謹(jǐn)呈：東方鼎盛房產(chǎn)開發(fā)有限公司[2009]-ZZTZH-11版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司所有，未同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。2009.11.26東方鼎盛商鼎路項(xiàng)目營銷策劃思路與溝通東方鼎盛商鼎路項(xiàng)目營銷思路與溝通本次匯報(bào)前的一些思考？針對(duì)項(xiàng)目前期在市場留下的印象，工程中途停工造成的影響，本項(xiàng)目應(yīng)如何獲取市場更多的信任？在目前6#、7#地塊產(chǎn)品已定的情況下，比較鄭東新區(qū)當(dāng)前的競爭環(huán)境，項(xiàng)目的品質(zhì)應(yīng)如何建立？優(yōu)勢應(yīng)如何體現(xiàn)？結(jié)合我們認(rèn)識(shí)的客戶需求，項(xiàng)目8#地塊應(yīng)做出怎樣的規(guī)劃調(diào)整？結(jié)合我們的操盤經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目的銷售價(jià)格應(yīng)如何界定？如何讓客戶接受我們的價(jià)格并快速銷售？項(xiàng)目究竟應(yīng)該建立怎樣的營銷戰(zhàn)略來理解營銷？同致行能為項(xiàng)目的營銷提供什么的服務(wù)保障？依據(jù)同致行操盤經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，我們對(duì)東方鼎盛項(xiàng)目的營銷目標(biāo)是——本次匯報(bào)溝通結(jié)論的重要提示價(jià)格目標(biāo)銷售總額銷售周期實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)6100元/㎡住宅銷售金額10.5億開盤后12個(gè)月完成90%銷售報(bào)告溝通架構(gòu)——宏觀·區(qū)域·項(xiàng)目回顧·理解·價(jià)值·演繹屬性·形象·客戶·產(chǎn)品·價(jià)格1競爭分析2項(xiàng)目理解3營銷定位構(gòu)思·核心·執(zhí)行4營銷戰(zhàn)略階段·節(jié)奏·價(jià)格·費(fèi)用5營銷執(zhí)行1競爭分析1、09年市場走勢如何？2、鄭東競爭區(qū)域如何？3、項(xiàng)目產(chǎn)品競爭如何？清晰界定競爭的本質(zhì)，才能指引未來營銷的策略與實(shí)施樓市利好——鄭東新區(qū)是鄭州房地產(chǎn)市場關(guān)注的焦點(diǎn)與價(jià)格的領(lǐng)軍區(qū)域。對(duì)鼎盛項(xiàng)目來講，存在非?？捎^的市場機(jī)遇！注：數(shù)據(jù)來源于鄭州市房地產(chǎn)網(wǎng)2009年1-10月份鄭東新區(qū)商品房供需及價(jià)格情況2009年1-10月份商品房供需及價(jià)格情況啟示——從上圖表鄭州樓市09年前10個(gè)月銷售數(shù)據(jù)來看，鄭州樓市已走出了市場調(diào)控與金融危機(jī)下萎靡狀態(tài)，正在走向理性與健康。經(jīng)過2008年市場調(diào)控的洗禮，鄭州樓市在2009年進(jìn)入上升通道。過去的10個(gè)月，量價(jià)齊升，其中鄭東新區(qū)成交價(jià)格一直領(lǐng)先整個(gè)市場，且近三月價(jià)格突破6000元/㎡。1、市場走勢2、區(qū)域發(fā)展片區(qū)發(fā)展——隨著政府單位及開發(fā)小區(qū)的陸續(xù)入住，CBD東南板塊的配套逐步完善、人流增大，奠定了鼎盛項(xiàng)目未來的價(jià)值空間！北部行政辦公居住區(qū)：板塊內(nèi)金水路沿線已有30多家行政事業(yè)單位先后入住，同時(shí)一大批中高檔住宅小區(qū)陸續(xù)開工，部分已建成投入使用，基本構(gòu)筑了以黃河?xùn)|路、東風(fēng)東路和商鼎路、商都路為交叉的人居新社區(qū)；形成了以金水東路和鄭汴東路為軸線的行政辦公居住區(qū)；南部現(xiàn)代物流集散區(qū)：板塊鄭汴（商都）路至京廣鐵路沿線，專業(yè)市場、城中村、科技園區(qū)混雜、形成了以現(xiàn)代物流項(xiàng)目為主的產(chǎn)業(yè)格局，帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。近期開工建設(shè)的鄭州國家干線公路物流港、鄭州綜合交通樞紐等國家、省直接在鄭東新區(qū)投資的重大物流項(xiàng)目，將使該區(qū)域成為以信息、物流、倉儲(chǔ)、批發(fā)為主的現(xiàn)代物流倉儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)區(qū)。中央行政區(qū)鄭東新客站本項(xiàng)目啟示——雖然項(xiàng)目所在區(qū)域被規(guī)劃為商住物流區(qū)，但因項(xiàng)目區(qū)域與CBD、中央行政區(qū)毗鄰，其住宅市場價(jià)值更具吸引力。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的發(fā)展可以打破原有政策規(guī)劃形屬于自身特性的版塊，從項(xiàng)目周住宅樓盤分布可明顯得出，項(xiàng)目所在區(qū)域，決不是一個(gè)物流區(qū)能限定的，周邊多個(gè)政府單位住房、大型國企業(yè)住房及其居住用地規(guī)劃，可見本區(qū)域必須成為一高檔的居住生活區(qū)，這就給項(xiàng)目一種壓力與動(dòng)力，必須將本項(xiàng)目做成區(qū)域的“標(biāo)簽”樓盤，因?yàn)轫?xiàng)目具有區(qū)域最低密度與容積的樓盤，在今后也不可能再出現(xiàn)這種產(chǎn)品。鄭州公路客運(yùn)中心鄭州公路客運(yùn)中心距新鄭州火車站140多米，建筑容量約5萬平方米，投資約5.34億元，年設(shè)計(jì)客流量3800萬人次，將于2009年年底開工建設(shè)，2011年建成，與新鄭州火車站同時(shí)投入使用。鄭州市圖書館鄭州市圖書館新館址被金水東路、黃河?xùn)|路、農(nóng)業(yè)東路、七里河環(huán)抱，位于河北岸，距離鄭東CBD直線距離僅1公里。具體位置在客文二街以南、興榮街以北、民生路以西。總占地面積5萬平方米，建筑面積約9.9萬平方米，投資規(guī)模和建筑面積，位居目前全國省會(huì)城市前列。規(guī)劃中的鄭州市奧林匹克體育中心位于鄭東新區(qū)，共由萬人體育館、網(wǎng)球中心、運(yùn)動(dòng)員公寓、興奮劑檢測中心四部分組成，總建筑面積11.2萬平方米，總建筑投資8億多人民幣。這也是鄭州市歷史上規(guī)模最大、投資最多的一項(xiàng)大型體育設(shè)施，

鄭州市奧林匹克體育中心州客運(yùn)東站（新建京廣客運(yùn)專線鄭州東站）位于鄭東新區(qū)CBD中心東南約3公里處，金水東路與商都路（鄭汴路）之間，新107國道兩側(cè)。項(xiàng)目投資75億元，于09年6月正式開工建設(shè)?？偣て?0個(gè)月，將于2011年底建成投入使用。鄭州東站是個(gè)綜合樞紐站，該站將成為亞洲地區(qū)最大的火車站。鄭州客運(yùn)東站片區(qū)規(guī)劃——鄭東新區(qū)“四大標(biāo)志性”配套規(guī)劃與開工建設(shè)，主導(dǎo)著城市發(fā)展居住方向，為鼎盛項(xiàng)目的價(jià)值提升提供了有利支撐！2、區(qū)域發(fā)展地產(chǎn)發(fā)展——片區(qū)在售樓盤分布交通干線沿線,鼎盛項(xiàng)目將有機(jī)會(huì)成為CBD南片區(qū)居住的核心樓盤。項(xiàng)目所在區(qū)域在售樓盤大多沿主干道分布。西面中州大道沿線福澤門、正弘、紅星螞蟻SOHO；北面金水東路沿線SOHO新干線、觀嶼國際；南面商都沿線亞星SOHO、旭日龍園、東方港灣；東風(fēng)東路沿線鑫苑項(xiàng)目（已拿地規(guī)劃中）、綠地盧浮公館、奧蘭花園、原盛國際等項(xiàng)目，依托運(yùn)外部良好交通條件對(duì)區(qū)域的樓市形成一種圍合式發(fā)展態(tài)勢，區(qū)域發(fā)展的核心卻只有中央特區(qū)項(xiàng)目，成為了片區(qū)樓市的真空地帶，為項(xiàng)目的開發(fā)入市提供良好契機(jī)。項(xiàng)目在售樓盤分布圖啟示——項(xiàng)目位處的CBD南房地產(chǎn)版塊，雖沒有超級(jí)在大盤出現(xiàn)，但周邊已形成一種無形的居住社區(qū)，項(xiàng)目東側(cè)為公安系統(tǒng)居住區(qū)、東南為交通系統(tǒng)住居、南端更有報(bào)業(yè)集團(tuán)居區(qū)與省人大家屬院（旭日龍園在建）等多個(gè)政企業(yè)單位住房，但有知名開發(fā)商開發(fā)樓盤（綠地·盧浮公館、正商?hào)|方港灣、中央特區(qū)等多個(gè)商品住區(qū)）物業(yè)形態(tài)豐富，在項(xiàng)目入市階段，將對(duì)項(xiàng)目造成分流客戶、挑戰(zhàn)江湖地位、壓迫形象高度的競爭壓力。對(duì)于項(xiàng)目來講，如何從這樣的市場環(huán)境中“突圍”或者“爆發(fā)”，將成為項(xiàng)目從開發(fā)到營銷的過程中必須嚴(yán)陣以待的命題，或者說，將成為項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵問題。2、區(qū)域發(fā)展在售樓盤——規(guī)模適中，大部分樓盤容積率在3-4之間，鼎盛項(xiàng)目2.5的容積率使項(xiàng)目在居住舒適度上有竟?fàn)巸?yōu)勢。CBD東南板塊在售樓盤信息一覽表項(xiàng)目名稱物業(yè)類型總占地面積(萬㎡）總建筑面積（萬㎡）容積率已推售體量（萬㎡）套數(shù)整體均價(jià)（元/㎡）福澤門高層住宅3.2915.244.010.2511785780正弘山高層住宅7.0303.6719.5523605100中央特區(qū)5小高層、高層住宅43.2702.9626.119615200正商?hào)|方港灣高層住宅6.722.93.012.913835600綠地原盛國際高層辦公16383.2826.915986000新里盧浮公館高層住宅21.3863.52423665500遠(yuǎn)大.理想城多層、小高層、高層住宅337635038404500合計(jì)

