三美立·蘇州花園營銷推廣方案中國策劃研究院青島策劃中心青島同成房地產(chǎn)營銷策劃有限公司2013年3月4日項目界定2項目定位4市場調(diào)研1經(jīng)典案例及公司簡介3報告目錄5營銷推廣市場調(diào)研1宏觀市場競品樓盤2012年青島區(qū)域成交套數(shù)排行榜2012年青島區(qū)域成交比例從成交套數(shù)排行看，2012年，萊西僅銷售了4134套，排在11位，占青島市成交量的4%，成交量處于倒數(shù)第三位，房地產(chǎn)市場不景氣；在市場存量上，萊西有眾多的現(xiàn)售樓盤及將開發(fā)樓盤，市場存量趨向飽和，為將來銷售帶來極大阻力。宏觀市場本案書香門第書苑小區(qū)奧潤·閱府塞納波斐香格麗苑祥和園佳豪花苑翡翠城萬福馨苑翠景園華商福地一級競品圈次級競品圈競品樓盤項目名稱書香門第項目地址北京路南，常州路西，新一中對面服務(wù)公司開發(fā)商：青島宏遠(yuǎn)置業(yè)集團(tuán)價格情況均價3800元/㎡銷售進(jìn)度現(xiàn)存樓盤屬于尾盤銷售，總體銷售去化率約48%營銷評判現(xiàn)售樓處設(shè)在門口的保安亭，僅一置業(yè)顧問；未做營銷推廣，靠口碑營銷。書香門第戶型及銷售分析主力戶型以套一、套二為主，客戶絕大部分為本地客戶，剛性需求。項目名稱書苑小區(qū)項目地址北京東路新一中對面常州路29號服務(wù)公司開發(fā)商：青島峻峰華亭置業(yè)有限公司價格情況均價3600元/㎡，特價房2298元/㎡銷售進(jìn)度去化率約為32%營銷評判售樓處僅一名置業(yè)顧問，未做宣傳推廣。書苑小區(qū)戶型及銷售分析主力戶型以套二為主，客戶絕大部分為本地客戶，剛性需求，套二的去化率較高。項目名稱塞納波斐項目地址萊西市北京路北.洙河西服務(wù)公司開發(fā)商：基本情況總建筑面積64094平方米，法式風(fēng)格價格情況均價約4900元/平方米銷售進(jìn)度約五月底開盤營銷評判項目周邊有圍擋宣傳，現(xiàn)有的臨時售樓處較簡陋，設(shè)在廢棄的學(xué)校教室內(nèi)，看房現(xiàn)場包裝不充分。塞納波斐塞納波斐定位萊西高端樓盤，均價在4900元/平方米，靠近北京路，沒有本項目的位置好。奧潤·閱府奧潤·閱府位于北京東路與蘇州路交匯處，項目周邊豎起圍擋，但尚未啟動，開發(fā)商奧潤地產(chǎn)在萊西有一定的知名度；閱府與本項目僅一路之隔，是本項目的主要競品。項目名稱萬福馨苑項目地址萊西市煙臺路與梅山路交匯處服務(wù)公司開發(fā)商：青島萬福宏遠(yuǎn)置業(yè)有限公司代理商：萬福地產(chǎn)投資商：萬福集團(tuán)物業(yè)：天泰愛家物業(yè)按揭銀行：中國工商銀行、青島銀行基本情況總用地面積117929平方米（合176.89畝），總建筑面積20.8萬平，綠化率35.2%，容積率1.5。