房地產(chǎn)估價試題及答案

一、單項選擇題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)估價的合法原則是以（）為基礎(chǔ)的。A.市場交易B.法律法規(guī)C.當(dāng)事人意愿D.公平原則2.房地產(chǎn)價格形成的條件不包括（）。A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.投資性3.比較法中選取的可比實例數(shù)量一般應(yīng)為（）個。A.1-2B.3-5C.5-10D.10個以上4.成本法中的“開發(fā)利潤”是（）。A.開發(fā)商實際獲得的利潤B.開發(fā)商預(yù)期利潤C.社會平均利潤D.行業(yè)最高利潤5.收益法中資本化率的本質(zhì)是（）。A.投資收益率B.貸款利率C.存款利率D.風(fēng)險報酬率6.評估某套住宅價格，適用的估價方法是（）。A.成本法B.收益法C.比較法D.假設(shè)開發(fā)法7.房地產(chǎn)狀況調(diào)整不包括（）。A.區(qū)位狀況調(diào)整B.實物狀況調(diào)整C.權(quán)益狀況調(diào)整D.市場狀況調(diào)整8.假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的價值，通常采用（）求取。A.成本法B.收益法C.比較法D.長期趨勢法9.房地產(chǎn)價格與一般商品價格相比，不同之處是（）。A.受供求影響B(tài).生產(chǎn)成本不同C.價格波動大D.與區(qū)位關(guān)系密切10.某房地產(chǎn)的土地價值占總價值的40%，建筑物價值占60%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則綜合資本化率為（）。A.7%B.7.2%C.7.4%D.7.6%二、多項選擇題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)的特性包括（）。A.不可移動B.獨一無二C.壽命長久D.價值較大2.房地產(chǎn)估價的基本方法有（）。A.比較法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法3.選取可比實例的要求有（）。A.與估價對象類似B.交易日期接近估價時點C.交易類型與估價目的吻合D.成交價格為正常價格4.成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成包括（）。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.管理費用D.銷售稅費5.收益法中確定報酬率的方法有（）。A.累加法B.市場提取法C.投資報酬率排序插入法D.收益乘數(shù)法6.房地產(chǎn)價格影響因素可分為（）。A.一般因素B.區(qū)域因素C.個別因素D.經(jīng)濟(jì)因素7.比較法中建立比較基礎(chǔ)包括（）。A.統(tǒng)一財產(chǎn)范圍B.統(tǒng)一付款方式C.統(tǒng)一價格單位D.統(tǒng)一交易日期8.假設(shè)開發(fā)法適用于評估（）。A.待開發(fā)的土地B.在建工程C.可改變用途的舊房D.現(xiàn)房9.房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整的方法有（）。A.價格指數(shù)調(diào)整B.價格變動率調(diào)整C.時間序列分析D.回歸分析10.影響房地產(chǎn)需求的因素有（）。A.消費者的收入水平B.房地產(chǎn)的價格水平C.消費者的偏好D.相關(guān)物品的價格三、判斷題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。（）2.同一宗房地產(chǎn)在不同的時間價值可能不同。（）3.比較法的原理是替代原理。（）4.成本法中的土地取得成本包含土地出讓金。（）5.收益法中收益期限是估價對象自估價時點起至未來可以獲得收益的時間。（）6.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)經(jīng)營期的起點是取得估價對象的日期。（）7.房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者個別因素影響。（）8.運用比較法時，可比實例的成交價格可以是不正常價格。（）9.成本法中的建筑物折舊是指建筑物因使用、自然因素等造成的價值減損。（）10.房地產(chǎn)市場供大于求時，價格下降；供小于求時，價格上升。（）四、簡答題（每題5分，共4題）1.簡述房地產(chǎn)估價的作用。答：為房地產(chǎn)交易提供參考，協(xié)助稅務(wù)部門計稅，為金融機構(gòu)貸款提供價值評估，服務(wù)于企業(yè)資產(chǎn)核算、拆遷補償?shù)?，促進(jìn)房地產(chǎn)市場公平交易與資源合理配置。2.比較法中實物狀況調(diào)整的內(nèi)容有哪些？答：包括土地實物狀況，如面積、形狀、地形等；建筑物實物狀況，如建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、建筑外觀、新舊程度等方面的調(diào)整。3.簡述收益法的適用范圍。答：適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、商鋪、酒店、公寓、租賃住房等，對于政府辦公樓、學(xué)校等無收益的房地產(chǎn)一般不適用。4.成本法中計算建筑物折舊的方法有哪些？答：主要有年限法，通過預(yù)計使用年限等計算折舊；市場提取法，利用與估價對象類似的房地產(chǎn)的實際折舊情況來求?。环纸夥?，將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊分別計算后匯總。五、討論題（每題5分，共4題）1.討論房地產(chǎn)市場波動對房地產(chǎn)估價的影響。答：市場波動時，房地產(chǎn)供求關(guān)系改變，價格也隨之變動。在上升期，可比實例價格走高，評估價值上升；下降期則相反。同時，市場信心、政策等也影響估價，需準(zhǔn)確把握市場動態(tài)，合理選用估價方法與參數(shù)來確保評估價值的準(zhǔn)確性。2.如何提高房地產(chǎn)估價結(jié)果的準(zhǔn)確性？答：要全面準(zhǔn)確收集資料，包括市場交易、產(chǎn)權(quán)等信息；合理選取估價方法，根據(jù)對象特點選用；精準(zhǔn)把握各種參數(shù)，如資本化率等；估價人員需具備專業(yè)素養(yǎng)和豐富經(jīng)驗，同時遵循估價規(guī)范和職業(yè)道德。3.分析房地產(chǎn)估價中不同估價方法的局限性。答：比較法依賴可比實例，市場不活躍時難獲?。皇找娣▽κ找骖A(yù)測要求高，存在不確定性；成本法難以準(zhǔn)確估算無形價值和過時貶值；假設(shè)開發(fā)法對開發(fā)過程和市場預(yù)測依賴大，開發(fā)周期長時風(fēng)險高。4.探討房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的關(guān)系。答：房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響房地產(chǎn)價格和價值，估價要考慮政策導(dǎo)向。如限購、限貸等政策影響需求，進(jìn)而影響價格。同時，準(zhǔn)確的估價為政策制定提供數(shù)據(jù)支持，輔助政策合理調(diào)控市場，實現(xiàn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。答案一、單項選擇題1.B2.D3.B4.C5.A6.C7.D8.C9.D10.C二、多項選擇題1.ABCD2