北京現(xiàn)房銷售管理辦法一、引言各位同事，大家好！房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都是關(guān)乎國計(jì)民生的重要領(lǐng)域。在北京這樣的大都市，房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展尤為關(guān)鍵?，F(xiàn)房銷售作為房地產(chǎn)銷售的一種重要形式，對于保障購房者權(quán)益、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場秩序有著不可忽視的作用。為了規(guī)范公司在北京地區(qū)的現(xiàn)房銷售行為，確保我們的運(yùn)營符合相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，同時為購房者提供更加優(yōu)質(zhì)、透明、放心的購房體驗(yàn)，特制定本《北京現(xiàn)房銷售管理辦法》。希望大家認(rèn)真學(xué)習(xí)并嚴(yán)格遵守，共同為公司的穩(wěn)健發(fā)展和房地產(chǎn)市場的良好秩序貢獻(xiàn)力量。二、適用范圍本辦法適用于公司在北京行政區(qū)域內(nèi)所有現(xiàn)房項(xiàng)目的銷售活動。這里所說的現(xiàn)房，是指已通過竣工驗(yàn)收，取得不動產(chǎn)權(quán)證書或房屋所有權(quán)證書，并已在相關(guān)部門完成備案的房屋。無論是普通住宅、商業(yè)辦公用房還是其他類型的房產(chǎn)，只要符合現(xiàn)房定義，其銷售管理均應(yīng)按照本辦法執(zhí)行。三、銷售準(zhǔn)備（一）項(xiàng)目驗(yàn)收與備案1.在項(xiàng)目建設(shè)完成后，相關(guān)工程部門要積極組織各方進(jìn)行竣工驗(yàn)收。這其中包括但不限于建筑質(zhì)量、消防設(shè)施、水電燃?xì)獾扰涮自O(shè)施的驗(yàn)收。只有確保各項(xiàng)指標(biāo)都符合國家和北京市的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，才能保證房屋交付后業(yè)主能夠正常使用。希望工程部門的同事們秉持嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)的態(tài)度，嚴(yán)格把關(guān)每一個環(huán)節(jié)，為后續(xù)的銷售工作打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2.竣工驗(yàn)收合格后，要及時辦理不動產(chǎn)權(quán)證書或房屋所有權(quán)證書，并在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門完成項(xiàng)目備案手續(xù)。備案信息要確保準(zhǔn)確無誤，涵蓋項(xiàng)目的基本情況、房屋套數(shù)、面積、價格等關(guān)鍵信息。這一步驟對于保障購房者權(quán)益至關(guān)重要，也能讓我們的銷售活動在合法合規(guī)的框架內(nèi)進(jìn)行。（二）銷售資料準(zhǔn)備1.樓盤宣傳資料：市場部門負(fù)責(zé)制作詳細(xì)、準(zhǔn)確的樓盤宣傳資料，包括樓書、海報(bào)、宣傳視頻等。這些資料要真實(shí)、客觀地反映項(xiàng)目的特點(diǎn)、優(yōu)勢以及周邊配套情況。不得進(jìn)行虛假宣傳或夸大其詞，誤導(dǎo)購房者。比如，在描述小區(qū)周邊的交通情況時，要以實(shí)際的公交線路、地鐵站距離為準(zhǔn)；對于小區(qū)的配套設(shè)施，如學(xué)校、醫(yī)院等，要明確其真實(shí)情況，不能承諾無法實(shí)現(xiàn)的內(nèi)容。我們鼓勵市場部門創(chuàng)新宣傳方式，但前提是要保證宣傳內(nèi)容的真實(shí)性和合法性。2.銷售合同文本：法務(wù)部門要根據(jù)北京市現(xiàn)行的法律法規(guī)和相關(guān)政策，制定規(guī)范的現(xiàn)房銷售合同文本。合同中要明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括房屋基本信息、價格、付款方式、交付時間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等重要條款。合同條款要清晰易懂，避免使用模糊不清或容易引起歧義的表述。在合同簽訂前，銷售人員要向購房者充分解釋合同條款，確保購房者明白自己的權(quán)益和責(zé)任。希望法務(wù)部門定期關(guān)注法律法規(guī)的變化，及時更新合同文本，保障公司和購房者的合法權(quán)益。3.其他資料：還需準(zhǔn)備好房屋測繪報(bào)告、質(zhì)量保證書、使用說明書等相關(guān)資料。房屋測繪報(bào)告要由具有資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)出具，準(zhǔn)確反映房屋的面積和戶型結(jié)構(gòu)。質(zhì)量保證書和使用說明書要詳細(xì)說明房屋的質(zhì)量保修范圍、保修期限以及房屋的使用注意事項(xiàng)等內(nèi)容，讓購房者對房屋的質(zhì)量和使用有清晰的了解。（三）銷售場所準(zhǔn)備1.售樓處設(shè)置：要合理規(guī)劃售樓處的位置和布局，確保交通便利、標(biāo)識明顯，方便購房者前來咨詢和參觀。售樓處內(nèi)部要裝修整潔、舒適，設(shè)置接待區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū)等功能區(qū)域。