分兩期開發(fā)，共43幢樓。價格情況均價4600-4700元/㎡，一樓帶花園5700元/㎡，三樓4700元/㎡銷售進(jìn)度總套數(shù)433套，現(xiàn)僅剩21套營銷評判售樓處經(jīng)過系統(tǒng)包裝；置業(yè)顧問統(tǒng)一工裝，講解專業(yè)。萬福馨苑項目名稱翡翠城項目地址萊西市煙臺路153號服務(wù)公司開發(fā)商：青島吉通工程有限公司物業(yè)公司：第一太平戴維斯物業(yè)顧問有限公司基本情況建筑面積：800000㎡；占地面積：532800㎡容積率：1.16%綠化率：40%價格情況均價4200元/㎡左右，一樓帶花園4800元/㎡銷售進(jìn)度當(dāng)期翡翠城·紫竹苑6、7、8#樓共102套，已售26套營銷評判萊西大盤，有一定的口碑，售樓處人氣較旺。翡翠城項目名稱華商福地項目地址青島路366號服務(wù)公司開發(fā)商：青島華商置業(yè)有限公司基本情況萊西第一個現(xiàn)代德式風(fēng)格住宅價格情況起價3888元/㎡，均價4300元/㎡，一層帶花園6000元/平方米銷售進(jìn)度去化率約36%營銷評判售樓處經(jīng)過系統(tǒng)包裝，風(fēng)格與樓盤風(fēng)格相同；置業(yè)顧問未統(tǒng)一著裝，講解不專業(yè)。華商福地戶型及銷售分析主力戶型以套二為主，客戶絕大部分為本地客戶，剛性需求，套一市場接受率低，沒有去化?，F(xiàn)狀分析（—）戶型小結(jié)競品供給結(jié)構(gòu)：市場供應(yīng)以小高層、高層為主，主力戶型集中在80—120平，在售戶型以大面積套二居和套三室為主，成交方式多為毛坯交付。翡翠城佳豪·城市花苑翠景園華商福地180以上406080100120140160面積分布（單位：㎡）書香門第書苑小區(qū)面積集中在80-120平現(xiàn)狀分析（二）價格小結(jié)競品目前價格：住宅產(chǎn)品小高層、高層均價為4500元/平——4700元/平。書苑小區(qū)書香門第翡翠城萬福馨苑塞納波斐30003500400045005000550060006500翠景園華商福地單價分布（單位：元/平）佳豪·城市花苑5000均價在4500—4700元/平之間市調(diào)總結(jié)價格萊西整體均價在4500-4700元/㎡之間，項目所處位置周邊樓盤均價為3600-3800，價格較低。品質(zhì)以普通住宅為主，在綠化、物業(yè)等附加值方面做的不到位。營銷極少做宣傳推廣，主要是宣傳方式為：道旗、單頁、圍擋，沒有系統(tǒng)的營銷推廣理念。風(fēng)格以現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主，大部分樓盤沒有鮮明的建筑風(fēng)格。項目界定2項目四至蘇州路小學(xué)村莊

