仲愷創(chuàng)業(yè)廣場——客戶定位分析及拓展策略惠州中原事業(yè)四部Huizhou2021.9報告框架PART

A：市場分析PART

B：客戶定位策略PART

C：客戶拓展策略市場分析Step1：區(qū)域市場特性仲愷新區(qū)區(qū)域定位創(chuàng)新陣地科技新城產(chǎn)業(yè)排頭兵惠州市宜居宜業(yè)的現(xiàn)代化“科技新城〞◆開展為生活配套效勞的房地產(chǎn)和社會公共效勞業(yè)；◆開展為生產(chǎn)配套效勞的信息效勞業(yè)和金融效勞業(yè)；◆開展效勞于國內(nèi)外大企業(yè)及本地企業(yè)的總部經(jīng)濟中心。仲愷新區(qū)空間布局空間結構——“一心、兩翼、兩軸、六片區(qū)〞一心在仲愷大道兩側建設商務商貿(mào)綜合效勞中心，效勞于整個仲愷地區(qū)。兩翼依托效勞中心，分別形成南、北兩大集中的高新科技產(chǎn)業(yè)集群。兩軸依托仲愷大道和和暢五路形成效勞拓展軸，承載為工業(yè)區(qū)配套的效勞功能。六片區(qū)中心效勞區(qū)、高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、生活配套效勞區(qū)、科研孵化區(qū)、先進制造業(yè)加工區(qū)和商貿(mào)物流園區(qū)。高新科技產(chǎn)業(yè)集群商務商貿(mào)綜合效勞中心高新科技產(chǎn)業(yè)集群仲愷大道效勞拓展軸和暢五路效勞拓展軸仲愷新區(qū)擁有2000多家企業(yè)，世界500強與中國500強企業(yè)超過20家，以不到全市1%的土地，實現(xiàn)接近全市1/3的工業(yè)產(chǎn)值，成為惠州市當之無愧的經(jīng)濟開展引擎Codeofthisreport|?CopyrightCentalineGroup,2021金寶創(chuàng)業(yè)花園欣欣家園TCL康城四季德軒公寓御景華城鵬基半山名苑格林童話酈城水岸青青世界廠房+民房+少量商品住宅2006年起步2021年始快速開展商品房開發(fā)主要集中在陳江板塊，高新區(qū)板塊開發(fā)仍不活躍，以本地開發(fā)商及小樓盤居多，開發(fā)水平滯后于惠城區(qū)自2006年房地產(chǎn)開發(fā)起步，主要集中在陳江板塊，高新區(qū)板塊商品房開發(fā)開展緩慢。2021年雙擴及惠莞城際輕軌的利好使得區(qū)域真正進入地產(chǎn)開發(fā)的活潑期，仲愷大道沿線成為開發(fā)置業(yè)熱點富川瑞園TCL康城四季駿豪國際惠愷新時代金茂伊頓公館閏垣國際匯景中央萬麓湖酈城水岸風華美都鵬基半山名苑格林童話酈城水岸光耀荷蘭小城金寶創(chuàng)業(yè)花園大欣圓夢園御景華城2021年雙擴區(qū)域價值進一步釋放風華美都匯景中央凱欣苑雍華庭閏垣國際金茂精英現(xiàn)代香檳時間凱旋國際富川瑞園TCL康城四季駿豪國際金茂伊頓公館惠愷新時代金寶城市家園鑫月御景灣仲愷廣場光耀城市山林閏垣國際匯景中央萬麓湖酈城水岸風華美都鵬基半山名苑格林童話酈城水岸光耀荷蘭小城仲愷片區(qū)目前市場高層銷售價格在4500-5000元/平米之間，未來的升值潛力巨大?？蛻魜碓矗褐饕曰葜荼镜乜蜑橹鳎?1%；其次是深圳、東莞等周邊區(qū)域客戶，隨著區(qū)域規(guī)劃升級等利好出現(xiàn)，外圍客戶呈逐步上升趨勢；【數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場研究中心】年齡段范圍：公寓購房客戶年齡段集中在25-30歲之間，高層客戶在25-35歲之間；購房客戶年齡段呈現(xiàn)年輕化開展趨勢；區(qū)域各樓盤客戶年齡段主要集中在25-35歲之間，置業(yè)目的以自住為主?！緮?shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場研究中心】片區(qū)規(guī)劃利好、交通利好、升值潛力、性價比最為客戶關注，產(chǎn)品去化以2-3房剛需產(chǎn)品為主，公寓以一房產(chǎn)品為主關注因素：客戶最為關注規(guī)劃配套、交通、價格、及產(chǎn)品，其次是地段、品牌等。置業(yè)需求：二房、三房剛需戶型為區(qū)域熱銷戶型；【數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場研究中心】區(qū)域各樓盤客戶以首次置業(yè)為主，主要通過朋友介紹、網(wǎng)絡及短信傳播了解市場情況；認知渠道：客戶主要通過網(wǎng)絡、朋友介紹及短信了解樓市情況，其次是報廣，戶外、樓體條幅及圍墻廣告等；購房次數(shù)：客戶以首次置業(yè)為主；二次置業(yè)高層僅為23%，公寓為27%；【數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場研究中心】本地客戶原住居民產(chǎn)業(yè)客戶深圳、東莞等惠州緣客戶與區(qū)域有工作、商務來往人群客戶生意人、產(chǎn)業(yè)客戶等工商業(yè)者、小商戶區(qū)域內(nèi)的高收入行業(yè)群體及產(chǎn)業(yè)客戶管理層等當?shù)馗纳菩涂蛻艋莩菂^(qū)其它區(qū)域客戶偏改善型客戶剛需型產(chǎn)品，二房、三房為主高性價比產(chǎn)品一房、二房公寓產(chǎn)品舒適型戶品三房、四房及以上客戶結構分析偏自住型客戶小結板塊競爭市場潛力客戶轉變客戶特征仲愷立區(qū)后，深圳及東莞等周邊城市客戶加速進入，惠城區(qū)其它區(qū)域客戶量逐步提升，客戶層次逐步提升。高層單位以本地客戶為主，深圳及東莞等周邊區(qū)域客戶占有相當比例，惠城區(qū)其它區(qū)域客戶占比較少。區(qū)域樓市特性——小結市場分析Step2：區(qū)域樓市利好珠三角地區(qū)轉型升級，為打破珠三角“壁壘〞根底建設逐步加快，珠三角一體化全面展開；“六路緊聯(lián)珠三角，打造三個樞紐中心〞，實現(xiàn)惠州與相鄰的廣州、深圳、東莞等3個珠三角城市現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡的無縫連接，與三市共同打造珠江口東岸國家級運輸樞紐城市群。高速公路網(wǎng)規(guī)劃將從原“五橫三縱〞調整為“五橫四縱三支〞共12條高速公路，加快融入“珠三角一小時經(jīng)濟生活圈〞步伐。軌道交通——連接莞惠的交通主通道，規(guī)劃軌道線路共7條，其中1、2、3、4、6號線為城際線，5、7號線為城市線。公共交通一體化：深莞惠三市間將開通9條公交線珠三角一體化：橫縱交錯，輕軌建設加速城市時效，三城人口來往密切，加速城市融合，完善城市功能，有利于更好地承接一線城市的外溢人群。作為世界第三大都市圈、中國的第一大經(jīng)濟城市群其由兩個中心城市、兩個都市圈、兩大城市群體構成：1．兩大中心城市：香港是以國際功能為主的中心城市，廣州是以區(qū)域功能為主的中心城市。2．三大都市圈：香港—深圳一體化都市圈；廣州—佛山一體化都市圈；澳門—珠海一體化都市圈。3．兩大城市群體：珠江口東部城市群，包括香港、深圳、東莞、惠州等；珠江口西部城市群，包括澳門、珠海、中山、佛山、廣州、江門等惠州是珠三角一體化的東部城市群體的一員，各方面將得以快速開展東岸都市區(qū)惠州西岸都市區(qū)中部都市區(qū)珠三角一小時生活圈的形成、地區(qū)作為價格洼地，惠州房地產(chǎn)市場孕育著強大的開展?jié)摿踊葜莩鞘械拈_展將吸引愈來愈多的外地人到惠州開展；珠三角尤其是深莞惠交通設施的完善將帶來珠三角一小時生活圈的形成，從而促進三城及珠三角人口的流動，惠州作為地區(qū)房地產(chǎn)市場價格的洼地，面臨著很大的開展?jié)摿Γ恢槿钱a(chǎn)業(yè)轉移及產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃，將促進產(chǎn)業(yè)人群的聚集及轉移，為惠州帶來更多較高層次的住房客戶，促進惠州房地產(chǎn)市場的開展；東莞市深圳市惠州市大亞灣區(qū)一小時生活圈惠陽區(qū)電子加工、紡織、家具……高新技術、金融、物流、制造工業(yè)……石化產(chǎn)業(yè)區(qū)和港口物流產(chǎn)業(yè)基地工業(yè)制造、

