西安物業(yè)選聘管理辦法一、前言物業(yè)選聘對(duì)于提升小區(qū)居民生活品質(zhì)、保障小區(qū)有序運(yùn)營(yíng)至關(guān)重要。在西安，隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展，小區(qū)數(shù)量日益增多，物業(yè)選聘管理工作也面臨著諸多新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。為了規(guī)范公司在西安地區(qū)物業(yè)選聘行為，確保選聘出優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依據(jù)國(guó)家及西安本地相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合公司在物業(yè)管理領(lǐng)域多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，特制定本辦法。希望大家嚴(yán)格遵循，共同推進(jìn)公司物業(yè)選聘工作的規(guī)范化、科學(xué)化。二、適用范圍本辦法適用于公司在西安地區(qū)所涉及的各類住宅、商業(yè)及其他配套設(shè)施的物業(yè)選聘活動(dòng)。涵蓋新建項(xiàng)目、老舊小區(qū)改造后需重新選聘物業(yè)等多種情況。我們鼓勵(lì)相關(guān)工作人員在實(shí)際工作中，對(duì)于不同類型的項(xiàng)目，根據(jù)其特點(diǎn)靈活運(yùn)用本辦法，以達(dá)到最佳的選聘效果。三、基本原則1.公開(kāi)透明原則：物業(yè)選聘的全過(guò)程應(yīng)保持公開(kāi)，從發(fā)布選聘信息到最終確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，每個(gè)環(huán)節(jié)的相關(guān)信息都要及時(shí)向業(yè)主、潛在物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他相關(guān)方進(jìn)行披露。相關(guān)文件、資料要便于公眾查閱，確保選聘過(guò)程在陽(yáng)光下進(jìn)行。希望大家在工作中，積極主動(dòng)地公開(kāi)各項(xiàng)信息，接受各方監(jiān)督。2.公平競(jìng)爭(zhēng)原則：給予所有符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)平等的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)，不設(shè)置不合理的門檻限制。在選聘過(guò)程中，嚴(yán)格按照既定的標(biāo)準(zhǔn)和程序進(jìn)行評(píng)審，不得偏袒任何一方。我們鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑借自身的實(shí)力、服務(wù)質(zhì)量和管理水平參與競(jìng)爭(zhēng)，為小區(qū)帶來(lái)更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。3.公正合理原則：選聘標(biāo)準(zhǔn)要科學(xué)合理，評(píng)審過(guò)程要客觀公正。綜合考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、業(yè)績(jī)、服務(wù)方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等多方面因素，確保選出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠滿足小區(qū)的實(shí)際需求。在評(píng)審過(guò)程中，評(píng)審人員要秉持公正的態(tài)度，依據(jù)事實(shí)和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)判。4.誠(chéng)實(shí)信用原則：公司、業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)選聘活動(dòng)中都應(yīng)誠(chéng)實(shí)守信，不得隱瞞真實(shí)情況、提供虛假信息或進(jìn)行其他欺詐行為。各方應(yīng)嚴(yán)格履行各自的責(zé)任和義務(wù)，共同維護(hù)物業(yè)選聘活動(dòng)的良好秩序。希望大家在工作中，始終堅(jiān)守誠(chéng)信底線，共同營(yíng)造誠(chéng)信的市場(chǎng)環(huán)境。四、選聘準(zhǔn)備階段1.成立選聘小組人員組成：選聘小組由公司代表、業(yè)主代表（如有）、物業(yè)管理專家等組成。公司代表應(yīng)具備豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)，能夠從公司整體利益和項(xiàng)目實(shí)際需求出發(fā)參與選聘工作；業(yè)主代表要能夠充分代表廣大業(yè)主的意愿，反映業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)的期望；物業(yè)管理專家則憑借其專業(yè)的行業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，為選聘工作提供專業(yè)的指導(dǎo)和建議。希望各位小組成員充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，為選聘出優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)貢獻(xiàn)力量。職責(zé)分工：選聘小組負(fù)責(zé)制定選聘方案、發(fā)布選聘信息、審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)資格、組織評(píng)審、確定中標(biāo)企業(yè)等工作。具體而言，公司代表負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各方資源，推動(dòng)選聘工作按計(jì)劃進(jìn)行；業(yè)主代表收集和反饋業(yè)主意見(jiàn)，參與對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)方案的評(píng)審；物業(yè)管理專家對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)水平、管理能力等進(jìn)行評(píng)估，并提供專業(yè)意見(jiàn)。各成員之間要密切協(xié)作，共同完成選聘任務(wù)。2.制定選聘方案方案內(nèi)容：選聘方案應(yīng)包括項(xiàng)目基本情況，如小區(qū)位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型等；選聘方式，是采用公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)還是協(xié)議選聘等；選聘流程，明確每個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和具體操作要求；評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)列出對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績(jī)、服務(wù)方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方面的評(píng)審指標(biāo)和權(quán)重；以及其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)，如是否允許聯(lián)合體投標(biāo)等。