房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試試題》模擬考試卷含答案一、單項選擇題（每題2分，共30分）1.房地產(chǎn)開發(fā)項目土地獲取階段，若通過招拍掛方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，核心法律文件是（）。A.項目建議書B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證答案：C2.某房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資1.2億元，其中資本金最低應(yīng)不低于（）。A.2400萬元B.3000萬元C.3600萬元D.4800萬元答案：B（根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例不低于25%，1.2億×25%=3000萬）3.房地產(chǎn)市場調(diào)研中，“某區(qū)域未來3年新增人口結(jié)構(gòu)”屬于（）調(diào)研內(nèi)容。A.供給市場B.需求市場C.競爭市場D.政策環(huán)境答案：B（人口結(jié)構(gòu)影響住房需求特征）4.某項目靜態(tài)投資回收期為4.5年，基準(zhǔn)回收期為5年，則該項目（）。A.不可行，因回收期長于基準(zhǔn)B.可行，因回收期短于基準(zhǔn)C.需結(jié)合動態(tài)指標(biāo)判斷D.無法判斷答案：B（靜態(tài)回收期≤基準(zhǔn)即可行）5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，需取得的法定證件是（）。A.國有土地使用證B.建設(shè)工程施工許可證C.商品房預(yù)售許可證D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書答案：C6.下列成本中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目間接成本的是（）。A.建筑安裝工程費(fèi)B.前期工程費(fèi)C.管理費(fèi)用D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)答案：C（間接成本包括管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財務(wù)費(fèi)等）7.某住宅項目總建筑面積10萬㎡，其中可售面積8萬㎡，預(yù)計平均售價1.5萬元/㎡，銷售稅率5.6%，則銷售稅金及附加為（）。A.6720萬元B.8400萬元C.12000萬元D.16800萬元答案：A（8萬×1.5萬×5.6%=6720萬）8.房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，“項目定位”屬于（）分析內(nèi)容。A.市場B.技術(shù)C.經(jīng)濟(jì)D.社會答案：A（定位基于市場需求）9.下列融資方式中，屬于債務(wù)融資的是（）。A.房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）B.開發(fā)企業(yè)自有資金C.商業(yè)銀行開發(fā)貸款D.合作開發(fā)方股權(quán)投資答案：C（貸款需還本付息，屬債務(wù)融資）10.某項目開發(fā)周期24個月，其中前期準(zhǔn)備6個月，建設(shè)施工12個月，銷售及交付6個月，其開發(fā)階段劃分符合（）。A.前期→建設(shè)→租售B.決策→前期→建設(shè)→租售C.策劃→建設(shè)→運(yùn)營D.投資→開發(fā)→銷售答案：A（常規(guī)階段為前期、建設(shè)、租售）11.土地增值稅計算中，允許扣除的“開發(fā)費(fèi)用”是指（）。A.管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+財務(wù)費(fèi)用B.（土地成本+建安成本）×10%以內(nèi)C.實際發(fā)生的管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用D.財務(wù)費(fèi)用中的利息支出+（土地成本+建安成本）×5%以內(nèi)答案：D（有金融機(jī)構(gòu)證明時，開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地成本+開發(fā)成本）×5%以內(nèi)）12.房地產(chǎn)市場細(xì)分的依據(jù)不包括（）。A.地理因素B.人口因素C.開發(fā)企業(yè)規(guī)模D.行為因素答案：C（細(xì)分依據(jù)為需求特征，非企業(yè)自身）13.某項目凈現(xiàn)值（NPV）為正，內(nèi)部收益率（IRR）大于基準(zhǔn)收益率，則項目（）。A.財務(wù)可行B.財務(wù)不可行C.需結(jié)合靜態(tài)指標(biāo)判斷D.不確定答案：A（NPV>0且IRR≥基準(zhǔn)收益率時財務(wù)可行）14.房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理中，“通過調(diào)整付款方式降低工程款拖欠風(fēng)險”屬于（）策略。A.風(fēng)險規(guī)避B.風(fēng)險轉(zhuǎn)移C.風(fēng)險控制D.風(fēng)險自留答案：C（主動控制風(fēng)險發(fā)生概率或損失）15.下列指標(biāo)中，反映項目清償能力的是（）。A.成本利潤率B.資產(chǎn)負(fù)債率C.銷售利潤率D.投資回報率答案：B（資產(chǎn)負(fù)債率衡量負(fù)債水平和償債能力）二、多項選擇題（每題3分，共30分。每題至少2個正確選項，錯選、漏選均不得分）1.房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的主要內(nèi)容包括（）。A.市場定位B.