愿景梅溪湖地塊市場調(diào)研及產(chǎn)品初步定位報(bào)告2從土地屬性角度分析〔城市規(guī)劃、區(qū)域特征、周邊配套等問題〕，論證土地所定位與適應(yīng)的產(chǎn)品線。通過市場競爭環(huán)境的分析，論證產(chǎn)品定位的開展方向。從客戶角度，競品角度分析梅溪湖區(qū)域客戶需求戶型，對(duì)戶型配比做初步判斷。土地特征分析市場競爭分析客戶定位、產(chǎn)品建議報(bào)告體系234宏觀環(huán)境1工程戰(zhàn)略結(jié)論——宏觀認(rèn)知工程戰(zhàn)略結(jié)論——自我認(rèn)知地段——地塊現(xiàn)處城郊結(jié)合區(qū)域，但決定樓盤未來的核心因素為城市軌道交通，工程周邊地鐵+梅溪湖強(qiáng)大配套，注定了工程未來是城市副中心，未來價(jià)值無限大。自身——工程80畝體量+3.5的住宅容積率+600億梅溪湖，決定了本案高密度景觀核心價(jià)值?？蛻簟F(xiàn)工程離城市核心區(qū)域的距離較遠(yuǎn)，決定了工程的主力客戶為剛需+少量初級(jí)改善型客戶及局部高層次客戶。5從土地屬性角度分析〔城市規(guī)劃、區(qū)域特征、周邊配套等問題〕，論證土地所定位與適應(yīng)的產(chǎn)品線。通過市場競爭環(huán)境的分析，論證產(chǎn)品定位的開展方向從客戶角度，競品角度分析梅溪湖區(qū)域客戶需求戶型，對(duì)戶型配比做初步判斷。土地特征分析市場競爭分析客戶定位、產(chǎn)品建議報(bào)告體系234宏觀環(huán)境16宏觀環(huán)境1234市政規(guī)劃土地市場住宅市場

國十一條國十條新國五條新國八條限購令其他政策限價(jià)令2010-01-07加快保障安居工程增加住宅有效供給首套2成，利率7折，二套4成，抑投機(jī)購房落實(shí)人民政府責(zé)任2010-04-17建立考核問責(zé)機(jī)制首套90㎡以上3成二套5成，1.1倍利率10年580萬套保障房限違法違規(guī)企業(yè)購地2010-09-29暫停發(fā)放第三套貸款房價(jià)過高、上漲過快城市將限定購房套數(shù)取消個(gè)稅優(yōu)惠，契稅優(yōu)惠僅適用首套普住禁消費(fèi)性貸款購房20106次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至18.5%10月、12月年末2次緊湊加息年末先后18個(gè)城市實(shí)行樓市限購2011-01-2611年1000萬套保障房二套房6成，1.1倍以上利率第一季度公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)調(diào)整個(gè)稅、加強(qiáng)土地增值稅46城市普遍加強(qiáng)實(shí)施限購令2011-03-04限住不限商限新不限舊限小不限大限內(nèi)不限外3+5環(huán)長株潭城市群2011-03-31根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房消費(fèi)能力，11年新建普通商品住宅價(jià)格漲幅低于全市全年GDP和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入增幅20116升1降存款金率高位，當(dāng)前21%2/4/7月3次加息，當(dāng)前五年期貸款利率為7.05%，至10年來最高房地產(chǎn)信托收緊至最終叫停，KFS融資渠道關(guān)閘年末首套利率微調(diào)放松閑置土地處置，雪上加霜限購、限貸、限價(jià)、保障房，調(diào)控“步步驚心〞政策調(diào)控限購限貸保障房首套房利率上浮10%-30%，年末降落，現(xiàn)在逐漸回歸基準(zhǔn)二套房首付提升至60%，三套停貸開發(fā)貸受限，融資門關(guān)閉，按揭貸艱難全國新開工建設(shè)1000萬套安居保障房建設(shè)任務(wù)實(shí)行地方軍令狀問責(zé)機(jī)制地方資金籌集、土地收益優(yōu)先保障房省會(huì)城市及房價(jià)上漲過快城市全面限購城市本地戶籍家庭最多擁有兩套住房外地外籍最多擁有一套，禁止公司購買限貸限購卡住資金“要害”保障房“降溫”市場“渴求”限價(jià