北京限價房管理暫行辦法?一、引言（一）背景與目的隨著北京市住房市場的不斷發(fā)展，為了解決中低收入家庭的住房困難問題，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，北京市出臺了限價房政策。本《北京限價房管理暫行辦法》旨在規(guī)范限價房的建設(shè)、銷售、使用及管理等各個環(huán)節(jié)，確保限價房政策能夠公平、公正、有效地實施，使真正有住房需求的中低收入家庭受益。（二）適用范圍本辦法適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)限價房的規(guī)劃、建設(shè)、銷售、售后管理等活動。參與限價房項目的開發(fā)建設(shè)單位、購房家庭以及相關(guān)管理部門均應(yīng)遵守本辦法。二、管理機構(gòu)與職責（一）管理機構(gòu)1.北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會：作為全市限價房管理的主管部門，負責統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全市限價房政策的制定、實施和監(jiān)督管理工作。制定限價房發(fā)展規(guī)劃和年度建設(shè)計劃，審核開發(fā)建設(shè)單位的資格和項目方案，指導和監(jiān)督各區(qū)住房保障部門的工作。2.各區(qū)住房保障部門：具體負責本轄區(qū)內(nèi)限價房的申請受理、審核、公示、配售等工作。對申請家庭的資格進行初審和復審，組織搖號配售，建立限價房檔案，對限價房的使用情況進行日常監(jiān)督管理。3.其他相關(guān)部門：市發(fā)展改革、規(guī)劃自然資源、財政、稅務(wù)、民政、公安等部門按照各自職責，協(xié)同做好限價房管理的相關(guān)工作。例如，發(fā)展改革部門負責限價房價格的核定和監(jiān)管；規(guī)劃自然資源部門負責限價房項目的規(guī)劃選址和土地供應(yīng)；民政部門負責對申請家庭的收入和財產(chǎn)狀況進行認定。（二）職責分工1.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會-研究制定限價房相關(guān)政策和管理制度，報市政府批準后組織實施。-會同市發(fā)展改革、規(guī)劃自然資源等部門編制全市限價房發(fā)展規(guī)劃和年度建設(shè)計劃。-對開發(fā)建設(shè)單位進行資格審查，對限價房項目的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)標準、工程質(zhì)量等進行監(jiān)督管理。-指導和監(jiān)督各區(qū)住房保障部門的工作，協(xié)調(diào)解決全市限價房管理中的重大問題。2.各區(qū)住房保障部門-受理本轄區(qū)內(nèi)限價房申請家庭的資格審核工作，包括對申請人的身份、收入、住房等情況進行調(diào)查核實。-組織開展限價房的搖號配售工作，確定購房家庭名單和選房順序。-與購房家庭簽訂限價房購房合同，辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。-對限價房的使用情況進行跟蹤檢查，查處違規(guī)行為。3.其他相關(guān)部門-發(fā)展改革部門：負責核定限價房的銷售價格，對價格執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查。-規(guī)劃自然資源部門：負責提供限價房項目的規(guī)劃選址意見，保障土地供應(yīng)，辦理土地出讓手續(xù)。-財政部門：負責安排限價房建設(shè)的財政資金，對資金使用情況進行監(jiān)督管理。-稅務(wù)部門：按照國家稅收政策，對限價房建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)給予稅收優(yōu)惠。-民政部門：負責對申請家庭的收入和財產(chǎn)狀況進行認定，為資格審核提供依據(jù)。-公安部門：負責對申請人的戶籍、身份等信息進行核實。三、規(guī)劃與建設(shè)（一）規(guī)劃布局1.選址原則：限價房項目應(yīng)優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施相對完善的區(qū)域，方便居民的生活和出行。充分考慮中低收入家庭的就業(yè)和生活需求，結(jié)合城市發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局，合理確定項目選址。2.規(guī)劃指標：在規(guī)劃設(shè)計上，要嚴格控制限價房的套型面積和建筑密度，提高土地利用效率。套型建筑面積以90平方米以下為主，其中70平方米以下的套型占比應(yīng)不低于70%。（二）建設(shè)標準1.設(shè)計要求：限價房的設(shè)計應(yīng)符合國家和地方有關(guān)建筑設(shè)計規(guī)范和標準，注重實用性和舒適性。合理布局戶型，提高空間利用率，滿足居民的基本生活需求。2.工程質(zhì)量：開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)嚴格按照工程建設(shè)強制性標準進行施工，確保工程質(zhì)量。建立健全工程質(zhì)量保證體系，加強施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督管理，對工程質(zhì)量終身負責。3.配套設(shè)施：限價房項目應(yīng)配套建設(shè)必要的公共服務(wù)設(shè)施，如教育、醫(yī)療、商業(yè)、社區(qū)服務(wù)等設(shè)施，滿足居民的日常生活需求。配套設(shè)施應(yīng)與限價房同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用。（三）開發(fā)建設(shè)管理1.開發(fā)建設(shè)單位選擇：通過公開招標等方式，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和良好信譽的開發(fā)建設(shè)單位承擔限價房項目的建設(shè)任務(wù)。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)具備一定的資金實力和開發(fā)經(jīng)驗，能夠保證項目的順利實施。2.項目建設(shè)管理：開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按照合同約定的建設(shè)工期和質(zhì)量標準進行建設(shè)，不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)標準。加強施工現(xiàn)場管理，確保施工安全。3.資金管理：開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)嚴格按照規(guī)定使用建設(shè)資金，確保資金?？顚Ｓ谩Ｘ斦块T和審計部門要加強對資金使用情況的監(jiān)督檢查，防止資金挪用和浪費。四、申請與審核（一）申請條件1.申請人戶籍：申請人須具有北京市城鎮(zhèn)戶籍。2.