--130.49338.142.59169.714686

--以上數(shù)據(jù)由鄭州同致行調(diào)研整理板塊樓盤物業(yè)形態(tài)較為單一，除中央特區(qū)和遠(yuǎn)大.理想城有部分多層、小高層住宅外，其余基本皆為高層住宅，區(qū)域整體容積率在3-4之間，中央特區(qū)五期容積率約在3.5，同時(shí)依托于區(qū)域規(guī)劃、綠化及功能設(shè)置，居住舒適度較高。經(jīng)粗略統(tǒng)計(jì)，區(qū)域在售樓盤總建面積為338.14萬㎡，目前已推出169.7萬㎡、約1.5萬套。在售產(chǎn)品的后續(xù)供給量約為168.44萬平米，僅夠鄭東新區(qū)一年時(shí)間消化。當(dāng)前區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-6000元/㎡區(qū)間，由于所處地段的不同，價(jià)格差異相對(duì)明顯。3、競爭格局鄭州市2009年成交土地量約為1835334㎡，其中商品房住宅用地約164萬㎡；鄭東新區(qū)2009年成交土地約918277㎡，占土地總成交的50%，其中商品房住宅用地約555716㎡，占區(qū)域總成交量的60%。成交時(shí)間位置面積（平方米）容積率建筑規(guī)模（萬平方米）成交價(jià)（萬元）單價(jià)（萬元/畝）2009-5-14中州大道東、商鼎路北3196839.59042035.790842.454982009-5-14正光路南、中興路西73138.5429.2554888881.015652009-5-27相濟(jì)路南、廟張街西13570.245.4280870034.389252009-6-5心怡路西、正光路南33224413.2896403881.026172009-6-5中興路西、正光路南39914415.9656485081.00792009-7-21黃河?xùn)|路東、祥盛街南531953.518.618252002.0925.091332009-8-31正光北街南、陳莊街西8510

095074.422622009-9-19榆林南路北、康平路西64763.52.26662266.8233.35512009-9-29榆林南路北、康平路西64763.52.26662266.8233.35512009-10-13永平路南、康平路東224063.57.842113811410.93372009-10-26農(nóng)業(yè)東路北、如意西路東722731.28.6727622600208.46992009-11-2商都路南、黃河?xùn)|路西956223.533.467730839215.00742009-11-4東風(fēng)東路西、七里河南路南60003.52.12100233.33452009-11-6七里河南路南、康平路西368443.512.89548843160.00882009-11-18東風(fēng)東路西、安平路北561003.519.63539500469.4022潛在競爭——鄭東新區(qū)已成為地產(chǎn)發(fā)展點(diǎn)的絕對(duì)主戰(zhàn)場，未來區(qū)域的競爭將異常激烈。鼎盛項(xiàng)目在樓市高度關(guān)注區(qū)域，從目前項(xiàng)目工程進(jìn)度來看，在入市時(shí)機(jī)上具有搶先優(yōu)勢。啟示——鄭東南片區(qū)將成為未來鄭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點(diǎn)，但同時(shí)有超大的市場競爭壓力，但對(duì)于本項(xiàng)目來說，卻是一種競爭優(yōu)勢，因?yàn)槟壳俺鲎屚恋厝莘e率基本高于本項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目目前工程進(jìn)度來看，更不在一個(gè)時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生競爭。3、競爭格局交易時(shí)機(jī)——通過對(duì)未來入市項(xiàng)目的交易時(shí)間及價(jià)格研判，未來潛在項(xiàng)目在價(jià)格及入市時(shí)間上將形成直接的競爭。鼎盛項(xiàng)目要精準(zhǔn)把握各個(gè)批次的營銷時(shí)間節(jié)點(diǎn)。從時(shí)間上看，近期板塊內(nèi)奧蘭花園、soho新干線、觀嶼國際、紅星螞蟻soho等項(xiàng)目將同步公開，拉開競爭格局，但因產(chǎn)品類型、位置迥異，競爭較小。而今海馬集團(tuán)、鑫苑、升龍、天明置業(yè)先后在項(xiàng)目周邊拿地，預(yù)計(jì)2010年下半年將集中入市，屆時(shí)將對(duì)項(xiàng)目形成一定競爭。從地段分布來看，后開發(fā)項(xiàng)目均集中在項(xiàng)目周邊區(qū)域，預(yù)計(jì)較多項(xiàng)目會(huì)同步入市，競爭壓力不容小覷，因此本項(xiàng)目更應(yīng)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營銷差異上尋求突破，并準(zhǔn)確把握推銷節(jié)點(diǎn)。3、競爭格局典型樓盤產(chǎn)品配比一覽表（單位：套）項(xiàng)目名稱別墅花園洋房/多層小高層7-11

中高層12-18高層>18觀嶼國際———586

福澤門———1361042正弘山———872176中央特區(qū)———1364582東方港灣1期———3601023奧蘭花園—35——637盧浮公館————2366soho新干線————503紅星螞蟻soho————150合計(jì)035025338479

以上數(shù)據(jù)由鄭州同致行調(diào)研整理從板塊內(nèi)部產(chǎn)品物業(yè)配比來看，在售市場幾乎無別墅類、多層洋房產(chǎn)品，甚至小高層產(chǎn)品也極其稀缺。市場全部為高層壟斷，其中18層以上高層產(chǎn)品為市場主流，占比77%。且高層產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。區(qū)域在售低密度物業(yè)和小高層產(chǎn)品純屬空白，本項(xiàng)目容積率較低，產(chǎn)品為18層以下的中高層和小高層，填補(bǔ)當(dāng)前市場空白，利好項(xiàng)目開發(fā)銷售！物業(yè)類型分析——片區(qū)物業(yè)的建筑類型以18層以上的高層為主，鼎盛項(xiàng)目集中在18層以下中高層，競爭優(yōu)勢明顯。4、產(chǎn)品市場戶型配比——片區(qū)供應(yīng)主流戶型主要集中在兩房與三房，從供量上來看，鼎盛項(xiàng)目6#、7#地主要以兩房為主，存在較大內(nèi)部競爭，必須進(jìn)行差異化營銷方能突破重圍。

以上數(shù)據(jù)由鄭州同致行調(diào)研整理從版塊戶型比例來看，居家特征明顯，二房、三房為主力供應(yīng)產(chǎn)品，分別占到44%、24%；一房產(chǎn)品也有相當(dāng)比重，占21%。四房及復(fù)式等大套型產(chǎn)品較少。從各戶型的求情況看，兩房產(chǎn)品需求量較大大，其次為三房，因板塊處于熱點(diǎn)投資區(qū)域，兩房投資及自住需求驟增。因區(qū)域發(fā)展成熟尚需年份，當(dāng)前商貿(mào)、居住氣氛冷清，一房需求十分有限，出現(xiàn)明顯供大于求現(xiàn)象。四房及復(fù)式等大套型產(chǎn)品由于總價(jià)較高，銷售速度緩慢。預(yù)計(jì)未來1-2年內(nèi)區(qū)域主流需求不會(huì)改變，本項(xiàng)目戶型多中等戶型兩房、三房，符合當(dāng)前市場主流自住、投資置業(yè)需求，未來入市重在做好營銷推廣，以利快速消化。板塊典型樓盤戶型配比一覽表（單位：套）項(xiàng)目一房兩房三房四房五房復(fù)式觀嶼國際8829311758/30福澤門34358614254//正弘山220820790200200130中央特區(qū)/370160///東方港灣432504378///奧蘭花園170363132//7盧浮公館/118047888100161soho新干線503/////螞蟻soho150/////合計(jì)1906411121974003003284、產(chǎn)品市場戶型面積——片區(qū)供應(yīng)套型的面積設(shè)置區(qū)間較大，但主流的需求以80-90㎡兩房，110-140㎡三房為主，鼎盛項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)切合主流場需求，但需放大產(chǎn)品差異化贏得市場

以上數(shù)據(jù)由鄭州同致行調(diào)研整理板塊部分樓盤戶型面積配比一覽表房型面積范圍（㎡）觀嶼國際福澤門正弘山中央特區(qū)東方港灣奧蘭花園盧浮公館soho新干線紅星螞蟻soho一房30-50★★★————★★50以上★★★——★—★★兩房70以下—————————70-80★—★——★———80-90★★★—★★★——90-100—★—★★★———100-120———★—————三房100以下——★—★————100-110★★———————110-120★★—★—————120-140—★★★★—★——140-160———★—★★——160以上—————★———四房150以下★★★——————150-160★————————160-180★—————★——180以上★—★——————五房160-180—————————180以上——————★——目前板塊供給土地集中在鄭綜合調(diào)研發(fā)現(xiàn)，板塊二房產(chǎn)品主要集中在70—100㎡之間。70-90平米的中小兩房尤其暢銷。三房產(chǎn)品面積區(qū)間分布在100—160㎡之間，主要集中在110—140㎡之間，具有較為明顯的居家特征。未來隨著區(qū)域房價(jià)的上升，板塊內(nèi)功能型小兩房和小三房將持續(xù)保持熱銷，后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的戶型面積區(qū)間控制在市場主流之內(nèi)，以利于快速銷售。4、產(chǎn)品市場戶型特點(diǎn)——片區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平較低，戶型傳統(tǒng)，創(chuàng)新元素匱乏，鼎盛項(xiàng)目8#地塊規(guī)劃調(diào)整，可進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，擴(kuò)大項(xiàng)目差異競爭，引領(lǐng)區(qū)域市場。