)扼住漲價(jià)“咽喉”樓市市場供需樓市價(jià)格資金壓力土地出讓購房心態(tài)地方債務(wù)……信貸、稅收和行政手段抑制需求，減少開發(fā)貸，回收資金流動(dòng)性，減緩銷售，價(jià)格下滑，疊加效應(yīng)連鎖爆發(fā)收緊土地，加速開發(fā)，加速資金緊張程度分流部分有效需求，減少市場資金錢困2021中央與地方、客戶與KFS，一場房地產(chǎn)市場深度博弈大片“精彩紛呈〞中央1地方2客戶3避免重回2008年之路，旨在實(shí)現(xiàn)由調(diào)控到制度的完善，實(shí)現(xiàn)由調(diào)控硬手段到房地產(chǎn)軟著陸。一方面實(shí)行限購限價(jià)限貸，另一方面指望房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)“生錢”，糾結(jié)的心理。市場交易量萎縮，樓市觀望情緒沒有最濃只有更濃，國人表明的就是“買漲不買落”的心態(tài)。KFS4部分資金緊張的可能“扛不住”，降價(jià)回籠資金御寒是明智之選。房地產(chǎn)市場調(diào)控力度趨緩和調(diào)控演繹CPI下行和通脹可控，實(shí)現(xiàn)民生需求滿足房價(jià)實(shí)質(zhì)性下調(diào)回挑并合理回歸和不反彈保障房大量供給，實(shí)現(xiàn)對(duì)商品房的分流2012限購調(diào)控方向改變，地方爭取更多差別化中央適時(shí)預(yù)調(diào)微調(diào)貨幣，地方更多“托市”房產(chǎn)稅等治標(biāo)又治本的制度代替行政調(diào)控當(dāng)前CPI下行通脹根本可控，但未有大幅度的下降，且依舊存在滯脹的可能；房價(jià)隨量跌而下滑，但尚處于回調(diào)的初步階段；保障房未大量有效供給，尚未對(duì)商品房市場形成有效分流；調(diào)控已由房價(jià)轉(zhuǎn)向了制度變革，調(diào)控剛開始，注定還將持續(xù)進(jìn)行；同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控取決于經(jīng)濟(jì)背景環(huán)境，2021面上趨緩形成可能，地方明緊暗松那么是趨勢。經(jīng)濟(jì)不景氣和房地產(chǎn)成交量萎縮，迫使調(diào)控趨緩2021住宅銷售受11年態(tài)勢延續(xù)，將前低后高13宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境1234市政規(guī)劃土地市場住宅市場大產(chǎn)業(yè)布局與大交通格局，構(gòu)建“大長沙〞網(wǎng)絡(luò)長沙城市產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃關(guān)鍵詞：【3大綜合效勞中心】-長株潭【2大專業(yè)型生產(chǎn)性效勞業(yè)基地】-麓谷、星沙【一帶五區(qū)三基地工業(yè)開展重點(diǎn)】-沿江風(fēng)光帶、內(nèi)五區(qū)、長沙都市交通組織規(guī)劃關(guān)鍵詞：【六橋三環(huán)】長沙道路構(gòu)成城市開展空間主骨架。【隧道三鐵】15年14條過江隧道、6條地鐵、長株潭城際輕軌、武廣與滬昆2條高鐵組成城市動(dòng)脈。資料來源：長沙市規(guī)劃局官網(wǎng)、新吉陽市場平臺(tái)“大長沙〞開展規(guī)劃方向，就是武漢那樣的“巨無霸〞長沙都市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃關(guān)鍵詞：【一軸兩帶】湘江效勞功能軸、南北城市開展帶?！疽恢鲀纱瘟M團(tuán)】主城區(qū)、河西與星馬兩翼新城、外圍六大組團(tuán)。