《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法?一、引言在當(dāng)今社會，物業(yè)管理作為城市生活中不可或缺的一部分，其服務(wù)質(zhì)量和收費標(biāo)準(zhǔn)直接關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的健康發(fā)展。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和人們生活水平的提高，對物業(yè)服務(wù)的要求也日益多樣化和精細(xì)化。為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，特制定本物業(yè)服務(wù)收費管理辦法。本辦法依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合公司實際運營情況，旨在建立科學(xué)合理、公開透明的物業(yè)服務(wù)收費機制。二、適用范圍本辦法適用于公司所提供的各類物業(yè)服務(wù)項目的收費管理，涵蓋住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、寫字樓物業(yè)等不同類型的物業(yè)項目。無論是新接管的物業(yè)項目還是已在服務(wù)的物業(yè)項目，均按照本辦法執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費管理。三、收費原則（一）合理原則物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的成本、市場行情以及物業(yè)項目的實際情況合理確定。既要保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠提供質(zhì)價相符的服務(wù)，又要充分考慮業(yè)主的承受能力，避免過高或過低的收費標(biāo)準(zhǔn)。（二）公開原則物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)收費的標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、計費方式等相關(guān)信息，保障業(yè)主的知情權(quán)。收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。（三）質(zhì)價相符原則物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)與物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和水平相匹配。不同等級的物業(yè)服務(wù)應(yīng)對應(yīng)不同的收費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定提供相應(yīng)質(zhì)量的服務(wù)，確保業(yè)主能夠獲得與其支付費用相適應(yīng)的服務(wù)體驗。四、收費標(biāo)準(zhǔn)的確定（一）成本核算物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對物業(yè)服務(wù)成本進(jìn)行核算，成本包括以下主要項目：1.人員費用：包括物業(yè)管理人員、維修人員、保潔人員、安保人員等的工資、獎金、福利等。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用：如電梯維護費、消防設(shè)施維護費、給排水系統(tǒng)維護費等。3.綠化養(yǎng)護費用：包括綠化植物的購置、養(yǎng)護、修剪等費用。4.清潔衛(wèi)生費用：涵蓋垃圾清運、公共區(qū)域清潔用品的購置等費用。5.秩序維護費用：如安保設(shè)備的購置、維護，安保人員的培訓(xùn)等費用。6.辦公費用：包括辦公用品的購置、水電費、通訊費等。7.固定資產(chǎn)折舊費用：如辦公設(shè)備、交通工具等固定資產(chǎn)的折舊。8.法定稅費：按照國家規(guī)定應(yīng)繳納的稅費。（二）市場調(diào)研在確定收費標(biāo)準(zhǔn)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行充分的市場調(diào)研，了解同類型物業(yè)項目的收費水平和服務(wù)內(nèi)容。參考周邊類似物業(yè)的收費情況，結(jié)合本物業(yè)項目的特點和優(yōu)勢，制定合理的收費標(biāo)準(zhǔn)。（三）與業(yè)主協(xié)商對于新接管的物業(yè)項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在入住前與業(yè)主進(jìn)行充分溝通，向業(yè)主介紹物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費方案。通過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會等形式，廣泛征求業(yè)主的意見和建議，與業(yè)主協(xié)商確定收費標(biāo)準(zhǔn)。對于已在服務(wù)的物業(yè)項目，如需要調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)，也應(yīng)按照相關(guān)程序與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，并獲得業(yè)主的同意。（四）政府指導(dǎo)價對于實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照政府規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)范圍執(zhí)行。在政府指導(dǎo)價的基礎(chǔ)上，根據(jù)本物業(yè)項目的實際情況進(jìn)行合理調(diào)整，并報相關(guān)部門備案。五、收費方式（一）包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。在包干制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，自負(fù)盈虧。物業(yè)服務(wù)費用一般按照建筑面積計算，按月或按季度收取。（二）酬金制酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。在酬金制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)費用的收取方式與包干制相同。六、收費管理（一）收費通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在收費周期開始前，向業(yè)主發(fā)出收費通知。收費通知應(yīng)明確收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費金額、收費時間、繳費方式等信息。收費通知可以通過書面通知、短信通知、電子郵件通知等方式送達(dá)業(yè)主。（二）繳費方式為方便業(yè)主繳費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供多種繳費方式，如現(xiàn)金繳費、銀行轉(zhuǎn)賬、網(wǎng)上繳費、微信繳費、支付寶繳費等。同時，應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置繳費地點，并公布繳費地點的聯(lián)系方式和工作時間。（三）欠費管理對于逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時進(jìn)行催繳。催繳方式包括電話催繳、書面催繳、上門催繳等。在催繳過程中，應(yīng)向業(yè)主說明欠費的后果和責(zé)任。對于經(jīng)多次催繳仍拒不繳納的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過法律途徑解決。（四）財務(wù)核算與審計物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全財務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)收費進(jìn)行獨立核算。定期對物業(yè)服務(wù)費用的收支情況進(jìn)行審計，確保收費資金的合理使用和安全。審計報告應(yīng)向業(yè)主公開，接受業(yè)主的監(jiān)督。七、服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督與考核（一）服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定詳細(xì)的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，明確各項物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、要求和考核指標(biāo)。服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合國家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并與收費標(biāo)準(zhǔn)相匹配。（二）監(jiān)督機制建立業(yè)主監(jiān)督和企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督相結(jié)合的監(jiān)督機制。業(yè)主可以通過業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴電話、意見箱等渠道對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和反饋。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行自查自糾，及時發(fā)現(xiàn)和解決存在的問題。（三）考核評估物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評估。考核評估可以采用業(yè)主滿意度調(diào)查、現(xiàn)場檢查、數(shù)據(jù)分析等方式進(jìn)行。根據(jù)考核評估結(jié)果，對表現(xiàn)優(yōu)秀的員工進(jìn)行獎勵，對存在問題的部門和員工進(jìn)行整改和處罰。八、信息公開與溝通（一）信息公開物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)收費的收支情況、服務(wù)質(zhì)量考核結(jié)果等信息。信息公開可以通過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公告欄、企業(yè)網(wǎng)站、微信公眾號等渠道進(jìn)行。公開的信息應(yīng)真實、準(zhǔn)確、完整，接受業(yè)主的監(jiān)督。（二）溝通機制建立良好的溝通機制，加強與業(yè)主的溝通和交流。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期召開業(yè)主座談會，聽取業(yè)主的意見和建議。及時回復(fù)業(yè)主的咨詢和投訴，解決業(yè)主反映的問題。通過與業(yè)主的有效溝通，增進(jìn)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的理解和支持。九、法律責(zé)任（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任：1.擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)或擴大收費范圍的；2.未按照合同約定提供服務(wù)或服務(wù)質(zhì)量不符合標(biāo)準(zhǔn)的；3.未按照規(guī)定進(jìn)行信息公開或提供虛假信息的；4.其他違反法律法規(guī)和本辦法規(guī)定的行為。對于上述違法行為，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還多收的費用，并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。相關(guān)部門可以依法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行處罰。（二）業(yè)主