婁星區(qū)物業(yè)收費(fèi)管理辦法總則制定目的為加強(qiáng)婁星區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合婁星區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于婁星區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的活動(dòng)。基本原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或者多收費(fèi)少服務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得無(wú)故拖欠。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)形式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅、保障性住房等物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；非普通住宅以及寫字樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、工業(yè)廠房等物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制定1.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由婁星區(qū)發(fā)展和改革部門會(huì)同婁星區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期向社會(huì)公布。2.物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由婁星區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同有關(guān)部門制定，根據(jù)物業(yè)服務(wù)的不同內(nèi)容和質(zhì)量要求，分為一至五級(jí)，一級(jí)最高，五級(jí)最低。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，并按照規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。3.具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，但不得低于政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的下限。市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同自主協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。法定稅費(fèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，依法繳納相關(guān)稅費(fèi)。合理利潤(rùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、市場(chǎng)供求狀況等因素，合理確定利潤(rùn)水平。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。酬金制酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每年第一季度向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布上一年度物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收取與繳納收費(fèi)起始時(shí)間1.已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。經(jīng)業(yè)主同意，也可以預(yù)收，但預(yù)收期限不得超過(guò)一年。收費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，通過(guò)銀行托收、現(xiàn)金收取、微信支付、支付寶支付等多種方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主欠費(fèi)處理1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。2.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理價(jià)格主管部門職責(zé)婁星區(qū)發(fā)展和改革部門負(fù)責(zé)會(huì)同婁星區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督管理。依法查處價(jià)格違法行為，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)秩序，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。行業(yè)主管部門職責(zé)婁星區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，提高服務(wù)水平。業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)職責(zé)1.業(yè)主大會(huì)可以按照法律法規(guī)的規(guī)定，通過(guò)公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)等方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。2.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同約定的義務(wù)。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通解決。3.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況提出疑問(wèn)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)給予答復(fù)。投訴處理機(jī)制1.業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭(zhēng)議的，可以向婁星區(qū)發(fā)展和改革部門或者婁星區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門投訴，也可以通過(guò)協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決。2.婁星區(qū)發(fā)展和改革部門或者婁星區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門接到投訴后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果告知投訴人。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的變更與終止收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變更1.物業(yè)服務(wù)合同有效期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。確因服務(wù)成本增加、服務(wù)質(zhì)量提升等原因需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同到期前三個(gè)月，將調(diào)整方案書面告知業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。2.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主對(duì)調(diào)整方案進(jìn)行表決。經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，方可調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。調(diào)整后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并報(bào)婁星區(qū)發(fā)展和改革部門備案。服務(wù)內(nèi)容變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)。因特殊情況需要變更服務(wù)內(nèi)容的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前書面告知業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主對(duì)變更方案進(jìn)行表決。經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，方可變更服務(wù)內(nèi)容。變更后的服務(wù)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。合同終止1.物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同繼續(xù)有效，但服務(wù)期限為不定期。在服務(wù)期限內(nèi)，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面通知對(duì)方。2.物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料等及時(shí)移交給業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作。物