北京路村莊

新一中SWOT分析優(yōu)勢Strength劣勢Weak1、地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美2、政府重點打造的沿河公園，前景較好1、區(qū)域生活配套設(shè)施不完善2、缺乏人氣，需要引導(dǎo)機(jī)會Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會利用機(jī)會，克服劣勢1、政府政策支持2、全程策劃包裝3、價值洼地，未來黃金地段1、通過政府打造的沿河公園，提高項目品質(zhì)。2、同等產(chǎn)品下低價優(yōu)勢，搶占市場高度，快速去化產(chǎn)品，加快資金回籠。3、通過營銷宣傳，打造產(chǎn)品升值潛力，吸引購買。1、通過廣告宣傳和政府引導(dǎo)，加強(qiáng)區(qū)域認(rèn)知度。2、通過宣傳地塊價值，吸引客戶對本區(qū)域認(rèn)可度。威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅1、房地產(chǎn)大行情的冷淡2、周邊陸續(xù)入住的地產(chǎn)商1、把握推盤節(jié)奏，快速搶占市場，壟斷客戶，快速去化，避免后期市場競爭壓力。2、抓住項目賣點，完善項目配套，精準(zhǔn)定位客群，制定詳細(xì)推廣模式，整合團(tuán)隊，專業(yè)服務(wù)。1、項目揚(yáng)長避短，抓住機(jī)遇，規(guī)模風(fēng)險，穩(wěn)中求勝。2、以合理價格入市，快速占領(lǐng)市場，壟斷客群，規(guī)避風(fēng)險，低開高走，包裝產(chǎn)品，形成品牌效應(yīng)。項目地塊較為方正平坦，四周交通便捷，可規(guī)劃性較強(qiáng)。項目隸屬于萊西東北部新區(qū)，離市政府較近，交通便利，現(xiàn)階段生活配套匱乏，但靠近新一中，教育配套完善。園區(qū)尚處于規(guī)劃建設(shè)初期，內(nèi)部配套相對匱乏，但優(yōu)越的沿河地理資源以及政府規(guī)劃發(fā)展優(yōu)勢，本區(qū)域未來升值潛力較大?，F(xiàn)階段項目生活配套相對缺乏，但隨著后期新區(qū)配套設(shè)施完善以及政府的鼎力支持，包括優(yōu)美的環(huán)境和便捷的交通，通過價值梳理和區(qū)域引導(dǎo)，未來升值潛力較大。地塊形狀地塊價值周邊資源區(qū)域?qū)傩缘貕K屬性評判市場啟動銷售回現(xiàn)利潤品牌梳理項目價值，尋找撬動市場的支點理順渠道、形象展示和打動成交的系統(tǒng)準(zhǔn)備啟動市場，實現(xiàn)成交項目核心問題的界定操盤目標(biāo)銷售管理主要工作基于目標(biāo)與現(xiàn)實存在的主要矛盾，界定本項目的核心問題核心問題：項目的核心價值是什么？2.如何差異化創(chuàng)新，準(zhǔn)確產(chǎn)品定位、市場定位、形象定位？3.如何啟動市場及快速回現(xiàn)？4.如何建立起全程營銷的系統(tǒng)工程？項目定位3形象定位客戶群定位價格定位形象定位三美立·蘇州花園

備選案名三美立·花城三美立·滿庭芳錦繡花園水岸嘉園案名給您一個帶公園的家

備選主題公園里的溫馨家園生長在公園里的房子

有一個美麗的地方書香之地，文脈相傳洙河兩岸公園的家主推主題形象定位方案一以綠葉為創(chuàng)意元素，綠色作為logo的主色調(diào)，溫馨又生意盎然。

視覺展示方案二以花朵為創(chuàng)意元素，logo如同綻放的花朵；以金色作為主色調(diào)，尊貴大方，有品質(zhì)感。客戶群定位以萊西市一次置業(yè)及改善性住房客戶的剛需為主；打工族婚房，已婚租房戶；因工作等原因，在萊西定居；極少部分投資客；萊西市區(qū)（主力）客群定位方向看好價格、環(huán)境、前景

價格、投資下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)（次力）對本區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展認(rèn)可……進(jìn)城務(wù)工或進(jìn)城經(jīng)營業(yè)主定居者附近村落不批地建房者；年輕人婚房；環(huán)境、價格青島其他區(qū)客戶（游離）客戶類型客戶細(xì)分客戶概述特征描述新銳型學(xué)生20歲以下考慮將來居住、升值青年之家22-28歲左右初涉社會，單身或者戀愛階段，以小戶型需求為主青年持家28-33歲左右剛結(jié)婚成家，以緊湊型的小兩房為主成熟型小太陽33-38左右剛有下一代，需要保姆或者老人同住，以經(jīng)濟(jì)型三房為主后小太陽38歲-48歲左右孩子基本上可以自理，需要單獨居住，改善性居住為主，多需求舒適性三房或者緊湊型四房三代同堂48歲-58歲左右老中青三代同堂，需要各自獨立的居住空間，多以四房以上需求為多養(yǎng)老型老人1、2、3代退休年齡以上老人脫離三代同堂的家庭結(jié)構(gòu)，獨立生活，需求面積不大，多以舒適性二房一廳富貴型富貴之家1富裕型經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越，注重品牌和品質(zhì)富貴之家2貴族型社會地位優(yōu)越，注重品味和客戶圈層

