邛崍物業(yè)收費(fèi)管理辦法一、引言親愛的各位同事、業(yè)主朋友們，大家好！在邛崍這片美麗的土地上，物業(yè)管理工作對(duì)于提升大家的生活品質(zhì)、維護(hù)社區(qū)的和諧穩(wěn)定起著至關(guān)重要的作用。而物業(yè)收費(fèi)作為保障物業(yè)服務(wù)正常開展的重要支撐，合理、規(guī)范的收費(fèi)管理辦法顯得尤為關(guān)鍵。我們希望通過這份管理辦法，既能確保物業(yè)公司能夠提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，也能讓業(yè)主朋友們清楚明白地消費(fèi)，共同營造一個(gè)良好的社區(qū)環(huán)境。二、適用范圍本辦法適用于邛崍市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以及接受物業(yè)服務(wù)的各類物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主或使用人。無論是住宅小區(qū)、商業(yè)綜合體，還是其他類型的物業(yè)項(xiàng)目，都將按照本辦法進(jìn)行收費(fèi)管理。三、收費(fèi)原則（一）合理原則我們鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，充分考慮服務(wù)成本、市場(chǎng)行情以及業(yè)主的承受能力。要確保收費(fèi)既能覆蓋物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)開支，又不會(huì)給業(yè)主帶來過重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。例如，在核算人員工資、設(shè)備維護(hù)費(fèi)用等成本時(shí)，要做到準(zhǔn)確合理，避免過高或過低的收費(fèi)。（二）公開原則希望大家都能做到收費(fèi)透明。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行長期公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主有權(quán)了解物業(yè)服務(wù)的具體內(nèi)容和收費(fèi)依據(jù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極配合業(yè)主的咨詢，提供詳細(xì)的解釋。（三）質(zhì)價(jià)相符原則物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量提供相應(yīng)的服務(wù)。不同等級(jí)的物業(yè)服務(wù)對(duì)應(yīng)不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)質(zhì)量越高，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也可以相應(yīng)提高。我們倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提升服務(wù)水平，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，同時(shí)業(yè)主也應(yīng)根據(jù)享受的服務(wù)質(zhì)量支付相應(yīng)的費(fèi)用。四、收費(fèi)方式（一）包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。在這種方式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，自負(fù)盈虧。我們希望物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠合理控制成本，提高服務(wù)效率，以保證服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)實(shí)現(xiàn)自身的盈利。（二）酬金制酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。采用酬金制時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主對(duì)公布的內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。五、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定（一）政府指導(dǎo)價(jià)對(duì)于普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，并定期公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)的范圍內(nèi)。我們希望建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，嚴(yán)格遵守政府指導(dǎo)價(jià)的規(guī)定，保障業(yè)主的合法權(quán)益。（二）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)非普通住宅、商業(yè)物業(yè)以及業(yè)主大會(huì)成立后重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等因素，通過合同約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在協(xié)商收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，雙方應(yīng)遵循公平、公正、自愿的原則，充分考慮市場(chǎng)行情和實(shí)際情況。我們鼓勵(lì)雙方通過友好協(xié)商達(dá)成合理的收費(fèi)協(xié)議，共同促進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的健康發(fā)展。六、收費(fèi)調(diào)整（一）調(diào)整條件當(dāng)出現(xiàn)以下情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請(qǐng)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1.物業(yè)服務(wù)成本發(fā)生較大變化，如人員工資上漲、原材料價(jià)格波動(dòng)等，導(dǎo)致原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無法維持正常的服務(wù)運(yùn)營。2.服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生調(diào)整，需要相應(yīng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以保證服務(wù)質(zhì)量。3.當(dāng)?shù)卣雠_(tái)新的政策法規(guī)，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)產(chǎn)生影響。（二）調(diào)整程序1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整理由、成本變動(dòng)情況等相關(guān)信息，公示時(shí)間不少于[X]日。2.組織業(yè)主進(jìn)行表決，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，方可調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3.調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。我們希望物業(yè)服務(wù)企業(yè)在調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，充分尊重業(yè)主的意見，與業(yè)主進(jìn)行充分的溝通和協(xié)商，確保調(diào)整過程公開、公平、公正。七、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等這部分費(fèi)用主要用于支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工的薪酬和福利，包括物業(yè)管理人員、保安、保潔、維修人員等。