1商業(yè)概念規(guī)劃及營(yíng)銷籌劃建議二零一七年十月三十日——菏澤中原科技市場(chǎng)改造2本工程包含住宅、商業(yè)、辦公公寓，是一個(gè)集中式商住工程；本工程成功開發(fā)與運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵點(diǎn)在于商業(yè)裙樓局部。項(xiàng)目指標(biāo)一項(xiàng)目占地42550.00㎡二建筑面積147380.25㎡三市場(chǎng)建筑面積辦公40610.77㎡商業(yè)29360.86㎡四住宅面積63550.00㎡五底商面積13860六容積率3.5七綠地率25%八機(jī)動(dòng)車位待定Indexes3交通及配套本工程緊臨城市主干道牡丹路，工程昭示性極強(qiáng)，本案所處區(qū)域內(nèi)商務(wù)、商業(yè)配套較為匱乏。4古今園牡丹園趙王河公園百壽坊遺址仿山旅游區(qū)冀魯豫紀(jì)念館素有“牡丹之鄉(xiāng)〞之稱的菏澤，位于中原平原東部，擁有豐富的旅游資源，礦產(chǎn)資源、人文資源，為菏澤開展助推較大，2021年接待1741萬人次，實(shí)現(xiàn)135.45億元旅游收入。城市資源5鐵路：京九鐵路高速：日南高速、日東高速、濟(jì)菏高速、德上高速；機(jī)場(chǎng)：可通航國(guó)內(nèi)各大中城市，正在修建高鐵：魯南客專高鐵、京九高鐵十字交匯菏澤。菏澤已儼然形成“鐵路、高速、機(jī)場(chǎng)、高鐵〞的立體交通骨架，輔以整合重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)聯(lián)網(wǎng)路，實(shí)現(xiàn)了高效、便捷、平安的交通體系。城市交通6通過調(diào)查，了解到菏澤市民消費(fèi)觀念隨著城市和經(jīng)濟(jì)的開展，已逐步喜歡到商業(yè)中心購置食品、服飾等物品，康莊商業(yè)圈已不能滿足菏澤市民購物需求，全年接待的顧客多為市下轄縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)批發(fā)為主的低端客戶群體。Customer消費(fèi)者分析項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱億聯(lián)世貿(mào)中心-位置菏澤市牡丹路1399號(hào)建筑形式高層（18、33、34層）開發(fā)商菏澤市億聯(lián)置業(yè)有限公司開盤時(shí)間2017年年底（住宅）入住時(shí)間2019年8月31日之前產(chǎn)品基本信息占地面積500畝總建筑面積100萬m2產(chǎn)品面積段認(rèn)籌戶型90㎡兩室108—136m2三室容積率3.27綠化率38%認(rèn)籌方式2萬抵4萬總戶數(shù)1000戶左右【工程賣點(diǎn)】【產(chǎn)品貨量】建筑面積房型戶數(shù)90㎡兩室1000左右108-136㎡三室工程共分為1期開發(fā)，1期目前在售房源為2、4、8號(hào)樓，剩余房源30套左右，僅剩底層和頂層房源，在售房源均價(jià)在5600元/㎡；12、16樓號(hào)目前正在認(rèn)籌，認(rèn)籌方式為交2萬抵4萬，預(yù)計(jì)在12月中旬開盤；預(yù)計(jì)開盤均價(jià)在6000元/㎡；車位和儲(chǔ)藏室不進(jìn)行綁定；工程位于老城區(qū)核心地段，生活商業(yè)配套比較成熟。工程自身配套高檔商業(yè)，可有效的提升工程的品質(zhì)感。工程自身規(guī)劃設(shè)計(jì)比較注重產(chǎn)品品質(zhì)，可有利吸引高端客戶。【商業(yè)信息】?jī)|聯(lián)·世貿(mào)中心商業(yè)建筑面積約52萬㎡，，由世貿(mào)廣場(chǎng)、新康莊服裝城、萬國(guó)風(fēng)情街、世貿(mào)購物中心、世貿(mào)公館、億聯(lián)康城六大板塊組成。一期占地300畝，征收單位10個(gè)，征收拆遷面積約15萬㎡。建成后，將成為菏澤市區(qū)核心地段唯一的集“吃喝玩樂購批發(fā)＋零售〞一體的百萬級(jí)城市中心商業(yè)綜合體。工程商業(yè)局部共3個(gè)樓層，1層女裝、2層男裝、商業(yè)價(jià)格1萬—3萬不等。