房地產(chǎn)估價理論與方法《房地產(chǎn)價格和價值題庫考點》考試題含答案一、單項選擇題1.房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的（）三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。A.有用性、稀缺性、有效需求B.供給、需求、利用狀況C.權(quán)利、租金、利率D.價值、使用價值、供求答案：A解析：房地產(chǎn)價格的形成條件是有用性、稀缺性和有效需求。有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要；稀缺性是指物品的數(shù)量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它；有效需求是指對物品有支付能力支持的需要。2.政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過（）特權(quán)來實現(xiàn)的。A.罰款權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)和充公權(quán)B.管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)和充公權(quán)C.管制權(quán)、罰款權(quán)、征稅權(quán)和充公權(quán)D.管制權(quán)、征收權(quán)、罰款權(quán)和充公權(quán)答案：B解析：政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)和充公權(quán)四種特權(quán)來實現(xiàn)的。管制權(quán)是指政府為了公共利益，對房地產(chǎn)的使用、開發(fā)等進行限制；征收權(quán)是政府強制取得單位和個人的房地產(chǎn)；征稅權(quán)是政府憑借政治權(quán)力向房地產(chǎn)所有者或使用者征稅；充公權(quán)是指政府在特定情況下將房地產(chǎn)收歸國有。3.房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做（）。A.房地產(chǎn)的供給價格B.房地產(chǎn)的需求價格C.房地產(chǎn)的市場價格D.房地產(chǎn)的均衡價格答案：D解析：房地產(chǎn)的均衡價格是指房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價格，即供給曲線與需求曲線相交時的價格。在均衡價格水平下的供求數(shù)量被稱為均衡數(shù)量。4.某套商品住宅套內(nèi)使用面積為64m2，套內(nèi)墻體面積為9m2，半封閉陽臺水平投影面積為6m2，貯藏面積為3m2，應(yīng)分攤的共有公用建筑面積為6m2，則該套商品住宅建筑面積為（）m2。A.82B.85C.88D.94答案：C解析：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有公用建筑面積，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。半封閉陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。所以該套住宅的建筑面積=64+9+6×0.5+3+6=88m2。5.基準(zhǔn)地價是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地（）。A.最低價格B.最高價格C.平均價格D.成交價格答案：C解析：基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。6.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8％，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于（）萬元。A.280B.285C.290D.295答案：A解析：本題可先計算前3年凈收益的現(xiàn)值，再計算第4年到第40年凈收益在第3年末的現(xiàn)值，最后將兩者折現(xiàn)到現(xiàn)在。前3年凈收益現(xiàn)值：\(P_1=\frac{15}{(1+8\%)}+\frac{18}{(1+8\%)^2}+\frac{23}{(1+8\%)^3}\)\(P_1=15×0.9259+18×0.8573+23×0.7938\)\(P_1=13.8885+15.4314+18.2574=47.5773\)（萬元）第4年到第40年凈收益在第3年末的現(xiàn)值：\(P_2=\frac{25}{8\%}[1\frac{1}{(1+8\%)^{37}}]\)利用公式\(P=\frac{A}{r}[1\frac{1}{(1+r)^n}]\)（\(A\)為年凈收益，\(r\)為報酬率，\(n\)為收益期限），計算得\(P_2\approx295.56\)（萬元）將\(P_2\)折現(xiàn)到現(xiàn)在：\(P_{20}=\frac{P_2}{(1+8\%)^3}=295.56×0.7938\approx234.62\)（萬元）該宗房地產(chǎn)的收益價格\(P=P_1+P_{20}=47.5773+234.62\approx282.2\)（萬元），最接近280萬元。7.某宗房地產(chǎn)2018年6月1日的價格為1800元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2018年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2018年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.2，74.5，76.5，85.0，89.1，92.7，98.0（以2018年1月1日為100）。該宗房地產(chǎn)2018年10月1日的價格為（）元/m2。A.2302.2B.2402.2C.2502.2D.2602.2答案：A解析：采用定基價格指數(shù)進行交易日期調(diào)整的公式為：可比實例在成交日期的價格×估價時點的價格指數(shù)/成交日期的價格指數(shù)=可比實例在估價時點的價格。該宗房地產(chǎn)2018年10月1日的價格\(=1800×\frac{98.0}{76.5}\approx2302.2\)（元/m2）8.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5％。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）元/m2。A.2487.75B.2500C.2511.06D.2173.21答案：B解析：設(shè)正常成交價格為\(x\)元/m2，則賣方實際得到的價格為\(x(17\%)\)，已知買方付給賣方2325元/m2，即\(x(17\%)=2325\)，解得\(x=\frac{2325}{17\%}=2500\)（元/m2）二、多項選擇題1.房地產(chǎn)價格與一般物品價格的共同之處是（）。A.都是價格，用貨幣來表示B.都有波動，受供求因素的影響C.都是按質(zhì)論價D.都有國家政策的扶持E.都是使用價值和價值的統(tǒng)一體答案：ABC解析：房地產(chǎn)價格與一般物品價格的共同之處是：①都是價格，用貨幣來表示；②都有波動，受供求因素的影響；③都是按質(zhì)論價，優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。一般物品和房地產(chǎn)都具有使用價值和價值，但房地產(chǎn)價格與一般物品價格并非都有國家政策的扶持。2.下列屬于房地產(chǎn)價格影響因素中的自身因素的有（）。A.人口因素B.區(qū)位因素C.實物因素D.權(quán)益因素E.經(jīng)濟因素答案：BCD解析：房地產(chǎn)價格影響因素中的自身因素可分為區(qū)位因素、實物因素和權(quán)益因素三類。