江蘇省分戶驗(yàn)收管理辦法?一、引言在江蘇省建筑行業(yè)蓬勃發(fā)展的當(dāng)下，建筑工程的質(zhì)量保障愈發(fā)重要。分戶驗(yàn)收作為建筑工程質(zhì)量控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對于提升住宅工程整體質(zhì)量、保障住戶權(quán)益具有不可忽視的作用。為了進(jìn)一步規(guī)范江蘇省分戶驗(yàn)收工作，確保分戶驗(yàn)收的科學(xué)性、公正性和有效性，結(jié)合江蘇省實(shí)際情況以及國家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，特制定本管理辦法。本人從事建筑工程管理工作二十年，深知分戶驗(yàn)收管理對于工程質(zhì)量把控的重要性，希望本辦法能為江蘇省建筑行業(yè)的健康發(fā)展提供有力支持。二、適用范圍本辦法適用于江蘇省行政區(qū)域內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建的住宅工程分戶驗(yàn)收活動(dòng)及其監(jiān)督管理。住宅工程是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他建設(shè)單位投資建設(shè)的，用于居住的各類房屋建筑工程，包括住宅小區(qū)、公寓、別墅等。三、術(shù)語定義（一）分戶驗(yàn)收是指在施工單位自行檢查評定合格的基礎(chǔ)上，由建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理等單位，依據(jù)國家和地方有關(guān)工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對每戶住宅及相關(guān)公共部位的觀感質(zhì)量和使用功能等進(jìn)行的專門驗(yàn)收。（二）分戶驗(yàn)收小組由建設(shè)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織施工單位項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人、質(zhì)量檢查員和監(jiān)理單位的總監(jiān)理工程師（建設(shè)單位項(xiàng)目專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人）等組成，負(fù)責(zé)具體實(shí)施分戶驗(yàn)收工作。（三）觀感質(zhì)量通過觀察和觸摸等感觀方式對工程質(zhì)量進(jìn)行檢查的結(jié)果，包括墻面、地面、頂棚的平整度，門窗的密封性，管道的安裝質(zhì)量等。（四）使用功能住宅工程應(yīng)具備的正常使用性能，如給排水系統(tǒng)的通水、通電、通風(fēng)、采光等功能。四、基本規(guī)定（一）驗(yàn)收前提條件1.工程已完成設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容，所含分項(xiàng)、分部工程施工質(zhì)量均符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。2.施工單位已完成自檢驗(yàn)收，且自檢合格，工程質(zhì)量控制資料完整。3.住宅工程所含分部工程的質(zhì)量驗(yàn)收記錄、住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄等相關(guān)資料齊全。4.涉及安全和使用功能的主要材料、構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報(bào)告、復(fù)試報(bào)告等質(zhì)量證明文件完整有效。（二）驗(yàn)收組織1.建設(shè)單位應(yīng)在住宅工程竣工驗(yàn)收前，組織施工、監(jiān)理等單位成立分戶驗(yàn)收小組，制定分戶驗(yàn)收方案，并報(bào)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)備案。2.分戶驗(yàn)收小組應(yīng)按照分戶驗(yàn)收方案和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，對每戶住宅及相關(guān)公共部位進(jìn)行逐戶驗(yàn)收。3.分戶驗(yàn)收應(yīng)在施工單位自檢合格的基礎(chǔ)上進(jìn)行，施工單位應(yīng)積極配合建設(shè)單位和監(jiān)理單位的驗(yàn)收工作，提供必要的技術(shù)支持和資料。（三）驗(yàn)收人員要求1.建設(shè)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、施工單位項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人和質(zhì)量檢查員、監(jiān)理單位總監(jiān)理工程師（建設(shè)單位項(xiàng)目專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人）等驗(yàn)收人員應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉分戶驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序。2.驗(yàn)收人員應(yīng)嚴(yán)格遵守職業(yè)道德規(guī)范，堅(jiān)持客觀、公正、公平的原則，確保分戶驗(yàn)收結(jié)果的真實(shí)性和可靠性。（四）驗(yàn)收時(shí)間安排1.分戶驗(yàn)收應(yīng)在室內(nèi)工程完工后、室外工程施工前進(jìn)行，具體時(shí)間由建設(shè)單位根據(jù)工程實(shí)際情況確定，但應(yīng)保證有足夠的時(shí)間進(jìn)行全面、細(xì)致的驗(yàn)收。2.對于分期交付使用的住宅工程，應(yīng)分期進(jìn)行分戶驗(yàn)收。