展示區(qū)要通過沙盤、戶型模型、圖片等形式，直觀地展示項(xiàng)目的整體規(guī)劃、房屋戶型和周邊環(huán)境。洽談區(qū)要配備舒適的桌椅和飲品，為購房者提供良好的溝通環(huán)境。希望后勤部門在售樓處的設(shè)置和維護(hù)上多下功夫，給購房者留下良好的第一印象。2.樣板間設(shè)置：如有需要設(shè)置樣板間，要確保樣板間的裝修風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)與實(shí)際交付房屋一致。在樣板間內(nèi)要明確標(biāo)識哪些是交付標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備，哪些是個性化裝修部分，避免購房者產(chǎn)生誤解。同時，要保證樣板間的安全，設(shè)置必要的警示標(biāo)識。樣板間的設(shè)置旨在讓購房者更好地感受房屋的空間布局和居住氛圍，所以一定要做到真實(shí)、準(zhǔn)確。四、銷售價格管理（一）價格制定1.公司的定價部門要綜合考慮土地成本、建設(shè)成本、市場行情、周邊同類項(xiàng)目價格等因素，制定合理的現(xiàn)房銷售價格。在定價過程中，要進(jìn)行充分的市場調(diào)研，了解消費(fèi)者的購買能力和價格敏感度。不能盲目追求高利潤而制定過高的價格，也不能惡意低價競爭擾亂市場秩序。希望定價部門能夠運(yùn)用專業(yè)的分析方法，制定出既符合公司利益又具有市場競爭力的價格體系。2.價格制定后，要報(bào)北京市發(fā)展和改革部門備案，并在售樓處顯著位置公示。公示內(nèi)容包括每套房屋的價格、面積、戶型等信息，確保價格透明，接受社會監(jiān)督。（二）價格調(diào)整1.在銷售過程中，如因市場變化等原因需要調(diào)整價格，要提前向北京市發(fā)展和改革部門報(bào)告，并重新公示調(diào)整后的價格。價格調(diào)整要遵循公平、合理的原則，不能隨意大幅漲價或降價，損害購房者的利益。如果是降價銷售，要妥善處理已購房業(yè)主的相關(guān)問題，避免引發(fā)糾紛。我們鼓勵公司通過提升產(chǎn)品品質(zhì)、優(yōu)化服務(wù)等方式來增強(qiáng)市場競爭力，而不是單純依靠價格手段。2.對于價格調(diào)整的情況，銷售人員要及時準(zhǔn)確地向購房者傳達(dá)相關(guān)信息，做好解釋工作，避免因信息不暢導(dǎo)致誤解和矛盾。五、銷售行為規(guī)范（一）銷售人員管理1.所有從事現(xiàn)房銷售的人員都要經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，熟悉房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)、公司的銷售政策以及項(xiàng)目的具體情況。培訓(xùn)內(nèi)容包括但不限于銷售技巧、合同條款解讀、房屋建筑知識等。只有具備專業(yè)的知識和技能，才能為購房者提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。希望人力資源部門定期組織銷售人員培訓(xùn)，不斷提升他們的業(yè)務(wù)水平。2.銷售人員在接待購房者時，要熱情、禮貌、耐心，不得歧視、刁難購房者。要如實(shí)介紹項(xiàng)目情況，不得隱瞞房屋的缺陷或瑕疵。對于購房者提出的問題，要及時、準(zhǔn)確地給予答復(fù)。如果遇到自己不確定的問題，要及時向上級或相關(guān)部門請教，確保給購房者提供正確的信息。我們鼓勵銷售人員與購房者建立良好的溝通關(guān)系，樹立公司的良好形象。3.嚴(yán)禁銷售人員以任何形式收取購房者的額外費(fèi)用，如好處費(fèi)、茶水費(fèi)等。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，公司將嚴(yán)肅處理，情節(jié)嚴(yán)重的將依法追究法律責(zé)任。（二）銷售方式管理1.公司可以通過自行銷售、委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售等方式進(jìn)行現(xiàn)房銷售。如果委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售，要與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂書面委托合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。委托合同中要約定經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的銷售范圍、銷售價格、傭金標(biāo)準(zhǔn)等重要內(nèi)容。希望法務(wù)部門在審核委托合同時，嚴(yán)格把關(guān)，保障公司的合法權(quán)益。2.在銷售過程中，要嚴(yán)格遵守北京市關(guān)于限購、限售等相關(guān)政策。對于不符合購房條件的購房者，不得違規(guī)銷售房屋。同時，要按照規(guī)定進(jìn)行購房資格審核，確保購房者具備購房資格。這不僅是對公司負(fù)責(zé)，也是對整個房地產(chǎn)市場秩序的維護(hù)。3.嚴(yán)禁捂盤惜售、炒賣房號等違規(guī)行為。要按照備案的銷售計(jì)劃和價格，公開、公平、公正地銷售房屋。對于已取得預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售備案的項(xiàng)目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價格，明碼標(biāo)價對外銷售。