以上數(shù)據(jù)由鄭州同致行調(diào)研整理目前板塊內(nèi)各項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)呈現(xiàn)較低水平，戶型傳統(tǒng)、創(chuàng)新元素匱乏，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及其他區(qū)域產(chǎn)品成熟。區(qū)域大部分戶型都是平層設(shè)計(jì)，對(duì)于靈動(dòng)的錯(cuò)層、躍層、挑空戶型設(shè)計(jì)很少。區(qū)域目前產(chǎn)品市場中需要增加成本的半贈(zèng)送景觀、功能區(qū)間，如入戶花園、露臺(tái)、空中花園、挑高陽臺(tái)等運(yùn)用非常少，給后開發(fā)項(xiàng)目預(yù)留較大創(chuàng)新空間。板塊部分樓盤戶型創(chuàng)新一覽表項(xiàng)目名稱平層錯(cuò)層復(fù)式凸窗轉(zhuǎn)角窗步入式凸窗入戶花園露臺(tái)多陽臺(tái)2以上空中花園挑高陽臺(tái)其他觀嶼國際★—★—————★———福澤門★——★———★————正弘山★—★★★★★——★★—中央特區(qū)★—★★——★—★———東方港灣★——★————★———奧蘭花園★—★★—★★★★★★—盧浮公館★—★★——★—★———soho新干線★★——————————紅星螞蟻soho★★——————————4、產(chǎn)品市場功能分區(qū)特點(diǎn)——片區(qū)主力的兩房及三房套型設(shè)計(jì)上，客廳舒適

，主次臥設(shè)置功能分明，注重空間面積的合理配置。項(xiàng)目面積客廳主臥次臥餐廳廚房衛(wèi)生間陽臺(tái)1陽臺(tái)2面積開間進(jìn)深觀嶼國際80.524461412/454/福澤門86.73233.8613128645.7/正弘山891844.516127.5554.5/中央特區(qū)9012.93.93.31810.25.17.262.9/東方港灣88153.54.2131275.54.58/奧蘭花園86.3514.53.93.712.28.4108.1465盧浮公館89.22163.54.612.511105.2546/

平均面積87.1117.633.804.6114.1011.097.935.864.646.01

兩房功能區(qū)間面積項(xiàng)目3房面積客廳主臥次臥1次臥2餐廳廚房主衛(wèi)次衛(wèi)陽臺(tái)1陽臺(tái)2面積開間進(jìn)深觀嶼國際107.1203.85.2141095.255053福澤門126.25254.2616131686.55.5488正弘山139264.5618139128656.55中央特區(qū)129214.251812.710.86.57.96066東方港灣116193.94.914.51210854060奧蘭花園15120.34.54.516.415.58.912.49.67.24.9128.8盧浮公館140.06264.55.8201212137755.50平均面積129.7722.474.235.3416.7012.6010.819.307.005.814.737.006.16三房功能區(qū)間面積

面積單位為㎡，以上數(shù)據(jù)由鄭州同致行調(diào)研整理4、產(chǎn)品市場功能分區(qū)特點(diǎn)——從片區(qū)供應(yīng)套型及需求的情況來看，置業(yè)者注重居住空間面積的合理分配，對(duì)舒適性要求較高。

面積單位為㎡，以上數(shù)據(jù)由鄭州同致行調(diào)研整理四房功能區(qū)間面積項(xiàng)目面積客廳主臥次臥次臥2次臥3餐廳廚房主衛(wèi)次衛(wèi)陽臺(tái)1陽臺(tái)2面積開間進(jìn)深正弘山189304.962114991284.54.51211中央特區(qū)18918.94.24.516.81313.911.117.69.275.38.56.1平均面積18924.454.555.2518.913.511.4510.0514.88.65.754.96.515.05從二房來看，市場主力和暢銷二房面積集中在80-90平米，以大客廳，小臥室為普遍運(yùn)用。從三房來看，舒適型三房較多，三房平均面積為130平米，客廳及主臥面積占比較大，兩個(gè)次臥面積區(qū)別不大，普遍都采用多陽臺(tái)設(shè)計(jì)，隨著房價(jià)的不斷上揚(yáng)，未來經(jīng)濟(jì)型三房將暢銷。從四房來看，各臥室面積比為1：0.71：0.53，層次分明，各功能空間相對(duì)舒適，突出居家的舒適尺度；從銷售情況來看：中小型舒適房源去化較好，意味著板塊內(nèi)置業(yè)者對(duì)居住品質(zhì)要求較高。4、產(chǎn)品市場本案戶型設(shè)計(jì)來看，本項(xiàng)目主力戶型為82-87㎡二房、120㎡三房，且多露臺(tái)和凸窗，是區(qū)域客戶需求熱點(diǎn)產(chǎn)品。園林特點(diǎn)——片區(qū)物業(yè)的園林設(shè)置特點(diǎn)較弱，對(duì)提升產(chǎn)品檔次的構(gòu)件運(yùn)用較少，與中高端居住群體的消費(fèi)觀念存在一定的偏差。鼎盛項(xiàng)目可通過園林打造與配套設(shè)置進(jìn)行創(chuàng)新，提升項(xiàng)目價(jià)值。

以上數(shù)據(jù)由鄭州同致行調(diào)研整理區(qū)域在售項(xiàng)目，園林細(xì)部特征設(shè)計(jì)基本處于中檔水平，普遍采用水系、水景，注重運(yùn)動(dòng)和休閑設(shè)施配套。而對(duì)于特定人群關(guān)懷較少，老人、兒童活動(dòng)休閑設(shè)施，羽毛球場和游泳池等系列提升產(chǎn)品檔次的構(gòu)件尚不普及，與區(qū)域中高端居住群體消費(fèi)觀念出現(xiàn)偏差。后開發(fā)項(xiàng)目可在園林細(xì)部特征上加以補(bǔ)充和宣傳。典型樓盤細(xì)部特點(diǎn)一覽表項(xiàng)目名稱水系水景特色樹種老年人活動(dòng)設(shè)施兒童活動(dòng)設(shè)施網(wǎng)球場羽毛球場高爾夫球場游泳池休閑設(shè)施社區(qū)標(biāo)志觀嶼國際★★———————★—福澤門—★———————★—正弘山★—★—★★———★★中央特區(qū)★————★——★★—東方港灣★—★——————★—奧蘭花園—★★★★★★—★★★盧浮宮館★———★★★—★★—soho新干線———————————紅星螞蟻soho—★———★★——★—4、產(chǎn)品市場配套特點(diǎn)——片區(qū)物業(yè)的配套設(shè)置以滿足基本生活需求的休閑廣場、會(huì)所為主，特色不足，存在超越的空間。鼎盛項(xiàng)目可在此方面創(chuàng)造亮點(diǎn)，提高項(xiàng)目價(jià)值。

以上數(shù)據(jù)由鄭州同致行調(diào)研整理板塊大部分項(xiàng)目為迎合東區(qū)高端消費(fèi)需求，社區(qū)內(nèi)部會(huì)所、休閑廣場、商業(yè)街等培植比較普遍，但特色鮮明、配套完善的僅有少數(shù)。板塊項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)主題體育場館、酒店、游泳館等設(shè)施十分稀少，后開發(fā)項(xiàng)目可在經(jīng)濟(jì)條件許可內(nèi)選擇性加以設(shè)置，提高居住舒適度，增加產(chǎn)品亮點(diǎn)。典型項(xiàng)目配套特點(diǎn)一覽表內(nèi)部配套特點(diǎn)會(huì)所商業(yè)街休閑廣場體育場館保齡球館酒店網(wǎng)球場羽毛球場高爾夫球場知名學(xué)校文化長廊游泳館圖書/藝術(shù)館觀嶼國際—★———————————福澤門★————————★———正弘山★★★★——★—

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★———中央特區(qū)★★★———★————★★東方港灣——★——————————奧蘭花園★★★———★——★★★★盧浮公館★★—★—————★———soho新干線—————————————紅星螞蟻soho—★—★——★★—————4、產(chǎn)品市場

以上數(shù)據(jù)由鄭州同致行調(diào)研整理板塊在售項(xiàng)目附加值極低，僅有區(qū)域市政雙氣配套較為普遍，新風(fēng)系統(tǒng)、節(jié)能環(huán)保建材使用及其他創(chuàng)新僅有個(gè)別項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)用，而對(duì)高科技智能化運(yùn)用較少。典型項(xiàng)目附加值特點(diǎn)一覽表項(xiàng)目名稱雙氣地暖新風(fēng)其他觀嶼國際★———福澤門★——FTC自調(diào)溫相變技術(shù)正弘山★★——中央特區(qū)★——智能“一卡通”電梯直接入戶東方港灣★———奧蘭花園★—★新風(fēng)系統(tǒng)盧浮公館★———soho新干線★———紅星螞蟻soho★———通過對(duì)片區(qū)產(chǎn)品的特征分析后發(fā)現(xiàn)——板塊在售產(chǎn)品過于雷同，在配套及產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造上力度較弱，整體創(chuàng)新亮點(diǎn)較少，為未來項(xiàng)目開發(fā)提供足夠的提升空間。4、產(chǎn)品市場附加值設(shè)計(jì)特點(diǎn)——配置基礎(chǔ)性配套設(shè)施，對(duì)能夠提升社區(qū)品質(zhì)和附加價(jià)值的配套投入較小，隨著競爭的加劇，鼎盛項(xiàng)目要致力于打造產(chǎn)品的細(xì)節(jié)，用品質(zhì)和開發(fā)理念贏得市場。5、價(jià)格市場價(jià)格與銷售關(guān)系——片區(qū)在售項(xiàng)目價(jià)格多集中在5500元/㎡左右，且檔次相近，鼎盛項(xiàng)目需要借助營銷手段加快消化速度，方有機(jī)會(huì)在日后的競爭中規(guī)避威脅區(qū)域各項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格一覽表項(xiàng)目名稱推出量萬㎡銷售率消化量萬㎡已售均價(jià)元/㎡開盤時(shí)間銷售月月均銷售量（萬㎡）福澤門10.2574.63%7.6557802008.10130.59正弘山19.5593.3%18.2451002007.11240.76中央特區(qū)26.176.25%19.952002005.09500.4正商?hào)|方港灣12.993.3%12.0456002008.05180.67綠地原盛國際26.955.17%14.8460002008.12111.35新里盧浮公館2465.83%15.855002009.0562.63高速.奧蘭花園6.8//54002009.12//紅星.螞蟻soho7.6//53002010.03//Soho新干線3.6//47002009.12//觀嶼國際6.4//45002009.12//天明雅園6//54002010.06//已售合計(jì)119.773.91%88.475471

