廣州物業(yè)成本管理辦法總則目的與依據為了加強廣州市物業(yè)管理企業(yè)的成本管理，規(guī)范成本核算，提高經濟效益，提升物業(yè)服務質量，根據國家有關法律法規(guī)、行業(yè)標準以及廣州市物業(yè)管理的實際情況，特制定本辦法。適用范圍本辦法適用于在廣州市行政區(qū)域內從事物業(yè)管理服務的企業(yè)（以下簡稱“物業(yè)企業(yè)”）。物業(yè)企業(yè)包括獨立法人的物業(yè)管理公司以及企業(yè)內部設立的物業(yè)管理部門?；驹瓌t物業(yè)企業(yè)成本管理應遵循以下原則：1.合法性原則：成本核算與管理必須符合國家和地方的法律法規(guī)、財務制度以及行業(yè)規(guī)范。2.真實性原則：成本數據應真實、準確、完整，不得虛列、隱瞞或篡改成本信息。3.效益性原則：以提高經濟效益為核心，合理控制成本支出，實現成本與效益的最佳平衡。4.全面性原則：成本管理應涵蓋物業(yè)管理服務的全過程，包括前期介入、日常運營、后期維護等各個環(huán)節(jié)。5.權責發(fā)生制原則：凡是當期已經發(fā)生或應當負擔的費用，不論款項是否收付，都應作為當期的成本；凡是不屬于當期的費用，即使款項已在當期收付，也不應作為當期的成本。成本管理職責企業(yè)管理層職責1.物業(yè)企業(yè)管理層應高度重視成本管理工作，建立健全成本管理體系，明確各部門和崗位的成本管理職責。2.制定企業(yè)的成本管理戰(zhàn)略和目標，審批年度成本預算和成本控制方案。3.定期召開成本分析會議，研究解決成本管理中存在的問題，監(jiān)督成本管理措施的執(zhí)行情況。財務部門職責1.負責組織編制企業(yè)的成本預算，審核各項成本支出，進行成本核算和成本分析。2.建立健全成本核算制度和財務管理制度，規(guī)范成本核算流程，確保成本數據的準確性和及時性。3.加強對成本費用的監(jiān)控，對超預算或不合理的成本支出及時提出預警和整改建議。4.參與企業(yè)的成本管理決策，為管理層提供成本信息和決策支持。業(yè)務部門職責1.各業(yè)務部門是成本管理的具體執(zhí)行部門，應根據企業(yè)的成本管理目標和預算要求，制定本部門的成本控制措施，并組織實施。2.負責本部門的成本核算和統(tǒng)計工作，及時、準確地向財務部門報送成本數據。3.加強對本部門成本費用的日常管理，嚴格控制各項成本支出，提高資源利用效率。4.配合財務部門開展成本分析和成本控制工作，提出降低成本的合理化建議。成本構成與分類成本構成物業(yè)企業(yè)的成本主要由以下幾部分構成：1.人員費用：包括員工的工資、獎金、福利、社會保險等。2.物業(yè)維護費用：包括物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維修、保養(yǎng)、更新改造費用。3.清潔綠化費用：包括物業(yè)區(qū)域內的清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護等費用。4.秩序維護費用：包括物業(yè)區(qū)域內的安全保衛(wèi)、消防管理等費用。5.能源費用：包括水、電、氣等能源消耗費用。6.辦公費用：包括辦公用品、辦公設備購置、辦公場地租賃等費用。7.稅費：包括企業(yè)應繳納的各種稅費。8.其他費用：包括物業(yè)管理責任險費用、審計費用、法律費用等。成本分類為了便于成本管理和核算，可將物業(yè)企業(yè)的成本分為以下幾類：1.固定成本：指在一定時期和一定業(yè)務量范圍內，不受業(yè)務量增減變動影響而保持不變的成本，如人員基本工資、辦公場地租金等。2.變動成本：指隨業(yè)務量的增減變動而成正比例變動的成本，如能源消耗費用、清潔綠化材料費用等。3.混合成本：指既包含固定成本又包含變動成本的成本，如設備維修費用等?；旌铣杀究梢圆捎靡欢ǖ姆椒ǚ纸鉃楣潭ǔ杀竞妥儎映杀?。成本預算管理預算編制原則1.以收定支原則：根據企業(yè)的收入預算，合理安排成本支出，確保成本與收入相匹配。2.實事求是原則：預算編制應結合企業(yè)的實際情況，充分考慮歷史數據、市場行情、業(yè)務發(fā)展規(guī)劃等因素，確保預算的科學性和可行性。3.全面性原則：預算應涵蓋企業(yè)的所有成本項目，包括直接成本和間接成本，做到全面、完整。4.彈性原則：預算應具有一定的彈性，以適應市場變化和業(yè)務發(fā)展的需要。預算編制方法物業(yè)企業(yè)可采用以下方法編制成本預算：1.增量預算法：以上一年度的成本預算為基礎，根據預計的業(yè)務量增長或減少情況，對各項成本項目進行適當調整。2.零基預算法：不考慮以往的成本水平，以零為起點，從實際需要出發(fā)，對各項成本項目進行重新評估和編制。3.滾動預算法：將預算期分為若干個期間，每過去一個期間，就根據實際情況對剩余期間的預算進行調整和修訂，并補充一個新的期間的預算。預算編制流程1.每年[具體月份]，財務部門根據企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃和經營目標，下達年度成本預算編制通知，明確預算編制的要求和時間節(jié)點。