銀川物業(yè)收費管理辦法一、總則（一）目的為加強銀川市物業(yè)服務收費管理，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》、《寧夏回族自治區(qū)物業(yè)管理條例》以及國家和自治區(qū)有關價格法律法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于銀川市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費及其監(jiān)督管理活動。本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主或使用人收取的費用。（三）基本原則物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。物業(yè)服務企業(yè)應按照物業(yè)服務合同的約定，提供質(zhì)價相符的服務，不得只收費不服務或者多收費少服務。業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用，不得無故拖欠。二、物業(yè)服務收費定價形式（一）政府指導價1.對普通住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價。普通住宅的界定按照國家和自治區(qū)有關規(guī)定執(zhí)行。2.實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)物業(yè)服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期向社會公布。物業(yè)服務企業(yè)可在政府指導價規(guī)定的基準價及其浮動幅度內(nèi)，與業(yè)主協(xié)商確定具體收費標準。（二）市場調(diào)節(jié)價1.非普通住宅以及業(yè)主委員會成立之后的普通住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。2.實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。三、物業(yè)服務收費構成物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6.辦公費用；7.物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。四、物業(yè)服務收費標準（一）政府指導價標準1.物業(yè)服務等級劃分根據(jù)物業(yè)服務的不同標準和要求，將銀川市普通住宅物業(yè)服務等級劃分為一級、二級、三級、四級、五級，具體等級標準見附件[具體等級標準文件名稱]。2.各級物業(yè)服務收費指導價標準一級物業(yè)服務標準對應的收費指導價為[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月。二級物業(yè)服務標準對應的收費指導價為[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月。三級物業(yè)服務標準對應的收費指導價為[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月。四級物業(yè)服務標準對應的收費指導價為[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月。五級物業(yè)服務標準對應的收費指導價為[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月。物業(yè)服務企業(yè)可根據(jù)實際服務情況，在上述指導價范圍內(nèi)，與業(yè)主協(xié)商確定具體收費標準。（二）市場調(diào)節(jié)價標準實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務內(nèi)容、服務質(zhì)量、服務成本等因素，在物業(yè)服務合同中約定具體收費標準。在確定市場調(diào)節(jié)價收費標準時，應參考同區(qū)域同類型物業(yè)服務的市場價格水平，確保收費合理、公平，符合市場規(guī)律。五、物業(yè)服務收費計費方式物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式。（一）包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。采用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。（二）酬金制酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。采用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。六、物業(yè)服務收費的收取與繳納（一）收取方式物業(yè)服務收費可以采取銀行代收、業(yè)主自行繳納等方式。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)通過銀行代收等方式收取物業(yè)服務費用，方便業(yè)主繳費，提高繳費效率，減少現(xiàn)金交易風險。（二）繳費時間業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定的繳費時間按時足額繳納物業(yè)服務費用。物業(yè)服務合同未約定繳費時間的，業(yè)主應當在收到物業(yè)服務企業(yè)繳費通知后的[X]日內(nèi)繳納。（三）欠費處理業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳，并可按照合同約定收取違約金。經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未繳納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。七、物業(yè)服務收費的調(diào)整（一）政府指導價調(diào)整實行政府指導價的物業(yè)服務收費，價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展狀況、物業(yè)服務成本變動情況等因素，適時調(diào)整物業(yè)服務收費基準價及其浮動幅度，并向社會公布。物業(yè)服務企業(yè)應當在政府指導價調(diào)整后，按照新的收費標準執(zhí)行，并及時告知業(yè)主。（二）市場調(diào)節(jié)價調(diào)整實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主可在物業(yè)服務合同中約定調(diào)整條件和調(diào)整方式。物業(yè)服務企業(yè)需要調(diào)整物業(yè)服務收費標準的，應當提前[X]日將調(diào)整理由、調(diào)整幅度等情況書面告知業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對調(diào)整物業(yè)服務收費標準有異議的，雙方應當通過協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可通過法律途徑解決。八、物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理（一）部門職責1.價格主管部門負責對物業(yè)服務收費行為進行監(jiān)督檢查，依法查處價格違法行為。2.房地產(chǎn)行政主管部門負責對物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量進行監(jiān)督管理，指導和規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營行為。3.其他相關部門按照各自職責，協(xié)同做好物業(yè)服務收費監(jiān)督管理工作。（二）監(jiān)督檢查內(nèi)容1.物業(yè)服務企業(yè)是否按照物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容和標準提供服務；2.物業(yè)服務企業(yè)收費是否明碼標價，收費項目、收費標準、收費方式等是否在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示；3.物業(yè)服務企業(yè)是否存在只收費不服務、多收費少服務等價格欺詐行為；4.物業(yè)服務企業(yè)是否按照規(guī)定的計費方式、收費標準收取物業(yè)服務費用；5.物業(yè)服務企業(yè)調(diào)整物業(yè)服務收費標準是否符合規(guī)定程序。（三）投訴處理業(yè)主、使用人或者其他利害關系人對物業(yè)服務收費有異議的，可以向價格主管部門或者房地產(chǎn)行政主管部門投訴。價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門接到投訴后，應當及時進行調(diào)查處理，并