銀行樓盤簽約管理辦法一、前言在房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的今天，銀行與樓盤之間的合作日益密切。銀行通過與樓盤簽約，為購房者提供住房貸款等金融服務(wù)，這不僅助力居民實(shí)現(xiàn)購房夢想，也為銀行開拓業(yè)務(wù)、提升市場競爭力提供了契機(jī)。然而，為確保雙方合作的順利進(jìn)行，保障各方的合法權(quán)益，規(guī)范銀行樓盤簽約管理至關(guān)重要。我們作為在金融領(lǐng)域深耕多年，尤其是在樓盤簽約管理方面積累了豐富經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)，特制定本管理辦法，希望大家認(rèn)真學(xué)習(xí)并嚴(yán)格遵守，共同推動銀行與樓盤合作業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展。二、適用范圍本辦法適用于本銀行與各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就樓盤項(xiàng)目開展合作簽約的相關(guān)事宜。涵蓋從項(xiàng)目初步接觸、洽談，到正式簽約以及后續(xù)跟蹤管理等全流程。無論是住宅樓盤、商業(yè)樓盤還是綜合性樓盤項(xiàng)目，只要涉及本行提供相關(guān)金融服務(wù)并簽訂合作協(xié)議的，均需按照本辦法執(zhí)行。三、職責(zé)分工（一）業(yè)務(wù)拓展部門1.負(fù)責(zé)主動發(fā)掘市場上有合作潛力的樓盤項(xiàng)目，收集樓盤相關(guān)信息，包括但不限于開發(fā)商背景、項(xiàng)目規(guī)劃、樓盤位置、市場定位等，對項(xiàng)目進(jìn)行初步篩選與評估。我們鼓勵業(yè)務(wù)拓展人員積極深入市場，敏銳捕捉商機(jī)，不放過任何一個可能合作的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。2.與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行前期溝通與洽談，建立初步合作意向。詳細(xì)介紹本行金融產(chǎn)品與服務(wù)優(yōu)勢，了解開發(fā)商需求與合作期望，為后續(xù)正式談判奠定基礎(chǔ)。希望大家在溝通洽談過程中，展現(xiàn)出專業(yè)、熱情、誠懇的態(tài)度，樹立良好的銀行形象。3.牽頭組織相關(guān)部門對擬合作樓盤項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，匯總考察結(jié)果，撰寫項(xiàng)目考察報告，為項(xiàng)目準(zhǔn)入提供決策依據(jù)?？疾靸?nèi)容應(yīng)全面細(xì)致，包括但不限于樓盤工程進(jìn)度、質(zhì)量、銷售情況等。（二）風(fēng)險管理部門1.對業(yè)務(wù)拓展部門提交的樓盤項(xiàng)目考察報告進(jìn)行風(fēng)險評估，重點(diǎn)分析開發(fā)商財務(wù)狀況、信用風(fēng)險、項(xiàng)目合規(guī)風(fēng)險、市場風(fēng)險等因素，出具風(fēng)險評估意見。要求大家以嚴(yán)謹(jǐn)、專業(yè)的態(tài)度，運(yùn)用科學(xué)合理的風(fēng)險評估方法，準(zhǔn)確識別潛在風(fēng)險。2.在簽約過程中，對合作協(xié)議條款進(jìn)行法律合規(guī)審查，確保協(xié)議內(nèi)容符合國家法律法規(guī)、監(jiān)管要求以及本行風(fēng)險管理政策，防范法律風(fēng)險。務(wù)必做到每一條款都嚴(yán)謹(jǐn)合法，保障銀行合法權(quán)益不受侵害。（三）信貸審批部門1.根據(jù)業(yè)務(wù)拓展部門提交的項(xiàng)目資料以及風(fēng)險管理部門的風(fēng)險評估意見，按照本行信貸審批流程與標(biāo)準(zhǔn)，對樓盤項(xiàng)目合作貸款額度、期限、利率等信貸要素進(jìn)行審批。希望信貸審批人員秉持公正、客觀的原則，嚴(yán)格按照既定流程與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審批。