琿春市維修基金管理辦法?一、引言維修基金作為保障房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用和維護(hù)的專項(xiàng)資金，對于維護(hù)琿春市居民的居住環(huán)境和房屋的正常使用功能起著至關(guān)重要的作用。為了加強(qiáng)琿春市維修基金的管理，規(guī)范維修基金的交存、使用和監(jiān)督，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合琿春市的實(shí)際情況，特制定本管理辦法。二、適用范圍和基本原則（一）適用范圍本辦法適用于琿春市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、售后公有住房維修基金的交存、使用、管理和監(jiān)督。（二）基本原則1.專戶存儲(chǔ)：維修基金應(yīng)當(dāng)存入專門的銀行賬戶，實(shí)行專戶管理，確保資金的安全和獨(dú)立。2.?？顚Ｓ茫壕S修基金只能用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。3.所有權(quán)人決策：維修基金的使用應(yīng)當(dāng)由相關(guān)房屋所有權(quán)人共同決策，充分尊重所有權(quán)人的意愿。4.政府監(jiān)督：琿春市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對維修基金的交存、使用和管理進(jìn)行監(jiān)督，確保維修基金的規(guī)范運(yùn)作。三、維修基金的交存（一）交存主體1.商品住宅的業(yè)主：應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期維修基金存入維修基金專戶。2.售后公有住房的售房單位：應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定比例從售房款中提取維修基金，并在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的維修基金存入維修基金專戶。（二）交存標(biāo)準(zhǔn)1.商品住宅：業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修基金，每平方米建筑面積交存首期維修基金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%-8%。具體標(biāo)準(zhǔn)由琿春市房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同物價(jià)部門根據(jù)實(shí)際情況確定并公布。2.售后公有住房：售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取維修基金；業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修基金，每平方米建筑面積交存首期維修基金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。（三）交存方式1.商品住宅：業(yè)主可以直接將維修基金存入維修基金專戶，也可以委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代交。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代交的，應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主交存的維修基金之日起30日內(nèi)，將代交的維修基金存入維修基金專戶。2.售后公有住房：售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的維修基金存入維修基金專戶。（四）續(xù)交和補(bǔ)交1.續(xù)交：當(dāng)維修基金余額不足首期交存額的30%時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交維修基金。續(xù)交的具體標(biāo)準(zhǔn)和方式由業(yè)主大會(huì)決定；未成立業(yè)主大會(huì)的，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門會(huì)同相關(guān)部門制定。2.補(bǔ)交：因房屋轉(zhuǎn)讓等原因?qū)е戮S修基金賬戶余額不足的，受讓人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定補(bǔ)交維修基金。四、維修基金的管理（一）賬戶設(shè)立琿春市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)維修基金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立維修基金專戶。維修基金專戶應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。（二）資金管理1.利息計(jì)算：維修基金自存入維修基金專戶之日起，按國家規(guī)定的利率計(jì)息，利息轉(zhuǎn)入維修基金滾存使用。2.賬目管理：專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立維修基金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中維修基金使用、增值收益和賬面余額的查詢。（三）信息公開1.琿春市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期向社會(huì)公布維修基金的交存、使用和管理情況，接受社會(huì)監(jiān)督。2.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布維修基金的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（四）變更和注銷1.變更：物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)辦理維修基金賬戶的變更手續(xù)。2.注銷：房屋滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的維修基金返還業(yè)主；售房單位交存的維修基金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。五、維修基金的使用（一）使用范圍維修基金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。具體包括：1.房屋共用部位：包括房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。2.共用設(shè)施設(shè)備：包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。（二）使用程序1.提出申請：當(dāng)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造時(shí)，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門提出使用申請。未成立業(yè)主委員會(huì)的，由社區(qū)居民委員會(huì)代行申請職責(zé)。2.制定方案：申請經(jīng)審核同意后，相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織制定維修、更新和改造方案，并征求相關(guān)業(yè)主意見。維修、更新和改造方案應(yīng)當(dāng)包括維修、更新和改造的項(xiàng)目、預(yù)算、施工單位選定方式等內(nèi)容。3.業(yè)主表決：維修、更新和改造方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。4.組織實(shí)施：維修、更新和改造方案經(jīng)業(yè)主表決通過后，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施。施工單位應(yīng)當(dāng)按照維修、更新和改造方案進(jìn)行施工。5.竣工驗(yàn)收：維修、更新和改造工程竣工后，應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、施工單位等進(jìn)行竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，方可使用維修基金支付費(fèi)用。6.費(fèi)用結(jié)算：維修、更新和改造工程費(fèi)用結(jié)算時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)合格后，由專戶管理銀行將維修基金支付給施工單位。（三）緊急使用情況當(dāng)發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新和改造的，相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)可以直接向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門提出緊急使用申請。經(jīng)審核同意后，可以直接從維修基金中支付維修費(fèi)用。緊急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在維修工程竣工后，按照規(guī)定進(jìn)行審計(jì)和結(jié)算。六、監(jiān)督檢查（一）行政監(jiān)督琿春市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對維修基金交存、使用和管理情況的監(jiān)督檢查，定期對維修基金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。對違反本辦法規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)依法予以處理。（二）業(yè)主監(jiān)督業(yè)主有權(quán)對維修基金的使用情況進(jìn)行監(jiān)督，對維修基金的管理和使用有異議的，可以向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門反映。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主的監(jiān)督，定期向業(yè)主公布維修基金的使用情況。（三）社會(huì)監(jiān)督任何單位和個(gè)人對維修基金管理中的違法行為，有權(quán)向有關(guān)部門投訴、舉報(bào)。有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理，并依法進(jìn)行處理。七、法律責(zé)任（一）業(yè)主責(zé)任業(yè)主未按照本辦法規(guī)定交存、續(xù)交或者補(bǔ)交維修基金的，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期補(bǔ)交；逾期仍未補(bǔ)交的，可以依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。（二）開發(fā)建設(shè)單位和售房單位責(zé)任開發(fā)建設(shè)單位、售房單位未按照本辦法規(guī)定代交、提取或者交存維修基金的，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍未改正的，處以1萬元以上3萬元以下的罰款。（三）管理部門和工作人員責(zé)任房地產(chǎn)行政主管部門及其工作人員在維修基金管理工作中，玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