房地產(chǎn)估價理論與方法《成本法及其運用在線測試》模擬練習(xí)卷含答案一、單項選擇題（每題2分，共20分）1.下列關(guān)于成本法基本公式的表述中，正確的是（）。A.房地產(chǎn)價值=重置成本折舊B.房地產(chǎn)價值=土地重置成本+建筑物重置成本折舊C.房地產(chǎn)價值=土地重新取得成本+建筑物重置成本建筑物折舊D.房地產(chǎn)價值=土地開發(fā)成本+建筑物建設(shè)成本總折舊答案：C2.某建筑物建于2010年，經(jīng)濟壽命50年，2023年因周邊新建垃圾處理廠導(dǎo)致其市場價值下降，這種折舊屬于（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟折舊D.自然折舊答案：C3.重置成本與重建成本的主要區(qū)別在于（）。A.重置成本采用現(xiàn)代建筑材料和技術(shù)，重建成本采用原建筑材料和技術(shù)B.重置成本包含利潤，重建成本不包含利潤C.重置成本計算土地成本，重建成本不計算土地成本D.重置成本適用于舊房地產(chǎn)，重建成本適用于新房地產(chǎn)答案：A4.成本法中，開發(fā)利潤的計算基數(shù)通常不包括（）。A.土地取得成本B.管理費用C.銷售稅費D.開發(fā)成本答案：C5.某宗地面積1000㎡，土地重新取得成本為800元/㎡，開發(fā)成本為1200元/㎡（含前期工程費、建筑安裝工程費等），管理費用為開發(fā)成本的3%，銷售費用為開發(fā)成本的2%，投資利息率為5%（計息期1年），銷售稅費為開發(fā)完成后價值的5.5%，開發(fā)利潤率為15%。采用成本法計算該宗地的市場價值時，投資利息應(yīng)為（）。A.（800+1200）×5%×1B.800×5%×1+1200×5%×0.5C.（800+1200×3%+1200×2%）×5%×1D.800×5%×1+（1200+1200×3%+1200×2%）×5%×0.5答案：B6.某建筑物建筑面積2000㎡，重置成本為3000元/㎡，已使用10年，經(jīng)濟壽命50年，殘值率為2%。采用直線法計算年折舊額為（）。A.2000×3000×（12%）/50B.2000×3000×（12%）/（5010）C.2000×3000×2%/50D.2000×3000/50答案：A7.成本法適用于評估（）。A.正常開發(fā)的商品住宅B.學(xué)校、醫(yī)院等很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)C.城市中心的高層寫字樓D.已出租的公寓答案：B8.某房地產(chǎn)土地重新取得成本為500萬元，建筑物重置成本為800萬元，建筑物累計折舊為200萬元，該房地產(chǎn)的市場價值應(yīng)為（）。A.500+800200=1100萬元B.500+（800200）=1100萬元C.（500+800）200=1100萬元D.500+800×（1折舊率）答案：B9.下列不屬于土地取得成本的是（）。A.拆遷補償費用B.土地出讓金C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費D.契稅答案：C10.某舊住宅因戶型落后導(dǎo)致其價值低于同類新房，這種折舊屬于（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟折舊D.外部折舊答案：B二、多項選擇題（每題3分，共15分，每題至少2個正確選項）1.成本法中的“成本”包括（）。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.管理費用D.銷售稅費E.開發(fā)利潤答案：ABCDE2.建筑物折舊的類型包括（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟折舊D.自然折舊E.人為折舊答案：ABC3.計算重置成本時，需考慮的因素有（）。A.建筑材料價格B.建筑技術(shù)C.建筑標(biāo)準D.原建筑的設(shè)計風(fēng)格E.開發(fā)商利潤答案：ABCE4.成本法的適用條件包括（）。A.房地產(chǎn)市場不活躍，缺乏交易實例B.房地產(chǎn)具有獨特性，難以比較C.評估對象為新開發(fā)房地產(chǎn)D.評估對象為公益類房地產(chǎn)E.評估對象為老舊小區(qū)答案：ABCD5.下列關(guān)于投資利息計算的表述中，正確的有（）。A.土地取得成本通常假設(shè)在開發(fā)期初一次性投入，計息期為整個開發(fā)期B.開發(fā)成本通常假設(shè)在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，計息期為開發(fā)期的一半C.管理費用一般與開發(fā)成本同步投入，計息規(guī)則相同D.銷售費用通常在開發(fā)完成時投入，不計利息E.投資利息的計算基數(shù)包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用答案：ABCE三、判斷題（每題2分，共10分，正確填“√”，錯誤填“×”）1.成本法中的“重置成本”是指重新建造與估價對象完全相同的建筑物所需的成本。（）答案：×2.經(jīng)濟折舊是由于外部環(huán)境變化引起的，通常無法通過修復(fù)來彌補。（）答案：√3.計算開發(fā)利潤時，基數(shù)可以是土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用。（）答案：√4.直線法計算折舊時，年折舊額=（重置成本殘值）/經(jīng)濟壽命。（）答案：√5.成本法評估的結(jié)果一定等于房地產(chǎn)的實際成本。（）答案：×四、計算題（共35分）1.（10分）某宗住宅用地，面積5000㎡，規(guī)劃容積率2.5，土地重新取得成本為4000元/㎡（樓面地價）。