合理的人員薪酬是吸引和留住優(yōu)秀人才的關(guān)鍵，我們希望物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠根據(jù)市場(chǎng)行情和員工的工作表現(xiàn)，制定合理的薪酬體系，提高員工的工作積極性和服務(wù)質(zhì)量。（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備是全體業(yè)主共同使用的，其日常運(yùn)行和維護(hù)需要一定的費(fèi)用。例如，電梯的維護(hù)保養(yǎng)、消防設(shè)施的檢查維修、小區(qū)道路的養(yǎng)護(hù)等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對(duì)這些設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其正常運(yùn)行，保障業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用包括小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清掃、垃圾清運(yùn)等費(fèi)用。干凈整潔的環(huán)境是提升小區(qū)品質(zhì)的重要因素，我們希望物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠加強(qiáng)清潔衛(wèi)生管理，提高清潔服務(wù)的頻率和質(zhì)量，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)舒適的居住環(huán)境。（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用用于小區(qū)內(nèi)花草樹木的種植、養(yǎng)護(hù)和修剪等。綠化不僅可以美化環(huán)境，還能改善空氣質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同季節(jié)和植物的生長特點(diǎn)，進(jìn)行科學(xué)的綠化養(yǎng)護(hù)，打造一個(gè)綠色、生態(tài)的小區(qū)。（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用主要包括保安人員的工資、保安設(shè)備的購置和維護(hù)等費(fèi)用。良好的秩序是保障業(yè)主生活安全的基礎(chǔ)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)小區(qū)的安全管理，增加巡邏頻次，完善安全防范設(shè)施，確保小區(qū)的治安穩(wěn)定。（六）辦公費(fèi)用用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常辦公開支，如辦公用品的采購、水電費(fèi)、通訊費(fèi)等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)合理控制辦公費(fèi)用的支出，提高資金使用效率。（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)，如辦公設(shè)備、交通工具等，會(huì)隨著使用年限的增加而逐漸折舊。這部分折舊費(fèi)用也應(yīng)計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用為了降低物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備因意外事故造成的損失，以及減少物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)購買相應(yīng)的保險(xiǎn)。（九）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用除了上述費(fèi)用外，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主同意的其他合理費(fèi)用也可以計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。八、停車收費(fèi)管理（一）停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)不同類型的停車位（如地下停車位、地面停車位、臨時(shí)停車位等）和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主通過合同約定。對(duì)于業(yè)主共有車位的停車收費(fèi)，收益應(yīng)歸全體業(yè)主所有，可用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。（二）停車服務(wù)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供停車場(chǎng)地的保潔、安保、設(shè)施維護(hù)等服務(wù)。確保停車場(chǎng)地的整潔衛(wèi)生，保障車輛的安全停放，及時(shí)維修和保養(yǎng)停車設(shè)施設(shè)備。（三）收費(fèi)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全停車收費(fèi)管理制度，對(duì)停車收費(fèi)進(jìn)行規(guī)范管理。使用正規(guī)的收費(fèi)票據(jù)，準(zhǔn)確記錄收費(fèi)情況，并定期向業(yè)主公布停車收費(fèi)的收支情況。九、代收代繳費(fèi)管理（一）代收代繳范圍物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的委托，代收相關(guān)費(fèi)用。但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。（二）代收代繳要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照委托單位的要求，及時(shí)、準(zhǔn)確地代收代繳費(fèi)用。并將代收代繳的費(fèi)用明細(xì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。如果出現(xiàn)代收代繳費(fèi)用差錯(cuò)等問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極協(xié)助業(yè)主和委托單位進(jìn)行處理。十、欠費(fèi)處理（一）催繳方式對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)通過多種方式進(jìn)行催繳，如電話通知、書面通知、上門溝通等。在催繳過程中，要保持禮貌和耐心，向業(yè)主說明欠費(fèi)的影響和后果，爭(zhēng)取業(yè)主的理解和配合。（二）法律途徑如果業(yè)主經(jīng)多次催繳仍拒不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過法律途徑解決。但在采取法律行動(dòng)之前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)充分收集相關(guān)證據(jù)，確保自身的合法權(quán)益得到保障。同時(shí)，我們也希望業(yè)主能夠自覺履行繳費(fèi)義務(wù)，共同維護(hù)小區(qū)的正常運(yùn)營。十一、監(jiān)督管理（一）價(jià)格主管部門的監(jiān)督價(jià)格主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查，依法查處價(jià)格違法行為。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定公示收費(fèi)信息、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、亂收費(fèi)等行為，要進(jìn)行嚴(yán)肅處理。（二）房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理和服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管。督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供服務(wù)，對(duì)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的企業(yè)進(jìn)行整改，情節(jié)嚴(yán)重的依法吊