五一火車站東塘伍家?guī)X榮灣鎮(zhèn)觀沙嶺紅星黎托資料來源：長沙市規(guī)劃局官網(wǎng)、新吉陽市場平臺(tái)根據(jù)城市規(guī)劃2021年河西三大區(qū)將成2021土地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域洋湖垸片區(qū)天心生態(tài)新城暮云組團(tuán)梅溪湖國際功能服務(wù)器濱江新城伍家?guī)X商圈規(guī)劃中心城區(qū)棚改規(guī)劃武廣新城芙蓉生態(tài)新城松雅湖松雅湖綜合開發(fā)：布局“一心四軸八帶八組團(tuán)”，總面積16.97平方公里，預(yù)計(jì)3年完工，總投資達(dá)36億元打造湖南省最大的城市生態(tài)湖泊芙蓉生態(tài)新城：未來3年投資50億建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，首期完成“三縱三橫”路網(wǎng)建設(shè)，將東岸打造成為“芙蓉生態(tài)新城”。芙蓉生態(tài)新城總體規(guī)劃布局“二帶、四心、四軸、八區(qū)”武廣新城：隨著體育新城、武廣高鐵、滬昆高鐵建設(shè)，將成為長沙連接外部的交通樞紐，中心城區(qū)：三年預(yù)計(jì)總拆遷量為145.3萬㎡，約3.6萬戶；其中，2011年涉及到的1.2萬戶棚改量，將為天心區(qū)帶來約84-120萬㎡的商品房需求量。暮云組團(tuán)：長沙市城市規(guī)劃中的暮云組團(tuán)，在總體規(guī)劃中確立了30平方公里暮云新城，規(guī)劃為長株潭旅游、商貿(mào)、會(huì)展與生活服務(wù)中心。天心生態(tài)新城：規(guī)劃為省級(jí)行政中心。板塊內(nèi)天心生態(tài)新城規(guī)劃為面向國際的現(xiàn)代服務(wù)型企業(yè)聚集區(qū)、輻射全省的現(xiàn)代服務(wù)功能核心區(qū)和領(lǐng)先全市服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)。洋湖垸：:總占地面積1915.3公頃，計(jì)劃總投資180億元。包括城市濕地公園、總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、綠色宜居區(qū)喪核心功能區(qū)。濱江新城:：規(guī)劃6.7平方公里，建面900萬方，打造中央商務(wù)區(qū)、生態(tài)中心區(qū)、活力生活區(qū)3個(gè)核心功能區(qū)。梅溪湖片區(qū)：總面積23萬平方公里，核心區(qū)域占地10168畝，投資超過200億。重點(diǎn)建設(shè)8大社區(qū)，形成35.5萬人河西城市中心。定位促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展國際功能服務(wù)區(qū)伍家?guī)X商圈規(guī)劃：開福區(qū)政府提出伍家?guī)X商圈構(gòu)想，大力開發(fā)伍家?guī)X周邊新河三角洲，并將濱江文化公園和開福寺旅游商貿(mào)圈的建設(shè)納入整個(gè)伍家?guī)X大商圈。資料來源：長沙市規(guī)劃局官網(wǎng)、新吉陽市場平臺(tái)17第一步，起步階段〔2021—2021年〕，核心區(qū)骨架根本拉開，起步區(qū)主體功能區(qū)根本形成；第二步，快速開展階段〔2021—2021年〕，綜合實(shí)力全面提升，核心區(qū)主體功能區(qū)根本形成；第三步，成熟開展階段〔2021—2030年〕，根本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，帶動(dòng)輻射能力顯著增強(qiáng)，先導(dǎo)區(qū)根本建成從大河西先導(dǎo)區(qū)的規(guī)劃到實(shí)施，河西迅速開展，交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善，目前已經(jīng)形成“六縱八橫〞的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)啟動(dòng)區(qū)核心區(qū)資料來源：長沙市規(guī)劃局官網(wǎng)、新吉陽市場平臺(tái)長株潭、長瀏、長岳等城際鐵路不僅可以帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展，促使長沙成為未來城市群中心，也促使周邊購房者入長十年內(nèi)規(guī)劃建設(shè)6條地鐵線路，實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接。