投資性投資1長線投資長期持有物業(yè)，主要是為了保值投資2短線投資短期持有，乘機(jī)套現(xiàn)獲利，多是為了快速周轉(zhuǎn)客群基本分析客戶群定位中青年為主置業(yè)關(guān)鍵：價格、地段、品質(zhì)、戶型、景觀、物業(yè)服務(wù)以本地客戶首次置業(yè)居住型為主青島及其他區(qū)客戶約占10%萊西市區(qū)客戶約占65%下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶約占25%重要客戶核心客戶客戶群定位游離客戶營銷推廣4挖掘項目賣點創(chuàng)意營銷概念提升項目價值項目賣點區(qū)域發(fā)展前景濱河休閑公園周邊教育資源創(chuàng)意概念“新生活”概念“公園”概念“教育”概念推廣主線強(qiáng)化支撐點：高性價比產(chǎn)品營銷節(jié)點形象導(dǎo)入期4562013.37樣板間及示范區(qū)開放一期開盤售樓處開放公開認(rèn)籌客戶積累期開盤熱銷期89101112品牌塑造年（現(xiàn)金回籠）品牌提升年（快速去化及價值實現(xiàn)）品牌榮耀年（利潤提升及清盤）實現(xiàn)銷售80%實現(xiàn)銷售10%12月10月份5月份按當(dāng)前市場判斷，本項目運(yùn)作周期初步計劃為1年，要實現(xiàn)銷售的目標(biāo)90%，情景體驗式營銷，首先將景觀展示提前做到極致，

操盤目標(biāo)1年清盤10%銷售目標(biāo)蓄客目標(biāo)一批開盤當(dāng)日實現(xiàn)去化率60%即200×60%=120套以蓄客成交率10%計算120÷10%=1200蓄客是本項目銷售成功的關(guān)鍵，如何蓄客？蓄客的有效策略是什么？路演、派單通過線上線和下推廣，接受來電和來訪，重點宣傳區(qū)域前景目標(biāo)是誘導(dǎo)客戶交定增加售樓處來客量蓄客策略客戶策略利用線上媒體進(jìn)行區(qū)域炒作，利用活動營銷拉近客戶，將影響放大到本市，將片區(qū)賣點自然整合，吸引置業(yè)者關(guān)注。找準(zhǔn)目標(biāo)區(qū)域集中出擊紙媒、電視媒體，區(qū)域活動營銷、外展等活動在競品周邊、本市區(qū)采用圍擋、高炮、指示牌的形式有效截留，分流客戶資源。1、媒體策略：媒體覆蓋+體驗營銷+直效營銷+活動營銷——戰(zhàn)略上快速上步市場比較法確定項目均價

市場比較法：選取核心區(qū)域以及相關(guān)區(qū)域內(nèi)具有可比性的競爭項目，并確定評估參數(shù)（以項目規(guī)模和去化速度為權(quán)重），進(jìn)行評估參數(shù)的合理修正以期確定具有競爭力的市場價格。

價格定位制定入市價格策略：在蓄客期，對客戶購房心里價位進(jìn)行摸底，對來電來訪客戶購房意向進(jìn)行梳理，結(jié)合推盤體量進(jìn)行考量。

價格定位入市推盤策略：利用低價房走量，形成火爆局面，實現(xiàn)快速回現(xiàn)入市價格策略：建議低開高走，根據(jù)調(diào)控政策及行情，小步快跑利潤實現(xiàn)模式：前期快速回籠資金，追求中后期價值最大化建議入市價格:

根據(jù)全國市場形勢及周邊競品價格，建議入市均價4000元/㎡，項目總均價4400元/㎡入市策略低價入市相對競爭樓盤-（100—200）小幅快漲+（100左右）（月進(jìn)度達(dá)50套、一批進(jìn)度70%，下期入市價格）