（三）合同簽訂與履行1.在購房者確定購買意向后，銷售人員要協(xié)助購房者簽訂現(xiàn)房銷售合同。簽訂合同前，要再次向購房者確認(rèn)房屋信息、價格、付款方式等重要內(nèi)容，確保購房者清楚知曉合同條款。合同簽訂過程要規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)，由購房者本人簽字或蓋章，如有委托代理人，要提供合法有效的委托手續(xù)。希望銷售人員在合同簽訂環(huán)節(jié)認(rèn)真負(fù)責(zé)，避免出現(xiàn)合同糾紛。2.合同簽訂后，公司要按照合同約定履行義務(wù)，按時交付房屋，并確保房屋質(zhì)量符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。在房屋交付前，要提前通知購房者，并組織購房者進(jìn)行驗(yàn)房。驗(yàn)房過程中，要安排專業(yè)人員陪同，解答購房者的疑問，對于購房者提出的質(zhì)量問題，要及時記錄并安排整改。希望工程部門和客服部門密切配合，做好房屋交付工作，讓購房者滿意收房。3.購房者要按照合同約定按時支付購房款。如購房者逾期付款，銷售人員要及時與購房者溝通，了解原因，并按照合同約定追究違約責(zé)任。同時，要積極協(xié)助購房者解決付款過程中遇到的困難，維護(hù)良好的客戶關(guān)系。六、售后服務(wù)與質(zhì)量保修（一）售后服務(wù)1.公司要建立完善的售后服務(wù)體系，設(shè)立專門的售后服務(wù)熱線或客服中心，及時處理購房者在使用房屋過程中遇到的問題。售后服務(wù)人員要具備專業(yè)的知識和良好的溝通能力，能夠快速響應(yīng)購房者的需求，并提供有效的解決方案。希望客服部門不斷優(yōu)化售后服務(wù)流程，提高服務(wù)質(zhì)量，提升購房者的滿意度。2.定期對購房者進(jìn)行回訪，了解他們對房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)等方面的意見和建議。對于購房者提出的合理建議，要及時采納并改進(jìn)相關(guān)工作。通過回訪，不僅可以增進(jìn)與購房者的溝通和信任，也有助于公司不斷提升自身的管理水平和服務(wù)質(zhì)量。（二）質(zhì)量保修1.按照國家和北京市的相關(guān)規(guī)定，公司要對交付的現(xiàn)房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。在房屋交付時，要向購房者提供質(zhì)量保證書，明確質(zhì)量保修范圍、保修期限和保修責(zé)任。質(zhì)量保修范圍包括房屋主體結(jié)構(gòu)、屋面防水、墻面地面滲漏、水電設(shè)施等方面。保修期限要符合國家規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，對于一些重要部位和設(shè)施，公司可以適當(dāng)延長保修期限，以體現(xiàn)公司對產(chǎn)品質(zhì)量的信心和對購房者的負(fù)責(zé)態(tài)度。2.在質(zhì)量保修期內(nèi)，如房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，購房者提出保修要求，公司要及時安排維修人員進(jìn)行維修。維修人員要在規(guī)定時間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，對質(zhì)量問題進(jìn)行勘查和評估，并制定合理的維修方案。維修過程要保證質(zhì)量，維修完成后要及時通知購房者進(jìn)行驗(yàn)收。對于因質(zhì)量問題給購房者造成損失的，公司要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賠償。希望工程部門和維修部門密切配合，做好質(zhì)量保修工作，維護(hù)公司的良好聲譽(yù)。七、監(jiān)督與檢查（一）內(nèi)部監(jiān)督1.公司設(shè)立專門的監(jiān)督小組，定期對現(xiàn)房銷售項(xiàng)目進(jìn)行檢查。檢查內(nèi)容包括銷售資料的準(zhǔn)備情況、銷售價格的執(zhí)行情況、銷售行為的規(guī)范情況、售后服務(wù)和質(zhì)量保修工作的落實(shí)情況等。監(jiān)督小組要制定詳細(xì)的檢查標(biāo)準(zhǔn)和流程，確保檢查工作的全面性和客觀性。希望監(jiān)督小組認(rèn)真履行職責(zé)，及時發(fā)現(xiàn)問題并督促相關(guān)部門整改。2.建立內(nèi)部投訴機(jī)制，鼓勵公司員工對銷售過程中的違規(guī)行為進(jìn)行舉報(bào)。對于舉報(bào)屬實(shí)的員工，公司將給予一定的獎勵。同時，要保護(hù)舉報(bào)人的合法權(quán)益，對舉報(bào)人信息嚴(yán)格保密。通過內(nèi)部監(jiān)督和投訴機(jī)制，營造公司良好的銷售環(huán)境，確保各項(xiàng)管理辦法得到有效執(zhí)行。（二）外部監(jiān)督1.積極配合北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、發(fā)展和改革部門等相關(guān)政府部門的監(jiān)督檢查。對于政府部門提出的整改要求，要認(rèn)真落實(shí)，及時反饋整改情況。公司要樹立正確的經(jīng)營理念，認(rèn)識到政府部門的監(jiān)督檢查是對公司的一種指導(dǎo)和幫助，有助于公司規(guī)范運(yùn)營，健康發(fā)展。2.接受社會