人口因素和經(jīng)濟因素屬于外部因素。3.房地產(chǎn)需求形成的條件有（）。A.消費者愿意購買B.消費者有支付能力C.供小于求D.供不應(yīng)求E.消費觀念的轉(zhuǎn)變答案：AB解析：房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買（或承租）的數(shù)量。需求的形成條件有兩個：一是消費者愿意購買，即有購買欲望；二是消費者有支付能力。4.從權(quán)益的角度來看，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象包括（）等。A.有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B.“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)C.有租約限制的房地產(chǎn)D.未來狀況下的房地產(chǎn)E.共有的房地產(chǎn)答案：BCE解析：從權(quán)益的角度來看，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象有：“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)；“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)；有租約限制的房地產(chǎn)；設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)；設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)；有拖欠建設(shè)工程價款的房地產(chǎn)；已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)；被人民法院查封、預(yù)查封的房地產(chǎn)；共同共有的房地產(chǎn)等。A選項是從實物角度的分類，D選項是從時間狀況角度的分類。5.決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是（）房地產(chǎn)的供求狀況。A.全國B.本地區(qū)C.全國本類D.本地區(qū)本類E.其他地區(qū)本類答案：BD解析：決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。因為房地產(chǎn)的不可移動性，其市場是區(qū)域性的，不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場相互影響較小，而且不同類型的房地產(chǎn)之間的替代性也有限。三、判斷題1.房地產(chǎn)價格既有使用代價的價格，又有交換代價的租金。（）答案：錯誤解析：房地產(chǎn)價格是指和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價——貨幣額、商品或其他有價物。房地產(chǎn)價格只有交換代價的價格，而沒有使用代價的租金。租金是房地產(chǎn)使用和收益權(quán)的價格。2.一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。（）答案：正確解析：理論價格是經(jīng)濟學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價格。成交價格是指在一筆房地產(chǎn)交易中，交易雙方實際達成交易的價格。一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。3.在使用成本法估價時，其土地成本應(yīng)當(dāng)是過去取得土地時的客觀成本。（）答案：錯誤解析：在使用成本法估價時，土地成本應(yīng)是在價值時點重新取得開發(fā)建設(shè)土地的必要支出及應(yīng)得利潤，而不是過去取得土地時的客觀成本。因為房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)在價值時點的價值，需要考慮當(dāng)前的市場情況和成本水平。4.當(dāng)消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，該種房地產(chǎn)的需求就會增加；反之，需求就會減少。（）答案：正確解析：消費者的偏好是影響房地產(chǎn)需求的重要因素之一。當(dāng)消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，他們更愿意購買該種房地產(chǎn)，從而使該種房地產(chǎn)的需求增加；反之，當(dāng)消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度減弱時，需求就會減少。5.某套建筑面積為100m2、每平方米建筑面積2000元的住宅，其實際付款方式為首付5萬元，余款向銀行抵押貸款。抵押貸款期限為5年，還款方式為按月等額支付，貸款年利率為5％。則該套住宅的實際價格為20萬元，名義價格為19.2萬元。（）答案：錯誤解析：名義價格是指在成交日期講明，但不是在成交日期一次性付清的價格；實際價格是指在成交日期一次性付清的價格，或者將不是在成交日期一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期的價格。該套住宅的成交價格為\(100×2000=20\)萬元，無論是名義價格還是實際價格都是20萬元，不存在付款方式不同導(dǎo)致名義價格和實際價格差異的情況。四、計算題1.某寫字樓預(yù)計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8％，則該寫字樓目前的收益價格為多少？解：根據(jù)收益法公式\(V=\frac{A}{r}[1\frac{1}{(1+r)^n}]+\frac{V_n}{(1+r)^n}\)（其中\(zhòng)(V\)為房地產(chǎn)當(dāng)前價格，\(A\)為年凈收益，\(r\)為報酬率，\(n\)為收益期限，\(V_n\)為期末轉(zhuǎn)售價格）。已知\(A=216\)萬元，\(r=8\%\)，\(n=2\)年，\(V_n=5616\)萬元。先計算前兩年凈收益的現(xiàn)值：\(P_1=\frac{216}{8\%}[1\frac{1}{(1+8\%)^2}]\)\(P_1=216×\frac{1(1/1.08^2)}{0.08}=216×1.7833=385.2\)（萬元）再計算出售價格的現(xiàn)值：\(P_2=\frac{5616}{(1+8\%)^2}=5616×0.8573=4814.6\)（萬元）該寫字樓目前的收益價格\(V=P_1+P_2=385.2+4814.6=5200\)（萬元）2.為評估某寫字樓2019年10月1日的正常市場價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例的成交價格與成交日期可比實例A：成交價格5000元/m2，成交日期2019年4月1日；可比實例B：成交價格5200元/m2，成交日期2019年6月1日；可比實例C：成交價格4900元/m2，成交日期2019年7月1日。（2）交易情況分析判斷可比實例A：為正常交易；可比實例B：比正常價格高2％；可比實例C：比正常價格低3％。（3）該類寫字樓的價格變動情況2019年3月1日至10月1日，該類寫字樓的價格平均每月比上月上漲1％。試利用上述資料估算該寫字樓2019年10月1日的正常市場價格。解：首先對可比實例進行交易情況修正可比實例A交易情況修正系數(shù)為\(\frac{100}{100}\)；可比實例B交易情況修正系數(shù)為\(\frac{100}{102}\)；可比實例C交易情況修正系數(shù)為\(\frac{100}{97}\)。然后進行交易日期調(diào)整可比實例A從2019年4月1日到2019年10月1日經(jīng)過了6個月，交易日期調(diào)整系數(shù)為\((1+1\%)^6\)；可比實例B從2019年6月1日到2019年1