在制定方案時(shí)，要充分考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主的需求，確保方案切實(shí)可行。審核與公示：選聘方案制定完成后，需報(bào)公司相關(guān)部門審核。審核通過(guò)后，應(yīng)在小區(qū)顯著位置及公司官方網(wǎng)站進(jìn)行公示，公示期不少于[X]天。公示期間，廣泛征求業(yè)主及相關(guān)方的意見(jiàn)和建議，對(duì)合理的意見(jiàn)要及時(shí)進(jìn)行采納和調(diào)整。希望大家積極關(guān)注公示內(nèi)容，踴躍提出寶貴意見(jiàn)，共同完善選聘方案。3.發(fā)布選聘信息信息渠道：通過(guò)公司官方網(wǎng)站、小區(qū)公告欄、當(dāng)?shù)刂髁髅襟w、物業(yè)管理行業(yè)網(wǎng)站等多種渠道發(fā)布選聘信息。確保選聘信息能夠廣泛傳播，讓更多符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)知曉。在發(fā)布信息時(shí)，要確保信息的準(zhǔn)確性和完整性。信息內(nèi)容：選聘信息應(yīng)包括項(xiàng)目名稱、地址、基本情況、選聘方式、資格要求、報(bào)名時(shí)間、地點(diǎn)和方式、獲取選聘文件的時(shí)間和方式等關(guān)鍵信息。讓潛在的物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠清晰了解選聘項(xiàng)目的基本情況和參與要求。希望各物業(yè)服務(wù)企業(yè)仔細(xì)閱讀選聘信息，按照要求積極參與報(bào)名。五、資格審查階段1.接收?qǐng)?bào)名材料：在規(guī)定的報(bào)名時(shí)間內(nèi)，接收物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的報(bào)名材料。報(bào)名材料應(yīng)包括企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、資質(zhì)證書、法定代表人身份證明、授權(quán)委托書（如有）、近[X]年的業(yè)績(jī)證明材料、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)歷及資質(zhì)證書等。要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的材料真實(shí)、有效、完整。希望各物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真準(zhǔn)備報(bào)名材料，確保材料符合要求。2.資格審查審查標(biāo)準(zhǔn)：依據(jù)選聘方案中設(shè)定的資格要求，對(duì)報(bào)名的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行資格審查。審查內(nèi)容包括企業(yè)資質(zhì)是否符合要求，是否具備承擔(dān)本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的能力和經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是否具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)等。在審查過(guò)程中，要嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行把關(guān)，確保參與評(píng)審的物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備相應(yīng)的實(shí)力。審查結(jié)果公示：資格審查結(jié)束后，將審查結(jié)果在公司官方網(wǎng)站、小區(qū)公告欄等渠道進(jìn)行公示，公示期不少于[X]天。公示無(wú)異議后，向通過(guò)資格審查的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)放選聘文件。希望大家對(duì)審查結(jié)果進(jìn)行監(jiān)督，如有異議及時(shí)反饋。六、方案編制與評(píng)審階段1.發(fā)放選聘文件：向通過(guò)資格審查的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)放選聘文件。選聘文件應(yīng)包括項(xiàng)目詳細(xì)情況、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求、投標(biāo)文件格式和內(nèi)容要求、評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)截止時(shí)間、開(kāi)標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)等重要信息。確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠充分了解投標(biāo)要求和項(xiàng)目情況，編制出符合要求的投標(biāo)文件。希望各物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真研讀選聘文件，精心編制投標(biāo)文件。2.組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘和答疑現(xiàn)場(chǎng)踏勘：在投標(biāo)截止時(shí)間前，組織通過(guò)資格審查的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘。讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)地了解小區(qū)的現(xiàn)狀、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等情況，以便更準(zhǔn)確地編制服務(wù)方案。在現(xiàn)場(chǎng)踏勘過(guò)程中，要安排專人負(fù)責(zé)講解和答疑。答疑：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在研讀選聘文件和現(xiàn)場(chǎng)踏勘過(guò)程中如有疑問(wèn)，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)以書面形式提交給選聘小組。選聘小組應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)以書面形式統(tǒng)一答復(fù)所有通過(guò)資格審查的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在公司官方網(wǎng)站、小區(qū)公告欄等渠道進(jìn)行公示。希望各物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極提出疑問(wèn)，確保對(duì)項(xiàng)目情況和投標(biāo)要求清晰明了。3.投標(biāo)文件編制與提交：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照選聘文件的要求，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，編制詳細(xì)的投標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)包括企業(yè)簡(jiǎn)介、服務(wù)方案、人員配置計(jì)劃、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)承諾等內(nèi)容。