穩(wěn)中有升隨行跟進(jìn)（抓住利好機(jī)會點：市場變暖、政策松動、新盤托市等）一期入市2萬平米樹立品質(zhì)形象、品牌落地二期入市3萬平米品牌提升、地產(chǎn)價值最大化實現(xiàn)價格目標(biāo)4400

價格策略Action1：推售策略：產(chǎn)品立勢，小戶走量，保證首開絕對成功。Action2：推廣策略：高形象入市，強(qiáng)勢吸引客戶關(guān)注。產(chǎn)品亮相，強(qiáng)勢占領(lǐng)本區(qū)住宅價值制高點；中小戶型注重走量，保證實現(xiàn)首開目標(biāo)絕對成功；饑餓式擠壓開盤，實現(xiàn)持續(xù)熱銷場面。高形象入市，高端活動引入，高端體驗，建立居住新標(biāo)準(zhǔn)Action3：活動策略：營銷活動引入，強(qiáng)勢活動，圈層營銷，樹立區(qū)域標(biāo)桿。高形象入市，高舉高打，傳播渠道上集中轟炸、有效引領(lǐng)客戶。營銷活動將項目引入，跟隨強(qiáng)勢活動，引發(fā)社會持續(xù)關(guān)注，樹立項目標(biāo)桿地位。Action4：客戶策略：創(chuàng)建核心數(shù)據(jù)庫，可利用渠道無縫覆蓋。針對居住、消費(fèi)、工作三種形態(tài)，鎖定范圍，分級篩選，創(chuàng)建項目核心數(shù)據(jù)庫。立體高效無縫覆蓋目標(biāo)客戶群。Action5：展示策略：售樓處，建筑、園林等包裝，給予客戶強(qiáng)烈的生活體驗感?？蛻暨M(jìn)入售樓處入口，即可進(jìn)入項目服務(wù)模式標(biāo)準(zhǔn)，樣板間傳遞價值體系。

營銷策略形象導(dǎo)入期：推廣方向：高度樹立項目高品質(zhì)形象媒體策略：集中轟炸，有效牽引，大面積鋪排短信、戶外等，配以高端活動提升形象；客戶積累期：推廣方向：品質(zhì)樓盤價值體系建立媒體策略：大眾媒體全方位鋪排，小眾媒體配合，全方位傳遞項目價值；開盤熱銷期：推廣方向：以高形象提升及開盤為主線媒體策略：大眾媒體綜合運(yùn)用，小眾媒體配合營銷，傳遞開盤信息；

推廣組合策略推廣目的：樹立項目形象，集中轟炸，引發(fā)全城轟動推廣要點：品質(zhì)樓盤的形象樹立，是本項目成功的關(guān)鍵所在，戶外重點封殺、道旗，派單、短信全面覆蓋，掀起對項目的關(guān)注；實現(xiàn)有效的客戶積累。推廣主題給您一個帶公園的家階段目標(biāo)：有效蓄客形象導(dǎo)入期階段目標(biāo)：實現(xiàn)有效客戶積累推廣目的：品質(zhì)樓盤價值體系建立重要節(jié)點：售樓處開放推廣要點：形象提升，進(jìn)一步鞏固品質(zhì)樓盤地位；本項目價值點全面釋放；純粹生活的演繹，品質(zhì)感的營造，實現(xiàn)有效客戶的積累.推廣主題公園·家樹立生活新標(biāo)桿客戶積累期階段目標(biāo)：持續(xù)蓄客，實現(xiàn)開盤熱銷推廣目的：提升形象，強(qiáng)化與客戶的情感交流重要節(jié)點：開盤推廣要點：在前期市場形象樹立的基礎(chǔ)上，尋求主流客戶對項目關(guān)注；推廣主題書香之地文脈相傳——讓孩子贏在起跑線開盤熱銷期樣板間展示中心主題示范區(qū)充分的獨立與區(qū)隔2345外部展示：導(dǎo)視系統(tǒng)16星級物管服務(wù)展示系統(tǒng)—戶外形象包裝策略形象第一站—售樓中心在景觀打造良好的情況下，也可以設(shè)置露天售樓處。將”家在公園”的概念貫穿整個營銷主線，不斷強(qiáng)化，賺取關(guān)注度，提升項目價值。售樓處裝飾以“花、綠植”為主題。這里不需要穿上臃腫的鞋套，這里沒有“禁止拍照”的距離，這里有的是舒緩的音樂、暖暖的陽光、保潔阿姨輕輕的清掃，仿佛就象回到了自己的家，在這里您感受到的是一個懂得生活的設(shè)計師為您演繹的居家幸福。奢華樣板間一站式物管服務(wù)知名物管公司顧問+本地物業(yè)隊伍不論晴天或是下雨，保潔忙碌在園區(qū)的各個角落；園藝師在修剪著小徑邊的花花草草；安全員在園區(qū)里列隊巡視；這一切都讓客戶充滿即刻入住的沖動。

