房地產(chǎn)估價理論與方法《房地產(chǎn)及其描述考試試題》新版含答案一、單項選擇題（每題1分，共15題）1.下列關(guān)于房地產(chǎn)定義的表述中，正確的是（）。A.房地產(chǎn)僅指土地B.房地產(chǎn)是土地、建筑物及其他地上定著物的總稱C.房地產(chǎn)僅指建筑物D.房地產(chǎn)包括土地和建筑物，但不包括其他地上定著物答案：B2.房地產(chǎn)不可移動性的本質(zhì)是（）。A.建筑物不可移動B.土地不可移動C.房地產(chǎn)位置固定D.周圍環(huán)境不可復(fù)制答案：B3.下列房地產(chǎn)特性中，決定了同一宗房地產(chǎn)在不同時間價格不同的是（）。A.不可移動性B.獨一無二性C.壽命長久性D.價值時點性答案：D4.按用途分類，下列房地產(chǎn)中屬于商業(yè)房地產(chǎn)的是（）。A.學(xué)生公寓B.加油站C.工廠廠房D.政府辦公樓答案：B5.房地產(chǎn)實物的構(gòu)成不包括（）。A.建筑結(jié)構(gòu)B.設(shè)施設(shè)備C.權(quán)益狀況D.裝飾裝修答案：C6.下列權(quán)益中，屬于擔(dān)保物權(quán)的是（）。A.建設(shè)用地使用權(quán)B.地役權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)答案：C7.某套住宅的區(qū)位狀況不包括（）。A.交通條件B.建筑層高C.周邊環(huán)境D.位置坐標(biāo)答案：B8.房地產(chǎn)的“獨一無二性”意味著（）。A.不存在完全相同的房地產(chǎn)B.所有房地產(chǎn)價格均不同C.房地產(chǎn)市場是完全競爭市場D.估價時無需考慮類似房地產(chǎn)答案：A9.土地實物中，“地上空間”指的是（）。A.地表以上至建筑物頂部的空間B.地表以上法律允許利用的空間C.地表至地下一定深度的空間D.建筑物內(nèi)部的使用空間答案：B10.下列房地產(chǎn)中，屬于“在建工程”的是（）。A.已竣工驗收但未出售的商品房B.已完成基礎(chǔ)施工但未建至正負(fù)零的項目C.已辦理產(chǎn)權(quán)登記的二手房D.已拆除但未開發(fā)的土地答案：B11.房地產(chǎn)的“相互影響性”主要是指（）。A.房地產(chǎn)價格受周圍房地產(chǎn)開發(fā)的影響B(tài).房地產(chǎn)使用功能可相互轉(zhuǎn)換C.不同用途房地產(chǎn)可共同存在D.房地產(chǎn)權(quán)益可分割轉(zhuǎn)讓答案：A12.下列關(guān)于“房地”的表述中，正確的是（）。A.房地是土地與建筑物的物理結(jié)合體B.房地僅指土地及其上的建筑物C.房地不包含地下基礎(chǔ)設(shè)施D.房地的價值等于土地價值加建筑物價值答案：A13.按開發(fā)程度分類，“三通一平”土地屬于（）。A.生地B.毛地C.熟地D.在建工程答案：C14.房地產(chǎn)權(quán)益中，“共有權(quán)”屬于（）。A.自物權(quán)B.他物權(quán)C.債權(quán)D.知識產(chǎn)權(quán)答案：A15.下列因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位中“交通條件”的是（）。A.建筑朝向B.離地鐵站距離C.樓層高低D.裝修檔次答案：B二、多項選擇題（每題2分，共10題，每題至少2個正確選項）1.房地產(chǎn)的特性包括（）。A.不可移動性B.獨一無二性C.價值高大性D.易變現(xiàn)性E.用途單一性答案：ABC2.房地產(chǎn)實物狀況描述應(yīng)包括（）。A.建筑結(jié)構(gòu)（如框架結(jié)構(gòu)）B.設(shè)施設(shè)備（如電梯品牌）C.裝飾裝修（如墻面材質(zhì)）D.權(quán)益歸屬（如所有權(quán)人）E.外觀特征（如建筑風(fēng)格）答案：ABCE3.房地產(chǎn)權(quán)益中的用益物權(quán)包括（）。A.建設(shè)用地使用權(quán)B.宅基地使用權(quán)C.抵押權(quán)D.地役權(quán)E.土地承包經(jīng)營權(quán)答案：ABDE4.