物業(yè)管理公司管理辦法總則目的與依據(jù)為了加強物業(yè)管理公司的管理，規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本行業(yè)實際情況，制定本管理辦法。適用范圍本辦法適用于在中華人民共和國境內(nèi)從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理公司。管理原則物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主至上、服務(wù)第一、依法經(jīng)營、公平競爭的原則，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。物業(yè)管理公司的設(shè)立與資質(zhì)管理設(shè)立條件設(shè)立物業(yè)管理公司，應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門申請登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。同時，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1.有符合國家規(guī)定的注冊資本；2.有與其從事的物業(yè)管理活動相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員；3.有一定的物業(yè)管理業(yè)績和良好的信譽；4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。資質(zhì)等級與標(biāo)準物業(yè)管理公司資質(zhì)分為一級、二級、三級。各資質(zhì)等級的標(biāo)準如下：1.一級資質(zhì)注冊資本人民幣500萬元以上；物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：多層住宅200萬平方米；高層住宅100萬平方米；獨立式住宅（別墅）15萬平方米；辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬平方米。建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。2.二級資質(zhì)注冊資本人民幣300萬元以上；物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：多層住宅100萬平方米；高層住宅50萬平方米；獨立式住宅（別墅）8萬平方米；辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬平方米。建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。3.三級資質(zhì)注冊資本人民幣50萬元以上；物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；有委托的物業(yè)管理項目；建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。資質(zhì)申請與審批物業(yè)管理公司申請資質(zhì)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門提出申請，并提交下列材料：1.企業(yè)資質(zhì)等級申報表；2.營業(yè)執(zhí)照；3.企業(yè)章程；4.驗資證明；5.企業(yè)法定代表人的身份證明；6.物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起20個工作日內(nèi)，對符合相應(yīng)資質(zhì)等級條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；不予批準的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人并說明理由。資質(zhì)證書的管理物業(yè)管理公司資質(zhì)證書是企業(yè)從事物業(yè)管理活動的資格證明，不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓。資質(zhì)證書有效期為3年。有效期屆滿，企業(yè)需要延續(xù)資質(zhì)證書有效期的，應(yīng)當(dāng)在有效期屆滿30日前，向原資質(zhì)審批部門提出資質(zhì)延續(xù)申請。經(jīng)審查符合條件的，準予延續(xù)，有效期仍為3年。物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)管理物業(yè)服務(wù)合同的簽訂物業(yè)管理公司承接物業(yè)管理項目，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：1.物業(yè)管理服務(wù)事項，包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護和管理，環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護管理，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范、車輛停放管理等；2.服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準；3.服務(wù)費用的收取標(biāo)準和方式；4.雙方的權(quán)利和義務(wù)；5.合同期限；6.違約責(zé)任等。物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容與標(biāo)準物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供下列服務(wù)：1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理定期對物業(yè)共用部位進行檢查和維護，確保其安全、完好；對物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備進行日常運行、維護和管理，保證其正常運行；建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的檔案，記錄其運行、維護和管理情況。2.環(huán)境衛(wèi)生管理定期清掃物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、樓梯、電梯等公共區(qū)域，保持清潔衛(wèi)生；及時清理垃圾，做到日產(chǎn)日清；定期對公共區(qū)域進行消毒，預(yù)防疾病傳播。3.綠化養(yǎng)護管理對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的花草樹木進行養(yǎng)護和管理，定期澆水、施肥、修剪，保證其生長良好；及時防治病蟲害，確保綠化景觀效果。4.安全防范管理建立健全安全防范制度，配備必要的安全防范設(shè)施和人員；加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡邏和監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患；協(xié)助公安機關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理工作。