2.及時向業(yè)務(wù)拓展部門反饋審批結(jié)果，對于審批未通過的項(xiàng)目，應(yīng)明確原因與改進(jìn)建議，以便后續(xù)跟進(jìn)或重新評估。（四）法律合規(guī)部門1.對銀行與樓盤簽約相關(guān)的各類合同文本進(jìn)行法律審核，確保合同的合法性、完整性與有效性。對于合同條款的法律風(fēng)險點(diǎn)進(jìn)行提示與指導(dǎo)，協(xié)助業(yè)務(wù)部門完善合同內(nèi)容。大家要運(yùn)用扎實(shí)的法律專業(yè)知識，為簽約工作保駕護(hù)航。2.關(guān)注國家法律法規(guī)、監(jiān)管政策的變化，及時為其他部門提供法律合規(guī)咨詢服務(wù)，確保銀行樓盤簽約業(yè)務(wù)始終在合法合規(guī)的框架內(nèi)開展。（五）運(yùn)營管理部門1.負(fù)責(zé)簽約后的樓盤項(xiàng)目信息維護(hù)與管理，將項(xiàng)目相關(guān)信息準(zhǔn)確錄入銀行內(nèi)部系統(tǒng)，確保信息的完整性與及時性。希望運(yùn)營管理人員認(rèn)真細(xì)致，保證系統(tǒng)信息與實(shí)際情況一致。2.協(xié)助業(yè)務(wù)部門與開發(fā)商做好貸款發(fā)放、資金監(jiān)管等后續(xù)運(yùn)營工作，確保合作流程順暢。在工作過程中，加強(qiáng)與各方的溝通協(xié)調(diào)，及時解決運(yùn)營中出現(xiàn)的問題。四、項(xiàng)目準(zhǔn)入管理（一）基本條件1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備合法有效的營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，并在當(dāng)?shù)厥袌霰O(jiān)管部門、住建部門等相關(guān)機(jī)構(gòu)登記備案，且無不良經(jīng)營記錄與違規(guī)行為。我們希望合作的開發(fā)商都是具有良好信譽(yù)與經(jīng)營實(shí)力的企業(yè)，共同構(gòu)建健康的合作環(huán)境。2.樓盤項(xiàng)目“五證”齊全，即《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》（現(xiàn)房銷售項(xiàng)目需提供《房屋所有權(quán)證》）。項(xiàng)目建設(shè)符合國家規(guī)劃、環(huán)保、安全等相關(guān)要求。嚴(yán)格審查項(xiàng)目證件，是保障銀行與客戶權(quán)益的重要基礎(chǔ)，大家務(wù)必高度重視。3.開發(fā)商具備較強(qiáng)的資金實(shí)力與良好的財務(wù)狀況，資產(chǎn)負(fù)債率、盈利水平等財務(wù)指標(biāo)符合本行要求。要求提供近三年經(jīng)審計(jì)的財務(wù)報告，以便準(zhǔn)確評估開發(fā)商財務(wù)狀況。同時，開發(fā)商應(yīng)具有良好的商業(yè)信用記錄，無重大違約、逾期等不良信用行為。（二）項(xiàng)目考察1.開發(fā)商考察：業(yè)務(wù)拓展部門會同風(fēng)險管理部門等相關(guān)人員對開發(fā)商進(jìn)行實(shí)地考察，了解其經(jīng)營管理模式、過往開發(fā)項(xiàng)目業(yè)績、企業(yè)聲譽(yù)等情況。與開發(fā)商管理層、財務(wù)人員、工程人員等進(jìn)行交流，獲取全面真實(shí)的企業(yè)信息。希望大家在考察過程中，多觀察、多詢問、多分析，準(zhǔn)確把握開發(fā)商實(shí)際情況。2.樓盤項(xiàng)目考察：考察樓盤項(xiàng)目施工現(xiàn)場，了解工程進(jìn)度是否符合規(guī)劃要求，工程質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)，施工方資質(zhì)與信譽(yù)情況等。同時，考察樓盤周邊配套設(shè)施、市場定位、銷售情況等，評估項(xiàng)目市場前景與銷售潛力?？疾旖Y(jié)束后，考察人員應(yīng)詳細(xì)記錄考察情況，形成考察報告。（三）項(xiàng)目評估與審批1.