2.各業(yè)務部門根據通知要求，結合本部門的業(yè)務計劃和實際情況，編制本部門的成本預算草案，并報送財務部門。3.財務部門對各業(yè)務部門報送的成本預算草案進行審核、匯總和平衡，編制企業(yè)的年度成本預算草案。4.企業(yè)管理層對年度成本預算草案進行審議和修改，最終確定年度成本預算方案，并下達執(zhí)行。預算執(zhí)行與控制1.各部門應嚴格按照批準的成本預算執(zhí)行，不得隨意突破預算。如因特殊情況需要調整預算，應按照規(guī)定的程序進行審批。2.財務部門應加強對成本預算執(zhí)行情況的監(jiān)控，定期對預算執(zhí)行情況進行分析和通報。對預算執(zhí)行偏差較大的部門，應及時進行預警和督促整改。3.企業(yè)應建立健全成本預算考核制度，將成本預算執(zhí)行情況與部門和個人的績效考核掛鉤，對完成成本預算目標的部門和個人給予獎勵，對未完成成本預算目標的部門和個人進行處罰。成本核算管理核算方法物業(yè)企業(yè)應根據自身的業(yè)務特點和管理要求，選擇合適的成本核算方法。一般可采用以下方法：1.品種法：適用于物業(yè)管理服務項目單一、成本核算簡單的企業(yè)。2.分批法：適用于物業(yè)管理服務項目按批次進行核算的企業(yè)，如承接的大型物業(yè)項目。3.分步法：適用于物業(yè)管理服務流程較為復雜、需要分步核算成本的企業(yè)，如物業(yè)的前期介入、日常運營和后期維護等不同階段。核算流程1.確定成本核算對象：根據物業(yè)管理服務的特點和管理要求，確定成本核算對象，如物業(yè)項目、服務類型等。2.收集成本數據：各業(yè)務部門應及時、準確地收集和整理本部門的成本數據，包括費用報銷憑證、發(fā)票、統(tǒng)計報表等，并報送財務部門。3.成本歸集與分配：財務部門根據成本核算對象和成本項目，對收集到的成本數據進行歸集和分配。對于直接成本，應直接計入成本核算對象；對于間接成本，應采用合理的分配方法分配計入各成本核算對象。4.計算成本：根據成本歸集和分配的結果，計算各成本核算對象的總成本和單位成本。5.編制成本報表：財務部門應定期編制成本報表，如成本明細表、成本分析表等，反映企業(yè)的成本狀況和成本變動情況。核算要求1.成本核算應遵循權責發(fā)生制原則，確保成本的確認和計量符合會計制度的要求。2.成本核算應準確、及時，不得提前或延后確認成本。3.成本核算應做到賬實相符、賬賬相符，確保成本數據的真實性和可靠性。4.成本核算應按照規(guī)定的會計科目和核算方法進行，不得隨意變更。成本分析與控制成本分析方法物業(yè)企業(yè)可采用以下方法進行成本分析：1.比較分析法：將本期成本與上期成本、預算成本、同行業(yè)成本等進行比較，分析成本的變動情況和差異原因。2.比率分析法：計算各項成本指標的比率，如成本利潤率、成本費用率等，分析企業(yè)的成本效益和成本結構。3.因素分析法：分析影響成本變動的各種因素，確定各因素對成本變動的影響程度。成本分析內容1.成本預算執(zhí)行情況分析：分析成本預算的完成情況，找出預算執(zhí)行偏差的原因，并提出改進措施。2.成本結構分析：分析各項成本項目在總成本中所占的比重，找出成本控制的重點和方向。3.成本變動趨勢分析：分析成本隨時間的變化趨勢，預測成本的發(fā)展變化情況。4.成本效益分析：分析成本與效益之間的關系，評估成本投入的合理性和有效性。成本控制措施1.優(yōu)化人員配置：根據物業(yè)管理服務的實際需求，合理確定人員編制，優(yōu)化人員結構，提高勞動效率，降低人員費用。2.加強物業(yè)維護管理：建立健全物業(yè)維護管理制度，加強對物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常檢查和維護，及時發(fā)現和處理問題，降低維修成本。3.節(jié)約能源消耗：采用節(jié)能技術和設備，加強對能源消耗的管理和監(jiān)控，制定合理的能源消耗指標，降低能源費用。4.控制采購成本：建立健全物資采購管理制度，加強對采購環(huán)節(jié)的管理和監(jiān)督，通過招標、詢價等方式，降低物資采購成本。5.加強成本費用審批：嚴格執(zhí)行成本費用審批制度，對各項成本費用支出進行嚴格審核，杜絕不合理的成本支出。成本信息管理信息收集與整理物業(yè)企業(yè)應建立健全成本信息收集和整理制度，各部門應及時、準確地收集和整理本部門的成本信息，并報送財務部門。財務部門應定期對成本信息進行匯總和分析，為企業(yè)的成本管理決策提供依據。信息傳遞與共享企業(yè)應建立成本信息傳遞和共享機制，確保成本信息在企業(yè)內部的及時、準確傳遞和共享。各部門之間應加強溝通和協(xié)作，共同做好成本管理工作。信息安全與保密企業(yè)應加強對成本信息的安全管理，采取必要的技術手段和管理措施，確保成本信息的安全和保密。對涉及企業(yè)商業(yè)秘密的成本信息，應嚴格按照保密制度進行管理。監(jiān)督與檢查內部監(jiān)督企業(yè)應建立健全內部監(jiān)督