高新技術……現(xiàn)代石化數(shù)碼、中海殼牌石化項目后勤基地仲愷高新區(qū)擴區(qū)升級：通過實施管理權限和管理范圍“雙提升〞，實現(xiàn)“二次創(chuàng)業(yè)〞，打造惠州經(jīng)濟開展新增長極。仲愷高新區(qū)概況：土地面積：309平方公里；下轄范圍：陳江街道、惠環(huán)街道、瀝林鎮(zhèn)、潼僑鎮(zhèn)、潼湖鎮(zhèn)、仲愷高新科技產(chǎn)業(yè)園辦事處、東江高新科技產(chǎn)業(yè)園辦事處、惠南高新科技產(chǎn)業(yè)園辦事處、中國留學人才開展基地辦事處；總人口：〔含戶籍和非戶籍人口〕近50萬；工業(yè)總產(chǎn)值：1100多億元〔2021年預計數(shù)〕；主導產(chǎn)業(yè)：電子信息產(chǎn)業(yè)；定位：現(xiàn)代創(chuàng)新型、生態(tài)城市型高新區(qū)。?惠州仲愷高新區(qū)總體規(guī)劃?邀請新加坡邦城規(guī)劃參謀主持編制，方案將仲愷打造成具國際標準的現(xiàn)代創(chuàng)新型、生態(tài)城市型的國家高新區(qū)惠城—仲愷區(qū)啟動舊城改造：實現(xiàn)城市功能更新、土地集約高使用、人居環(huán)境優(yōu)化，提升城市整體形象惠州市惠城—仲愷片區(qū)三舊改造專項規(guī)劃仲愷高新區(qū)已成為惠州第三大行政區(qū)，享有市一級經(jīng)濟管理權限和縣(區(qū))一級行政管理權限，惠州又一新城即將崛起?；蓐柎髞啚郴莩菂^(qū)仲愷區(qū)惠州市行政區(qū)分布圖“四園五鎮(zhèn)〞規(guī)劃四園：仲愷高新科技產(chǎn)業(yè)園東江高新科技產(chǎn)業(yè)園惠南高新科技產(chǎn)業(yè)園中國留學人才開展基地五鎮(zhèn)：陳江、惠環(huán)、瀝林、潼僑、潼湖“四園五鎮(zhèn)〞的“雙擴〞給仲愷高新區(qū)下一步開展增進強大的動力與活力，也為新城房地產(chǎn)開展帶來新的契機惠環(huán)街道陳江街道仲愷立區(qū)后，區(qū)內(nèi)面積擴大至320平方公里，人口增加至近50萬，地域面積擴大近25倍，人口數(shù)量擴大了3倍以上;管理范圍和權限的擴大將帶動仲愷高新區(qū)體制機制的改革創(chuàng)新和新一輪經(jīng)濟大開展，這些因素也將為仲愷新城房地產(chǎn)開展帶來新的契機。國外世界500強企業(yè)惠州外鄉(xiāng)知名企業(yè)建區(qū)17年來，仲愷高新區(qū)吸引了索尼、西門子、LG、住友、施奈德、可口可樂、加拿大鋁業(yè)等多家世界500強企業(yè)，帶動著整個仲愷高新區(qū)的開展建區(qū)后，惠州外鄉(xiāng)企業(yè)也紛紛落戶仲愷高新區(qū)，在國外企業(yè)的帶動下，不斷壯大，成為惠州知名企業(yè)，開展較好的有：TCL、德賽、華陽、富紳、億緯等等10年仲愷高新區(qū)工業(yè)產(chǎn)值占惠州的1/4之多，已成為惠州經(jīng)濟的堅挺力量，擴區(qū)后，仲愷將更好的承接深莞產(chǎn)業(yè)轉移，也將帶來大量產(chǎn)業(yè)人員，也將加大商品房需求“一橫三縱〞“一快三高〞的交通網(wǎng)絡規(guī)劃及建設，將加快仲愷城市化開展進程，同時也促進著仲愷新城的房地產(chǎn)市場開展惠鹽高速河深高速仲愷大道和暢四路一橫：仲愷大道連接惠城與陳江的主干道，到惠城僅20分鐘路程，拉近兩區(qū)之間的時間距離三縱：和暢四路、和暢五路、惠城四環(huán)路。一快：快速路構成陳江—仲愷片區(qū)外部快速路系統(tǒng)，減少過境車輛，使仲愷大道淡出公路功能，回歸城市道路功能。三高：河深高速、惠鹽高速、莞惠高速惠城四環(huán)路〔南段〕和暢五路交通規(guī)劃本工程貫穿整個仲愷區(qū)的莞惠城軌和修建改善中的仲愷大道不僅將緩解仲愷大道的繁忙交通壓力，更加縮減了三城的距離，形成真正的“一體化〞莞惠城軌將大大縮減仲愷與東莞和惠城之間的距離，為本工程客戶群體的擴展提供最有力的支撐莞惠城軌規(guī)劃仲愷新區(qū)開展將帶來大量居住人群，預計2021年人口到達68萬，2021年將到達80萬，將會帶動片區(qū)住房需求。仲愷區(qū)政府人口增長預計：年份2010年2012年2016年2020年自然增長率5.5‰5.5‰5.5‰5.5‰機械增長率8‰12‰15‰12‰暫住人口比例18%22%20%18%常住人口比例82%78%80%82%人口預測(萬人)50556880廣東社科院人口學家用綜合指數(shù)法預測方法來預測的數(shù)據(jù)人口控制規(guī)模人口現(xiàn)狀截止2021年，仲愷常住人口為約50萬人，其中戶籍人口22萬人，非戶籍常住人口28萬人。規(guī)劃人口控制規(guī)模至2021年，常住人口控制規(guī)模超80萬人。仲愷新區(qū)成立將吸引深圳、東莞等周邊高新產(chǎn)業(yè)進駐；區(qū)域規(guī)劃、交通利好等因素，將加快周邊城鎮(zhèn)客戶向仲愷新區(qū)遷移，未來人口開展速度。市場焦點：隨著經(jīng)濟升級及交通改善等利好消息不斷放出，仲愷片區(qū)成交量不斷攀升，逐漸成為市場關注的焦點區(qū)域各片區(qū)住宅網(wǎng)簽分布情況單位〔套)各片區(qū)網(wǎng)簽套數(shù)及面積明細面積單位〔平方米〕數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng)片區(qū)套數(shù)套數(shù)比面積面積比金山湖69032%80387.7933%仲愷41619%42025.9317%大江北37917%43100.7117%龍豐31014%34924.8214%水口1537%22190.779%河麥1477%13433.165%東平954%10722.94%總計2190100%246786.08100%2021年上半年，仲愷片區(qū)與江北片區(qū)、金山湖片區(qū)成三足鼎立之勢仲愷新區(qū)房價優(yōu)勢明顯，與深圳和惠城區(qū)維持在1/4和3/5比例，是深惠兩地價格洼地【數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場研究中心】惠城區(qū)住宅成交均價6347元/平米陳江、仲愷區(qū)住宅成交均價4348元/平米深圳住宅均價在20000-25000元/平米之間小結一體化交通利好深莞惠一體化的貫徹落實，交通、經(jīng)濟合作加強，同城生活不再是夢想。人口增長價格洼地莞惠城軌及交通網(wǎng)絡的規(guī)劃建設將大大縮減與仲愷的交通距離，加速與周邊區(qū)域融合。新區(qū)成立，產(chǎn)業(yè)人口不斷增漲，未來片區(qū)購置力呈現(xiàn)強勁增漲勢頭?；葜莓斚碌姆績r僅是深圳的1/4，臨近的東莞相比惠州房價高出1/3，價格洼地效應明顯。區(qū)域樓市利好——小結經(jīng)濟利好年工業(yè)總產(chǎn)值和出口額分別占惠州市的1/4和1/3，新區(qū)成立后，區(qū)域經(jīng)濟地位及重要性日顯。市場焦點區(qū)域大盤加速開發(fā)，交通及相關配套逐步完善，仲愷片區(qū)已經(jīng)成為最受市場關注焦點區(qū)域之一。市場分析Step3：區(qū)域樓市預判【數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場研究中心】【大仲愷區(qū)總體供給量】目前已明確的地塊，預計開發(fā)量約300萬平米，其中別墅45萬平米、高層255萬萬平米?！?021-2021供給預測】大盤眾多，別墅供給量相對較少，高層供給將呈現(xiàn)明顯上升趨勢，競爭劇烈。潛在供應20112012201320142015別墅供應579811高層供應78918198109供應總量839890106120【數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場研究中心】2021年仲愷新區(qū)供給量較大，多個大盤啟動，如荷蘭小城、半山名苑、御湖1公里、恒宇·麓湖等工程。2021年起多數(shù)大盤均會啟動高層，以在成熟市場獲取更高額利潤空間。片區(qū)整體供給將呈現(xiàn)上升趨勢，剛性需求仍難以支撐，競爭將會趨白熱化。項目推銷時間總建面11年供應量總戶數(shù)戶型面積項目優(yōu)勢東日錦鴻名苑2011-05-1512萬5863二至四房50-150m2戶型創(chuàng)新、價格低金茂伊頓公館2011-04-16