業(yè)務(wù)拓展部門根據(jù)考察情況，撰寫項(xiàng)目評估報告，內(nèi)容包括開發(fā)商基本情況、樓盤項(xiàng)目概況、合作方案建議、風(fēng)險評估及防范措施等，提交風(fēng)險管理部門與信貸審批部門。希望報告內(nèi)容詳實(shí)、分析客觀、建議合理，為后續(xù)決策提供有力依據(jù)。2.風(fēng)險管理部門按照既定風(fēng)險評估流程與標(biāo)準(zhǔn)，對項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險評估，出具風(fēng)險評估報告。重點(diǎn)評估開發(fā)商信用風(fēng)險、項(xiàng)目市場風(fēng)險、合規(guī)風(fēng)險等，并提出風(fēng)險防范建議。信貸審批部門依據(jù)項(xiàng)目評估報告與風(fēng)險評估報告，結(jié)合本行信貸政策與審批權(quán)限，對項(xiàng)目進(jìn)行審批。審批通過的項(xiàng)目，方可進(jìn)入簽約環(huán)節(jié)。五、合作協(xié)議簽訂（一）協(xié)議起草1.業(yè)務(wù)拓展部門根據(jù)項(xiàng)目合作方案與審批意見，會同法律合規(guī)部門起草合作協(xié)議文本。協(xié)議條款應(yīng)明確雙方權(quán)利義務(wù)、合作范圍、合作期限、貸款額度、擔(dān)保方式、資金監(jiān)管、違約責(zé)任等關(guān)鍵內(nèi)容。希望大家在起草協(xié)議過程中，充分考慮各種可能情況，確保協(xié)議條款全面、準(zhǔn)確、清晰。2.合作協(xié)議文本應(yīng)采用本行統(tǒng)一制定的合同模板，對于特殊項(xiàng)目需要調(diào)整或增加條款的，應(yīng)經(jīng)法律合規(guī)部門審核同意。在起草過程中，加強(qiáng)與法律合規(guī)部門溝通協(xié)作，確保協(xié)議符合法律規(guī)定與本行要求。（二）協(xié)議審核與修改1.協(xié)議起草完成后，先由業(yè)務(wù)拓展部門內(nèi)部進(jìn)行初審，重點(diǎn)審核協(xié)議內(nèi)容是否與項(xiàng)目合作方案一致，條款表述是否清晰準(zhǔn)確等。初審?fù)ㄟ^后，提交法律合規(guī)部門進(jìn)行法律審核。法律合規(guī)部門應(yīng)從法律法規(guī)、監(jiān)管要求等角度對協(xié)議條款進(jìn)行全面審核，對存在法律風(fēng)險的條款提出修改意見。2.業(yè)務(wù)拓展部門根據(jù)法律合規(guī)部門的修改意見，與開發(fā)商進(jìn)行溝通協(xié)商，對協(xié)議內(nèi)容進(jìn)行修改完善。修改過程中，要充分尊重開發(fā)商合理訴求，同時堅(jiān)守銀行底線原則，保障銀行合法權(quán)益。修改后的協(xié)議再次提交法律合規(guī)部門審核，直至審核通過。（三）協(xié)議簽署1.經(jīng)審核通過的合作協(xié)議，由本行法定代表人或其授權(quán)代理人與開發(fā)商法定代表人或其授權(quán)代理人簽署。簽署前，應(yīng)核實(shí)雙方授權(quán)代理人的授權(quán)文件是否有效，確保簽署行為合法有效。簽署過程應(yīng)規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)，留存好相關(guān)簽署記錄與文件。2.合作協(xié)議一式多份，雙方各執(zhí)若干份，同時報送本行相關(guān)部門存檔。存檔部門應(yīng)妥善保管協(xié)議文件，確保協(xié)議的安全性與可查閱性。六、簽約后管理（一）信息管理1.運(yùn)營管理部門在合作協(xié)議簽署后，及時將樓盤項(xiàng)目相關(guān)信息錄入銀行內(nèi)部系統(tǒng)，包括開發(fā)商信息、樓盤項(xiàng)目信息、合作協(xié)議主要內(nèi)容、貸款額度使用情況等。希望運(yùn)營管理人員嚴(yán)格按照信息錄入規(guī)范操作，保證信息準(zhǔn)確無誤。2.業(yè)務(wù)拓展部門與運(yùn)營管理部門應(yīng)定期對系統(tǒng)內(nèi)樓盤項(xiàng)目信息進(jìn)行核對與更新，如開發(fā)商信息變更、樓盤銷售進(jìn)度變化、合作協(xié)議條款調(diào)整等，確保系統(tǒng)信息與實(shí)際情況保持一致。