小區(qū)自治管理辦法范本總則制定目的為了規(guī)范本小區(qū)的自治管理，維護小區(qū)的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生和全體業(yè)主的合法權(quán)益，營造安全、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本小區(qū)實際情況，制定本管理辦法。適用范圍本辦法適用于[小區(qū)名稱]內(nèi)的所有業(yè)主、物業(yè)使用人以及在小區(qū)內(nèi)從事相關(guān)活動的單位和個人。管理原則小區(qū)自治管理遵循業(yè)主自治、民主決策、自我管理、自我服務(wù)、公平公正、公開透明的原則。管理主體本小區(qū)的自治管理組織為業(yè)主大會和業(yè)主委員會。業(yè)主大會是小區(qū)的最高權(quán)力機構(gòu)，由小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，對業(yè)主大會負責并報告工作。業(yè)主及業(yè)主大會業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；3.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；5.選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8.對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。義務(wù)1.遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；4.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；5.按時交納物業(yè)服務(wù)費用；6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主大會的召開定期會議業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，每年至少召開一次。臨時會議有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：1.經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；2.發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；3.業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。會議通知召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當同時告知相關(guān)的居民委員會。會議形式業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會的表決一般事項業(yè)主大會決定制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等一般事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。重大事項業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等重大事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。業(yè)主委員會業(yè)主委員會的產(chǎn)生業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，成員人數(shù)為[X]人，一般為單數(shù)。業(yè)主委員會委員應(yīng)當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：1.具有完全民事行為能力；2.遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；3.遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；4.熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；5.具有一定的組織能力；6.具備必要的工作時間。業(yè)主委員會的職責1.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；2.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；3.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；4.監(jiān)督管理規(guī)約的實施；5.業(yè)主大會賦予的其他職責。業(yè)主委員會的工作制度會議制度業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會會議應(yīng)當制作書面記錄并存檔，會議作出的決定，應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。財務(wù)管理制度業(yè)主委員會應(yīng)當建立健全財務(wù)管理制度，定期公布財務(wù)收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。財務(wù)收支情況應(yīng)當包括物業(yè)服務(wù)費的收支、專項維修資金的使用、公共收益的收支等。檔案管理制度業(yè)主委員會應(yīng)當建立檔案管理制度，妥善保管業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄、決議、合同、財務(wù)報表等檔案資料。業(yè)主委員會的換屆與改選業(yè)主委員會每屆任期為[X]年，任期屆滿前3個月，應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。業(yè)主委員會委員在任期內(nèi)出現(xiàn)空缺的，應(yīng)當及時補足。物業(yè)服務(wù)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘業(yè)主大會通過招標、協(xié)議等方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當包括服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容1.物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；2.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔、垃圾分類收集、清運等；4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護和管理；5.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；6.裝飾裝修管理服務(wù)；7.物業(yè)檔案資料管理。物業(yè)服務(wù)費用的收取物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納。物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)當按照合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則確定，根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主應(yīng)當按照約定的時間和方式交納物業(yè)服務(wù)費用，逾期不交納的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。公共收益的管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益包括利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營活動所得的收入，如電梯廣告收入、停車場收入等。公共收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。業(yè)主委員會應(yīng)當對公共收益進行單獨核算，定期公布收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)的使用與維護物業(yè)的使用業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當按照規(guī)劃設(shè)計用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。業(yè)主和物業(yè)使用人不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事下列行為：1.損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；2.占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備；3.違章搭建、私設(shè)攤點；4.在非指定位置傾倒或者拋棄垃圾、雜物；5.違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)，發(fā)出超標噪聲；6.違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；7.法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。物業(yè)的維護業(yè)主對其專有部分的物業(yè)負有維護、修繕的責任。業(yè)主和物業(yè)使用人發(fā)現(xiàn)物業(yè)存在安全隱患，可能危及公共利益及他人合法權(quán)益時，應(yīng)當及時告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并配合做好維修、養(yǎng)護工作。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責任，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。安全管理消防安全管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制定消防安全制度，落實消防安全責任，開展消防安全宣傳教育，定期組織消防演練。業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當遵守消防安全規(guī)定，不得在疏散通道、安全出口、消防車通道堆放物品，不得損壞消防設(shè)施設(shè)備。治安管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作，建立健全治安管理制度，配備必要的安全防范設(shè)施設(shè)備，加強巡邏檢查，維護小區(qū)的治安秩序。業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的治安管理工作，發(fā)現(xiàn)可疑人員或者情況及時報告。設(shè)施設(shè)備安全管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對物業(yè)