房產(chǎn)中介法律知識及案例分享每家加盟店獨立擁有和運營合肥區(qū)域分部法務(wù)合理躲避風險巧妙化解糾紛樹立專家形象中介法律知識的重要性我們?yōu)槭裁匆M行房地產(chǎn)法律知識培訓1、具備經(jīng)紀業(yè)務(wù)法律知識合格的經(jīng)紀人2、掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)相關(guān)法律優(yōu)秀的經(jīng)紀人住房公積金管理條例物業(yè)管理條例城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例房地產(chǎn)廣揭發(fā)布暫行規(guī)定城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理方法商品房銷售管理方法城市商品房預售管理方法城市房地產(chǎn)抵押管理方法城市房地產(chǎn)管理法房屋登記方法民法通那么、合同法、公司法、物權(quán)法、廣告法等憲法中介用語定義房地產(chǎn)中介效勞：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等效勞并收取傭金的行為。委托協(xié)議：是指委托人和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)約定，由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供專業(yè)效勞，為促成委托人與第三人進行房地產(chǎn)交易的合同。獨家代理：是指委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理房地產(chǎn)交易事宜。不得擅自轉(zhuǎn)委托〔轉(zhuǎn)委托----是指代理人為了被代理人的利益，在必要時將代理事項的一部或全部轉(zhuǎn)委托第三人代為實施的行為，又稱“復代理〞，受轉(zhuǎn)托人稱為“復代理人〞。〕及時向委托人匯報如實告知義務(wù)交易資金監(jiān)管合法收取傭金〔嚴禁吃差價〕共有共有一、夫妻共有房屋所有權(quán)第十七條夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的以下財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：

(一)工資、獎金；

(二)生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；

(三)知識產(chǎn)權(quán)的收益；

(四)繼承或贈與所得的財產(chǎn)，但本法第十八條第三項規(guī)定的除外；

(五)其他應(yīng)當歸共同所有的財產(chǎn)。

夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。

第十八條有以下情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：

(一)一方的婚前財產(chǎn)；

(二)一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；

(三)遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)；

(四)一方專用的生活用品；

(五)其他應(yīng)當歸一方的財產(chǎn)。

第十九條夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或局部各自所有、局部共同所有。約定應(yīng)當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定。

夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)的約定，對雙方具有約束力。

夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務(wù)，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產(chǎn)清償。夫妻共同所有?最高法院就婚姻法司法解釋征求意見?共有二、家庭共有房屋所有權(quán)

家庭共有房屋是家庭成員集體勞動興建或通過接受贈與等方式獲得的。

家庭共有房屋在分家之前不得分割。注意：房屋的共同共有人對房屋享有平等的權(quán)利，對共同共有房屋所有權(quán)的行使，應(yīng)由全體共有人協(xié)商一致，不能協(xié)商一致的，按多數(shù)共有人的意見辦理，不允許個別共有人獨享房屋所有權(quán)。對于共同共有房屋的處分，尤其必須全體共有人意思表示一致，個別共有人處分共有房屋的行為無效。合肥市的特殊規(guī)定房屋租賃房屋登記房屋權(quán)屬證書是房屋權(quán)利的合法憑證房屋登記的程序：申請→受理→審核→記載于登記簿→發(fā)證權(quán)屬登記類別：初始登記、轉(zhuǎn)移登記變更登記、注銷登記更正登記、異議登記抵押權(quán)登記等新登記方法特點以“房產(chǎn)證〞為準→以“登記簿〞為準強制登記→登記為民共有房產(chǎn)需共同申請登記期房預登記未成年人辦證詢問、勘查制度中介公司風險無法收取傭金面臨買方索賠訴訟風險——定金雙倍返還之連帶責任合同法第425條：居間人成心隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當承擔損害賠償責任。中介公司信譽度降低〔品牌傷害〕法務(wù)建議操作過程中：★不要過分依賴房產(chǎn)證〔產(chǎn)調(diào)〕房屋登記方法第二十六條：房屋權(quán)屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準?！锛皶r收取傭金，進行傭金確認補救措施：★安撫客戶，挽回客戶信心★協(xié)助受害方挽回損失〔追定〕★向過錯方追傭或居間合理費用房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得有以下行為：案例一：共有法務(wù)分析此房產(chǎn)系共有房產(chǎn)，須共有權(quán)人共同辦理過戶手續(xù)。但客戶前妻現(xiàn)在美國居住，并已拿到綠卡，且客戶上市出售此套房屋沒有告知其前妻〔此共有權(quán)人不知情〕，同時，客戶也不希望其前妻知道有此房屋股份。鑒于以上情況，此房產(chǎn)不具備合法辦理過戶的條件。房屋登記方法第十三條：共有房屋，應(yīng)當由共有人共同申請登記。共有房屋所有權(quán)變更登記，可以由相關(guān)的共有人申請，但因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請房屋登記的，應(yīng)當由共有人共同申請?，F(xiàn)在要辦理此項過戶手續(xù)，必須符合以下任一條件：1、賣方前妻通過中國駐美使館辦理售房委托公證手續(xù)；2、賣方前妻本人到場簽字。案例進展涉險過關(guān)存在瑕疵1.賣方單位及房改辦出具證明2.賣方承諾正確流程1.更正登記←權(quán)利人同意2.異議登記←權(quán)利人不同意3.訴訟或仲裁→確定房屋歸屬4.處分房屋〔房產(chǎn)過戶〕

案例二：跳傭一庭審紀實法務(wù)建議案例三：跳傭二庭審紀實法務(wù)建議案例四：獨家委托2021年1月，陳先生到中介公司掛牌出售一套某物業(yè)。中介公司工作人員稱如果簽訂獨家委托可以幫其打廣告，并在公司內(nèi)重點推薦。陳先生覺得有一定道理，就簽訂了委托合同。過了一個多月，陳先生一直沒有接到中介公司的，也沒有人來看他的房子。陳先生打到中介公司了解情況，詢問是否做過廣告、為什么沒人來看房，中介公司均說不清楚。陳先生因急需用錢，故又委托其他中介公司成交了該物業(yè)。中介公司發(fā)現(xiàn)陳先生委托的物業(yè)未通過自己成交，即將陳先生告到法院，要求陳先生支付違約金。

庭審紀實庭審中，陳先生認為簽合同時中介公司僅是獨家委托能夠做廣告和重點推薦，并沒有說要承擔高額的違約責任；但中介公司接受委托后，沒有提供任何居間效勞，即要求承擔高額違約金顯失公平。經(jīng)審理，法院認為違約金條款系中介公司提供的格式合同，該格式條款的設(shè)立使中介公司處于無論是否提供居間效勞均可收取傭金收入的有利地位，依據(jù)合同法的規(guī)定，該條款應(yīng)當是無效的，故判決駁回了中介公司要求陳先生支付違約金的請求。

法務(wù)分析法務(wù)建議一般情況下，對于不付保證金的獨家委托，即使被業(yè)主自己或被其他中介公司賣掉，中介公司也不會追究業(yè)主的違約責任。中介公司一般為了保證自己的合法權(quán)利，規(guī)定一些霸王條款，目的是為了鎖定客戶，壟斷資源以及保護自己利益的一種方式，是特殊行業(yè)的特殊行為，一般不產(chǎn)生實際的法律意義。從上述案例中，提醒中介公司應(yīng)該提高效勞質(zhì)