征地拆遷評估管理辦法總則制定目的為規(guī)范征地拆遷評估行為，保障征地拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)公共利益，保證征地拆遷工作的順利進(jìn)行，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本管理辦法。適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)因公共利益需要實(shí)施的征地拆遷評估活動。包括集體土地征收過程中的地上附著物、青苗等評估，以及國有土地上房屋征收評估。基本原則征地拆遷評估應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則。評估機(jī)構(gòu)和評估人員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和本辦法的規(guī)定，獨(dú)立開展評估工作，不受任何單位和個人的非法干預(yù)。管理部門本地區(qū)的房地產(chǎn)評估主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)征地拆遷評估活動的監(jiān)督管理工作。其主要職責(zé)包括：制定評估行業(yè)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；對評估機(jī)構(gòu)和評估人員的資質(zhì)進(jìn)行審核和管理；監(jiān)督評估機(jī)構(gòu)的評估業(yè)務(wù)活動；處理評估糾紛和投訴等。評估機(jī)構(gòu)與人員管理評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)要求從事征地拆遷評估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)評估資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事評估業(yè)務(wù)。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備完善的內(nèi)部管理制度、專業(yè)的評估團(tuán)隊和良好的信譽(yù)。評估機(jī)構(gòu)選定征地拆遷評估機(jī)構(gòu)由被征地拆遷人在規(guī)定的時間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由征地拆遷管理部門組織被征地拆遷人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。評估人員資格要求從事征地拆遷評估業(yè)務(wù)的人員，應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)估價師資格證書，并經(jīng)注冊登記后，方可從事評估業(yè)務(wù)。評估人員應(yīng)當(dāng)具備良好的職業(yè)道德和專業(yè)素養(yǎng)，熟悉相關(guān)法律法規(guī)和評估業(yè)務(wù)知識。評估機(jī)構(gòu)和人員的義務(wù)評估機(jī)構(gòu)和評估人員應(yīng)當(dāng)按照委托合同的約定，按時完成評估工作，并出具真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的評估報告。評估機(jī)構(gòu)和評估人員應(yīng)當(dāng)對評估過程中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私予以保密。評估程序評估委托征地拆遷管理部門或者被征地拆遷人應(yīng)當(dāng)與選定的評估機(jī)構(gòu)簽訂書面評估委托合同。委托合同應(yīng)當(dāng)明確評估目的、評估對象、評估范圍、評估基準(zhǔn)日、評估費(fèi)用等事項(xiàng)。評估準(zhǔn)備評估機(jī)構(gòu)接受委托后，應(yīng)當(dāng)組織評估人員對評估對象進(jìn)行現(xiàn)場勘查，收集相關(guān)資料，包括土地權(quán)屬證書、房屋產(chǎn)權(quán)證書、規(guī)劃許可證等。評估人員應(yīng)當(dāng)對評估對象的狀況進(jìn)行詳細(xì)記錄，并拍攝必要的照片。評估方法選擇評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的特點(diǎn)和評估目的，選擇合適的評估方法。常用的評估方法包括市場比較法、收益法、成本法等。對于同一評估對象，應(yīng)當(dāng)采用兩種以上的評估方法進(jìn)行評估，并對各種評估方法的評估結(jié)果進(jìn)行綜合分析和調(diào)整。評估報告編制評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)評估報告編制的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，編制評估報告。評估報告應(yīng)當(dāng)包括評估目的、評估對象、評估范圍、評估基準(zhǔn)日、評估方法、評估結(jié)果、評估報告有效期等內(nèi)容。評估報告應(yīng)當(dāng)由評估機(jī)構(gòu)加蓋公章，并由至少兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽字。評估報告送達(dá)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間內(nèi)將評估報告送達(dá)征地拆遷管理部門和被征地拆遷人。征地拆遷管理部門和被征地拆遷人對評估報告有異議的，可以在收到評估報告之日起10日內(nèi)，向評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。