商鋪層高為5.7米，可隔成上下兩層；商業(yè)頂部為停車場(chǎng)，停車場(chǎng)共計(jì)5000多個(gè)；老康莊拆遷后搬到此商場(chǎng)內(nèi)；【競(jìng)品信息--金都華府】金都華府地處山東省菏澤市牡丹區(qū)，地塊位于牡丹路以西，康莊路以南，青年路以東，勝利路以北。占地面積約15.6萬平方米，總建筑面積約51萬平方米；該工程由41棟小高層及高層組成，容納住戶約3000余戶。項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱金都華府-位置牡丹區(qū)牡丹北路49號(hào)建筑形式高層（19、27、33層）開發(fā)商菏澤天華實(shí)業(yè)有限公司開盤時(shí)間2017年5月1日入住時(shí)間2016年5月產(chǎn)品基本信息占地面積234畝總建筑面積64萬m2產(chǎn)品面積段100m2三室容積率3綠化率30%認(rèn)籌方式無總戶數(shù)3260戶左右【工程賣點(diǎn)】【產(chǎn)品貨量】建筑面積房型戶數(shù)100㎡三室10套左右工程位于老城區(qū)核心地段，生活商業(yè)配套十分成熟完善。工程擁有二十二中學(xué)區(qū)，東關(guān)小學(xué)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源。工程目前為現(xiàn)房，比較符合棚改客戶的住房需求。金都華府處于尾盤銷售階段，僅剩房源較少，為頂層房源，面積為100㎡小三室；價(jià)格為5200元/㎡項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱中北新都心位置牡丹路以東、丹陽路以南、環(huán)城大堤以西、天宏大酒店以北建筑形式高層（25、33層）開發(fā)商菏澤中北置業(yè)有限公司開盤時(shí)間2017年11月11日入住時(shí)間2019年下半年產(chǎn)品基本信息占地面積670畝總建筑面積180萬m2產(chǎn)品面積段87m2兩室、117、122、133m2三室容積率4綠化率30%認(rèn)籌方式交5萬抵7萬，再打95折總戶數(shù)2600戶左右【工程賣點(diǎn)】工程位于老城區(qū)核心地段，生活商業(yè)配套比較成熟。工程自身配套高檔商業(yè)，可有效的提升工程的品質(zhì)感。工程自身規(guī)劃設(shè)計(jì)比較注重產(chǎn)品品質(zhì)，可有利吸引高端客戶。【產(chǎn)品貨量】建筑面積房型戶數(shù)87㎡兩室70125、128、133㎡三室100工程共分為3期開發(fā)，1期5棟住宅可售房源170戶左右認(rèn)籌中。在2021年11月11日開盤。目前正在進(jìn)行認(rèn)籌，認(rèn)籌方式為交5萬抵7萬，開盤再打95折；均價(jià)在5600元/㎡左右；【中北·新都心-戶型分析】中北·新都心主力戶型面積為：117——133m2三室。目標(biāo)市場(chǎng)客戶為：品質(zhì)剛改、品質(zhì)剛需目前主要客戶群體為對(duì)工程環(huán)境與品質(zhì)有一定追求的中高端客戶為主?！旧虡I(yè)信息】中北·新都心規(guī)劃有特色曹州古街，劃中心為疆、以自然為界，于環(huán)城大堤旁，因地制宜匠造首席曹州特色人文商業(yè)街，產(chǎn)品規(guī)劃融合了國(guó)際商業(yè)理念，以三條特色曹州古街，締造向千年曹州致敬的中心商業(yè)巨著！聚集時(shí)尚精品、都市休閑、特色餐飲、主題購物等繽紛業(yè)態(tài)于一體，打造菏澤較具觀光性、較具曹州風(fēng)貌的人文商街，以無與倫比的文化底蘊(yùn)和商業(yè)價(jià)值；商業(yè)面積40—200平米不等，價(jià)格根據(jù)不同的位置價(jià)格不同，價(jià)格區(qū)間在1萬—3萬不等；【競(jìng)品信息--名門世都】

名門世都總建筑面積約65萬方，整個(gè)小區(qū)由22棟住宅、兩棟酒店式公寓和沿街底商組成，小區(qū)內(nèi)部還規(guī)劃有一棟綜合商業(yè)樓，將引進(jìn)大潤(rùn)發(fā)等大型商超，打造集品牌服飾、大型超市、國(guó)際影院、兒童娛樂主題樂園、時(shí)尚休閑餐飲為一體的一站式購物中心。