1.07以上數(shù)據(jù)由鄭州同致行調(diào)研整理CBD東南片區(qū)月均消化體量為1.07萬平方米，以此速度來計(jì)算，本項(xiàng)目23萬平方米的體量，大概需要21個(gè)月的時(shí)間才能銷售完畢，但區(qū)域最高消化速度達(dá)到2.63萬平方米/月，以這一銷售速度來算，項(xiàng)目僅需8.7個(gè)月的時(shí)間即可銷售完畢。75%55%84%板塊不同價(jià)格區(qū)間供銷對(duì)比圖（單位：萬平方米）1、從各區(qū)間價(jià)格物業(yè)消化量與推出量比率來看呈現(xiàn)出“低價(jià)快消”明顯的規(guī)律。2、區(qū)域樓市價(jià)格在09年上半年與全市平均水平相檔，由于近期市場形勢向好，產(chǎn)品價(jià)格有所上揚(yáng)，但未來區(qū)域潛在競爭日趨激烈，后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目必須走出特色道路，才能在競爭中爭取客戶，實(shí)現(xiàn)高價(jià)快銷！價(jià)格與銷量——在售樓盤銷售價(jià)格高于全市平均水平，但整體消化速度較慢，潛在風(fēng)險(xiǎn)較大。本項(xiàng)目需要采取非常營銷策略方能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)快速消化的營銷目標(biāo)。以上數(shù)據(jù)由鄭州同致行調(diào)研整理5、價(jià)格市場同致行思考綜合來看，鄭東新區(qū)在成為鄭州房地產(chǎn)發(fā)展焦點(diǎn)與價(jià)格領(lǐng)軍區(qū)域的同時(shí)，隨著政府單位及開發(fā)小區(qū)的陸續(xù)入住，CBD東南板塊的配套逐步完善、人流增大、鄭東新區(qū)“四大標(biāo)志性”配套規(guī)劃與開工建設(shè)等，使鼎盛項(xiàng)目發(fā)展具備了非常優(yōu)越的市場機(jī)遇、價(jià)值空間！基于這種基礎(chǔ)，從區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展格局來看，鼎盛項(xiàng)目將有機(jī)會(huì)成為CBD南片區(qū)居住的核心樓盤，而2.5的容積率將使項(xiàng)目在居住舒適度上具備竟?fàn)巸?yōu)勢，從目前項(xiàng)目工程進(jìn)度來看，在入市時(shí)機(jī)上具有搶先優(yōu)勢。但是結(jié)合鄭東新區(qū)住宅消費(fèi)需求來看，鼎盛項(xiàng)目目前6#、7#地主要以兩房為主，雖然符合市場的主力需求，但存在較大的內(nèi)部競爭，必須進(jìn)行差異化營銷方能突破重圍。同時(shí)可通過園林打造與配套設(shè)置進(jìn)行創(chuàng)新，提升項(xiàng)目價(jià)值，借助營銷手段加快消化速度，方有機(jī)會(huì)在日后的競爭中規(guī)避威脅核心詞——機(jī)遇當(dāng)前，策略決勝項(xiàng)目具備地理位置優(yōu)越、容積率低、工程進(jìn)度快等諸多優(yōu)勢，但產(chǎn)品線略顯單一，需要以“點(diǎn)”帶面的建立項(xiàng)目競爭價(jià)值，實(shí)現(xiàn)快速銷售！2項(xiàng)目理解1、項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀分析2、項(xiàng)目自身價(jià)值分析3、項(xiàng)目整體發(fā)展方向4、項(xiàng)目核心價(jià)值提煉正視項(xiàng)目過去，立足當(dāng)前市場競爭，把握時(shí)機(jī)贏取成功昔日的輝煌被逐漸淡忘，未完的建筑在風(fēng)雪中孤獨(dú)的矗立，等待著我們賦予它新生的力量，再次騰飛鄭東。公園道項(xiàng)目發(fā)展歷程：2008年5月28日，展示接待中心在世紀(jì)華聯(lián)外展場正式對(duì)外開放，接受客戶咨詢；2008年6月14日，奪得“2008年度中國房地產(chǎn)十大風(fēng)尚樓盤”大獎(jiǎng)；2008年6月22日上午，在中州皇冠假日酒店舉行VIP金卡會(huì)員招募啟動(dòng)儀式，會(huì)員招募形式為在經(jīng)三路招商銀行辦卡并存入1萬元，成為陽光公園道華商會(huì)會(huì)員，享受5000元的購房額外優(yōu)惠；2008年10月停工；2010年再次啟程……2009年11月12日拍攝6號(hào)地現(xiàn)狀銷售中心由康平街看項(xiàng)目項(xiàng)目回顧1、項(xiàng)目現(xiàn)狀分析高速·奧蘭花園東瑞園報(bào)業(yè)集團(tuán)住宅區(qū)路勁·中央特區(qū)鄭東新客站地鐵七里河站107、京珠高速東風(fēng)東路奧林匹克運(yùn)動(dòng)公園（已規(guī)劃）金水東路行政辦公區(qū)CBD區(qū)域中州大道金水區(qū)曼哈頓商圈老城區(qū)鄭汴路建材中心麥德龍、好百年美凱龍、麥當(dāng)勞康平路小學(xué)96中學(xué)地鐵康平路站奧蘭商業(yè)街住宅用地住宅用地東方鼎盛項(xiàng)目農(nóng)業(yè)東路商鼎路從周邊其它項(xiàng)目，公共配套進(jìn)展?fàn)顩r，及未來積極的發(fā)展態(tài)勢來看，本項(xiàng)目具備鄭東南高檔住宅社區(qū)的優(yōu)勢與先決條件。地段優(yōu)勢——項(xiàng)目占據(jù)未來鄭州市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的核心位置，居住環(huán)境優(yōu)越，隨著政府搬遷、地鐵建設(shè)通車、奧林匹克公園的開放、新客站的落成，項(xiàng)目所在的區(qū)域必將成鄭州未來的價(jià)值中心。項(xiàng)目緊鄰規(guī)劃中的省政府、鄭東新客站以及鄭州市奧林匹克體育公園，位居未來政治經(jīng)濟(jì)文化核心地段：省委：目前金水路行政單位云集，隨著未來省委的搬遷，片區(qū)價(jià)值將得到進(jìn)一步的提升；鄭州市奧林匹克體育公園：主要包括體育館、網(wǎng)球中心、國際武術(shù)培訓(xùn)中心和游泳跳水館四部分，緊鄰本項(xiàng)目的是未來市民健身中心，占地面積約300畝；鄭東新客站：直接帶動(dòng)片區(qū)的人流及商業(yè)價(jià)值。商業(yè)經(jīng)濟(jì)新中心鄭東新客站本案奧林匹克體育公園政治文化中心高尚生活居住區(qū)省府2、項(xiàng)目價(jià)值分析交通優(yōu)勢——金水路、商鼎路、農(nóng)業(yè)東路及地鐵1號(hào)線構(gòu)成項(xiàng)目便捷的交通體系，同時(shí)距本案1.2公里的鄭東新客站拉近了項(xiàng)目與繁華世界的距離，鄭州最具國際化的生活區(qū)域，必將最先在項(xiàng)目所在片區(qū)呈現(xiàn)。項(xiàng)目處于商鼎路和農(nóng)業(yè)東路交叉口，東西連接黃河?xùn)|路和東風(fēng)東路，南北貫通金水東路和鄭汴路，同時(shí)通過城市干道十分鐘之內(nèi)可達(dá)京珠高速，連霍高速與機(jī)場快速路，四通八達(dá)，瞬間可達(dá)。鄭東新客站高速鐵路建設(shè)，未來將形成以鄭州為中心達(dá)北京、上海、西安、徐州、武漢、南京2-3小時(shí)的交通圈；縮小鄭州與周邊其他省會(huì)城市空間距離。目前正在建設(shè)中的地鐵一號(hào)線距本項(xiàng)目僅1公里，出行更加方便。本案鄭東新客站2、項(xiàng)目價(jià)值分析生活配套——目前項(xiàng)目所在區(qū)域缺乏基礎(chǔ)生活配套，居住生活氛圍相對(duì)淡薄,伴隨著報(bào)業(yè)小區(qū)的入駐、奧蘭商業(yè)街的啟動(dòng)，康平路小學(xué)的開課、96中的開工建設(shè)必將加快片區(qū)業(yè)主的入駐，項(xiàng)目商業(yè)將成為區(qū)域主要生活配套。鄭州市第九十六中：項(xiàng)目南康平路和康寧街交叉口西南角的市96中于2009年8月開工，工期300天，明年秋天開始招生，整所學(xué)校設(shè)48個(gè)標(biāo)準(zhǔn)教室，可容納學(xué)生2400人。康平路小學(xué)：目前已經(jīng)開始招生，該小學(xué)可容納30班1350名學(xué)生。幼兒園：本項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)部設(shè)置幼兒園，極大方便了社區(qū)業(yè)主的孩子上學(xué)問題。從幼兒園到中學(xué)，均近在咫尺，本項(xiàng)目具有優(yōu)越的三分鐘教育圈。本案康平路小學(xué)市96中體育公園鄭州96中康平路小學(xué)2、項(xiàng)目價(jià)值分析根據(jù)中規(guī)院2007年提供的鄭州綜合交通樞紐地區(qū)規(guī)劃調(diào)整方案的用地布局顯示項(xiàng)目周邊的土地性質(zhì)為：東部及東南區(qū)域主要為居住用地，居住相對(duì)集中。北部區(qū)域主要為商業(yè)、醫(yī)遼及體育設(shè)施等市政生活配套用地;南部區(qū)域：主要為文化娛樂用地，臨商都路為物流倉儲(chǔ)用地;東北部：鄭東火車站，及其周圍大量的商務(wù)、商業(yè)金融及旅館服務(wù)用地。未來規(guī)劃——本項(xiàng)目位居金水路南部的中央生活區(qū)核心位置，同時(shí)鄭東新客站將進(jìn)一步拉升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，優(yōu)越的外部環(huán)境與城市繁華的合理距離，給予項(xiàng)目無法象的升值空間，本案將會(huì)成為居住投資兩相宜最佳物業(yè)。2、項(xiàng)目價(jià)值分析盧浮公館奧蘭花園東方港灣88.2平米88.6—90.6平米83—98平米本項(xiàng)目82-87平米兩房戶型——居住舒適度與價(jià)值遠(yuǎn)高于周邊同類產(chǎn)品。目前同區(qū)域在售樓盤兩房戶型上有較大雷同，但本項(xiàng)目兩房戶型均為兩梯三戶的設(shè)計(jì),且近三分之二的戶型南北通透，明顯優(yōu)于周邊樓盤，且在鄭州市均為罕見，因此本項(xiàng)目兩房在實(shí)用率及通透性上周邊項(xiàng)目不可比擬，競爭優(yōu)勢明顯。3、項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值盧浮公館奧蘭花園東方港灣本項(xiàng)目120-130平米三房戶型——功能分區(qū)更為合理，面積控制更為接近客戶需求。與周邊競爭樓盤相比，本項(xiàng)目三房優(yōu)勢明顯，南北通透，雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)且空間布局合理，平面結(jié)構(gòu)為一層三戶及一層兩戶的布置，除奧蘭花園外周邊項(xiàng)目多為一層四戶以上布局，同時(shí)本項(xiàng)目面積比奧蘭花園更為合理實(shí)用。123—137.5平米151—174平米103—122平米3、項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值優(yōu)勢（Strength）