推廣策略

花車巡游

——延續(xù)“家在公園”的概念，通過花車吸引關(guān)注度，短時間內(nèi)積累人氣，增加來客量

優(yōu)先選房權(quán)；贈送一年物業(yè)費(fèi)；

VIP客戶將由專門客戶經(jīng)理進(jìn)行秘書式跟蹤服務(wù)，使其詳細(xì)了解本項目最新的建設(shè)信息、銷售信息及其他相關(guān)信息；

VIP客戶均可以免費(fèi)收到本項目相關(guān)資料以及公司內(nèi)部刊物或其他宣傳資料；

VIP客戶可以參加本項目組織的相關(guān)活動。VIP會員招募活動凡持卡客戶在成功簽約者，將有機(jī)會獲得發(fā)展商提供的一個生活旅游名額。VIP客戶特權(quán)線下活動

推廣策略客戶體驗：樣本生活體驗樣本間體驗

──突出戶型優(yōu)勢，營造生活氛圍和生活品位生活體驗區(qū)

──打造生活體驗區(qū)，傳遞生活理念及生活方式，用社區(qū)實景打動客戶，感受品牌魅力線下活動

推廣策略主體封頂儀式活動目的：展示項目工程進(jìn)度，促進(jìn)購買信息；生活面貌初步實現(xiàn)。線下活動

推廣策略電話營銷自我介紹稱呼訊問項目介紹選擇性介紹邀約到訪邀約時間商榷致謝意向明確……您好，我是蘭庭國際項目的客戶經(jīng)理##，現(xiàn)在我們有一個青島最好的一線灣區(qū)項目，能否耽誤您3分鐘時間，讓我為您介紹一下呢？——先生/女士，我們的項目叫“蘭庭國際”準(zhǔn)確地說，本項目與目前市場上在售的其他項目完全不同的，它是平度唯一在售的現(xiàn)河邊的住宅。開發(fā)商/風(fēng)格/稀缺/客層/產(chǎn)品/區(qū)位我們有一個以歐式為風(fēng)格的樣板房，客戶看了都非常的喜歡，您也可以來看看，一定會滿意的。由于我們項目最近有++活動，現(xiàn)場有很多人，您一定有興趣可以過來看看吧！如何讓意向明確的客戶電轉(zhuǎn)訪？快速讓客戶對你產(chǎn)生信任快速讓客戶對項目產(chǎn)生興趣客戶策略：電話營銷利用語言的魅力，贏得客戶信任，制造對項目的神往。不是推銷商品，而是推薦一件值得收藏的傳世之作。形式：項目重要節(jié)點前發(fā)送短信發(fā)送內(nèi)容：“三美立·蘇州花園，給你一個帶公園的家，品鑒專線88888888”執(zhí)行建議：