（二）貸款發(fā)放與資金監(jiān)管1.信貸業(yè)務(wù)部門按照合作協(xié)議與本行信貸流程，為符合條件的購房者發(fā)放住房貸款。在貸款發(fā)放過程中，嚴(yán)格審核貸款資料，確保貸款用途合規(guī)、借款人資質(zhì)符合要求等。希望信貸業(yè)務(wù)人員認(rèn)真負(fù)責(zé)，把好貸款發(fā)放關(guān)。2.運(yùn)營管理部門按照合作協(xié)議約定，對樓盤銷售資金進(jìn)行監(jiān)管。確保銷售資金進(jìn)入本行指定監(jiān)管賬戶，?？顚Ｓ?，優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)與歸還銀行貸款。建立健全資金監(jiān)管臺賬，詳細(xì)記錄資金流入流出情況，定期與開發(fā)商核對賬目。如發(fā)現(xiàn)資金使用異常情況，應(yīng)及時采取措施并向相關(guān)部門報告。（三）項(xiàng)目跟蹤與風(fēng)險監(jiān)測1.業(yè)務(wù)拓展部門定期對簽約樓盤項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤走訪，了解項(xiàng)目工程進(jìn)度、銷售情況、開發(fā)商經(jīng)營狀況等。如發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目出現(xiàn)工程進(jìn)度滯后、銷售不暢、開發(fā)商財務(wù)狀況惡化等異常情況，應(yīng)及時向風(fēng)險管理部門報告。希望業(yè)務(wù)拓展人員保持敏銳的洞察力，及時發(fā)現(xiàn)潛在問題。2.風(fēng)險管理部門建立樓盤項(xiàng)目風(fēng)險監(jiān)測機(jī)制，通過多種渠道收集與分析項(xiàng)目相關(guān)風(fēng)險信息，如市場房價波動、行業(yè)政策調(diào)整、開發(fā)商信用變化等。運(yùn)用風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)體系，對項(xiàng)目風(fēng)險進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測與評估，及時發(fā)出風(fēng)險預(yù)警信號，并制定相應(yīng)風(fēng)險應(yīng)對措施。（四）合作協(xié)議變更與終止1.在合作期限內(nèi)，如因客觀原因需要對合作協(xié)議條款進(jìn)行變更，由業(yè)務(wù)拓展部門與開發(fā)商協(xié)商一致后，提出變更申請，經(jīng)法律合規(guī)部門審核、信貸審批部門審批同意后，簽訂協(xié)議變更補(bǔ)充協(xié)議。變更過程要嚴(yán)格履行相關(guān)審批流程，確保變更后的協(xié)議合法有效。2.當(dāng)出現(xiàn)合作協(xié)議約定的終止情形，如開發(fā)商嚴(yán)重違約、樓盤項(xiàng)目爛尾、合作期限屆滿等，業(yè)務(wù)拓展部門應(yīng)及時啟動協(xié)議終止程序。按照協(xié)議約定，與開發(fā)商辦理相關(guān)清算與交接手續(xù)，收回銀行權(quán)益。同時，向相關(guān)部門報備協(xié)議終止情況。七、監(jiān)督與檢查1.銀行內(nèi)部審計(jì)部門定期對樓盤簽約管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，檢查內(nèi)容包括項(xiàng)目準(zhǔn)入、協(xié)議簽訂、簽約后管理等各個環(huán)節(jié)是否符合本辦法規(guī)定，是否存在違規(guī)操作與風(fēng)險隱患。希望內(nèi)部審計(jì)人員認(rèn)真履行職責(zé)，客觀公正地開展檢查工作。2.對于監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，內(nèi)部審計(jì)部門應(yīng)及時下達(dá)整改通知書，明確整改責(zé)任人與整改期限。相關(guān)部門應(yīng)按照要求認(rèn)真整改