1、緊鄰新城中心，升值潛力巨大2、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越，規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)較高3、地塊三面臨路，交通順暢便捷4、超低容積密度，區(qū)域稀缺唯一5、產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，競爭力度較強(qiáng)6、優(yōu)質(zhì)全程教育，學(xué)校近在咫尺劣勢（Weakness）

1、目前配套較少，日常生活不便2、中途停工易主，令其形象受損3、主流產(chǎn)品單一，客戶需求受限4、陌生開發(fā)企業(yè)，信心建立不易機(jī)會(huì)（Opportunity）

1、參與未來區(qū)域定位提升；2、區(qū)域價(jià)值提升的機(jī)會(huì)；3、產(chǎn)品差異化發(fā)展機(jī)會(huì)；4、客群對(duì)新生活方式的需求；威脅（Threaten）

1、周邊人氣不足，居住條件欠佳2、市場對(duì)項(xiàng)目重新認(rèn)識(shí)有待提升3、前期資金量需求較大；發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅(ST)整合內(nèi)部資源，依靠功能互補(bǔ)優(yōu)化整體競爭力減小劣勢，避免威脅(WT)利用規(guī)劃變通，通過營銷戰(zhàn)略分散威脅發(fā)揮優(yōu)勢、利用機(jī)會(huì)(SO)主動(dòng)造勢，引導(dǎo)需求搶占形象品質(zhì)最高點(diǎn)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(WO)先入為主，全景現(xiàn)房發(fā)售，園林打造，戰(zhàn)略性開發(fā)SWOT分析——主動(dòng)、整合、統(tǒng)一、戰(zhàn)略3、項(xiàng)目整體發(fā)展方向項(xiàng)目SWOT分析及策略導(dǎo)向區(qū)域的發(fā)展，項(xiàng)目的自身屬性，市場賦予的良好時(shí)機(jī)——注定本項(xiàng)目在“峰回路轉(zhuǎn)”之時(shí)必須成為“CBD南住宅項(xiàng)目的標(biāo)簽”區(qū)域發(fā)展CBD南需要一個(gè)相媲美北區(qū)的生活“標(biāo)簽”出現(xiàn)自身?xiàng)l件核心地段，純板式產(chǎn)品、密度、容積最低，可塑性強(qiáng)市場機(jī)會(huì)區(qū)域認(rèn)同增強(qiáng)，項(xiàng)目啟動(dòng)倍受關(guān)注，改變區(qū)域形象企業(yè)品牌體現(xiàn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)鄭東發(fā)展使命感，對(duì)客戶責(zé)任感樹立企業(yè)形象，展示企業(yè)實(shí)力，奠定企業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)本項(xiàng)目將成為提升CBD南高尚生活空間的載體；本項(xiàng)目將是代表CBD南新居住、生活魅力的“代言與簽標(biāo)”4、項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)提煉純板式產(chǎn)品密度容積率新東站地鐵3號(hào)線CBD南核心住區(qū)體育公園41%綠化項(xiàng)目核心價(jià)值密度成就上品生活成就CBD南罕有的稀缺產(chǎn)品成就健康詩意居所絕版地段成就價(jià)值底氣成就項(xiàng)目無限升值潛力項(xiàng)目“蛻變”戰(zhàn)略的六大核心點(diǎn)核心點(diǎn)一：抓住容積率低等的優(yōu)勢，以品質(zhì)主題向市場競爭發(fā)力；核心點(diǎn)二：利用產(chǎn)品方面的比較優(yōu)勢，以“精準(zhǔn)化”主題向客群發(fā)力，通過環(huán)境體驗(yàn)延續(xù)項(xiàng)目發(fā)展生命力；核心點(diǎn)三：強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，借助品牌的整合力，強(qiáng)化項(xiàng)目的號(hào)召力；核心點(diǎn)四：“蛻變”戰(zhàn)術(shù)，重塑項(xiàng)目形象，借力而上，借勢而發(fā)；核心點(diǎn)五：資源整合，快速搭建網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)前期客戶積累和快打快銷；核心點(diǎn)六：營銷制勝，良好把控項(xiàng)目策略執(zhí)行。同致行觀點(diǎn)3項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目案名思考2、項(xiàng)目市場屬性定位3、項(xiàng)目營銷形象定位4、項(xiàng)目客戶群體定位5、項(xiàng)目后續(xù)產(chǎn)品定位6、項(xiàng)目推售價(jià)格定位通過市場競爭分析與項(xiàng)目自身分析，找到項(xiàng)目的發(fā)力點(diǎn)案名思考關(guān)于項(xiàng)目案名的思考？對(duì)本項(xiàng)目來說，曾經(jīng)有一段光榮歷史，在市場中也出現(xiàn)短暫的影響力，但是，這段光榮歷程沒能走的更遠(yuǎn)，中途而消失，有了一段陰霾;而今,因鼎盛的到來,重新煥發(fā)生機(jī)，因此，我們認(rèn)為項(xiàng)目需要一更為響亮的名字，參與市場競爭，找回原屬的那份榮耀！開創(chuàng)一個(gè)新的“鼎盛時(shí)代”！案名建議鼎盛時(shí)代案名詮釋：“鼎”被視為傳國重器、領(lǐng)域和權(quán)力的象征，“鼎”字也被賦予“顯赫”、“尊貴”、“實(shí)力”等引申意義；“盛”為興旺，朝氣，盛大之意；“鼎盛”與開發(fā)商名稱相符合，突出企業(yè)品牌，同時(shí)給市場傳遞一種信心與保證；“時(shí)代”，即為一種新的開始，一個(gè)新的歷史起源。其他案名建議：

御景東方、鼎盛華都、鼎盛領(lǐng)域項(xiàng)目市場屬性定位——鄭東·23萬㎡首席運(yùn)動(dòng)型時(shí)尚社區(qū)【外部條件利用】項(xiàng)目周邊將呈現(xiàn)鄭州最大的全民運(yùn)動(dòng)中心——

奧林匹克公園，項(xiàng)目未來業(yè)主將會(huì)在第一時(shí)內(nèi)享用；【內(nèi)部條件利用】項(xiàng)目2.5的容積率，21%的建筑密度，41%的綠化率，為項(xiàng)目在內(nèi)部運(yùn)動(dòng)性園林與設(shè)施應(yīng)用上提供空間。1、項(xiàng)目市場屬性定位

項(xiàng)目立足于打造運(yùn)動(dòng)型時(shí)尚社區(qū)，倡導(dǎo)綠色健康的生態(tài)化發(fā)展理念，追求人、建筑、自然的和諧統(tǒng)一，以一流的品質(zhì)，優(yōu)美的環(huán)境贏得城市主流人群的高度認(rèn)可，同時(shí)也拉開項(xiàng)目與周邊競爭樓盤的差異化。高級(jí)