在投標(biāo)截止時(shí)間前，將密封的投標(biāo)文件提交至指定地點(diǎn)。希望各物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真編制投標(biāo)文件，確保文件內(nèi)容完整、真實(shí)、有效。4.組建評(píng)審委員會(huì)人員組成：評(píng)審委員會(huì)由物業(yè)管理專家、公司代表、業(yè)主代表（如有）等組成，人數(shù)為[X]人以上的單數(shù)。其中，物業(yè)管理專家人數(shù)不得少于評(píng)審委員會(huì)總?cè)藬?shù)的三分之二。專家應(yīng)從當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門建立的物業(yè)管理專家?guī)熘须S機(jī)抽取。希望各位評(píng)審委員會(huì)成員秉持公正、客觀的態(tài)度，認(rèn)真履行職責(zé)。職責(zé)分工：評(píng)審委員會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審，根據(jù)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打分，并推薦中標(biāo)候選人。評(píng)審委員會(huì)成員應(yīng)獨(dú)立進(jìn)行評(píng)審，不受外界干擾，依據(jù)投標(biāo)文件的實(shí)際情況和評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。5.開(kāi)標(biāo)與評(píng)審開(kāi)標(biāo)：在規(guī)定的開(kāi)標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)，由選聘小組主持開(kāi)標(biāo)儀式。當(dāng)眾檢查投標(biāo)文件的密封情況，經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格、服務(wù)方案等主要內(nèi)容，并做好記錄。希望大家遵守開(kāi)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)秩序，確保開(kāi)標(biāo)過(guò)程公正、公開(kāi)。評(píng)審：評(píng)審委員會(huì)按照評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行詳細(xì)評(píng)審。評(píng)審過(guò)程分為初步評(píng)審和詳細(xì)評(píng)審兩個(gè)階段。初步評(píng)審主要檢查投標(biāo)文件是否符合選聘文件的基本要求，如是否按時(shí)遞交、是否密封完好、是否提供了必要的證明材料等；詳細(xì)評(píng)審則對(duì)服務(wù)方案的合理性、可行性，人員配置的專業(yè)性、充足性，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的合理性等進(jìn)行全面評(píng)價(jià)，并進(jìn)行打分。評(píng)審委員會(huì)成員應(yīng)認(rèn)真閱讀投標(biāo)文件，充分討論，確保評(píng)審結(jié)果公正、合理。七、中標(biāo)確定與合同簽訂階段1.確定中標(biāo)企業(yè)：評(píng)審委員會(huì)根據(jù)評(píng)審得分，推薦得分排名前[X]名的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為中標(biāo)候選人，并標(biāo)明排名順序。選聘小組根據(jù)評(píng)審委員會(huì)的推薦意見(jiàn)，確定中標(biāo)企業(yè)。如排名第一的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)、因不可抗力不能履行合同、不按照選聘文件要求提交履約保證金，或者被查實(shí)存在影響中標(biāo)結(jié)果的違法行為等情形，不符合中標(biāo)條件的，可以按照評(píng)審委員會(huì)提出的中標(biāo)候選人名單排序依次確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人，也可以重新招標(biāo)。希望中標(biāo)企業(yè)能夠珍惜機(jī)會(huì)，為小區(qū)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。2.中標(biāo)公示：確定中標(biāo)企業(yè)后，在公司官方網(wǎng)站、小區(qū)公告欄等渠道對(duì)中標(biāo)結(jié)果進(jìn)行公示，公示期不少于[X]天。公示內(nèi)容包括中標(biāo)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。公示期間，接受業(yè)主及相關(guān)方的監(jiān)督，如有異議，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理。希望大家對(duì)中標(biāo)公示內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督，共同維護(hù)公平公正的市場(chǎng)環(huán)境。3.簽訂物業(yè)服務(wù)合同合同起草：公司與中標(biāo)企業(yè)應(yīng)在中標(biāo)通知書發(fā)出之日起[X]天內(nèi)，根據(jù)選聘文件和投標(biāo)文件的內(nèi)容，起草物業(yè)服務(wù)合同。合同內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任、合同期限等條款。確保合同條款清晰、明確，能夠保障雙方的合法權(quán)益。合同審核：物業(yè)服務(wù)合同起草完成后，應(yīng)報(bào)公司相關(guān)部門進(jìn)行審核。審核內(nèi)容包括合同條款是否符合法律法規(guī)要求，是否與選聘文件和投標(biāo)文件內(nèi)容一致，是否存在潛在風(fēng)險(xiǎn)等。審核通過(guò)后，方可簽訂合同。希望合同起草和審核人員認(rèn)真負(fù)責(zé)，確保合同的合法性和有效性。合同簽訂：公司法定代表人或其授權(quán)代表與中標(biāo)企業(yè)法定代表人或其授權(quán)代表簽訂物業(yè)服務(wù)合同。合同簽訂后，應(yīng)將合同副本分送公司相關(guān)部門、業(yè)主委員會(huì)（如有）等備案。希望雙方嚴(yán)格按照合同約定履行各自的義務(wù)，共同做好小區(qū)的物業(yè)管理工作。八、監(jiān)督與管理1.內(nèi)部監(jiān)督：公司內(nèi)部應(yīng)建立健全物業(yè)選聘監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)選聘工作各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督檢查。定期對(duì)選聘工作進(jìn)行總結(jié)和評(píng)估，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改。希望公司內(nèi)部各部門積極配合監(jiān)督工作，共同提高物業(yè)選聘工作的質(zhì)量。2.外部監(jiān)督：接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)（如有）、當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門等的監(jiān)督。對(duì)相關(guān)方提出的意見(jiàn)和建