1、2號(hào)線已開工，預(yù)計(jì)2013-2014年竣工通車，3、4號(hào)線預(yù)計(jì)2011年底動(dòng)工規(guī)劃20條座過江橋梁與隧道，溝通東西。10月1日，營盤路過江隧道已經(jīng)通車，湘府路、福元路過江大橋明年投入使用，城鐵地鐵隧道2021城鐵、地鐵、過江隧道，強(qiáng)大交通路網(wǎng)進(jìn)一步提升城市形象資料來源：長沙市規(guī)劃局官網(wǎng)、新吉陽市場平臺(tái)1919河西規(guī)劃開展總結(jié)和對(duì)工程的影響1919河西規(guī)劃對(duì)土地影響的關(guān)鍵點(diǎn)：整體利好：1.大河西先導(dǎo)區(qū)的整體開展規(guī)劃2.大產(chǎn)業(yè)布局與大交通格局：【2大專業(yè)型生產(chǎn)性效勞業(yè)基地】-麓谷、星沙【隧道三鐵】15年14條過江隧道、6條地鐵、長株潭城際輕軌、武廣與滬昆2條高鐵組成城市動(dòng)脈。3、河西三大區(qū)將成2021土地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域——濱江、梅溪湖、洋湖公園20宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境1234市政規(guī)劃土地市場住宅市場土地市場——2021年全國表現(xiàn),土地出讓金降13%，招保萬金拿地銳減2021年全國130座城市出讓金收入1.86萬億元，同比降幅13%，流標(biāo)土地近900宗，去年僅280宗，土地平均溢價(jià)率12%，同比減少16%。國資部?國土資源部關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見?國土部起草?閑置土地處置方法?，加碼加速打擊囤地力度?！皣鍡l〞，首次提出加強(qiáng)和改善土地調(diào)控；“國五條〞中提出保證并增加土地供給，土地市場與房市首次配合出“組合拳〞。2021年1月26日5月13日7月20日12月21日城市北京上海廣州深圳合計(jì)出讓金（億）10191260302.6192.42774去年出讓金（億）1640.31514455.6115.53725.4出讓金同比-37.9%-16.7%-33.6%66.6%-26.1%2021年“招保萬金〞四大房企公開市場拿地量銳減。萬科拿地總額233億元，不及去年一半；保利拿地總額210億元，同比降62%，金地僅拿下5宗地塊，拿地金額61億同比降65%；招商前三季度拿地僅43億元，但12月以34億大手筆拿下武漢墨水湖三個(gè)地塊。北上廣深土地出讓金情況22區(qū)域市場研究——土地市場2005-2021年長沙五區(qū)非工業(yè)用地成交走勢〔元/㎡〕2021-2021年，長沙土地成交量大幅減少，土地樓面本錢大幅增加，2021年成交的非工業(yè)用地樓面地價(jià)到達(dá)3099元/平米，同比上漲76%。從土地成交面積看，2021年土地一半以上成交在岳麓區(qū)，主要集中在梅溪湖、洋湖苑和濱江新城三大熱點(diǎn)板塊，土地樓面價(jià)2626元/平米，低于全市平均水平。2007-2021岳麓區(qū)非工業(yè)用地成交走勢〔元/㎡〕數(shù)據(jù)來源：新峰數(shù)據(jù)系統(tǒng)、新吉陽市場平臺(tái)區(qū)域工業(yè)居住商業(yè)商住總共土地成交面積（萬㎡)出讓金（億元）土地成交面積（萬㎡)出讓金（億元）土地成交面積（萬㎡)出讓金（億元）土地成交面積（萬㎡)出讓金（億元）土地成交面積（萬㎡)出讓金（億元）芙蓉區(qū)008.121.2410.3265.985.263.9323.771.14天心區(qū)000014.3710.377.435.6421.816.01岳麓區(qū)85.164.2516.810.778.27.3564.9641.45175.1163.83雨花區(qū)87.364.598.124.280010.3911.15105.8620.02開福區(qū)16.140.84000.520.767.249.2823.910.87長沙縣79.435.214.841.130030.349.95148.4919.72望城縣112.675.8839.816.9527.173.9380.4417.26260.0934.03瀏陽市76.422.920.610.110049.544.68128.357.76寧鄉(xiāng)縣109.734.7410.190.918.271.5586.7217.29215.4124.55合計(jì)56728.438825.396989.94342120.631103267.932021年全市掛牌出讓1103萬方土地，同比增28.7%；出讓金達(dá)268億元，同比大幅攀升；五區(qū)全年掛牌出讓土地350萬方，同比增10.4%，出讓金達(dá)182億元，同比增52.9%。