業(yè)，品牌房企在信譽度、品牌、質量、項目檔次、品質等方面做得更好，銷售

管理更規(guī)范，銷售人員的素養(yǎng)相對更高，資金回旋余地也更大。相比大型開發(fā)企

業(yè)的家大業(yè)大，小型開發(fā)企業(yè)在此輪市場轉型中很是被動。隨著資金鏈條的進一

步驚慌，調整策略，以“聯合體”的形式拿地開發(fā)，順應市場形勢主動定價，做

專、做強將是中小房地產開發(fā)企業(yè)趨勢所在。必要時，中小型房地產開發(fā)企業(yè)可

以進行重組、整合，整體提升企業(yè)核心競爭力，創(chuàng)建企業(yè)品牌。同時，我們也應

著力引進大企業(yè)，打造大樓盤。

（三）擴大住房供應。加快一般商品住房建設、全力推動保障性住房建設