項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱名門世都位置黃河路以南，牡丹路以西，青年路以東，康莊路以北建筑形式高層（33層），多層開發(fā)商山東金建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時(shí)間2018年2月份（住宅）入住時(shí)間2019年年底產(chǎn)品基本信息占地面積——總建筑面積65萬m2產(chǎn)品面積段認(rèn)籌戶型117—130m2三室144㎡四室容積率3.57綠化率35%認(rèn)籌方式交10萬定房定價(jià)總戶數(shù)1000戶左右【工程賣點(diǎn)】【產(chǎn)品貨量】建筑面積房型戶數(shù)117—130㎡三室1000左右144㎡四室工程現(xiàn)在處于認(rèn)籌階段，還未正式開盤，預(yù)計(jì)在2021年2月份前后開盤，目前實(shí)行交10萬定房定價(jià)，預(yù)計(jì)價(jià)格在6300/㎡左右；回遷戶較多，有8棟樓為回遷；工程位于北城區(qū)核心地段，生活商業(yè)配套比較成熟。工程臨近東方紅大街、步行街等購物中心。在售戶型以三室為主，符合剛需客戶需求，可有效吸引客戶注意?！久T世都-戶型分析】名門世都主力戶型面積為：115——133m2三室。目標(biāo)市場(chǎng)客戶為：品質(zhì)剛改、品質(zhì)剛需目前主要客戶群體為對(duì)周邊拆遷客戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶及回遷客戶?？登f商圈主要以服裝批發(fā)零售為主要商業(yè)業(yè)態(tài)，中高端商業(yè)供給較少，主要是以批發(fā)消費(fèi)為主的商業(yè)形式。比照商圈周邊，均缺少主題型商業(yè)空白；商務(wù)休閑業(yè)態(tài)規(guī)模小，且分布零散，此市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)可以成為該工程商業(yè)的開展時(shí)機(jī)。市場(chǎng)研究小結(jié)1920>>工程契機(jī)城市產(chǎn)業(yè)契機(jī)數(shù)碼兒童契機(jī)菏澤商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)商會(huì)資源項(xiàng)目發(fā)展契機(jī)尋找本工程商業(yè)的突破口21形象標(biāo)桿奠定菏澤第一科技、兒童主題商業(yè)中心地位，塑造菏澤商業(yè)市場(chǎng)典范樣板，產(chǎn)業(yè)旗艦。價(jià)值標(biāo)桿提升綜合體價(jià)值，實(shí)現(xiàn)住宅、公寓樓、商業(yè)各物業(yè)價(jià)值遞增?？焖黉N售突破區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，引領(lǐng)菏澤商業(yè)物業(yè)價(jià)值峰值，實(shí)現(xiàn)住宅、公寓、商業(yè)裙樓局部快速銷售，資金快速回籠。Objective工程目標(biāo)商業(yè)定位重點(diǎn)解決問題:目標(biāo)市場(chǎng)定位業(yè)態(tài)定位22從與康莊商圈及三角花園商圈錯(cuò)位互補(bǔ)、商務(wù)型市場(chǎng)商業(yè)消費(fèi)兩方面出發(fā)，即特色化專業(yè)化中高端科技、兒童享樂旗艦集群。232424商業(yè)形象定位中原之城：復(fù)合式、市場(chǎng)化、體驗(yàn)式、多元的情景商業(yè)數(shù)碼電器品牌旗艦商業(yè)中心品牌企業(yè)商務(wù)中心引領(lǐng)菏澤數(shù)碼、兒童市場(chǎng)開展的最前沿平臺(tái)25借助市場(chǎng)調(diào)整之契機(jī)；有效聯(lián)動(dòng)商鋪購買者與數(shù)碼、電器經(jīng)營(yíng)者，推動(dòng)商鋪銷售；重建經(jīng)營(yíng)發(fā)展的戰(zhàn)略，重建品牌營(yíng)銷的戰(zhàn)略；差異化競(jìng)爭(zhēng)數(shù)碼兒童商會(