7.5萬2.4600二、三房65-113m2配套完善、品牌、兩房戶型佳富川瑞園2010-09-0460萬3一期1766二、三房33-126m2大盤、品質感好半山名苑2010-09-24

66萬2286聯(lián)排、雙拼248-310m2自然資源、密度低閏垣國際2008-10-1

3萬--398一至三房35-140m2社區(qū)較小產(chǎn)品、以小戶型為主德軒公寓2008-11-16

1.3萬0.11299精裝公寓25-40m2價格優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢匯景中央2010-11-2024萬71953二至四房62-214m2地理位置優(yōu)越、周邊配套完善御湖1公里2011-837.7萬7.51149----位置優(yōu)越，擁有20000平米的原生湖泊雍華庭2008-08-0124萬42383公寓至四房37-163m2成熟大社區(qū)、價格低TCL康城四季2008-07-174萬56000二至五房63-142m2品牌、成熟社區(qū)、配套完善、性價比高瑞麒紫居--1.83萬1.81162一至三房38.62—118.61m2戶型佳、品種多類、贈送多、幼兒園、成熟大社區(qū)酈城水岸2008-1-198.8萬1.9637二至四房68-140m2價格低、LOHAS優(yōu)品建筑格林童話世界2008-1-140萬51000二至四房83-144m2低價童話別墅、社區(qū)優(yōu)勢駿豪國際2010-12-222.7萬3381公寓至三房43-90m2位置佳、標桿公寓光耀荷蘭小城2010-08-2160萬94883三至四房76-98m2品牌大盤、品質口碑、戶型創(chuàng)新、性價比高、物業(yè)同利康園2011-01-01

4萬4548公寓至三房40-115m2周邊配套完善，價格優(yōu)勢，地理位置優(yōu)越惠愷新時代2011-073.6萬3.6663一至二房35-58m2地理位置優(yōu)越，價格優(yōu)勢金寶城市佳園2011-916萬8930二至四房60-142m2地理位置優(yōu)越，本地知名度高恒宇·麓湖2011-960萬5467

二至三房68-109m2地理位置優(yōu)越，大社區(qū)城市山谷2011-04-23

10萬5980二至四房90-120m2地理位置優(yōu)越，社區(qū)優(yōu)勢，物業(yè)優(yōu)勢英郡年華2011-96.3萬3560

一房至三房52-126m2地理位置優(yōu)越仲愷新區(qū)2021-2021年供給量龐大，多以兩房、三房為主，2021年可統(tǒng)計與工程競爭較強的供給量預計將超過70萬㎡。深圳、東莞等周邊城市客戶加速進入規(guī)劃利好交通利好配套利好價格洼地惠城區(qū)區(qū)域客戶進入仲愷片區(qū)本地高端客戶流失減少、回歸增加整體潛在供給超過數(shù)萬平米；區(qū)域內(nèi)供給量巨大；品牌地產(chǎn)進入仲愷；區(qū)域人口增長迅速，開展空間大；

