甘肅省住宅小區(qū)管理辦法?一、引言（一）目的與背景隨著甘肅省城市化進程的加速，住宅小區(qū)數(shù)量日益增多，規(guī)模不斷擴大。為了加強住宅小區(qū)的管理，維護住宅小區(qū)的居住環(huán)境和公共秩序，保障業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，促進住宅小區(qū)的健康發(fā)展，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標準，結(jié)合甘肅省實際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于甘肅省行政區(qū)域內(nèi)的各類住宅小區(qū)，包括新建住宅小區(qū)、老舊住宅小區(qū)以及保障性住房小區(qū)等。（三）管理原則住宅小區(qū)管理應當遵循業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合、政府監(jiān)管與社會監(jiān)督相結(jié)合的原則，堅持公開、公平、公正，保障住宅小區(qū)的安全、整潔、有序。二、管理主體與職責（一）業(yè)主大會與業(yè)主委員會1.業(yè)主大會業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高權(quán)力機構(gòu)。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主大會履行以下職責：-制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；-制定和修改管理規(guī)約；-選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；-選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；-籌集和使用專項維修資金；-改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；-決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大事項。2.業(yè)主委員會業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，對業(yè)主大會負責并報告工作。業(yè)主委員會履行以下職責：-召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；-代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；-及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；-監(jiān)督管理規(guī)約的實施；-業(yè)主大會賦予的其他職責。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.服務(wù)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供以下服務(wù)：-物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護和管理；-環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠化養(yǎng)護管理；-秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；-車輛停放管理；-物業(yè)檔案資料管理；-其他約定的服務(wù)事項。2.服務(wù)標準物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照國家和地方相關(guān)標準提供服務(wù)，確保服務(wù)質(zhì)量。甘肅省可根據(jù)實際情況制定具體的物業(yè)服務(wù)標準，明確各項服務(wù)的內(nèi)容、要求和考核指標。3.服務(wù)費用物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規(guī)定明碼標價，向業(yè)主公布服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目和收費標準等有關(guān)情況。（三）政府相關(guān)部門1.房地產(chǎn)行政主管部門負責對住宅小區(qū)物業(yè)管理活動進行指導、監(jiān)督和管理，制定物業(yè)管理相關(guān)政策和規(guī)范，指導業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立與運作，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行資質(zhì)管理和信用評價。2.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責組織、指導本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。3.其他部門公安、城管、環(huán)保、價格等部門按照各自職責，做好住宅小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作。例如，公安機關(guān)負責維護住宅小區(qū)的治安秩序，打擊違法犯罪行為；城管部門負責查處住宅小區(qū)內(nèi)的違法建設(shè)、亂擺攤點等行為；環(huán)保部門負責監(jiān)督住宅小區(qū)的環(huán)境污染防治工作；價格部門負責監(jiān)管物業(yè)服務(wù)收費行為，查處價格違法行為。三、前期物業(yè)管理（一）前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。（二）物業(yè)承接查驗1.承接查驗的內(nèi)容物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。查驗的內(nèi)容包括物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量、運行狀況等。2.承接查驗的程序建設(shè)單位應當在物業(yè)交付使用前，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)承接查驗工作。雙方應當簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，對承接查驗的基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責任等事項作出明確約定。（三）臨時管理規(guī)約的制定建設(shè)單位在銷售物業(yè)時，應當制定臨時管理規(guī)約，并向物業(yè)買受人明示。臨時管理規(guī)約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。四、物業(yè)的使用與維護（一）物業(yè)使用的禁止行為業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：1.損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌；2.擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)；3.占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；4.違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；5.隨意堆放、傾倒垃圾、雜物；6.違反規(guī)定停放車輛；7.其他損害公共利益和他人合法權(quán)益的行為。（二）物業(yè)維修養(yǎng)護責任1.業(yè)主的維修養(yǎng)護責任業(yè)主對其專有部分的物業(yè)負有維修養(yǎng)護責任。業(yè)主專有部分出現(xiàn)損壞影響正常使用的，業(yè)主應當及時進行維修。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維修養(yǎng)護責任物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修養(yǎng)護。對于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時進行處理；對于需要進行中修、大修和更新改造的，應當按照規(guī)定程序使用專項維修資金。3.專項維修資金的管理與使用專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。專項維修資金的交存、使用、管理，應當按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。五、監(jiān)督管理（一）監(jiān)督檢查機制房地產(chǎn)行政主管部門應當建立健全對住宅小區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督檢查機制，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費、物業(yè)承接查驗等情況進行檢查。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導和監(jiān)督，定期對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作進行檢查。（二）投訴處理建立投訴處理機制，接受業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理活動的投訴。房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）以及相關(guān)部門應當及時處理投訴，并將處理結(jié)果反饋給投訴人。（三）信用管理建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)營行為等進行信用評價。對信用良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予表彰和獎勵，對信用不良的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行懲戒。六、法律責任（一）業(yè)主、物業(yè)使用人的法律責任業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定，損害公共利益和他人合法權(quán)益的，應當依法承擔相應的民事責任；違反治安管理規(guī)定的，由公安機關(guān)依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)的，應當承擔違約責任；情節(jié)嚴重的，由房地產(chǎn)行政主管部門依法給予行政處罰。（三）建設(shè)單位的法律責任建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未通