huì)資源菏澤傳統(tǒng)模式及傳統(tǒng)業(yè)態(tài)商業(yè)中心同質(zhì)化跳出區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；建立新概念商業(yè)中心，成為區(qū)域及城市標(biāo)桿；中原商城、康莊市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商及商會(huì)資源可為本項(xiàng)目提供大量客戶；將兒童品牌商囊括于本項(xiàng)目，推向市場(chǎng)前臺(tái)；項(xiàng)目品牌的建立及影響力，將為日后的開發(fā)提供有力的支撐；打造菏澤數(shù)碼、兒童一站式品牌旗艦中心26本工程運(yùn)作之關(guān)鍵營(yíng)銷模式合理性：本工程運(yùn)作的成功關(guān)鍵是確定合理營(yíng)銷模式及資金回收方案，實(shí)現(xiàn)資本良性運(yùn)作；業(yè)態(tài)可行性：根據(jù)市場(chǎng)各業(yè)態(tài)開展時(shí)機(jī)，確定合理的業(yè)態(tài)組合，這是本工程成功運(yùn)作的根底。工程標(biāo)桿性：準(zhǔn)確的工程定位，前瞻的產(chǎn)品規(guī)劃，建立工程形象標(biāo)桿、產(chǎn)品標(biāo)桿和價(jià)值標(biāo)桿。27推動(dòng)項(xiàng)目營(yíng)銷成功排在最前面的要素。什么是先讓一部分人先走進(jìn)來？什么是帶動(dòng)另一局部人跑進(jìn)來？推開工程營(yíng)銷成功的擴(kuò)散性要素。也是重要因素，但需要前者的帶動(dòng)下。兩者相互制約、相互促進(jìn)，兩者都很重要，只是先后順序不同而已。對(duì)于后者，我們只要排出營(yíng)銷的次序就可以了。讓一局部人先走進(jìn)來，帶動(dòng)另一局部人跑進(jìn)來是對(duì)“圈層營(yíng)銷〞的最正確詮釋商業(yè)定位：牡丹路·科技兒童商務(wù)享樂中心28美食中心兒童服裝用品兒童主題地帶慢享娛樂集群數(shù)碼品牌展示業(yè)態(tài)定位：功能組合版塊電器配套城市級(jí)主題數(shù)碼、兒童中心29數(shù)碼科技市場(chǎng)：數(shù)碼科技產(chǎn)品、家用電器、商務(wù)休閑茶飲效勞、高端健身館、vr影像館業(yè)態(tài)定位——中原數(shù)碼匯30業(yè)態(tài)涵蓋：健身中心、纖體中心、桌球、高端SPA、男士護(hù)理館、古銅日曬中心、品牌造型中心······業(yè)態(tài)定位——減壓康體空間31中原童世界：兒童服裝用品、兒童教育培訓(xùn)、主題兒童樂園、集合式餐飲·業(yè)態(tài)定位——中原童世界32業(yè)態(tài)定位——美食中心業(yè)態(tài)涵蓋：異域美食、精品官府菜、品牌茶餐廳、兒童主題餐廳、商務(wù)主題餐廳····33業(yè)態(tài)定位——市場(chǎng)配套業(yè)態(tài)涵蓋：金融銀行、24小時(shí)便利店、精品花店、健康門診、美容護(hù)理、旅游及航空售票、全球快遞……343535大型反斗城結(jié)合本工程環(huán)境及獨(dú)特空間形式，建議工程建筑風(fēng)格為：現(xiàn)代、產(chǎn)業(yè)、科技、新銳產(chǎn)業(yè)化商業(yè)+主題化市場(chǎng)+餐飲休閑娛樂，

外立面建議36中原數(shù)碼匯中原童世界獨(dú)具特色的建筑在立面表現(xiàn)上更能切合科技、兒童主題，可以做成商圈商業(yè)地標(biāo)3738面對(duì)新康莊市場(chǎng)的潛在競(jìng)爭(zhēng)，結(jié)合本工程集中式商業(yè)進(jìn)行思考，我們?nèi)绾握覍げ町惢诵母?jìng)爭(zhēng)力？商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式地段優(yōu)勢(shì)入市先機(jī)體驗(yàn)式營(yíng)銷帶來新商機(jī)：形成以本工程商業(yè)中心為代表的體驗(yàn)式科技館/兒童人工智能館，通過幾家大型數(shù)碼電器商，對(duì)商品采取樣板間式的布場(chǎng)，讓來賓可以立即感受到自己在選擇商品之后可以得到什么樣的生活，而不是簡(jiǎn)單的得到一件商品。