開發(fā)成本為3000元/㎡（建筑面積），管理費用為開發(fā)成本的3%，銷售費用為開發(fā)成本的2%，投資利息率為6%（開發(fā)期2年，其中土地取得成本在期初一次性投入，開發(fā)成本、管理費用、銷售費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入）。銷售稅費為開發(fā)完成后價值的5.5%，開發(fā)利潤率為20%（基數(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用）。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)完成后的總價值（要求列出計算步驟）。答案：（1）總建筑面積=5000×2.5=12500㎡（2）土地取得成本=4000×12500=5000萬元（3）開發(fā)成本=3000×12500=3750萬元（4）管理費用=3750×3%=112.5萬元（5）銷售費用=3750×2%=75萬元（6）投資利息=5000×6%×2+（3750+112.5+75）×6%×1=600+（3937.5×6%）=600+236.25=836.25萬元（7）開發(fā)利潤=（5000+3750+112.5+75）×20%=8937.5×20%=1787.5萬元（8）設(shè)開發(fā)完成后總價值為V，則：V=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤V=5000+3750+112.5+75+836.25+0.055V+1787.5V0.055V=5000+3750+112.5+75+836.25+1787.50.945V=11561.25V=11561.25/0.945≈12234.13萬元2.（15分）某建筑物建于2015年1月，建筑面積3000㎡，重置成本為4000元/㎡，經(jīng)濟壽命60年，殘值率2%。2023年1月評估時，發(fā)現(xiàn)以下折舊因素：（1）物質(zhì)折舊：因屋頂漏水未及時修復(fù)，需花費50萬元修復(fù)，修復(fù)后可使用58年；（2）功能折舊：因戶型設(shè)計落后，導(dǎo)致每平方米市場價值比同類新房低200元；（3）經(jīng)濟折舊：因周邊產(chǎn)業(yè)外遷，整體價值下降10%。試計算該建筑物2023年1月的折舊總額及現(xiàn)值（要求分別計算物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟折舊）。答案：（1）物質(zhì)折舊：①可修復(fù)物質(zhì)折舊=50萬元②不可修復(fù)物質(zhì)折舊（直線法）：重置成本=3000×4000=1200萬元殘值=1200×2%=24萬元已使用年限=8年，剩余經(jīng)濟壽命=608=52年（修復(fù)后剩余58年，說明原剩余壽命為52年，修復(fù)后延長6年，故不可修復(fù)部分按原剩余壽命計算）不可修復(fù)折舊額=（12002450）×8/60≈（1126）×8/60≈150.13萬元物質(zhì)折舊總額=50+150.13=200.13萬元（2）功能折舊=3000×200=60萬元（3）經(jīng)濟折舊=（1200200.1360）×10%≈（939.87）×10%≈93.99萬元（4）折舊總額=200.13+60+93.99≈354.12萬元（5）建筑物現(xiàn)值=1200354.12=845.88萬元3.（10分）某工業(yè)用地，土地重新取得成本為200萬元（熟地），建筑物重置成本為500萬元，已使用10年（經(jīng)濟壽命50年），殘值率0。評估時發(fā)現(xiàn)：因建筑物設(shè)計過時，導(dǎo)致其功能折舊為重置成本的15%；因周邊同類廠房供過于求，經(jīng)濟折舊為建筑物現(xiàn)值的10%。試計算該房地產(chǎn)的市場價值。答案：（1）建筑物物質(zhì)折舊=500×10/50=100萬元（2）建筑物功能折舊=500×15%=75萬元（3）建筑物折舊前現(xiàn)值=50010075=325萬元（4）經(jīng)濟折舊=325×10%=32.5萬元（5）建筑物最終現(xiàn)值=32532.5=292.5萬元（6）房地產(chǎn)市場價值=土地重新取得成本+建筑物最終現(xiàn)值=200+292.5=492.5萬元五、案例分析題（共20分）2023年6月，某估價機構(gòu)受委托評估某市郊區(qū)一棟舊廠房的市場價值。已知信息如下：（1）土地情況：面積5000㎡，為國有出讓工業(yè)用地，剩余使用年限40年，土地重新取得成本為1200元/㎡（熟地價格）；（2）建筑物情況：建于2008年6月，建筑面積8000㎡，磚混結(jié)構(gòu)，重置成本為2500元/㎡，經(jīng)濟壽命50年，殘值率0；（3）折舊因素：①物質(zhì)折舊：因長期未維護，墻面、屋頂破損，需修復(fù)費用80萬元，修復(fù)后剩余經(jīng)濟壽命45年；②功能折舊：原設(shè)計為單層廠房，現(xiàn)市場需求為雙層廠房，若改造為雙層需額外成本200萬元，改造后可增加建筑面積4000㎡（評估時不考慮改造后的增值）；③經(jīng)濟折舊：因區(qū)域規(guī)劃調(diào)整，周邊工業(yè)用地需求下降，導(dǎo)致土地價值貶值5%，建筑物價值貶值8%。要求：采用成本法計算該舊廠房2023年6月的市場價值（需分步計算土地價值、建筑物折舊及現(xiàn)值，最終得出房地產(chǎn)總價值）。答案：1.土地價值計算：土地重新取得成本=5000×1200=600萬元經(jīng)濟折舊=600×5%=30萬元土地現(xiàn)值=60030=570萬元2.建筑物重置成本=8000×2500=2000萬元3.建筑物折舊計算：（1）物質(zhì)折舊：①可修復(fù)物質(zhì)折舊=80萬元②不可修復(fù)物質(zhì)折舊：已使用年限=15年，修復(fù)后剩余經(jīng)濟壽命=45年，總經(jīng)濟壽命=15+45=60年（原經(jīng)濟壽命50年，修復(fù)后延長10年）