房地產(chǎn)區(qū)位因素包括（）。A.位置（如方位、距離）B.交通（如道路狀況、公共交通）C.周圍環(huán)境（如自然環(huán)境、人文環(huán)境）D.實物新舊（如建成年份）E.權(quán)益限制（如抵押、查封）答案：ABC5.按用途分類，房地產(chǎn)可分為（）。A.居住房地產(chǎn)B.商業(yè)房地產(chǎn)C.工業(yè)房地產(chǎn)D.農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)E.特殊用途房地產(chǎn)答案：ABCDE6.下列關(guān)于房地產(chǎn)壽命的表述中，正確的有（）。A.土地具有永續(xù)性B.建筑物壽命可分為自然壽命和經(jīng)濟壽命C.經(jīng)濟壽命通常短于自然壽命D.房地產(chǎn)壽命僅指建筑物壽命E.土地使用權(quán)期限會影響房地產(chǎn)價值答案：ABCE7.房地產(chǎn)的“難以變現(xiàn)性”主要由（）引起。A.獨一無二性B.價值高大性C.不可移動性D.易受限制性E.用途多樣性答案：ABC8.下列屬于房地產(chǎn)其他地上定著物的有（）。A.樹木B.圍墻C.地下管線D.電梯E.室外游泳池答案：ABCE9.房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述應(yīng)包括（）。A.所有權(quán)狀況（如單獨所有、共有）B.土地使用權(quán)狀況（如出讓、劃撥）C.他項權(quán)利狀況（如抵押、地役權(quán)）D.租賃狀況（如是否出租、租期）E.建筑高度（如限高30米）答案：ABCD10.按開發(fā)程度分類，房地產(chǎn)可分為（）。A.生地（不具備開發(fā)條件）B.毛地（具備部分開發(fā)條件）C.熟地（具備完善開發(fā)條件）D.在建工程（已開始建設(shè)但未竣工）E.現(xiàn)房（已竣工并可直接使用）答案：ABCDE三、判斷題（每題1分，共10題，正確填“√”，錯誤填“×”）1.房地產(chǎn)的不可移動性意味著其位置絕對固定，不受周圍環(huán)境變化影響。（）答案：×2.同一宗房地產(chǎn)在不同價值時點的價格可能不同。（）答案：√3.房地產(chǎn)實物狀況僅指建筑物的新舊程度，與土地?zé)o關(guān)。（）答案：×4.地役權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。（）答案：×5.按用途分類，醫(yī)院屬于特殊用途房地產(chǎn)。（）答案：√6.房地產(chǎn)的“價值高大性”導(dǎo)致其交易頻次較低。（）答案：√7.土地實物包括地表、地上空間和地下空間。（）答案：√8.房地產(chǎn)權(quán)益中的“租賃權(quán)”屬于債權(quán)。（）答案：√9.房地產(chǎn)的“用途多樣性”意味著任何房地產(chǎn)都可隨意改變用途。（）答案：×10.在建工程的價值僅包含已投入的建設(shè)成本，不考慮未來收益。（）答案：×四、簡答題（每題5分，共5題）1.簡述房地產(chǎn)的定義及其三個基本存在形態(tài)。答案：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物的總稱，包括實物、權(quán)益和區(qū)位三個方面。其基本存在形態(tài)有三種：（1）土地（僅指土地部分）；（2）建筑物（僅指建筑物部分，但通常附著于土地）；（3）房地（土地與建筑物的結(jié)合體）。2.房地產(chǎn)的獨一無二性對估價有何影響？答案：獨一無二性意味著不存在完全相同的房地產(chǎn)，因此在估價時不能簡單類比，需對每宗房地產(chǎn)進行實地查勘，分析其獨特的實物、權(quán)益和區(qū)位狀況；同時，需收集類似房地產(chǎn)的交易實例，并進行適當(dāng)?shù)男拚{(diào)整，以反映其差異性。3.簡述房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的區(qū)分要點。