收入與財產(chǎn)限制：申請家庭人均月收入、人均住房使用面積、家庭總資產(chǎn)凈值應(yīng)符合市政府公布的標準。具體標準根據(jù)北京市經(jīng)濟社會發(fā)展情況和居民收入、住房水平等因素適時調(diào)整。3.住房情況：申請家庭名下無自有住房，或者現(xiàn)住房面積低于規(guī)定的住房困難標準。（二）申請流程1.提出申請：符合申請條件的家庭，由申請人向戶籍所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出書面申請，并如實填寫《北京市限價房申請表》，同時提交相關(guān)證明材料。2.初審：街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）自受理申請之日起15個工作日內(nèi)，對申請家庭的收入、住房、資產(chǎn)等情況進行調(diào)查核實，并提出初審意見。經(jīng)初審符合條件的，在申請人戶籍所在地和居住地社區(qū)進行公示，公示期為7個工作日。3.復審：區(qū)住房保障部門自收到街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）報送的申請材料之日起15個工作日內(nèi)，對申請家庭的情況進行復審。經(jīng)復審符合條件的，將申請家庭的相關(guān)信息錄入北京市住房保障管理信息系統(tǒng)，并在區(qū)政府網(wǎng)站進行公示，公示期為5個工作日。4.備案：經(jīng)公示無異議或異議不成立的，區(qū)住房保障部門予以備案，并向申請家庭發(fā)放《北京市限價房購買資格證明》。（三）審核要點1.收入審核：民政部門通過居民收入核對系統(tǒng)，對申請家庭的收入情況進行認定。收入包括工資、獎金、津貼、補貼等各類勞動收入和財產(chǎn)性收入。2.住房審核：住房保障部門通過查詢房屋產(chǎn)權(quán)登記信息、住房公積金繳存信息等，核實申請家庭的住房情況。3.資產(chǎn)審核：對申請家庭的總資產(chǎn)凈值進行審核，包括銀行存款、車輛、有價證券等。五、銷售與配售（一）銷售價格確定1.價格核定原則：限價房的銷售價格由市發(fā)展改革部門會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等部門，根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)成本、市場供求情況等因素合理確定，并向社會公布。銷售價格應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的市場價格。2.價格調(diào)整機制：限價房銷售價格實行動態(tài)管理，根據(jù)市場情況和成本變化適時進行調(diào)整。（二）配售方式1.搖號配售：區(qū)住房保障部門根據(jù)限價房項目的房源情況和申請家庭的輪候順序，組織搖號配售。搖號過程應(yīng)公開、公平、公正，接受社會監(jiān)督。2.選房：通過搖號確定選房順序的申請家庭，按照順序依次選房。選房過程應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)完成，逾期未選房的，視為自動放棄本次選房資格。（三）購房合同簽訂1.合同內(nèi)容：購房家庭選定房屋后，應(yīng)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂《北京市限價房購房合同》。合同應(yīng)明確房屋的基本情況、銷售價格、付款方式、交付時間、質(zhì)量標準、產(chǎn)權(quán)登記等內(nèi)容。2.合同備案：開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在購房合同簽訂之日起30日內(nèi)，將購房合同報市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會備案。六、售后管理（一）產(chǎn)權(quán)管理1.產(chǎn)權(quán)登記：購房家庭按照規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為限價商品住房。產(chǎn)權(quán)登記部門應(yīng)在房屋所有權(quán)證上注明"限價商品住房"字樣。2.產(chǎn)權(quán)限制：限價房購房人取得房屋所有權(quán)證后5年內(nèi)不得上市交易。5年后需要上市交易的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與限價房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款，具體比例由市政府確定。（二）使用管理1.自住要求：限價房只能用于自住，不得出租、出借、閑置或改變房屋用途。購房家庭應(yīng)按照合同約定使用房屋，遵守小區(qū)的物業(yè)管理規(guī)定。2.違規(guī)處理：對違反規(guī)定出租、出借、閑置或改變房屋用途的，由區(qū)住房保障部門責令限期改正；逾期不改正的，按照有關(guān)規(guī)定收回房屋，并依法追究相關(guān)責任。（三）物業(yè)管理1.物業(yè)服務(wù)：限價房項目應(yīng)實行物業(yè)管理，由開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會通過公開招標等方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。2.物業(yè)收費：物業(yè)服務(wù)收費標準應(yīng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，實行明碼標價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供質(zhì)價相符的服務(wù)，保障小區(qū)的正常運轉(zhuǎn)。七、監(jiān)督與處罰（一）監(jiān)督檢查1.政府部門監(jiān)督：市、區(qū)住房保障部門和相關(guān)部門應(yīng)加強對限價房建設(shè)、銷售、使用等環(huán)節(jié)的監(jiān)督檢查，建立健全監(jiān)督檢查機制，定期對限價房項目進行檢查。2.社會監(jiān)督：鼓勵社會公眾對限價房管理工作進行監(jiān)督，對發(fā)現(xiàn)的問題及時舉報。對舉報屬實的，給予舉報人一定的獎勵。（二）處罰措施1.對開發(fā)建設(shè)單位的處罰：開發(fā)建設(shè)單位有下列行為之一的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會責令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴重的，取消其開發(fā)建設(shè)資格：-擅自變更規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)標準的；-未按照合同約定的建設(shè)工期和質(zhì)量標準進行建設(shè)的；-違規(guī)銷售限價房的。2.對購房家庭的處罰：購房家庭有下列行為之一的，由區(qū)住房保障部門收回房屋，并依法追究相關(guān)責任：-提供虛假材料騙取限價房購房資格的；-違反規(guī)定出租、出借