來(lái)賓物業(yè)服務(wù)管理辦法總則目的與依據(jù)為了規(guī)范來(lái)賓市物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他相關(guān)主體的合法權(quán)益，營(yíng)造安全、舒適、整潔、文明的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于來(lái)賓市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。管理原則物業(yè)服務(wù)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、公開(kāi)公平、誠(chéng)實(shí)信用、依法監(jiān)管的原則。管理職責(zé)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是本市物業(yè)服務(wù)管理的行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)的具體監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉換屆、物業(yè)管理委員會(huì)組建，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛。社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)服務(wù)管理有關(guān)的工作。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)業(yè)主權(quán)利與義務(wù)業(yè)主在物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)中，享有按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)服務(wù)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議等權(quán)利。同時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；遵守物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等義務(wù)。業(yè)主大會(huì)成立條件一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，已交付的專(zhuān)有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上或者首套房屋交付使用已滿(mǎn)兩年且交付使用的專(zhuān)有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告之日起六十日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。職責(zé)業(yè)主大會(huì)是物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的自治組織，代表和維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)履行制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)服務(wù)管理實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。任期與換屆業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)前六個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。前期物業(yè)管理前期物業(yè)服務(wù)合同建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同，合同期限最長(zhǎng)不超過(guò)三年。物業(yè)承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)內(nèi)容在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；物業(yè)管理所必需的其他資料。承接查驗(yàn)程序前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)整改。承接查驗(yàn)后，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。臨時(shí)管理規(guī)約建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，并向物業(yè)買(mǎi)受人明示。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)與備案物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書(shū)，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)備案。服務(wù)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；環(huán)境衛(wèi)生清理和綠化養(yǎng)護(hù)；秩序維護(hù)、安全防范、車(chē)輛停放管理；物業(yè)裝飾裝修管理；物業(yè)檔案資料管理等服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同合同簽訂業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等內(nèi)容進(jìn)行約定。合同變更與解除物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿(mǎn)九十日前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)收費(fèi)原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)公布。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)的使用與維護(hù)物業(yè)使用禁止行為業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)。確需改變物業(yè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；將無(wú)防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶(hù)的臥室、起居室（廳）、書(shū)房和廚房的上方；違反規(guī)定搭建建筑物、構(gòu)筑物；破壞或者擅自改變房屋外觀；違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；從建筑物中拋擲物品等行為。裝飾裝修管理業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并報(bào)告有關(guān)部門(mén)。物業(yè)維護(hù)共用部位與設(shè)施設(shè)備維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常檢查和維護(hù)，定期進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，確保其正常運(yùn)行和使用。專(zhuān)項(xiàng)維修資金住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造，不得挪作他用。監(jiān)督管理行政監(jiān)管市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)的監(jiān)督檢查，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)情況等進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管。投訴處理業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等對(duì)物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)中的違法行為，可以向有關(guān)部門(mén)投訴、舉報(bào)。有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理，并依法進(jìn)行處理。法律責(zé)任建設(shè)單位責(zé)任建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定報(bào)告物業(yè)交付情況、未按照規(guī)定制定臨時(shí)管理規(guī)約、未按照規(guī)定移交有關(guān)資料等行為的，由縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定備案、未按照規(guī)定履行物業(yè)服務(wù)合同、挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金等行為的，由縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。業(yè)主責(zé)任