房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試題》模擬練習(xí)卷含答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共10分）1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要階段不包括（）。A.投資決策階段B.前期階段C.施工階段D.物業(yè)管理階段答案：D2.某開發(fā)項(xiàng)目土地取得成本為5000萬元，開發(fā)成本為8000萬元，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的3%，銷售費(fèi)用為開發(fā)成本的2%，則該項(xiàng)目的開發(fā)間接費(fèi)用為（）。A.240萬元B.400萬元C.0萬元（注：開發(fā)間接費(fèi)用屬于開發(fā)成本范疇）D.120萬元答案：C（解析：開發(fā)間接費(fèi)用是開發(fā)成本的組成部分，題目中開發(fā)成本已包含，故單獨(dú)計(jì)算時不重復(fù)）3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售的法定條件中，投入開發(fā)建設(shè)的資金需達(dá)到工程建設(shè)總投資的（）以上。A.15%B.20%C.25%D.30%答案：C4.下列融資方式中，屬于債務(wù)融資的是（）。A.發(fā)行普通股B.信托計(jì)劃C.合作開發(fā)D.自有資金投入答案：B（解析：信托計(jì)劃屬于債權(quán)融資，其他為權(quán)益融資）5.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的核心內(nèi)容是（）。A.市場分析B.技術(shù)方案分析C.財(cái)務(wù)評價D.風(fēng)險(xiǎn)分析答案：C6.某住宅項(xiàng)目總建筑面積10萬㎡，其中可售面積8萬㎡，預(yù)計(jì)銷售均價1.5萬元/㎡，銷售稅費(fèi)率6%，則項(xiàng)目銷售總收入為（）。A.12億元B.11.28億元C.9億元D.8.46億元答案：A（解析：銷售總收入=可售面積×均價=8萬㎡×1.5萬元/㎡=12億元，銷售稅費(fèi)為成本項(xiàng)，不影響收入計(jì)算）7.土地使用權(quán)出讓的最高年限中，居住用地為（）年。A.40B.50C.60D.70答案：D8.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的“四證”不包括（）。A.國有土地使用證B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.建設(shè)工程施工許可證D.商品房預(yù)售許可證答案：D（解析：“四證”指土地使用證、用地規(guī)劃證、工程規(guī)劃證、施工許可證）9.下列成本中，屬于開發(fā)成本的是（）。A.土地增值稅B.銷售代理費(fèi)C.建筑安裝工程費(fèi)D.管理費(fèi)用答案：C10.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售階段的核心目標(biāo)是（）。A.降低開發(fā)成本B.快速回籠資金C.提升項(xiàng)目品質(zhì)D.維護(hù)企業(yè)品牌答案：B二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共10分，少選得1分，錯選不得分）1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要參與方包括（）。A.開發(fā)商B.設(shè)計(jì)單位C.施工單位D.政府主管部門答案：ABC（解析：政府是監(jiān)管方，非直接參與方）2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資的主要渠道有（）。A.銀行貸款B.信托融資C.股權(quán)融資D.預(yù)售資金答案：ABCD3.影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售價格的因素包括（）。A.市場供需關(guān)系B.項(xiàng)目區(qū)位C.開發(fā)成本D.政策調(diào)控答案：ABCD4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的內(nèi)容包括（）。A.項(xiàng)目概況B.市場預(yù)測C.財(cái)務(wù)評價D.風(fēng)險(xiǎn)分析答案：ABCD5.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)類型有（）。A.市場風(fēng)險(xiǎn)B.政策風(fēng)險(xiǎn)C.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)D.工程風(fēng)險(xiǎn)答案：ABCD三、判斷題（每題1分，共10分，正確打√，錯誤打×）1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的“生地”是指已完成三通一平的土地。（）答案：×（解析：生地指未開發(fā)、無基礎(chǔ)設(shè)施的土地）2.開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不得低于項(xiàng)目總投資的20%。（）答案：√（注：當(dāng)前政策要求非保障性住房項(xiàng)目資本金比例不低于20%）3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用通常按開發(fā)成本的一定比例計(jì)算。（）答案：√4.預(yù)售資金屬于開發(fā)項(xiàng)目的權(quán)益融資。（）答案：×（解析：預(yù)售資金本質(zhì)是負(fù)債，需通過交付房屋償還）5.土地增值稅是按開發(fā)項(xiàng)目增值額累進(jìn)計(jì)算的稅種。（）答案：√6.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后評價的重點(diǎn)是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，而非考核績效。（）答案：√7.租售比是指月租金與房價的比值，比值越高說明投資價值越低。（）答案：×（解析：租售比越高，收回成本時間越短，投資價值越高）8.建筑容積率=總建筑面積/用地面積。（）答案：√9.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的動態(tài)評價指標(biāo)包括凈現(xiàn)值（NPV）和內(nèi)部收益率（IRR）。（）答案：√10.