產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計C.開發(fā)進(jìn)度計劃D.融資方案E.成本估算答案：ABCDE（前期策劃涵蓋定位、設(shè)計、進(jìn)度、融資、成本等）2.影響房地產(chǎn)開發(fā)項目租售價格的因素有（）。A.開發(fā)成本B.市場供求關(guān)系C.競爭對手定價D.政策調(diào)控E.項目品質(zhì)答案：ABCDE（成本、市場、競爭、政策、品質(zhì)均影響價格）3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級分為（）。A.一級B.二級C.三級D.四級E.暫定級答案：ABCDE（我國分為一至四級及暫定級）4.房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的核心內(nèi)容包括（）。A.市場分析B.投資估算C.財務(wù)評價D.風(fēng)險分析E.社會效益評價答案：ABCD（核心為市場、投資、財務(wù)、風(fēng)險分析）5.下列屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目動態(tài)盈利指標(biāo)的是（）。A.靜態(tài)投資回收期B.財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）C.內(nèi)部收益率（IRR）D.成本利潤率E.動態(tài)投資回收期答案：BCE（動態(tài)指標(biāo)考慮資金時間價值）6.土地獲取階段的主要風(fēng)險包括（）。A.土地權(quán)屬糾紛B.拆遷補(bǔ)償超支C.規(guī)劃條件變更D.貸款利率上升E.市場需求下降答案：ABC（土地獲取階段風(fēng)險集中于權(quán)屬、拆遷、規(guī)劃）7.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)包括（）。A.土地成本控制B.設(shè)計階段成本控制C.施工階段成本控制D.銷售階段成本控制E.融資成本控制答案：ABCE（關(guān)鍵環(huán)節(jié)為土地、設(shè)計、施工、融資）8.房地產(chǎn)市場調(diào)研的主要方法有（）。A.文案調(diào)研法B.實地調(diào)研法C.問卷調(diào)查法D.訪談法E.實驗法答案：ABCDE（均為常用調(diào)研方法）9.房地產(chǎn)開發(fā)項目融資渠道包括（）。A.商業(yè)銀行貸款B.信托融資C.發(fā)行公司債券D.預(yù)售資金E.股權(quán)融資答案：ABCDE（涵蓋債權(quán)、股權(quán)、預(yù)售等渠道）10.房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工備案需提交的文件包括（）。A.工程竣工驗收報告B.規(guī)劃驗收合格證C.消防驗收合格證明D.質(zhì)量保修書E.預(yù)售許可證答案：ABCD（竣工備案無需預(yù)售許可證）三、判斷題（每題1分，共10分。正確填“√”，錯誤填“×”）1.房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金可以用借貸資金充抵。（）答案：×（資本金需為自有資金）2.房地產(chǎn)市場自然周期中，復(fù)蘇階段供給小于需求。（）答案：√（復(fù)蘇階段需求增長快于供給）3.商品房預(yù)售資金必須全部用于項目建設(shè)。（）答案：√（監(jiān)管要求預(yù)售資金?？顚Ｓ茫?.土地增值稅實行超額累進(jìn)稅率，最高稅率60%。（）答案：√（稅率為30%60%四級超率累進(jìn)）5.房地產(chǎn)開發(fā)項目的“四證”包括土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證。（）答案：×（四證為土地使用證、用地規(guī)劃證、工程規(guī)劃證、施工許可證）6.成本利潤率=（總開發(fā)價值總開發(fā)成本）/總開發(fā)成本×100%。（）答案：√（成本利潤率基本公式）7.房地產(chǎn)開發(fā)項目租售階段的主要任務(wù)是快速回籠資金，無需考慮客戶關(guān)系維護(hù)。（）答案：×（租售階段需兼顧資金回籠與品牌維護(hù)）8.房地產(chǎn)市場細(xì)分的目的是選擇目標(biāo)市場。（）答案：√（細(xì)分后選擇目標(biāo)市場）9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級越高，可承擔(dān)的開發(fā)項目規(guī)模越大。（）答案：√（一級資質(zhì)無規(guī)模限制，二級及以下有限制）10.動態(tài)投資回收期考慮了資金的時間價值，因此比靜態(tài)投資回收期更準(zhǔn)確。（）答案：√（動態(tài)回收期考慮折現(xiàn)，更反映實際收益）四、簡答題（每題6分，共30分）1.簡述房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的主要步驟。答案：①市場調(diào)研與分析（包括需求、供給、競爭、政策等）；②項目定位（產(chǎn)品類型、客群、價格等）；③規(guī)劃設(shè)計方案比選（容積率、戶型、配套等）；④開發(fā)進(jìn)度計劃編制（各階段時間節(jié)點）；⑤投資估算與融資方案初步設(shè)計；⑥風(fēng)險初步評估與應(yīng)對策略。2.列舉房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要成本構(gòu)成，并說明哪些屬于開發(fā)成本，哪些屬于開發(fā)費(fèi)用。答案：主要成本包括：①土地成本（開發(fā)成本）；②前期工程費(fèi)（開發(fā)成本）；③建筑安裝工程費(fèi)（開發(fā)成本）；④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（開發(fā)成本）；⑤公共配套設(shè)施費(fèi)（開發(fā)成本）；⑥管理費(fèi)用（開發(fā)費(fèi)用）；⑦銷售費(fèi)用（開發(fā)費(fèi)用）；⑧財務(wù)費(fèi)用（開發(fā)費(fèi)用）。