居住功能——滿足最初層的、居住要求，產(chǎn)品功能單一

環(huán)境、安全——生活環(huán)境（自然資源的占有以及對(duì)安全的需求）；文化風(fēng)情——生活理念（國際的、品質(zhì)的、現(xiàn)代的）迎合區(qū)域發(fā)展和客戶群體的升級(jí)，項(xiàng)目將有機(jī)會(huì)通過環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)與其它硬件設(shè)施等的打造，發(fā)展成為富含文化風(fēng)情的國際化高品質(zhì)生活領(lǐng)地與居住“標(biāo)簽”。項(xiàng)目發(fā)展地位3、項(xiàng)目推廣形象定位定位方向定位描述定位機(jī)會(huì)定位風(fēng)險(xiǎn)可行性領(lǐng)域價(jià)值UP-TONW無以復(fù)制的上城生活1、突出項(xiàng)目前景優(yōu)勢2、強(qiáng)化區(qū)域概念，容易制造話題，引發(fā)炒作3、在項(xiàng)目后期開發(fā)上要強(qiáng)調(diào)1、形象的提升需要一定過程，短期內(nèi)市場接受力弱；2、營銷費(fèi)用高，容易為他人作嫁衣裳風(fēng)情主題23萬平米運(yùn)動(dòng)生活1、突出了項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢2、對(duì)于項(xiàng)目營銷賣場建立有一定幫助3、在項(xiàng)目后期開發(fā)上可強(qiáng)調(diào)1、規(guī)模概念容易造成魚龍混雜的印象，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)提升有影響2、概念容易混淆，從而降低項(xiàng)目的價(jià)值性客戶階層都會(huì)財(cái)智階層的生活PARTY1、直接映射項(xiàng)目的客戶層次，加強(qiáng)了項(xiàng)目的引導(dǎo)性2、對(duì)客戶的引導(dǎo)性強(qiáng)；3、能夠?yàn)轫?xiàng)目一方諸侯的市場印象創(chuàng)造機(jī)會(huì)1、表現(xiàn)過于直白張揚(yáng)，容易引發(fā)主流客戶群體的反感2、指向過于明確，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢形成影響3、對(duì)項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)幫助小產(chǎn)品層面密度低容積低純板式1、突出了項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢2、對(duì)項(xiàng)目檔次定位映射力強(qiáng)，便于項(xiàng)目營銷傳導(dǎo)1、過于直接，對(duì)項(xiàng)目形象價(jià)值提升作為不大2、市場此種定位泛濫，不利于給市場一個(gè)鮮名的個(gè)性生活方式運(yùn)動(dòng)時(shí)尚1、對(duì)項(xiàng)目形象提升有支撐作用2、屬于思想境界上的溝通，便于組織項(xiàng)目的推廣3、風(fēng)格突出，突出了社區(qū)概念1、概念容易虛柔或剛毅，需要通過硬件、軟性因素來闡述，傳導(dǎo)過程較慢2、對(duì)項(xiàng)目的情調(diào)形成有特殊要求√可在項(xiàng)目宣傳細(xì)節(jié)體現(xiàn)可應(yīng)用于前期推廣可靠營銷間接傳遞展示項(xiàng)目價(jià)值觀可能的營銷溝通方式可靠營銷間接傳遞項(xiàng)目形象定位思考我們販賣生活方式，超越“未來”，更不是——資源；我們販賣生活方式，超越“高貴”，更不是——奢侈；我們販賣生活方式，超越“品位”，更不是——格調(diào)；我們販賣生活方式，超越“價(jià)值”，更不是——價(jià)格；生活方式——集城市之大成，占領(lǐng)城市最優(yōu)越、最核心資源的生活方式；居城市之中，超越時(shí)間發(fā)展進(jìn)駐成熟生活圈的生活方式。“出則繁華，入則寧靜”的生活方式；在“市與室”的方寸間印證身份價(jià)值的生活方式；事業(yè)與生活同步，充分體驗(yàn)生活效率的生活方式；在高質(zhì)素的同類型群體中暢談人生起伏、揮灑喜怒哀樂的生活方式；以特有的姿態(tài)放眼世界，倡導(dǎo)與世界同步的生活方式；……營銷人的意識(shí)過程，其實(shí)是一種從建立“城市價(jià)值”到販賣“生活方式”的過程項(xiàng)目形象定位通過對(duì)項(xiàng)目價(jià)值與競爭力的分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)打造的形象是——城中央·運(yùn)動(dòng)“家”定位詮釋——作為生活節(jié)奏快捷的都市人，在獲得了都市化、現(xiàn)代化所賦予的生活享受的同時(shí)，也面臨身體素質(zhì)下降的尷尬，“運(yùn)動(dòng)、健身”又一次成為當(dāng)下最時(shí)尚的詞匯之一，成為全社會(huì)普遍關(guān)注的話題。融入了運(yùn)動(dòng)理念的住宅項(xiàng)目在“百花齊放”的房地產(chǎn)市場上充分凸顯了其優(yōu)勢。所以說，運(yùn)動(dòng)住宅并不是一個(gè)概念炒作的結(jié)果，而是人們真正能夠從中受益。

利用較大的樓間距，在園林打造上人工形成地面起伏，從而打造層次豐富的社區(qū)園林景觀，如MINI高爾夫果嶺等，從而與周邊競爭樓盤拉開價(jià)值層次引入運(yùn)動(dòng)型生活元素，增強(qiáng)項(xiàng)目品位及賣點(diǎn)，形成項(xiàng)目差異化產(chǎn)品形象配合策略產(chǎn)品形象配合策略運(yùn)動(dòng)型園林景觀創(chuàng)意打造將運(yùn)動(dòng)的元素與園林打造有機(jī)的結(jié)合，在回家的途中經(jīng)過園林，一邊可欣賞美麗園景，一邊可以享受到運(yùn)動(dòng)的樂趣。產(chǎn)品形象配合策略運(yùn)動(dòng)型園林景觀與設(shè)施及場地融合產(chǎn)品形象配合策略運(yùn)動(dòng)型雕塑小品對(duì)社區(qū)氛圍的情趣營造系列主題活動(dòng)配合策略將項(xiàng)目運(yùn)動(dòng)時(shí)尚社區(qū)的概念，直正融入到購房與休閑生活通過系例運(yùn)動(dòng)型活動(dòng)，拉近項(xiàng)目與客戶的親近關(guān)系。倡導(dǎo)社區(qū)運(yùn)動(dòng)文化和健康積極的生活方式，和諧社區(qū)鄰里關(guān)系?；顒?dòng)目的：活動(dòng)主題：“激情運(yùn)動(dòng)·快樂生活利用各種節(jié)假日，周未，進(jìn)行系列活動(dòng)組織。一，為項(xiàng)目找到客戶邀約的理由；二，為項(xiàng)目創(chuàng)造良好的銷售氛圍，增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感?；顒?dòng)時(shí)間：4、項(xiàng)目客戶群體定位鼎盛項(xiàng)目與高速奧蘭做為鄰近項(xiàng)目，從客戶意向?qū)用娣治觯簥W蘭的客戶群等同于鼎盛項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群截至目前奧蘭花園共計(jì)來電子3599組，來訪3608組，認(rèn)籌客戶1276組，結(jié)合對(duì)奧蘭花園客戶群體分析，界定我們的目標(biāo)客戶——數(shù)據(jù)來源：同致行高速·奧蘭花園項(xiàng)目意向客戶主要以鄭州市區(qū)東城片區(qū)客戶、鄭州東區(qū)白領(lǐng)、個(gè)體和私營業(yè)老板為主，現(xiàn)有主流客戶對(duì)片區(qū)的認(rèn)同感較高，本項(xiàng)目可直接鎖定這些區(qū)域客戶，根據(jù)不同媒體投放傳播項(xiàng)目信息，減少媒體投放成本。4.1意向客戶來訪區(qū)域分析分析：項(xiàng)目客戶金水區(qū)為絕對(duì)主力，占到46%；二七區(qū)占到20%，鄭東新區(qū)位列第三，為14%郊縣比例比例較小，地市客戶占到1%；結(jié)論：項(xiàng)目區(qū)域樓盤主要以吸納項(xiàng)目周邊客戶群體為主，從數(shù)據(jù)上看，每個(gè)區(qū)域及地市都有客戶前來區(qū)域看房，證明項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值在市場的認(rèn)可度提高，吸引力比較大，關(guān)注度較高類型背景特征消費(fèi)特征價(jià)格敏感度需求戶型鄭州東區(qū)居民部分為鄭東新區(qū)原有村鎮(zhèn)居民；部分為已在鄭東新區(qū)置業(yè)的其他區(qū)域及郊縣與地市居民對(duì)鄭東新區(qū)認(rèn)同，原先住宅已不能滿足他們的居住需求，一些規(guī)劃好、品質(zhì)出眾的樓盤成為這一片區(qū)的迫切需求；其次為已鄭東置業(yè)的二次置業(yè)者投資客戶。★★★3房、4房周邊企業(yè)白領(lǐng)鄭州東區(qū)企業(yè)、CBD域與科技園區(qū)首次置業(yè)為主，看中片區(qū)居家氛圍和較低的價(jià)格及高性價(jià)比.★★★★2房、3房個(gè)體和私營老板多為郊縣與地市外來移民對(duì)片區(qū)高度認(rèn)可,多次置業(yè),追求尊崇感★★3房、4房市內(nèi)客戶市內(nèi)中高收入白領(lǐng)和部分投資客戶首次置業(yè)為主，看重片區(qū)的便利交通、逐漸成熟的生活氛圍與超前的升值潛力★★★★2房、3房目標(biāo)客戶看重區(qū)域逐漸成熟的居住氛圍、將來便利的交通和超高升值潛力，但有一定的價(jià)格敏感度；項(xiàng)目今后的營銷仍需在項(xiàng)目產(chǎn)品打造上下足功夫，以高素質(zhì)產(chǎn)品換取客戶對(duì)項(xiàng)目形象與價(jià)格的認(rèn)同、接受。4.2意向客戶消費(fèi)特征分析4.3意向客戶構(gòu)成分析中層及高層客戶群體在本區(qū)域的購房正在迅速成長為未來主流購房群體之一，其購房需求最高，是目前區(qū)域市場的主流客戶群體；本項(xiàng)目的產(chǎn)品與綜合質(zhì)素相比而言優(yōu)于奧蘭花園，也必將會(huì)受這些客戶群體的關(guān)注。數(shù)據(jù)來源：同致行高速·奧蘭花園項(xiàng)目訪客分析來訪客戶構(gòu)成分析數(shù)據(jù)說明：奧蘭客戶中，企業(yè)高管及企業(yè)白領(lǐng)為主力客戶群，高達(dá)48%；一般工薪階層對(duì)區(qū)域的認(rèn)可度相對(duì)較高，項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值倍受認(rèn)可占到24%，公務(wù)員占15%經(jīng)商人群做為主要投資群體，其獨(dú)到的眼光更證明了區(qū)域的潛力，為8%。結(jié)論：這一數(shù)據(jù)顯示，在區(qū)域購買房產(chǎn)中高級(jí)管理人員居多，顯示出資金實(shí)力；本次的客戶層次可以看出在購房者，品味較高，級(jí)別較高。收入高層中高層中層中低層特點(diǎn)35-45歲30-35歲25-30歲25歲以下年齡私企業(yè)老板、業(yè)主政府等事業(yè)單位中高級(jí)管理層，地市礦主與政府官員鄭州市內(nèi)東區(qū)居民，私營業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員，私營老板與醫(yī)生年輕公務(wù)員，企業(yè)白領(lǐng)，金融行業(yè)職員、東區(qū)任教教師一般職員參加工作不久，經(jīng)營個(gè)體，自由職業(yè)者家庭結(jié)構(gòu)3、4戶之家（三世同堂）三口之家兩口之家單身收入水平家庭收入在30萬以上20~30萬，目前為市場主要客戶10萬左右4左右置業(yè)能力60~80萬或以上30~50萬30萬左右20萬左右購房需求較高高高一般戶型需求大三房或4房，復(fù)式舒適型三房或經(jīng)濟(jì)型四房2房、小3房一房、小2房目前區(qū)域市場的主流客戶群體，從置業(yè)需求上主要以兩房、三房為主，與項(xiàng)目6#、7#地塊產(chǎn)品接近，說明項(xiàng)目主流產(chǎn)品設(shè)計(jì)切合市場需求，且項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)遠(yuǎn)高于周邊樓盤，更具競爭力。4.4目前項(xiàng)目所在區(qū)域意向客戶細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)來源：同致行高速·奧蘭花園項(xiàng)目訪客分析5、8#地塊產(chǎn)品定位套型一房兩房三房四房復(fù)式套數(shù)6號(hào)地