答案：（1）實物：指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，如土地形狀、建筑物結(jié)構(gòu)、裝修等；（2）權(quán)益：指房地產(chǎn)中無形的權(quán)利部分，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)等；（3）區(qū)位：指房地產(chǎn)的空間位置及其周圍環(huán)境，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀等。三者共同構(gòu)成房地產(chǎn)的完整價值，缺一不可。4.按開發(fā)程度劃分，房地產(chǎn)可分為哪幾類？舉例說明。答案：（1）生地：不具備城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地（如農(nóng)地、未開發(fā)的荒地）；（2）毛地：具備部分城市基礎(chǔ)設(shè)施但地上有房屋等障礙物的土地（如舊城改造中的土地）；（3）熟地：具備完善城市基礎(chǔ)設(shè)施、場地平整的土地（如已“七通一平”的土地）；（4）在建工程：已開始建設(shè)但未竣工的房地產(chǎn)（如施工中的住宅樓）；（5）現(xiàn)房：已竣工并可直接使用的房地產(chǎn)（如已裝修的商品房）。5.簡述房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述的主要內(nèi)容。答案：（1）所有權(quán)狀況：單獨所有、共有、建筑物區(qū)分所有權(quán)等；（2）土地使用權(quán)狀況：出讓/劃撥/租賃，剩余使用期限等；（3）他項權(quán)利狀況：是否存在抵押權(quán)、地役權(quán)等；（4）租賃狀況：是否出租、租期、租金水平等；（5）其他限制狀況：是否被查封、設(shè)有居住權(quán)等；（6）相鄰關(guān)系：如通行權(quán)、采光權(quán)等。五、綜合分析題（每題10分，共2題）1.案例：某住宅位于某市新城區(qū)，東至朝陽路（雙向6車道），南距地鐵站800米，北鄰某重點小學(xué)；建筑為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，共18層（該住宅位于10層），建筑面積120㎡，2020年建成，精裝修（品牌櫥柜、中央空調(diào)）；產(chǎn)權(quán)為國有建設(shè)用地使用權(quán)（出讓，剩余年限68年），房屋所有權(quán)為單獨所有，無抵押、查封或租賃。問題：（1）請分別描述該住宅的實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況；（2）估價時需重點關(guān)注哪些因素？答案：（1）實物狀況：建筑結(jié)構(gòu)（鋼筋混凝土框架）、層數(shù)（18層中的10層）、建筑面積（120㎡）、建成年份（2020年）、裝修（精裝修，品牌櫥柜、中央空調(diào)）；權(quán)益狀況：土地使用權(quán)類型（出讓）、剩余年限（68年）、房屋所有權(quán)（單獨所有）、他項權(quán)利（無抵押、查封）、租賃狀況（無租賃）；區(qū)位狀況：位置（新城區(qū)，東至朝陽路）、交通（南距地鐵站800米，臨近雙向6車道）、周圍環(huán)境（北鄰重點小學(xué)）。（2）估價時需重點關(guān)注：①區(qū)位因素：地鐵站距離、重點小學(xué)對住宅價值的影響；②實物因素：建筑結(jié)構(gòu)安全性、裝修檔次及成新度；③權(quán)益因素：土地剩余使用年限對價值的減損；④市場因素：新城區(qū)發(fā)展規(guī)劃對區(qū)域價值的影響。2.案例：某工業(yè)房地產(chǎn)為國有建設(shè)用地（劃撥），地上有一棟建于2005年的廠房（磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積5000㎡），目前出租給某制造企業(yè)（剩余租期3年，年租金50萬元）；土地面積3000㎡，周邊有同類工業(yè)用地出讓案例（樓面地價1200元/㎡）；廠房因使用多年，部分墻體開裂，需維修費用約20萬元。問題：（1）該工業(yè)房地產(chǎn)的權(quán)益狀況存在哪些特殊點？（2）估價時如何考慮租賃權(quán)和廠房損壞的影響？答