項(xiàng)目總開發(fā)成本=土地成本+開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用+稅費(fèi)。（）答案：√（解析：開發(fā)費(fèi)用包括管理、銷售、財(cái)務(wù)費(fèi)用）四、簡答題（每題5分，共20分）1.簡述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期階段的主要工作內(nèi)容。答案：前期階段主要工作包括：（1）獲取土地使用權(quán)（招拍掛、協(xié)議轉(zhuǎn)讓等）；（2）完成項(xiàng)目立項(xiàng)與審批（可行性研究、規(guī)劃許可）；（3）辦理“四證”（土地使用證、用地規(guī)劃證、工程規(guī)劃證、施工許可證）；（4）確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；（5）落實(shí)開發(fā)資金；（6）完成場地平整與前期工程準(zhǔn)備（如臨時用水用電）。2.列舉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成的五大類，并各舉一例。答案：（1）土地成本（土地出讓金）；（2）開發(fā)成本（建筑安裝工程費(fèi)）；（3）開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用）；（4）銷售費(fèi)用（廣告宣傳費(fèi)）；（5）稅費(fèi)（增值稅、土地增值稅）。3.簡述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售策略的主要內(nèi)容。答案：租售策略包括：（1）租售方式選擇（出售、出租、租售結(jié)合）；（2）租售價格制定（成本導(dǎo)向、競爭導(dǎo)向、需求導(dǎo)向定價）；（3）租售進(jìn)度安排（分期推盤、節(jié)點(diǎn)營銷）；（4）租售渠道選擇（自行銷售、委托代理）；（5）促銷手段設(shè)計(jì)（折扣、贈品、活動營銷）。4.分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)及應(yīng)對措施。答案：市場風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：（1）需求不足導(dǎo)致去化緩慢；（2）價格下跌壓縮利潤空間；（3）競爭項(xiàng)目分流客戶。應(yīng)對措施包括：（1）加強(qiáng)市場調(diào)研，精準(zhǔn)定位目標(biāo)客群；（2）靈活調(diào)整租售策略（如降價促銷、調(diào)整產(chǎn)品戶型）；（3）通過差異化設(shè)計(jì)提升項(xiàng)目競爭力（如配套優(yōu)化、品牌溢價）；（4）分散投資，避免單一區(qū)域或產(chǎn)品類型過度集中。五、案例分析題（共50分）案例背景：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在二線城市開發(fā)一住宅項(xiàng)目，用地面積5萬㎡，容積率2.5，建筑密度30%，綠地率35%。土地通過招拍掛取得，成交總價4億元，契稅稅率4%（計(jì)入土地成本）。開發(fā)成本包括：前期工程費(fèi)2000萬元，建安工程費(fèi)3000元/㎡，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)800元/㎡，公共配套設(shè)施費(fèi)500元/㎡，開發(fā)間接費(fèi)用為建安工程費(fèi)的5%。管理費(fèi)用為土地成本與開發(fā)成本之和的3%，銷售費(fèi)用為銷售收入的2%，財(cái)務(wù)費(fèi)用（貸款利息）為3000萬元。項(xiàng)目可售面積為總建筑面積的90%，預(yù)計(jì)銷售均價1.8萬元/㎡，銷售稅費(fèi)率（增值稅及附加）為5.6%，土地增值稅預(yù)征率2%，企業(yè)所得稅稅率25%。問題1：計(jì)算項(xiàng)目總建筑面積、可售面積。（5分）答案：總建筑面積=用地面積×容積率=5萬㎡×2.5=12.5萬㎡；可售面積=12.5萬㎡×90%=11.25萬㎡。問題2：計(jì)算土地成本（含契稅）、開發(fā)成本總額。（10分）答案：土地成本=4億元+4億元×4%=4.16億元；開發(fā)成本=前期工程費(fèi)+建安工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+公共配套設(shè)施費(fèi)+開發(fā)間接費(fèi)用=2000萬元+（3000+800+500）元/㎡×12.5萬㎡+（3000元/㎡×12.5萬㎡）×5%=2000萬元+4300元/㎡×12.5萬㎡+1875萬元=2000萬元+5.375億元+1875萬元=5.7625億元（注：單位統(tǒng)一為億元計(jì)算：4300元/㎡×12.5萬㎡=5.375億元；開發(fā)間接費(fèi)用=3000元/㎡×12.5萬㎡×5%=1875萬元=0.1875億元；合計(jì)=0.02+5.375+0.1875=5.5825億元？需核對計(jì)算）（正確計(jì)算：前期工程費(fèi)2000萬元=0.2億元；建安工程費(fèi)=3000元/㎡×12.5萬㎡=3.75億元；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)=800元/㎡×12.5萬㎡=1億元；公共配套設(shè)施費(fèi)=500元/㎡×12.5萬㎡=0.625億元；開發(fā)間接費(fèi)用=建安工程費(fèi)×5%=3.75億元×5%=0.1875億元；開發(fā)成本合計(jì)=0.2+3.75+1+0.625+0.1875=5.7625億元）問題3：計(jì)算項(xiàng)目銷售收入、銷售稅費(fèi)（增值稅及附加、土地增值稅預(yù)征）。（10分）答案：銷售收入=可售面積×均價=11.25萬㎡×1.8萬元/㎡=20.25億元；增值稅及附加=20.25億元×5.6%=1.134億元；土地增值稅預(yù)征=20.25億元×2%=0.405億元；銷售稅費(fèi)合計(jì)=1.134+0.405=1.539億元。問題4：計(jì)算項(xiàng)目總開發(fā)成本（含土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）。（10分）答案：開發(fā)費(fèi)用=管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用；管理費(fèi)用=（土地成本+開發(fā)成本）×3%=（4.16+5.7625）億元×3%=9.9225億元×3%=0.2977億元；銷售費(fèi)用=銷售收入×2%=20.25億元×2%=0.405億元；總開發(fā)成本=土地成本+開