復(fù)核評估評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)，對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核申請人。專家鑒定征地拆遷管理部門或者被征地拆遷人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對評估報告進(jìn)行鑒定，并出具書面鑒定意見。評估內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)集體土地征收評估土地補(bǔ)償費(fèi)評估土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)被征收土地的原用途、土地等級、土地面積等因素，按照當(dāng)?shù)厝嗣裾贫ǖ耐恋匮a(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估。地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)評估地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)其實(shí)際情況，按照市場價格或者重置價格進(jìn)行評估。對于能夠搬遷的地上附著物，應(yīng)當(dāng)評估其搬遷費(fèi)用；對于不能搬遷的地上附著物，應(yīng)當(dāng)評估其重置價格。國有土地上房屋征收評估被征收房屋價值評估被征收房屋價值應(yīng)當(dāng)包括被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價值。評估被征收房屋價值時，應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。搬遷費(fèi)和臨時安置費(fèi)評估搬遷費(fèi)和臨時安置費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾贫ǖ臉?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估。搬遷費(fèi)應(yīng)當(dāng)包括被征收房屋內(nèi)的家具、電器等物品的搬遷費(fèi)用；臨時安置費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)被征收房屋的面積和臨時安置期限進(jìn)行評估。停產(chǎn)停業(yè)損失評估因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素進(jìn)行評估。停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。監(jiān)督管理評估機(jī)構(gòu)和人員的監(jiān)督檢查房地產(chǎn)評估主管部門應(yīng)當(dāng)定期對評估機(jī)構(gòu)和評估人員的業(yè)務(wù)活動進(jìn)行監(jiān)督檢查。監(jiān)督檢查的內(nèi)容包括評估機(jī)構(gòu)和評估人員的資質(zhì)情況、評估業(yè)務(wù)開展情況、評估報告質(zhì)量等。評估檔案管理評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立健全評估檔案管理制度，對評估業(yè)務(wù)檔案進(jìn)行妥善保管。評估檔案應(yīng)當(dāng)包括評估委托合同、評估報告、現(xiàn)場勘查記錄、評估方法選擇依據(jù)等資料。評估檔案的保管期限不得少于10年。違規(guī)行為處理對于違反本辦法規(guī)定的評估機(jī)構(gòu)和評估人員，房地產(chǎn)評估主管部門應(yīng)當(dāng)依法給予行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。對于在評估過程中弄虛作假、徇私舞弊的評估機(jī)構(gòu)和評估人員，應(yīng)當(dāng)取消其從事征地拆遷評估業(yè)務(wù)的資格。法律責(zé)任評估機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任評估機(jī)構(gòu)違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由房地產(chǎn)評估主管部門責(zé)令限期改正，并處以1萬元以上3萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷其資質(zhì)證書：1.未取得房地產(chǎn)評估資質(zhì)證書或者超越資質(zhì)等級從事評估業(yè)務(wù)的；2.以不正當(dāng)手段承攬評估業(yè)務(wù)的；3.未按照規(guī)定的評估程序和方法進(jìn)行評估的；4.出具虛假評估報告的。評估人員的法律責(zé)任評估人員違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由房地產(chǎn)評估主管部門責(zé)令限期改正，并處以5000元以上1萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷其注冊房地產(chǎn)估價師證書：1.未取得房地產(chǎn)估價師資格證書或者未經(jīng)注冊登記從事評估業(yè)務(wù)的；2.允許他人以自己的名義從事評估業(yè)務(wù)的；3.在評估過程中弄虛作假、徇私舞弊的。其他單位和個人的法律責(zé)任征地拆遷管理部門、其他單位和個人在征地拆遷評估活動中，有下列情形之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：1.干預(yù)評估機(jī)構(gòu)和評估人員獨(dú)立開展評估工作的；2.與評估機(jī)構(gòu)和評估人員串