五、驗(yàn)收內(nèi)容（一）地面、墻面和頂棚1.地面應(yīng)平整，無裂縫、空鼓、起砂等缺陷；地面坡度符合設(shè)計(jì)要求，無積水現(xiàn)象。2.墻面應(yīng)平整、垂直，陰陽角方正，無裂縫、空鼓、脫皮等現(xiàn)象；墻面的裝飾裝修材料應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，色澤一致，無明顯色差。3.頂棚應(yīng)平整，無裂縫、變形等缺陷；頂棚的吊頂工程應(yīng)安裝牢固，龍骨間距符合設(shè)計(jì)要求。（二）門窗1.門窗的品種、規(guī)格、尺寸、開啟方向等應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求；門窗應(yīng)關(guān)閉嚴(yán)密，無倒翹、變形等現(xiàn)象，密封膠條安裝應(yīng)完整、嚴(yán)密。2.門窗玻璃應(yīng)符合安全要求，無劃痕、裂紋等缺陷；門窗的五金配件應(yīng)齊全、完好，安裝牢固，使用靈活。（三）欄桿1.欄桿的高度、間距、安裝位置等應(yīng)符合設(shè)計(jì)和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求；欄桿應(yīng)安裝牢固，無松動(dòng)、變形等現(xiàn)象。2.欄桿的材質(zhì)和表面處理應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，色澤一致，無銹跡、劃痕等缺陷。（四）防水工程1.屋面、衛(wèi)生間、廚房、陽臺(tái)等有防水要求的房間應(yīng)進(jìn)行蓄水或淋水試驗(yàn)，蓄水時(shí)間不少于24小時(shí)，淋水時(shí)間不少于2小時(shí)，無滲漏現(xiàn)象。2.防水卷材、防水涂料等防水材料的品種、規(guī)格、性能等應(yīng)符合設(shè)計(jì)和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，防水層的施工質(zhì)量應(yīng)符合規(guī)范要求。（五）給排水系統(tǒng)1.給排水管道的材質(zhì)、規(guī)格、連接方式等應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求；管道應(yīng)安裝牢固，無滲漏、堵塞等現(xiàn)象。2.衛(wèi)生潔具的品種、規(guī)格、型號等應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，安裝應(yīng)牢固、平整，排水通暢，無滲漏現(xiàn)象。3.水表、閥門等配件應(yīng)安裝正確，開啟靈活，關(guān)閉嚴(yán)密。（六）電氣工程1.電氣線路的敷設(shè)應(yīng)符合設(shè)計(jì)和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，電線電纜的規(guī)格、型號應(yīng)正確，絕緣良好，無破損、漏電等現(xiàn)象。2.配電箱、開關(guān)、插座等電器設(shè)備的安裝應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，位置正確，安裝牢固，接地可靠。3.照明燈具的品種、規(guī)格、安裝位置等應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，燈具應(yīng)亮滅正常，無閃爍現(xiàn)象。（七）其他1.住宅的通風(fēng)、采光應(yīng)符合設(shè)計(jì)和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，通風(fēng)道應(yīng)暢通，無堵塞現(xiàn)象。2.住宅的公共部位如樓梯間、電梯前室等應(yīng)整潔、干凈，墻面、地面無裂縫、空鼓等缺陷，照明設(shè)施應(yīng)正常運(yùn)行。六、驗(yàn)收程序（一）施工單位自檢1.施工單位在完成分項(xiàng)、分部工程施工后，應(yīng)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求進(jìn)行自檢，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及時(shí)進(jìn)行整改。2.施工單位自檢合格后，應(yīng)填寫《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄表》，并由項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人和質(zhì)量檢查員簽字確認(rèn)。（二）建設(shè)單位組織分戶驗(yàn)收1.建設(shè)單位應(yīng)在施工單位自檢合格的基礎(chǔ)上，組織施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行分戶驗(yàn)收。2.分戶驗(yàn)收小組應(yīng)按照分戶驗(yàn)收方案和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，對每戶住宅及相關(guān)公共部位進(jìn)行逐戶檢查驗(yàn)收。3.驗(yàn)收過程中，應(yīng)使用相應(yīng)的檢測工具對工程質(zhì)量進(jìn)行實(shí)測實(shí)量，并做好記錄。對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，應(yīng)及時(shí)記錄在《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄表》中，并要求施工單位限期整改。（三）整改復(fù)查1.施工單位應(yīng)按照分戶驗(yàn)收小組提出的整改要求，及時(shí)組織人員進(jìn)行整改，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成整改工作。2.