5.車輛停放管理規(guī)劃物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車位，設(shè)置明顯的標(biāo)志和標(biāo)線；對車輛停放進行管理，引導(dǎo)車輛有序停放，維護停車秩序。服務(wù)費用的管理物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，收取服務(wù)費用。服務(wù)費用的收取標(biāo)準應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準、收費項目和收費標(biāo)準等信息，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)定期公布服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的查詢和審計。物業(yè)的承接查驗物業(yè)管理公司承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或者業(yè)主委員會進行物業(yè)承接查驗。物業(yè)承接查驗應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量和運行狀況；2.物業(yè)的檔案資料；3.物業(yè)管理用房等。建設(shè)單位或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司移交物業(yè)承接查驗所需的資料。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)對承接查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，及時與建設(shè)單位或者業(yè)主委員會協(xié)商解決，并記錄在案。物業(yè)管理公司的人員管理人員招聘與培訓(xùn)物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)務(wù)需要，招聘具有相應(yīng)專業(yè)知識和技能的人員。招聘人員應(yīng)當(dāng)進行嚴格的面試和考核，確保其具備勝任工作的能力。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)定期組織員工進行培訓(xùn)，提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)意識。培訓(xùn)內(nèi)容包括物業(yè)管理法律法規(guī)、服務(wù)規(guī)范、專業(yè)技能等方面。人員考核與獎懲物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)建立健全人員考核制度，對員工的工作表現(xiàn)進行定期考核?？己藘?nèi)容包括工作業(yè)績、工作態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量等方面。根據(jù)考核結(jié)果，對表現(xiàn)優(yōu)秀的員工給予獎勵，對表現(xiàn)不佳的員工進行批評教育或者辭退。人員的職業(yè)道德與行為規(guī)范物業(yè)管理公司的員工應(yīng)當(dāng)遵守職業(yè)道德和行為規(guī)范，做到誠實守信、敬業(yè)愛崗、服務(wù)熱情、廉潔奉公。不得利用職務(wù)之便謀取私利，不得泄露業(yè)主的隱私和商業(yè)秘密。物業(yè)管理公司的財務(wù)管理財務(wù)制度的建立物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)建立健全財務(wù)管理制度，規(guī)范財務(wù)管理行為。財務(wù)管理制度應(yīng)當(dāng)包括財務(wù)預(yù)算、會計核算、財務(wù)報表、財務(wù)審計等方面的內(nèi)容。資金的管理物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)加強對資金的管理，確保資金的安全、合理使用。資金的使用應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)服務(wù)合同的約定和公司的財務(wù)管理制度。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)定期對資金的收支情況進行分析，及時發(fā)現(xiàn)和解決資金管理中存在的問題。財務(wù)審計物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主委員會或者業(yè)主大會的財務(wù)審計。財務(wù)審計應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的會計師事務(wù)所進行。審計結(jié)果應(yīng)當(dāng)向業(yè)主和業(yè)主委員會公布。物業(yè)管理公司的監(jiān)督與管理政府部門的監(jiān)督房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理公司的監(jiān)督管理，定期對物業(yè)管理公司的資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量、財務(wù)管理等方面進行檢查。對違反法律法規(guī)和本辦法規(guī)定的物業(yè)管理公司，應(yīng)當(dāng)依法予以處罰。業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督業(yè)主和業(yè)主委員會有權(quán)對物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用等方面進行監(jiān)督。業(yè)主和業(yè)主委員會可以通過召開業(yè)主大會、向物業(yè)管理公司提出意見和建議等方式，維護自己的合法權(quán)益。行業(yè)協(xié)會的自律管理物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理公司的自律管理，制定行業(yè)規(guī)范和標(biāo)準，引導(dǎo)物業(yè)管理公司規(guī)范經(jīng)營、誠信服務(wù)。對違反行業(yè)規(guī)范和標(biāo)準的物業(yè)管理公司，行業(yè)協(xié)會可以給予警告、通報批評等處分。法律責(zé)任物業(yè)管理公司的法律責(zé)任物業(yè)管理公司違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，并處以相應(yīng)的罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷其資質(zhì)證書：1.未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動的；2.以欺騙手段取得資質(zhì)證書的；3.偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；4.不按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)的；5.擅自提高服務(wù)費用標(biāo)準的；6.挪用專項維修資金的；7.其他違反法律法規(guī)