仲愷規(guī)劃升級，居住環(huán)境逐步改善；片區(qū)大盤開發(fā)云集，形成市場集中效應，客戶對區(qū)域關注度直線上升；區(qū)域整體價格不斷升級，市場形象不斷攀升；區(qū)域利好不斷釋放，已成為市場關注焦點之一；STEP1：客戶STEP2：形象STEP3：市場區(qū)域樓盤以本地客戶為主，深圳、東莞等周邊城市客戶逐漸增加，惠城區(qū)其它區(qū)域客戶將進入本區(qū)域規(guī)劃配套升級、交通環(huán)境改善、大盤開發(fā)云集，區(qū)域整體形象大幅提升，片區(qū)開展進入快車道潛在供給量大，未來競爭劇烈區(qū)域樓市預判——小結客戶定位Step1：產(chǎn)品及客戶定位分析規(guī)劃建設用地：39008㎡總建筑面積：221663㎡商業(yè)總面積：99642㎡住宅面積：49918㎡商務公寓：21802㎡容積率：4.45物業(yè)類型：公寓、高層住宅外立面：ARTDECO產(chǎn)品情況說明：戶型為剛需產(chǎn)品為主，為目前市場主流熱銷產(chǎn)品；戶型方正實用，使用率高；帶內(nèi)花園，贈送大；南面視野及景觀佳；產(chǎn)品類型戶型戶均面積戶型套數(shù)比例公寓一房39.0636035.86%兩房56.81009.96%單間28.56403.98%住宅2+1房77.6910510.46%舒適3+1房100.99-110.6137837.65%闊綽3+2126.12212.09%戶型特點：戶型方正緊湊實用；臥室凸窗設計，增加采光面；空間布局較合理；臥室客廳朝向佳。56.8㎡二房一廳一衛(wèi)39.65㎡一房一廳一衛(wèi)77.69㎡兩房兩廳一衛(wèi)優(yōu)點：三面采光，明廚明衛(wèi)；L型陽臺設計，N+1百變空間；干濕分區(qū)，動靜分區(qū)好；臥室凸窗設計；住宅戶型：兩梯四戶，舒適2+1房，為市場主流，剛需首選產(chǎn)品110.61㎡三房兩廳兩衛(wèi)優(yōu)點：帶入戶花園，輕松實現(xiàn)N+1；戶型方正、空間布局合理；主臥入戶私密性強，倍顯尊貴；景觀大陽臺設計，盡覽美景；功能分區(qū)較好；住宅戶型：兩梯四戶，舒適3+1房，為市場主流，剛需首選產(chǎn)品住宅戶型：兩梯四戶，闊綽三房，品味十足，適合局部改善型客戶戶型特點：超大入戶花園，空間靈活多變；超寬雙景觀陽臺設計，盡享美景；奢華3+2幻變空間，稀缺尊貴；功能分區(qū)，動靜分區(qū)好，生活休閑互不干擾；臥室凸窗設計，采光好126.12㎡三房兩廳兩衛(wèi)深圳、東莞等周邊城市產(chǎn)業(yè)客戶〔工業(yè)區(qū)轉移客戶〕深圳等外圍市場本地市場客戶分類大仲愷本地客戶仲愷片區(qū)客戶來源主要分為大仲愷本地客戶、產(chǎn)業(yè)客戶、惠城區(qū)區(qū)域客戶、深圳東莞等周邊城市客戶四大類為主公務員、事業(yè)單位員工、生意人、工商業(yè)者、小商戶、私營業(yè)主、原住居民等客戶定位預判：客戶來源主要分類為本地市場及深圳市場，本地市場客戶以本地客戶為主，深圳等外圍市場客戶以深圳及東莞客戶為主；惠城區(qū)區(qū)域客戶價格擠壓型、工作區(qū)域導入型等客戶、工商業(yè)者、商戶等【客戶定位預判-本地市場大仲愷本地客戶】本地原住居民、企事業(yè)單位、生意人、個體工商業(yè)者、小商戶等群體仲愷中心區(qū)置業(yè)需求步伐加快，區(qū)域內(nèi)高端客戶外溢現(xiàn)象日減大仲愷規(guī)劃升級，城市化進程加快，開展前景良好，本地高端客戶外溢現(xiàn)象日減；大仲愷城市輕軌2021年通車，仲愷大道升級擴建，交通更加便捷；大仲愷區(qū)域配套逐步完善，居住環(huán)境向好；大仲愷本地客戶收入水平的增加，對居住環(huán)境改善的迫切需求，加速置業(yè)仲愷中心區(qū)；大仲愷本地客戶主要以剛需及改善性住房為主，注重居住環(huán)境的提升。本地客戶置業(yè)大仲愷的動因區(qū)域規(guī)劃升級后，規(guī)劃配套、交通環(huán)境、居住環(huán)境等徹底改善規(guī)劃升級前本地客戶置業(yè)大仲愷區(qū)域分散，外溢現(xiàn)象比較頻頻規(guī)劃升級后本地客戶大仲愷置業(yè)熱情高漲，置業(yè)區(qū)域趨向大仲愷中心區(qū)【客戶定位預判-本地市場大仲愷本地客戶】對居住環(huán)境的追求和工作距離是大仲愷本地客戶置業(yè)大仲愷的最主要驅動因素。區(qū)域開展前景居住環(huán)境置業(yè)大仲愷工作距離主要因素客戶語錄我們在海關上班，在這里買房離我們上班距離很近，上班方便。仲愷中心區(qū)居住環(huán)境比陳江好，而且我在海關工作，每天上班從陳江過來太塞車，在這里就方便多了?！究蛻舳ㄎ活A判-本地市場惠城區(qū)區(qū)域客戶】未來3-5年內(nèi)惠城區(qū)區(qū)域客戶進入大仲愷區(qū)域將呈現(xiàn)穩(wěn)步增漲太勢價格差存在可降低置業(yè)本錢，是惠城區(qū)區(qū)域客戶置業(yè)大仲愷的動力源；惠城區(qū)區(qū)域內(nèi)價格高企，早已突破6000元/㎡，8000元/㎡以上不在少數(shù)，導致惠城區(qū)客戶置業(yè)外溢；大仲愷規(guī)劃升級，城市化進程加快，開展前景良好；大仲愷城市輕軌2021年通車，仲愷大道升級擴大建，交通更加便捷；大仲愷區(qū)域配套逐步完善，居住環(huán)境向好。置業(yè)在大仲愷的動因區(qū)域規(guī)劃升級后，惠城區(qū)客戶開始關注大仲愷區(qū)域開展，置業(yè)大仲愷步伐加快規(guī)劃升級前惠城區(qū)區(qū)域客戶根本不考慮大仲愷規(guī)劃升級后惠城區(qū)區(qū)域客戶進入加速區(qū)域開展前景居住環(huán)境好置業(yè)大仲愷客戶語錄：在仲愷這邊上班，高新區(qū)升級規(guī)劃出臺，規(guī)劃配套將逐步完善，未來居住環(huán)境只會比龍豐、上排好，開展前景很不錯，而且輕軌通車后，交通也極為便利。