41736

4537號(hào)地

22618

2448號(hào)地3658833044121010合計(jì)36123138444121707占比2.1%72.1%22.5%2.6%0.7%100%項(xiàng)目套型結(jié)構(gòu)中，兩房配比相對(duì)較大，約占總套數(shù)的72%，三房約384套，占總套數(shù)的22.5%。目前工程進(jìn)展較快的6、7號(hào)地的產(chǎn)品配置中，三房僅有54套，比例較小，其余均為高品質(zhì)的兩房戶型。項(xiàng)目所在區(qū)域的2房、3房產(chǎn)品為主力產(chǎn)品，與本項(xiàng)目相一致，但兩房競爭較大。目前產(chǎn)品配比——對(duì)本項(xiàng)目品配比進(jìn)行初步統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)：兩房比例過大，同樣是市場主流需求的三房套型較少，產(chǎn)品較為單一。8號(hào)地6號(hào)地7號(hào)地幼兒園123456789101112131418151916201721242322兩房三房四房一房套型分布圖：注：套型統(tǒng)計(jì)表及示意圖由同致行公司初步統(tǒng)計(jì)，最終以開發(fā)商提供為準(zhǔn)。8號(hào)地6號(hào)地7號(hào)地幼兒園123456789101112131418151916201721242322兩房三房四房一房8號(hào)地6號(hào)地7號(hào)地幼兒園123456789101112131418151916201721242322兩房三房四房一房套型分布圖：套型一房兩房三房四房復(fù)式套數(shù)6號(hào)地

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2448號(hào)地3658833044121010合計(jì)36123138444121707占比2.1%72.1%22.5%2.6%0.7%100%5、項(xiàng)目后續(xù)產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品改造改造前改造后套型兩房三房四房復(fù)式套數(shù)6號(hào)地41736

4537號(hào)地22618

2448號(hào)地476412116121016合計(jì)1119466116121713占比65%27%7%1%100%目前項(xiàng)目三房套數(shù)過少不能滿足市場需求，調(diào)整后將適當(dāng)增加三房四房比例，同時(shí)增加了三、四房的居住舒適度，調(diào)整如下：1、取消14、18號(hào)樓中一房調(diào)整為兩房；2、取消防16、20號(hào)樓中間戶型，并將樓層增至18層6、項(xiàng)目推售價(jià)格定位根據(jù)目前鄭州樓市現(xiàn)狀，結(jié)合項(xiàng)目周邊在售樓盤深入調(diào)研與各項(xiàng)目實(shí)際成交均價(jià)，我司按照區(qū)域因素（項(xiàng)目地段、片區(qū)商業(yè)環(huán)境、交通便捷狀況、周邊污染、區(qū)域發(fā)展前景、片區(qū)自然環(huán)境）與項(xiàng)目因素（物業(yè)規(guī)模、整體規(guī)劃、外立面形象、園林設(shè)計(jì)及小區(qū)綠化、產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)、朝向、公共部分裝修檔次、會(huì)所、車入口噪音影響、物業(yè)管理）等16個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析對(duì)，運(yùn)用科學(xué)的價(jià)格計(jì)算模型推算項(xiàng)目的價(jià)格。6.1價(jià)格定位依據(jù)及說明市場比較法項(xiàng)目定價(jià)項(xiàng)目地段、片區(qū)商業(yè)環(huán)境交通便捷狀況、周邊污染區(qū)域發(fā)展前景、片區(qū)自然環(huán)境

區(qū)域因素修正

規(guī)劃設(shè)計(jì)情況修正

物業(yè)規(guī)模、整體規(guī)劃外立面形象園林設(shè)計(jì)及小區(qū)綠化產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)、朝向公共部分裝修檔次會(huì)所、幼兒園、車位噪音影響、物業(yè)管理

選取同等區(qū)域同類樓盤作為對(duì)比參照6.2價(jià)格定位原理(市場比較法)研判銷售速度或周期進(jìn)行修正，調(diào)差系數(shù)控制在合理的范圍：

1%。區(qū)域因素項(xiàng)目地段片區(qū)商業(yè)環(huán)境交通便捷狀況周邊污染區(qū)域發(fā)展前景片區(qū)自然環(huán)境產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃情況物業(yè)規(guī)模整體規(guī)劃外立面形象園林設(shè)計(jì)及小區(qū)綠化產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)朝向公共部分裝修檔次會(huì)所、幼兒園、車位噪音影響物業(yè)管理市場宣傳推廣根據(jù)項(xiàng)目的推廣利用及項(xiàng)目在市場的影響與認(rèn)知度做出調(diào)整市場比較法項(xiàng)目定價(jià)交易情況說明6.3價(jià)格定位原理(市場比較依據(jù)）6.4.1銷售情況修正依據(jù)鄭州市場環(huán)境及對(duì)各項(xiàng)目的研判，調(diào)差系數(shù)控制在合理的范圍：±1%?！局苓吀偁庬?xiàng)目取值為最高值，但為項(xiàng)目健康的去化應(yīng)預(yù)留一定空間】注:本項(xiàng)目高速·奧蘭花園同屬未銷售樓盤，固交易情況系數(shù)與本項(xiàng)目取值等同。比較因素本項(xiàng)目東方港灣正弘山盧浮公館中央特區(qū)福澤門奧蘭花園交易情況修正系數(shù)100100.3100.7101100.6100.51006.4價(jià)格定位(市場比較)6.4.2區(qū)域因素修正單項(xiàng)系數(shù)調(diào)差設(shè)置為±3%，綜合系數(shù)調(diào)差設(shè)置為±6%比較因素本項(xiàng)目東方港灣正弘山盧浮公館中央特區(qū)福澤門奧蘭花園項(xiàng)目地段20202218192122片區(qū)商業(yè)環(huán)境20202319202220交通便捷狀況20222119202221周邊污染20191920191919區(qū)域發(fā)展前景10998.5101010片區(qū)自然環(huán)境101011109910總計(jì)10010010594.5971031026.4.3項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)情況修正單項(xiàng)調(diào)差系數(shù)設(shè)置控制在：±1%；綜合調(diào)差系數(shù)控制在：±1%。比較因素本項(xiàng)目東方港灣正弘山盧浮公館中央特區(qū)福澤門奧蘭花園物業(yè)規(guī)模1011.512.51312.51011整體規(guī)劃109.51112.512912外立面形象109.710.5119.89.511園林設(shè)計(jì)及小區(qū)綠化109.81011.59.51012產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)109.311.51210.5109.5朝向101010.5119.61011公共部分裝修檔次109.2111010912自身配套109.511.51211.59.511噪音影響109.510101199物業(yè)管理109.41112109.512總計(jì)10097.4109.5115106.495.5110.56.4.4市場宣傳推廣修正打破了市場常規(guī)操作方法，從目前在售樓盤來看,本項(xiàng)目如能在營銷理念及營銷手段明顯超出同類同區(qū)域樓盤之上。單項(xiàng)調(diào)差系數(shù)設(shè)置控制在：±2%；綜合調(diào)差系數(shù)控制在：±7%。比較因素本項(xiàng)目東方港灣正弘山盧浮公館中央特區(qū)福澤門奧蘭花園發(fā)展商品牌及實(shí)力252727.528262526.5宣傳推廣2523262726.52327.5事件營銷25232326232326現(xiàn)場包裝25232626262325合計(jì)10096102.5107101.5941056.4.5交易時(shí)點(diǎn)修正片區(qū)市場上供應(yīng)量以及對(duì)相應(yīng)的競爭壓力分析，綜合評(píng)估，調(diào)差系數(shù)設(shè)置在合理的±5%范圍內(nèi)。注:本項(xiàng)目高速·奧蘭花園同屬未銷售樓盤，固交易情況系數(shù)與本項(xiàng)目取值等同。比較因素本項(xiàng)目東方港灣正弘山盧浮公館中央特區(qū)福澤門交易時(shí)點(diǎn)修正100979899100976.4.6項(xiàng)目整體均價(jià)定制體系綜合前5項(xiàng)目內(nèi)容，按各項(xiàng)目系數(shù)比值，進(jìn)行綜合計(jì)算。p項(xiàng)目修正A=PA*A1*A2***An(p項(xiàng)目修正A-比較A樓盤修整價(jià)格，An-樓盤A各比較價(jià)格系數(shù))p項(xiàng)目綜合