3.簡述房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的主要指標(biāo)及其作用。答案：①動態(tài)指標(biāo)：財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV，反映項目在基準(zhǔn)收益率下的超額收益）、內(nèi)部收益率（IRR，反映項目實際能達(dá)到的收益率）、動態(tài)投資回收期（反映考慮時間價值的回本時間）；②靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤率（反映成本與利潤的關(guān)系）、銷售利潤率（反映銷售收入的盈利水平）、靜態(tài)投資回收期（反映不考慮時間價值的回本時間）；③清償能力指標(biāo)：資產(chǎn)負(fù)債率（反映負(fù)債水平）、流動比率（反映短期償債能力）。4.房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的主要內(nèi)容有哪些？答案：①產(chǎn)品定位（確定物業(yè)類型，如住宅、商業(yè)、公寓等）；②客戶定位（明確目標(biāo)客群，如首置剛需、改善型、投資客等）；③價格定位（制定合理售價或租金，兼顧成本與市場接受度）；④形象定位（塑造項目品牌形象，如高端、剛需、綠色科技等）；⑤功能定位（確定產(chǎn)品核心功能，如教育配套、景觀資源、智能設(shè)施等）。5.簡述房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理的主要流程。答案：①風(fēng)險識別（通過專家訪談、歷史數(shù)據(jù)等識別可能風(fēng)險，如政策、市場、資金、工程風(fēng)險）；②風(fēng)險評估（分析風(fēng)險發(fā)生概率和損失程度，可采用概率樹、敏感性分析等方法）；③風(fēng)險應(yīng)對（制定策略，如規(guī)避、轉(zhuǎn)移、控制、自留）；④風(fēng)險監(jiān)控（跟蹤風(fēng)險變化，調(diào)整應(yīng)對措施）。五、案例分析題（每題15分，共30分）案例1：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)一住宅項目，總用地面積5萬㎡，容積率2.5，建筑密度30%，綠地率35%。土地獲取成本為3億元（含契稅），前期工程費(fèi)8000萬元，建筑安裝工程費(fèi)4000元/㎡，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1500元/㎡，公共配套設(shè)施費(fèi)1000元/㎡，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的3%，銷售費(fèi)用為銷售收入的2%，財務(wù)費(fèi)用為2000萬元（全部為利息支出）。項目可售面積為總建筑面積的90%，預(yù)計平均售價1.8萬元/㎡，銷售稅率5.6%（增值稅及附加），企業(yè)所得稅率25%。問題：（1）計算項目總建筑面積、可售面積。（2）計算開發(fā)成本總額（開發(fā)成本=土地成本+前期工程費(fèi)+建安費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+公共配套費(fèi)）。（3）計算項目銷售收入、銷售稅金及附加。（4）計算項目稅前利潤、稅后利潤。答案：（1）總建筑面積=用地面積×容積率=5萬㎡×2.5=12.5萬㎡；可售面積=12.5萬㎡×90%=11.25萬㎡。（2）建安費(fèi)=12.5萬㎡×4000元/㎡=5億元；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)=12.5萬㎡×1500元/㎡=1.875億元；公共配套費(fèi)=12.5萬㎡×1000元/㎡=1.25億元；開發(fā)成本=3億（土地）+0.8億（前期）+5億（建安）+1.875億（基礎(chǔ)）+1.25億（公配）=11.925億元。（3）銷售收入=可售面積×售價=11.25萬㎡×1.8萬元/㎡=20.25億元；銷售稅金及附加=20.25億×5.6%=1.134億元。（4）開發(fā)費(fèi)用=管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+財務(wù)費(fèi)用；管理費(fèi)用=開發(fā)成本×3%=11.925億×3%=0.35775億元；銷售費(fèi)用=銷售收入×2%=20.25億×2%=0.405億元；開發(fā)費(fèi)用=0.35775+0.405+0.2=0.96275億元；總成本=開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用=11.925+0.96275=12.88775億元；稅前利潤=銷售收入總成本銷售稅金及附加=20.2512.887751.134=6.22825億元；稅后利潤=6.22825億×(125%)=4.6711875億元≈4.67億元。案例2：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在三線城市開發(fā)一高層住宅項目，總投資8億元，其中資本金2億元，銀行貸款4億元（年利率6%，按年付息），預(yù)售資金2億元。項目開發(fā)周期2年，第1年完成投資50%，第2年完成50%。銷售期為1.5年，第1年銷售60%，第2年銷售40%（均按可售面積計算）。近期當(dāng)?shù)爻雠_限購政策，要求非戶籍家庭需連續(xù)繳納2年社保方可購房，而項目目標(biāo)客群中30%為非戶籍人口。問題：（1）分析項目面臨的主要風(fēng)險類型。（2）針對限購政策風(fēng)險，提出至少3條應(yīng)對措施。答案：（1）主要風(fēng)險類型：①政策風(fēng)險（限購政策