交通環(huán)境立體化【客戶定位預判-本地市場惠城區(qū)區(qū)域客戶】對居住環(huán)境的追求和交通環(huán)境立體化是惠城區(qū)其它區(qū)域客戶置業(yè)大仲愷的最主要驅動因素。主要因素【客戶定位預判-本地市場產(chǎn)業(yè)客戶】產(chǎn)業(yè)移民是本地客戶未來主力，未來人口增長迅速，置業(yè)需求將會逐步增強。大仲愷政府人口增長預計：產(chǎn)業(yè)的聚集效應引發(fā)產(chǎn)業(yè)人口的遷移承接深圳各區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)轉移和人口遷移的重大使命；產(chǎn)業(yè)人口遷入數(shù)量不斷增加。產(chǎn)業(yè)中高層管理者高級技術人員年均收入50000元45000元大仲愷產(chǎn)業(yè)人群年均收入仲愷新區(qū)5年內(nèi)人口將到達68萬人10年后將超80萬人口2~4年時間將新增5~10萬就業(yè)及3~5萬工商業(yè)人口【客戶定位預判-本地市場產(chǎn)業(yè)客戶】對居住環(huán)境的追求和開展前景及交通環(huán)境是產(chǎn)業(yè)客戶置業(yè)大仲愷的最主要驅動因素。工作環(huán)境區(qū)域開展前景置業(yè)大仲愷交通環(huán)境主要因素客戶語錄我們在TCL上班，2021年以前沒想過要在仲愷置業(yè)，規(guī)劃升級方案出臺后，覺得仲愷時機多，開展前景更廣了，未來的居住環(huán)境也會相當不錯，希望把父母都接過來，一起生活。總價區(qū)間首付款家庭月收入30萬以下10萬10000~15000元30-50萬15萬15000~20000元50-60萬18萬21000~25000元60-70萬21萬25000~30000元深圳客在大仲愷置業(yè)動因限購限貸以前單身公寓、1房為主30-50㎡；開展前景看好，總價低限購限貸以后小2房，小3房為主，50-100㎡；開展前景好，好轉手【客戶定位預判-深圳、東莞等周邊城市】根據(jù)成交客戶的分析，深圳客戶置業(yè)大仲愷的主要驅動因素有以下三個：區(qū)域開展前景價格剪刀差置業(yè)大仲愷交通配套等主要因素客戶語錄：價格比深圳廉價多了，在深圳這些錢頂多能買一房，在這邊買套房住很舒服；以后城市輕軌通了，很方便，交通本錢也下來了；規(guī)劃配套不錯，未來大仲愷開展前景應該不錯。客戶分類產(chǎn)業(yè)客戶本地客戶深圳客戶大仲愷區(qū)域本工程目標客戶惠城區(qū)客戶本地客戶黃先生：今年28歲，本地人，現(xiàn)經(jīng)營一家中式餐館。有一個漂亮的女朋友，打算明年結婚，他和女朋友都是本地人，這里有他們一起長大的同學，有他們的家人，對片養(yǎng)育他們的土地充滿了的感情。他們見證了大仲愷這幾年的開展，希望婚后住在仲愷中心區(qū)，認為仲愷的開展會越來越好，更重要的是，他們可以?；丶铱赐改浮？蛻籼卣髅枋霎a(chǎn)業(yè)轉移客戶客戶特征描述惠城區(qū)客戶王小姐：30歲，惠州人，公司白領，有一個5歲的孩子，現(xiàn)和丈夫及公公婆婆住在上排。孩子越來越大了，房子顯得更小了，他希望換一套更大的房子，但是惠城區(qū)高漲的房價讓她望塵莫及，正在開展的仲愷吸引了她的關注，那里價格較低、輕軌道路網(wǎng)絡正在規(guī)劃改造、配套也在逐漸完善，最近她已經(jīng)在仲愷看房，準備在仲愷安置自己的新家?？蛻籼卣髅枋錾钲?、東莞等周邊城市客戶客戶特征描述Codeofthisreport|?CopyrightCentalineGroup,2021客戶訴求點與價值對位分析客戶類型客戶訴求點項目價值點價值對位本地客戶偏愛商業(yè)成熟、環(huán)境較好的區(qū)域偏愛生活、教育配套齊全的區(qū)域對交通環(huán)境要求較高對居住舒適度要求較高是仲愷最大的商業(yè)綜合體，生活配套完善，購房方便區(qū)域規(guī)劃升級，配套逐步完善處仲愷中心地段，交通便利，四通八達創(chuàng)新產(chǎn)品設計，增送面積多，帶入戶花園符合深圳、東莞等周邊城市客戶偏愛發(fā)展前景好的片區(qū)交通便利是必要條件尋找具有投資價值的產(chǎn)品偏愛具有稀缺資源的物業(yè)區(qū)域升級，發(fā)展?jié)摿薮筇幹賽鹬行牡囟危煌ū憷麉^(qū)域周邊商業(yè)及配套正逐漸成熟是仲愷最大的商業(yè)綜合體符合產(chǎn)業(yè)客戶良好的區(qū)域發(fā)展前景良好的居住環(huán)境良好的生活教育配套可承受的價格大仲愷升級規(guī)劃，發(fā)展前景可期地處仲愷新區(qū)中心地段，交通網(wǎng)絡完善，出入便利高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮螽斍爸賽鹦聟^(qū)房價低于惠城區(qū)及周邊城市較符合惠城區(qū)客戶區(qū)域規(guī)劃配套要求較高居住環(huán)境要求較高交通、出行要求便利生活、教育配套要求較高大仲愷升級規(guī)劃，配套可期區(qū)域一改以往落后面貌，大盤掘起，居住環(huán)境日趨成熟莞惠輕軌的建設，大仲愷交通環(huán)境逐步改善大仲愷最大商業(yè)綜合體，一站式shoppingmall較符合價格承受力區(qū)域認同度低高低高本地客戶區(qū)域認同度和價格承受力分析惠城區(qū)客戶深圳、東莞等周邊城市客戶產(chǎn)業(yè)客戶以年齡25-45歲之間的當?shù)卦∶瘛⒐珓諉T、周邊個體經(jīng)商人士為主，長期居住在本區(qū)域內(nèi)，購房多為自住所用，要求周邊配套完善，交通便利。關注與城市配套、居住環(huán)境及氣氛、價格、升值空間。以年齡30-45歲之間的企業(yè)老板，私營業(yè)主，企業(yè)中高層等客戶為主，少量惠州緣客戶，手上持有一套或多套物業(yè)，對價格相對不敏感，只要總價在可接受的范圍內(nèi)即可。