=∑P修正A*tn＝5723元/㎡(p項(xiàng)目修正A-比較A樓盤修整價(jià)格，tn-各樓盤相應(yīng)權(quán)重)項(xiàng)目東方港灣正弘山盧浮公館中央特區(qū)福澤門奧蘭花園已售房屋近期均價(jià)5585.45180.275283.65290.995763.145400交易情況修正1.0031.0071.011.0061.0051區(qū)域因素修正11.050.9450.971.031.02產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)修正0.9741.0951.151.0640.9551.105市場宣傳推廣修正0.961.0251.071.0150.941.05交易時(shí)期修正0.970.980.9910.971修正價(jià)格5081.096024.706143.275575.895194.766390.66項(xiàng)目東方港灣正弘山盧浮公館中央特區(qū)福澤門奧蘭花園系數(shù)(比重）18%5%12%25%15%25%通過與項(xiàng)目周邊各在售樓盤分析與分因素權(quán)重打分，可以得出項(xiàng)目的市場靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)為：通過以上項(xiàng)目各類系數(shù)進(jìn)行競爭分析，綜合本項(xiàng)目的品質(zhì)、規(guī)模、交通等質(zhì)素的綜合評(píng)定條件下，結(jié)合與項(xiàng)目周樓盤合理競爭力，我司認(rèn)為本項(xiàng)目以5723元/㎡的總體均價(jià)，在同區(qū)域市場中最具競爭優(yōu)勢。同時(shí)，通過良好營銷策劃、超強(qiáng)的項(xiàng)目實(shí)景展示策略及最具優(yōu)化的產(chǎn)品線組合，同致行有信心將項(xiàng)目銷售價(jià)格賣到：6100元/㎡銷售均價(jià)。4營銷戰(zhàn)略1、戰(zhàn)略構(gòu)思2、戰(zhàn)略核心3、戰(zhàn)略目標(biāo)4、戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行個(gè)性鮮明的項(xiàng)目定位，市場稀缺的產(chǎn)品，進(jìn)行戰(zhàn)略組合1、項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略構(gòu)思從市場鋪墊——價(jià)值訴求——品味訴求——生活訴求產(chǎn)品資源整合策略+形象擴(kuò)張整合營銷以“公園道已成為過去，鼎盛時(shí)代即將來臨”利用項(xiàng)目曾經(jīng)的危機(jī)，轉(zhuǎn)化為大眾關(guān)注焦點(diǎn)的話題，以項(xiàng)目嶄新的形象觸動(dòng)市場的神經(jīng)，撬開市場，運(yùn)用報(bào)紙媒體進(jìn)行項(xiàng)目易主炒作，做好市場鋪墊；在硬件與軟件上增加項(xiàng)目附加值，提升項(xiàng)目的居住值與生活價(jià)值，同時(shí)給予項(xiàng)目新客戶購買一定的增值空間，扭轉(zhuǎn)市場對(duì)項(xiàng)目之前的認(rèn)知，使客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生良好的預(yù)期與認(rèn)同感；進(jìn)而是對(duì)生活品位的訴求和對(duì)產(chǎn)品亮點(diǎn)的深入挖掘，使整個(gè)營銷推廣過程承接有序、緊湊合理。使項(xiàng)目的推廣達(dá)到前所未有、耳目一新的全新效果，樹立項(xiàng)目品質(zhì)、格調(diào)的高端物業(yè)形象，同時(shí)結(jié)合銷售，制造市場熱點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)良好的銷售效果。2、項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略核心我們——目標(biāo)明確，挖掘目標(biāo)客戶

——挖掘產(chǎn)品資源，創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)

——抓住市場空缺，打造項(xiàng)目的不可取代性作為市場領(lǐng)先者：我們——強(qiáng)調(diào)新的客戶渠道

——改變游戲規(guī)則，強(qiáng)調(diào)新的居住標(biāo)準(zhǔn)

——強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和附加價(jià)值作為市場挑戰(zhàn)者：CBD南核心，密度、容積率最低的高檔社區(qū)販賣居住品質(zhì)，區(qū)域內(nèi)不可復(fù)制的生活方式基于對(duì)市場的深入研判，對(duì)項(xiàng)目的深刻認(rèn)知，以及對(duì)發(fā)展商抱負(fù)的深刻理解，我們選擇作為市場領(lǐng)導(dǎo)者和挑戰(zhàn)者，挖掘項(xiàng)目的文化內(nèi)涵，挑戰(zhàn)市場格局，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值，制定新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)等方法，步步領(lǐng)跑市場。

解決項(xiàng)目中途停工影響樹立項(xiàng)目市場新的形象開發(fā)商得到認(rèn)可與信任賦予項(xiàng)目更多附加價(jià)值為銷售價(jià)格提供了支撐實(shí)現(xiàn)快速銷化奠定基礎(chǔ)3、項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略目標(biāo)為達(dá)到目標(biāo),我們必須做出哪些努力?4、項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略執(zhí)行策略總綱：強(qiáng)化并擴(kuò)大項(xiàng)目唯一性，建立以項(xiàng)目為中心的價(jià)值評(píng)估體系

強(qiáng)化并擴(kuò)大項(xiàng)目唯一性：依托及挖掘項(xiàng)目核心價(jià)值，開展一系列主題活動(dòng)，樹立項(xiàng)區(qū)域高端、貴派的樓盤形象，提升項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢。

重新喚回客戶，以客戶為中心，讓客戶眼見為實(shí)的感受項(xiàng)目新的氣息與開發(fā)商的實(shí)力及信心，提高服務(wù)品質(zhì)，創(chuàng)造差異的全實(shí)景營銷體驗(yàn)。為此，我們需要借鑒市場上成功體驗(yàn)營銷經(jīng)驗(yàn)Q1：上品生活的內(nèi)涵與關(guān)鍵因素是什么？Q2：上品營銷體驗(yàn)法則是什么？Q:如何營造項(xiàng)目的極致形象，并將其成功傳遞給目標(biāo)客戶，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目良好的銷售結(jié)果并通過項(xiàng)目完成企業(yè)品牌建立?子悅臺(tái)——深圳城市最中心，深圳黨政機(jī)關(guān)對(duì)面最著名的“爛尾樓”開始是叫深圳民航大廈，后改名子悅臺(tái)，1993年11月工程開建，2000年9月停工；2003年11月，佳兆業(yè)以4個(gè)億拿下這一深圳市最知名的爛尾樓項(xiàng)目；11月24日，佳兆業(yè)地產(chǎn)與圣廷苑酒店簽訂《佳兆業(yè)中心酒店服務(wù)管理顧問協(xié)議》；12月初正式入市，售價(jià):1.1萬元/平方米以上。佳兆業(yè)中心——深圳首個(gè)“城市精品B(breakfast)&B(bed)私人酒店”華麗變身高度的形象定位與極致化的傳播從以上案例，我們發(fā)現(xiàn)：上品，從來與尊尚及體驗(yàn)密不可分。從以上案例，我們看到：這是一個(gè)高感性的時(shí)代，在這時(shí)代營銷需要通過感性體驗(yàn)來完成。體驗(yàn)，不僅需要功能，還看中設(shè)計(jì)；不只有論點(diǎn)，還要講故事；不只談專業(yè)，還需要整合；不只講藍(lán)圖，還要看實(shí)際；不只能使用，還要會(huì)享受。我們還欣喜的發(fā)現(xiàn)，在這個(gè)時(shí)代，人們期待的是

Fineart+fashion+living+……問題的解決：Q1：尊尚產(chǎn)品高價(jià)暢銷的內(nèi)涵與關(guān)鍵因素是什么？A：高形象的關(guān)鍵因素：品質(zhì)+時(shí)尚Q2：上品營銷體驗(yàn)法的時(shí)代脈搏是什么？A：營銷原則：高感性下的高體驗(yàn)本項(xiàng)目營銷的核心思路：1、圍繞時(shí)品質(zhì)和時(shí)尚性體現(xiàn)項(xiàng)目生活價(jià)值2、制造高體驗(yàn)、高感觀營銷環(huán)境——強(qiáng)調(diào)高附加價(jià)值——突出真實(shí)性——有效整合優(yōu)秀資源——給予客戶高度視覺沖動(dòng)與尊貴服務(wù)問題1問題2怎樣引起市場高度關(guān)注，吸引目標(biāo)客戶眼球，觸動(dòng)購買欲望，實(shí)現(xiàn)良好營銷？項(xiàng)目營銷核心問題界定：如何在被受質(zhì)疑時(shí)讓客戶上門？給予客戶驚喜的發(fā)現(xiàn)與感知如何超越競爭對(duì)手？建立比較體系，各項(xiàng)產(chǎn)品價(jià)值感優(yōu)于競爭對(duì)手在項(xiàng)目的整體提案中同致行基于市場、項(xiàng)目特征、消費(fèi)者等多方面的深入調(diào)查分析得出我們必須要將項(xiàng)目做成鄭東CBD南的“形象標(biāo)簽”在這樣的溝通前提下我們認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)該有超前的營銷創(chuàng)新，在今后的營銷過程中須遵循以下幾點(diǎn)策略重點(diǎn)——營銷策略攻略1、形象策略：通過強(qiáng)化差異關(guān)鍵舉措

——廣告形象展示

——系列營銷活動(dòng)宣傳

——（上品生活）概念樓書2、展示策略：差異性價(jià)值的全情展現(xiàn)3、推廣策略：配合重大節(jié)點(diǎn)活動(dòng)線上形象推廣與小眾活動(dòng)渠道推廣結(jié)合4、客戶策略：“三大行動(dòng)”，客戶經(jīng)營策略

——整合資源，相互滲透，通過領(lǐng)先客戶，高度客戶關(guān)懷5、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：三大戰(zhàn)役賣它之前，先讓它出名。讓鄭州人人知曉，人人傳誦，爭相議論。那怕是有些爭議與懷疑，都沒問題。知名度就象是培育品牌的土壤，足夠厚重，足夠?qū)拸V，才能培育起參天大樹。前期知名度超高，后期可伸展的空間就越大。所以，先期的輿論引導(dǎo)、事件制造、公關(guān)活動(dòng)等大眾到達(dá)手段是推廣的重點(diǎn)，是提高項(xiàng)目知名度的最好方式。極致張揚(yáng)傳播，重磅出擊引起市場高度關(guān)注——懸念廣告出街，大眾參與項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)號(hào)角響起，全城“名”動(dòng)?xùn)|方鼎盛全面接手“公園道”新思維，新方向，新生活，新家園開創(chuàng)鄭東一個(gè)新的鼎盛時(shí)代……你的家園，你命名！1000000萬大獎(jiǎng)，一字萬金案名征集活動(dòng)，全國同步啟動(dòng)！案名請(qǐng)送至營銷中心，參與即有在禮相贈(zèng)！CBD·南核心即將再起風(fēng)云開發(fā)商：東方鼎盛房產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷策劃：同致行（中國）嘉