城市預售管理辦法錦州錦州市城市預售管理辦法總則目的與依據(jù)為加強錦州市城市房地產(chǎn)預售管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障預售商品房交易雙方的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等相關法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于錦州市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上的商品房預售管理。定義解釋本辦法所稱商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。管理部門錦州市住房和城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱市住建局）是本市商品房預售管理的行政主管部門，負責全市商品房預售的監(jiān)督管理工作。各縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門按照職責分工，負責本轄區(qū)內(nèi)商品房預售的具體管理工作。預售條件土地與規(guī)劃要求開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當符合下列條件：1.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2.持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。工程建設進度要求按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。開發(fā)企業(yè)應當提供由具備相應資質(zhì)的工程造價咨詢機構出具的關于工程建設總投資及已投入資金的證明文件。其他要求開發(fā)企業(yè)應當制定商品房預售方案，預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并附預售商品房分層平面圖。預售許可申請材料開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可，應當向市住建局或縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門（以下統(tǒng)稱許可機關）提交下列材料：1.商品房預售許可申請表；2.開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；3.土地使用權證書、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證；4.投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；5.工程施工合同及關于施工進度的說明；6.商品房預售方案。受理與審核許可機關收到開發(fā)企業(yè)申請后，應當對提交的材料進行審核，并到現(xiàn)場進行查勘。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，許可機關應當自受理之日起10日內(nèi)，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預售許可證》。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請不符合法定條件的，許可機關應當自受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并送達開發(fā)企業(yè)。許可證內(nèi)容與公示《商品房預售許可證》應當載明開發(fā)企業(yè)名稱、預售商品房項目名稱、坐落位置、預售房屋建筑面積、房屋用途、預售許可的有效期限等內(nèi)容。開發(fā)企業(yè)應當將《商品房預售許可證》懸掛在售樓場所的顯著位置。未經(jīng)許可，不得進行商品房預售。預售合同管理合同簽訂開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當與承購人簽訂書面商品房預售合同。商品房預售合同應當采用市住建局制定的示范文本，并明確雙方的權利和義務。合同備案開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到市住建局或縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。開發(fā)企業(yè)和承購人應當對提交的登記備案材料的真實性負責。合同變更與解除經(jīng)雙方當事人協(xié)商一致，可以變更或解除商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自變更或解除合同之日起10日內(nèi)，到原合同登記備案部門辦理變更或注銷合同登記備案手續(xù)。預售款監(jiān)管監(jiān)管協(xié)議開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可前，應當與監(jiān)管銀行、市住建局或縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門簽訂商品房預售款監(jiān)管協(xié)議，設立商品房預售款專用賬戶。預售款繳存承購人應當按照合同約定的付款時間，將商品房預售款直接存入商品房預售款專用賬戶。開發(fā)企業(yè)不得直接收存承購人支付的商品房預售款。預售款使用開發(fā)企業(yè)使用商品房預售款，應當按照商品房建設進度計劃，向監(jiān)管銀行提出用款申請，并提交相關證明材料。監(jiān)管銀行應當對開發(fā)企業(yè)的用款申請進行審核，符合用款條件的，應當按照監(jiān)管協(xié)議的約定撥付資金。監(jiān)督檢查市住建局或縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當加強對商品房預售款使用情況的監(jiān)督檢查，定期對監(jiān)管銀行和開發(fā)企業(yè)的預售款管理情況進行檢查。監(jiān)管銀行應當按照要求向市住建局或縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門報送預售款收支情況。廣告與宣傳管理廣告內(nèi)容要求開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房預售廣告和宣傳資料，應當真實、準確，不得含有虛假、夸大的內(nèi)容，不得欺騙、誤導消費者。廣告和宣傳資料中涉及的商品房位置、面積、戶型、價格、裝修標準、配套設施等內(nèi)容，應當與實際情況相符。廣告審查與備案開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房預售廣告，應當在發(fā)布前將廣告內(nèi)容報市住建局或縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門審查。經(jīng)審查符合規(guī)定的，方可發(fā)布。開發(fā)企業(yè)應當自廣告發(fā)布之日起15日內(nèi)，將廣告樣本報市住建局或縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門備案。監(jiān)督管理日常檢查市住建局或縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當加強對商品房預售活動的日常監(jiān)督檢查，建立健全商品房預售監(jiān)管檔案。檢查內(nèi)容包括開發(fā)企業(yè)的預售條件、預售許可情況、預售合同簽訂與備案情況、預售款監(jiān)管情況、廣告宣傳情況等。投訴處理市住建局或縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當建立健全投訴處理機制，及時受理承購人對開發(fā)企業(yè)預售行為的投訴和舉報。對投訴和舉報反映的問題，應當及時進行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果告知投訴人或舉報人。信用管理市住建局應當建立開發(fā)企業(yè)信用檔案，將開發(fā)企業(yè)在商品房預售活動中的違法違規(guī)行為記入信用檔案，并向社會公布。對信用不良的開發(fā)企業(yè)，應當加強監(jiān)管，限制其預售活動。法律責任開發(fā)企業(yè)違法責任開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由市住建局或縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《城市商品房預售管理辦法》等相關法律法規(guī)的規(guī)定進行處罰：1.未取得《商品房預售許可證》擅自預售商品房的；2.提供虛假材料騙取《商品房預售許可證》的；3.未按規(guī)定辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)的；4.挪用商品房預售款，未用于有關的工程建設的；5.發(fā)布虛假廣告、宣傳資料欺騙、誤導消費者的。監(jiān)管部門工作人員違法責任市住建局或縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門工作人員在商品房預售管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