關注總價、產(chǎn)品類型、規(guī)劃利好、交通利好、配套資源、升值空間等因素。以年齡25-30歲之間的工業(yè)區(qū)中高層管理人員及受惠城區(qū)價格擠壓的剛需客戶為主，多為自有私家車。關注配套資源、升值空間、規(guī)劃利好、交通網(wǎng)絡等因素。以年齡25-35歲之間的工業(yè)區(qū)中層管理人員為主，看好片區(qū)開展，希望把家安置在仲愷。關注配套資源、升值空間、規(guī)劃利好、交通網(wǎng)絡等因素。以年齡25-45歲之間的當?shù)卦∶?、公務員、周邊個體經(jīng)商人士為主，長期居住在本區(qū)域內(nèi)，購房多為自住所用，要求周邊配套完善，交通便利。關注與城市配套、居住環(huán)境及氣氛、價格、升值空間。為實現(xiàn)工程快速及高價去化，選取區(qū)域認同度較高的本地客戶為核心客戶，價格承受能力較強的深圳、東莞等周邊城市客戶為主力客戶價格承受力區(qū)域認同度低高低高本地客戶惠城區(qū)客戶深圳、東莞等周邊城市客戶產(chǎn)業(yè)客戶以年齡30-45歲之間的企業(yè)老板，私營業(yè)主，企業(yè)中高層等客戶為主，少量惠州緣客戶，手上持有一套或多套物業(yè)，對價格相對不敏感，只要總價在可接受的范圍內(nèi)即可。關注總價、產(chǎn)品類型、規(guī)劃利好、交通利好、配套資源、升值空間等因素。以年齡25-30歲之間的工業(yè)區(qū)中高層管理人員及受惠城區(qū)價格擠壓的剛需客戶為主，多為自有私家車。關注配套資源、升值空間、規(guī)劃利好、交通網(wǎng)絡等因素。以年齡25-35歲之間的工業(yè)區(qū)中層管理人員為主，看好片區(qū)開展，希望把家安置在仲愷。關注配套資源、升值空間、規(guī)劃利好、交通網(wǎng)絡等因素。核心客戶主力客戶重要客戶客戶定位：最終鎖定本地客戶為工程核心客戶，深圳、東莞等周邊城市客戶為主力客戶，產(chǎn)業(yè)移民為工程重要客戶，惠城區(qū)和其他區(qū)域為工程邊緣客戶本地生意人、私營業(yè)主、工商業(yè)者、商戶等仲愷區(qū)公務員、學校教師、醫(yī)生及事業(yè)單位職員等本地原住民核心客戶：本地客戶55%主力客戶：深圳、東莞等周邊城市25%邊緣圈層：惠城區(qū)其他區(qū)域10%重要客戶：產(chǎn)業(yè)移民客戶10%高新企中高層管理者公司職員等因工作需求購房客戶受惠城區(qū)高房價擠壓客戶區(qū)域開展型客戶，工商業(yè)者、商戶等經(jīng)營型客戶客戶拓展Step1：客戶拓展策略客戶渠道：針對不同客戶采取不同拓展方式，重點拓展陳江、惠環(huán)、潼橋等自住客及攔截自來客戶，定向拓展企業(yè)客戶。觀點：通過多渠道客戶開發(fā)，解決產(chǎn)品快速去化問題1仲愷區(qū)為主展場/行銷/媒介推廣32企業(yè)聯(lián)誼、巡展老帶新、活動組織仲愷區(qū)立柱、燈桿旗、導視牌等通路包裝仲愷客戶深圳、東莞等周邊城市區(qū)域自來客戶深圳、東莞等周邊城市對區(qū)域開展前景認可客戶行銷/企業(yè)活動/小眾渠道4產(chǎn)業(yè)客戶5中原客戶6定向客戶深圳、惠城區(qū)、仲愷區(qū)轉介、儲藏客戶資料提供深圳、東莞等網(wǎng)絡媒體客戶資源大仲愷區(qū)域客戶拓展：作為本工程重點客戶區(qū)域，須通過各種媒介重點拓展，主要形式為展場、行銷及多種渠道傳播。展場設立單位團購零散型自住客戶仲愷客戶拓展渠道目的：提升企業(yè)工程形象，維系客戶關系功能：展示工程及企業(yè)形象，作為蓄客點；直接針對性采取行銷活動，主動對接目標客戶位置建議：仲愷中心區(qū)，人流量大商場推廣渠道：網(wǎng)絡?短信?展場?戶外?樓體?電臺?電視……目的：促使產(chǎn)品快速去化渠道：單位聯(lián)誼活動、團購優(yōu)惠活動、企業(yè)平臺資源利用對象：仲愷大型企業(yè)、仲愷政府部門、事業(yè)單位及惠城區(qū)大型企業(yè)等企業(yè)團購專場第二營銷中心發(fā)起TCL、三星、可口可樂、海關、車管所、等仲愷大型企業(yè)及仲愷政府部門團購活動，實現(xiàn)產(chǎn)品快速消化，樹立品牌形象。設立仲愷大榮百貨展場及惠州港惠新天地展場，擴大工程影響力，挖拙潛在客戶。仲愷客戶拓客渠道：設立第二營銷中心、發(fā)起企業(yè)團購專場積累有效客戶客戶特征拓展渠道關鍵執(zhí)行陳江、潼橋為主，局部惠環(huán)多為企業(yè)客戶，購房考慮工作便利性及社區(qū)環(huán)境首次置業(yè)為主，對價格較為敏感消費較為集中在惠佳超市局部客戶為換房或拆遷，改善居住需求惠佳超市周邊廣告牌惠佳超市行銷老社區(qū)巡展、DM直郵針對片區(qū)短信發(fā)送重點客戶區(qū)域〔如企業(yè)工廠附近、社區(qū)活動場所〕行銷人員宣傳居委會或企業(yè)等關鍵人物惠利公關，配合聯(lián)誼活動，組織團購零散型客戶戶外廣告商場廣告報紙DM公益活動宣傳商場收銀處派發(fā)宣傳物料周末暖場活動其它推廣渠道方式【深圳、東莞等周邊城市客戶拓展】作為本工程重點客戶區(qū)域，須通過各種媒介重點拓展，主要形式為深圳效勞中心、行銷及多種渠道傳播。深圳客戶效勞中心深圳行銷活動媒介推廣深圳客戶拓展渠道目的：提升企業(yè)工程形象，維系客戶關系功能：展示工程及企業(yè)形象，作為深圳蓄客點；配合認籌、簽約等銷售工作、客戶接送及中原轉介等位置建議：福田中心區(qū)，重要節(jié)點租用網(wǎng)絡短信戶外廣告電臺地鐵燈箱廣告……目的：直接針對性采取行銷活動，主動對接目標客戶形式：重點區(qū)域設置巡展位，周邊配合小眾傳播，如資料派發(fā)、短信發(fā)送等，從而積累目標客戶位置建議：福田、南山大型商場及大型社區(qū)周邊電臺傳播建議投放深圳交通頻道如1062、1057等