整改完成后，施工單位應(yīng)向建設(shè)單位提交整改報(bào)告，申請復(fù)查。建設(shè)單位應(yīng)組織施工、監(jiān)理等單位對整改情況進(jìn)行復(fù)查，直至符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為止。（四）驗(yàn)收資料整理與歸檔1.分戶驗(yàn)收完成后，建設(shè)單位應(yīng)組織施工、監(jiān)理等單位對分戶驗(yàn)收資料進(jìn)行整理和匯總，形成《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收匯總表》。2.分戶驗(yàn)收資料應(yīng)包括《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄表》、《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收匯總表》、整改報(bào)告等，應(yīng)與工程其他質(zhì)量驗(yàn)收資料一并歸檔保存。七、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（一）主控項(xiàng)目主控項(xiàng)目必須全部符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，否則該戶住宅應(yīng)判定為不合格。主控項(xiàng)目包括涉及結(jié)構(gòu)安全和主要使用功能的項(xiàng)目，如防水工程、電氣安全等。（二）一般項(xiàng)目一般項(xiàng)目的質(zhì)量應(yīng)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的允許偏差要求，允許偏差項(xiàng)目的實(shí)測值有80%及以上符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，其余的實(shí)測值不應(yīng)超過規(guī)定允許偏差值的1.5倍。一般項(xiàng)目包括地面、墻面的平整度，門窗的縫隙寬度等。（三）觀感質(zhì)量觀感質(zhì)量應(yīng)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的要求，通過觀察和觸摸等感觀方式進(jìn)行檢查，觀感質(zhì)量應(yīng)達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。八、驗(yàn)收結(jié)果處理（一）合格處理分戶驗(yàn)收合格的住宅，建設(shè)單位應(yīng)在《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄表》和《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收匯總表》上簽字蓋章確認(rèn)，并作為工程竣工驗(yàn)收的重要依據(jù)之一。（二）不合格處理1.分戶驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)有不符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目時(shí)，施工單位應(yīng)立即進(jìn)行整改，整改完成后重新組織驗(yàn)收，直至符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為止。2.對于整改后仍不符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的住宅，建設(shè)單位不得組織工程竣工驗(yàn)收，應(yīng)按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定進(jìn)行處理，確保住宅工程質(zhì)量符合要求。九、監(jiān)督管理（一）工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)職責(zé)1.工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對分戶驗(yàn)收工作的監(jiān)督檢查，對建設(shè)、施工、監(jiān)理等單位的分戶驗(yàn)收行為進(jìn)行監(jiān)督，確保分戶驗(yàn)收工作的規(guī)范、有序進(jìn)行。2.工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)定期對分戶驗(yàn)收資料進(jìn)行抽查，檢查分戶驗(yàn)收資料的完整性、真實(shí)性和準(zhǔn)確性。3.工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)在監(jiān)督檢查過程中，發(fā)現(xiàn)分戶驗(yàn)收存在弄虛作假、降低標(biāo)準(zhǔn)等行為的，應(yīng)責(zé)令相關(guān)單位限期整改，并依法進(jìn)行處罰。（二）建設(shè)單位責(zé)任1.建設(shè)單位是分戶驗(yàn)收工作的第一責(zé)任人，應(yīng)嚴(yán)格按照本辦法和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求組織分戶驗(yàn)收工作，確保分戶驗(yàn)收結(jié)果的真實(shí)性和可靠性。2.建設(shè)單位應(yīng)在住宅交付使用時(shí)，向業(yè)主提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，作為住宅質(zhì)量的重要證明文件之一。（三）施工單位責(zé)任1.施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量符合分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。2.施工單位應(yīng)積極配合建設(shè)單位和監(jiān)理單位的分戶驗(yàn)收工