精耕短信內(nèi)容，占位高調(diào)，每次訴求一個價值點；

使用同一數(shù)據(jù)資源不可過于頻繁，但仍需多次影響。發(fā)送周期：蓄客期為一個月四次，開盤后一個月二次，清盤期一個月一次?？蛻舨呗裕憾绦配N售組織——銷售人員客戶經(jīng)理級置業(yè)顧問每一名置業(yè)顧問均要達(dá)到客戶經(jīng)理級置業(yè)顧問的標(biāo)準(zhǔn)，故在選拔時需從以下方面考慮：形象：五官端正，形象氣質(zhì)良好。專業(yè)：具備房地產(chǎn)銷售從業(yè)經(jīng)驗熟練掌握房地產(chǎn)交易的各流程及銷售技巧具備在普通樓盤做銷售經(jīng)理的職業(yè)素養(yǎng)。將酒店級服務(wù)意識引入房地產(chǎn)營銷服務(wù)中，制定高端房地產(chǎn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。媒體比例（%）SP活動22%戶外廣告20%短信12%行銷10%報紙10%現(xiàn)場包裝10%網(wǎng)絡(luò)6%宣傳物料5%不可預(yù)見費(fèi)5%合計100%廣告及活動費(fèi)用：考慮項目前期強(qiáng)勢營銷及品牌的塑造，按銷售額0.4%測算費(fèi)用預(yù)算經(jīng)典案例及公司簡介5項目名稱：萊禧·龍筑開發(fā)商：青島萊西電力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目體量：6萬平方米提供的服務(wù)：全程策劃代理我們的策略：項目距離萊西市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊生活配套不完善，我們根據(jù)當(dāng)?shù)貍髡f獨特的提出“龍脈”之說，創(chuàng)意“龍脈相傳，大氣美成”的推廣主題。配合各種媒體，進(jìn)行項目包裝，將項目塑造成高端樓盤形象。我們的成效：開盤價格超越周邊樓盤500元/㎡,開盤當(dāng)月實現(xiàn)70%銷售率萊禧龍筑1、項目簡介：

“御花園”項目，位于膠州市新城區(qū)，2010年由中啟膠建集團(tuán)有限公司開發(fā)，建筑面積19萬平方米，其中商業(yè)面積5萬平方米。2、營銷策略：

該項目位于行政區(qū)域中心和三里河公園，做擁行政板塊和三里河公園板塊兩大概念，屬于城市核心地段。通過核心價值的提煉，項目形象定位為“皇家境界，領(lǐng)袖膠州”。市場定位把握高端客戶——“城市精英”，推廣主題是“成功人士人生第一居所”；在入市策略上，我們考量到國內(nèi)房市大氣候的政策壓力，及面對競爭性樓盤“綠城紫薇廣場”和“水岸府邸項目”的競爭壓力，堅持走中端路線，跑贏市場跑贏對手。3、我們的成效：在全國樓市下挫很嚴(yán)重的情況下，取得了全線開盤1個月內(nèi)達(dá)到50%的業(yè)績。御花園星光天地國際廣場1、項目簡介項目位于曲阜市新城區(qū)，開發(fā)商為濟(jì)寧圣源置業(yè)，項目建筑面積23萬平方米，，業(yè)態(tài)包括：住宅、五星級酒店、寫字樓、購物中心，特色餐飲街。2、營銷策略該項目整體建筑風(fēng)格，大氣莊重，不僅張揚(yáng)現(xiàn)代主義氣息，而且更多的借鑒了古樸元素，迎合了人文旅游城市的建筑風(fēng)格。在營銷策略上，我們主張以品牌營銷、文化營銷和圈層營銷為主的策略，靈活組合多種推廣策略，準(zhǔn)確客戶群定位，盡管正處在宏觀市場低迷和政策調(diào)控的不利環(huán)境下，我們逆市而上。2、我們的成效提出超越區(qū)域競爭性樓盤的銷售價格20%，以領(lǐng)先的姿態(tài)高價入市。經(jīng)過3個月時間打