候機樓展位建議在深圳人流大的候機樓設立咨詢處，宣傳及派發(fā)資料等百貨商場立體式展廳展廳選址建議：天虹、萬象城、益田廣場及茂業(yè)商場地鐵站燈箱廣告建議在羅湖口岸、華強北、會展中心等人較旺站點投放燈箱廣告深圳拓客渠道梅觀高速戶外廣告

梅林關口戶外廣告深圳路網(wǎng)攔截：戶外廣告位選址建議機荷高速老圍出口處自來客戶拓展：仲愷樓盤眾多，片區(qū)逐漸成熟，客戶到訪量較大，因此做好各主要通路攔截客戶至關重要。戶外廣告導示牌其他單位合作在惠鹽高速白云前出口位置、惠鹽高速伯公坳位置布置戶外廣告牌，樹立形象同時攔截客戶。惠河高速與仲愷大道交界；陳江大道與甲子路交界處；高速出口位置等以上重點交叉路口設置導示牌。與深莞惠客戶往來密切的門店進行合作，如加油站、海鮮城等餐飲機構，通過贊助禮品配合現(xiàn)場包裝傳遞工程信息?，F(xiàn)場展示工程地處仲愷中心區(qū)仲愷大道旁，昭示性極強，良好的現(xiàn)場展示能為工程帶來極好的宣傳效果。自來客戶攔截仲愷路網(wǎng)攔截：戶外廣告及導示牌選址建議惠鹽高速白云前出口戶外廣告