賣場(chǎng)內(nèi)還提供與商品風(fēng)格相符的各式飲食。體驗(yàn)式營(yíng)銷40體驗(yàn)式展館41【合理的規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)】142基于本案的住宅、公寓、集中商業(yè)全銷售模式，我們?nèi)绾芜_(dá)成較強(qiáng)的市場(chǎng)輻射度，形成熱銷？43點(diǎn)擊錄入內(nèi)容地標(biāo)建筑的建立/合理的規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)構(gòu)建差異化競(jìng)爭(zhēng)力/一站式體驗(yàn)營(yíng)銷模式針對(duì)性客戶策略：圈層營(yíng)銷針對(duì)性推廣策略：精確制導(dǎo)1234定義：道路是城市意象中的絕對(duì)主導(dǎo)元素,決定了整體區(qū)域劃分和方向關(guān)系。特征：可識(shí)別性、連續(xù)性、方向性連接性——通過層次清晰的城市路網(wǎng)〔主干道、次干道、支路〕將本工程與外部區(qū)域良好銜接；可識(shí)別性——道路寬度差異性、道路鋪裝、路邊栽種植被、建筑風(fēng)格、色彩、燈光、聲響等都將加強(qiáng)道路可識(shí)別性；方向性——設(shè)置路標(biāo)指引方向；應(yīng)用至工程規(guī)劃要點(diǎn)：道路Path本案關(guān)鍵：結(jié)合道路功能〔車行or人行，快速通道or情景商業(yè)街〕，設(shè)定不同道路寬度，景觀特征，道路意向表達(dá)；節(jié)點(diǎn)Node定義：是一個(gè)概念化的參照點(diǎn)。典型的節(jié)點(diǎn)有兩種，一為道路連接點(diǎn)，二為某些特征的集中點(diǎn)。節(jié)點(diǎn)既是連接點(diǎn)，也是聚集點(diǎn)。道路連接點(diǎn)道路與廣場(chǎng)、車行入口等都屬于道路連接點(diǎn)；某些特征的集中點(diǎn)成功的節(jié)點(diǎn)不但在某些方面獨(dú)一無二，同時(shí)也是周圍環(huán)境特征的濃縮。內(nèi)向：置身其中的根本感受是“我到了〞，在其中和周邊，難以感受明顯的方向感。外向：需表達(dá)大致的方向，同時(shí)與其臨近區(qū)域有明顯的連接關(guān)系。外向型節(jié)點(diǎn)——地塊與外界的交接處〔如與主次干道交匯處/與其他工程接駁處〕內(nèi)向型節(jié)點(diǎn)——各地塊交接處，地塊內(nèi)部功能節(jié)點(diǎn)〔景觀節(jié)點(diǎn)、廣場(chǎng)、進(jìn)出口〕標(biāo)識(shí)Landmark昭示性——初次造訪整體方向的指引性；標(biāo)志性——一定程度上說明工程域的領(lǐng)域性；集中展示——作為精神堡壘集中展示工程的精神內(nèi)涵；定義：是觀察者的外部觀察參照點(diǎn)，有可能是在尺度上變化多端的簡(jiǎn)單物質(zhì)元素。充滿活力的標(biāo)志物：唯一性、不在乎大小而在乎位置、集中了一系列的聯(lián)系功能：一級(jí)標(biāo)識(shí)工程與外界城市交通脈絡(luò)的接駁處；集昭示、標(biāo)志、精神堡壘展示功能與一體；是使外界聚焦的窗口二級(jí)標(biāo)識(shí)工程內(nèi)部道路交匯處；主要功能為方向指引47【構(gòu)建差異化競(jìng)爭(zhēng)力/一站式體驗(yàn)營(yíng)銷模式】248體驗(yàn)式樣板間在樣板房設(shè)置不同場(chǎng)景設(shè)計(jì)的畫框；利用每一個(gè)不同的設(shè)計(jì)風(fēng)格，向客戶展現(xiàn)場(chǎng)景。49【針對(duì)性推廣策略/客戶策略】350階段性推廣策略媒體策略主題活動(dòng)+圈層營(yíng)銷輔主主流媒介特殊媒介輔主展示及主題活動(dòng)圈層及渠道拓展主群眾傳播圈層圈層直擊開啟菏澤科技、兒童行業(yè)新格局主【階段性推廣策略】——圈層營(yíng)銷51造【勢(shì)】視覺沖擊+媒體炒作+氣氛營(yíng)造+渠道拓展媒體策略主題活動(dòng)+圈層營(yíng)銷52具體營(yíng)銷策略〔推廣策略、推售策略、價(jià)格策略、銷售策略及具體執(zhí)行方案等〕見下階段工作方案?