惠鹽高速伯公坳戶外廣告

本工程匯佳大轉盤戶外廣告和暢四路導示牌

五一路口導示牌

現(xiàn)場展示：強調綠化及細節(jié)展示商業(yè)廣場氣氛營造，處處表達工程大型綜合體氣質［氣氛營造+情景展示］產(chǎn)業(yè)客戶：本工程在區(qū)位及交通距離上占優(yōu)，企業(yè)自住客戶將是本工程有效客戶群體。客戶特征拓展渠道關鍵執(zhí)行仲愷為主〔LG、住友、施奈德、富紳等〕工作區(qū)域就在附近，為首次置業(yè)者屬于企業(yè)中層管理者注重生活配套完善，工作便利性價格敏感度較高企業(yè)巡展〔在活動室、飯?zhí)?、廠區(qū)門口等集中區(qū)域〕聯(lián)合聯(lián)誼活動，或贊助企業(yè)晚會抽獎等，植入工程推介企業(yè)網(wǎng)站宣傳工程進行團購優(yōu)惠及老帶新獎勵持續(xù)組織看樓專車尋求關鍵對接人從到訪客戶中分析企業(yè)需求潛力，重點挖掘客戶承諾后期開通企業(yè)業(yè)主專車〔當團購量到達一定數(shù)量〕產(chǎn)業(yè)客戶企業(yè)團拜時間：2021年3月-5月區(qū)域：大仲愷區(qū)域企事業(yè)單位目的：小眾渠道低本錢營銷，引起圈層關注形式：利用節(jié)假日企業(yè)活動贊助為突破口，果籃及禮品上門拜訪，以點帶面，拓展企業(yè)團購客戶與大仲愷區(qū)域大型企業(yè)展開聯(lián)誼及團購活動，深度挖掘產(chǎn)業(yè)客戶中原客戶拓展：中原在惠州代理樓盤眾多，已聚集大量惠州客戶，可通過轉介、短信、回訪等多種方式利用。實惠：高額獎勵傭金，調動轉介積極性情感：良好關系維護，情感上拉攏同事精心禮品贈送〔如電影票、購物券等〕；組織活動體驗：仲愷新區(qū)一日游，酒吧推介會〔娛樂〕。關鍵點：轉介獎勵及便捷的轉介流程核心：將主要同事〔分行經(jīng)理〕當客戶來經(jīng)營地鋪推廣方式地鋪走訪專場推介會中原平臺地鋪合作定向客戶拓展：充分挖掘合作單位客戶資源，多渠道低本錢獲取目標客戶?？蛻籼卣魍卣骨琅浜瞎ぷ鲗^(qū)域較為了解看過的樓盤較多，習慣進行比照多數(shù)為普通置業(yè)人群各類媒介看樓車組織搜房網(wǎng)U房網(wǎng)惠房團愛房網(wǎng)房信網(wǎng)現(xiàn)場提供用餐等現(xiàn)場加強展示體驗及效勞，如良好的物業(yè)效勞標準可與合作單位簽訂成交才給予獎勵合作形式定向客戶媒體看房團：帶來有迫切購房需求的潛在客戶客戶群體：惠州客戶、深圳客戶形式：投放媒體廣告贈送看樓車如網(wǎng)絡廣告、報紙廣告等，相關媒體利用自有客戶資源或渠道召集意向購房人員組織看房車媒介資源：城際看房團、愛房網(wǎng)、西子網(wǎng)、搜房網(wǎng)、團購網(wǎng)、惠房網(wǎng)等客戶拓展：以拓展大仲愷本地客戶為主，重點拓展深圳東莞等周邊城市客戶，加大產(chǎn)業(yè)客戶的拓展力度，適當加大對惠城區(qū)客戶的拓展力度區(qū)域：仲愷地區(qū)客戶，以陳江、惠環(huán)、潼橋等舊城區(qū)客戶為主；渠道措施：展場、戶外、短信、直郵等。本地客戶客戶類別惠城區(qū)區(qū)域客戶區(qū)域：以深圳、東莞等周邊城市為主；渠道措施：通路攔截、戶外廣告、公交車身廣告、展場等。深圳、東莞等周邊市城客戶產(chǎn)業(yè)客戶區(qū)域：龍豐、麥地、河南岸等老城區(qū)價格擠壓剛需型客戶及認同大仲愷區(qū)域開展型客戶為主；渠道措施：通路攔截、戶外、短信、展場等。效勞提升策略Step1：效勞提升策略效勞展示——全員效勞理念〔十二大效勞〕服務人員類別工作服裝置業(yè)顧問接待客戶，介紹項目，銷售深色西裝1、工牌營銷中心大堂經(jīng)理負責整個營銷中心服務人員的管理和安排深色西裝2、工牌營銷中心保安人員（停車場、入口接待人員）引導客戶停車、前往營銷中心和帶領客戶就座統(tǒng)一制服1、工牌營銷中心保潔人員整個營銷中心的清潔工作統(tǒng)一制服2、工牌營銷中心吧臺服務人員專門負責洽談區(qū)及VIP區(qū)的酒水餐飲服務統(tǒng)一制服3、工牌電瓶車司機引導客戶往返營銷中心和樣板房統(tǒng)一制服4、工牌住戶大堂經(jīng)理負責電梯廳、樣板房各服務人員的聯(lián)絡安排，引導客戶深色西裝2、工牌電梯廳接待人員負責帶領客戶前往樣板房層統(tǒng)一制服5、工牌樣板房保潔人員負責樣板房的清潔工作統(tǒng)一制服2、工牌樣板房示范大使負責樣板房內(nèi)的接待和講解統(tǒng)一制服6、工牌綜合服務大使為客戶提供按揭、二三級市場聯(lián)動服務職業(yè)套裝、工牌客戶服務中心接待大使負責接待全國和業(yè)內(nèi)參觀團職業(yè)套裝、工牌圍繞展示區(qū)全程，從電瓶車司機、保潔員到大堂經(jīng)理、置