；谄髽I(yè)目標(biāo)、地塊以及綜合盈利模式特征三方面分析，本工程采用SOHO盈利模式，將集中式商業(yè)全部銷售，采取速戰(zhàn)速?zèng)Q短期獲利模式，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。模式華潤(rùn)模式萬達(dá)模式SOHO模式自持比例100%視資金情況，持有優(yōu)質(zhì)資源全部賣出成功因素商業(yè)體量大品牌資源豐厚體驗(yàn)型購物環(huán)境訂單主力店保證快速復(fù)制以散售物業(yè)養(yǎng)持有物業(yè)潛在商業(yè)利好易挖掘炒作成功劃小面積滿足投資需求優(yōu)勢(shì)聚集休閑及特色餐飲與消費(fèi)保證高增長(zhǎng)性租金都市資源實(shí)現(xiàn)住宅溢價(jià)保證現(xiàn)金流細(xì)化訂單主力店縮短養(yǎng)商期確保物業(yè)升值住宅、寫字樓及散售型物業(yè)快速回現(xiàn)萬千百貨帶來無利息現(xiàn)金流創(chuàng)造商業(yè)銷售奇跡快速回籠資金壓力現(xiàn)金流壓力非常大需優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)需高質(zhì)商圈購買力價(jià)格高、競(jìng)爭(zhēng)力小現(xiàn)金流壓力較大主力店過多，租金收益低大體量商業(yè)成活率不可控缺乏統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)策略商業(yè)現(xiàn)行啟動(dòng)，帶動(dòng)其他物業(yè)升值，實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值最大收益主力店持有，招商經(jīng)營(yíng)，帶動(dòng)現(xiàn)金流產(chǎn)品現(xiàn)行銷售，資金連續(xù)循環(huán)速戰(zhàn)速?zèng)Q短期獲利模式，不利于商業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，難以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效收益54住宅戶型面積1、大面寬、短進(jìn)深、三房朝陽、全部戶型均南北通透2、低公攤、戶型面積95—130㎡55公寓戶型面積1、根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃局規(guī)劃條件，可做5.6米層高loft公寓2、公寓設(shè)計(jì)框剪結(jié)構(gòu)、空間可分可合，靈活利用，單空間面積控制50㎡左右。56動(dòng)態(tài)價(jià)格=靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)+溢價(jià)空間市場(chǎng)比較，確定權(quán)重，加權(quán)平均市場(chǎng)增長(zhǎng)溢價(jià)規(guī)劃利好溢價(jià)展示營(yíng)銷溢價(jià)外部溢價(jià)因素內(nèi)部溢價(jià)因素產(chǎn)品創(chuàng)新溢價(jià)推廣溢價(jià)溢價(jià)一般針對(duì)某項(xiàng)在打分表達(dá)中所沒有的“創(chuàng)新〞，比方營(yíng)銷活動(dòng)等；或者某項(xiàng)內(nèi)容特別突出，客戶為此覺得提升整體形象。概念溢價(jià)本方案先通過市場(chǎng)比較法預(yù)估各產(chǎn)品的靜態(tài)價(jià)格；實(shí)際執(zhí)行價(jià)格需結(jié)合蓄客期價(jià)格摸底及營(yíng)銷過程的內(nèi)外部溢價(jià)因素；價(jià)格預(yù)估57本案定價(jià)原那么1、對(duì)于本案的銷售價(jià)格確實(shí)定，根據(jù)自身的整體定位，選取類比工程2、菏澤市場(chǎng)商業(yè)租金與銷售價(jià)格關(guān)聯(lián)性較弱，故租金返算法對(duì)本