2021長沙土地成交總量、出讓金齊升，岳麓區(qū)出讓金排第一〔住宅〕數(shù)據(jù)來源：新峰數(shù)據(jù)系統(tǒng)、新吉陽市場平臺(tái)【總結(jié)】土地市場雖下半年遇冷，但開發(fā)商仍看好長沙樓市河西唱主角，工業(yè)挑大梁部分大開發(fā)商2011年0拿地，12年拿地欲望強(qiáng)烈2011年長沙五區(qū)土地成交量下降，但成交單價(jià)和成交金額仍大幅增長，仍不乏高價(jià)地塊的的推波助瀾，總體來看，開發(fā)商仍然看好長沙樓市。

就長沙城區(qū)看，土地成交大河西先導(dǎo)區(qū)唱主角，梅溪湖、洋湖垸、濱江新城等成為熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。工業(yè)地塊成交占比過半，商業(yè)比重最低，工業(yè)、商住成土地成交主力。中央調(diào)控堅(jiān)決，隨樓市下調(diào)趨勢，土地市場去年年末開始下行，招拍掛市場上價(jià)格也有所回調(diào)，政策逐步放松，部分開發(fā)商拿地意愿增強(qiáng)，招保萬金四大開發(fā)商開始在長沙四處覓地。宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境1234市政規(guī)劃土地市場住宅市場全市整體供求2021年1月-2021年2月全市供求關(guān)系2021年6月開始，供給量開始明顯大于銷售量，處于供過于求階段，但自2月起，供給量明顯小于需求，市場在自發(fā)調(diào)節(jié)需求。數(shù)據(jù)來源：長沙市房產(chǎn)研究中心、新吉陽市場平臺(tái)全市整體存銷比注：存銷比=存貨/過去12個(gè)月的平均銷售2021年2月底，商品住宅存量為1014萬平米，存銷比為10.26，整體存銷比持續(xù)6個(gè)月上升，市場消化壓力持續(xù)增大。數(shù)據(jù)來源：新峰數(shù)據(jù)系統(tǒng)、新吉陽市場平臺(tái)2006-2021年供銷走勢岳麓區(qū)11年銷售256萬平米，同比下降15％，小于全市的整體降幅；未來市場看好。住宅新增供應(yīng)年度2010年2011年同比芙蓉區(qū)9492-2.13%天心區(qū)208149-28.37%岳麓區(qū)382303-20.68%雨花區(qū)461278-39.70%開福區(qū)326252-22.70%合計(jì)14711075-26.92%各區(qū)域住宅產(chǎn)品新增供給同比2021年均有減少，減少幅度最大為雨花區(qū)，2021年武廣新城熱度已不如2021年；芙蓉區(qū)新增住宅供給相對(duì)穩(wěn)定。分區(qū)域供給結(jié)構(gòu)中，比照2021年結(jié)構(gòu)，岳麓區(qū)呈現(xiàn)大幅度增長，芙蓉區(qū)、開福區(qū)所占比例小幅度提升，天心區(qū)雨花區(qū)已不復(fù)當(dāng)年風(fēng)光，占比呈現(xiàn)下降。2021年岳麓區(qū)住宅供給已取代雨花區(qū)成為第一大區(qū)。岳麓區(qū)取代雨花區(qū)成為內(nèi)五區(qū)年度住宅供給NO.1數(shù)據(jù)來源：新峰數(shù)據(jù)系統(tǒng)、新吉陽市場平臺(tái)各區(qū)域住宅產(chǎn)品銷售面積同比2021年均有減少，減少幅度最大的為限購令影響嚴(yán)重的芙蓉區(qū)〔達(dá)57%〕，開福區(qū)新增住宅供給減少幅度最小。分區(qū)域銷售結(jié)構(gòu)中，同比2021年，開福區(qū)呈現(xiàn)大幅度增長，雨花區(qū)、岳麓區(qū)成交所占比例小幅度提升，芙蓉區(qū)、天心區(qū)占比那么呈現(xiàn)大幅下降。岳麓區(qū)連續(xù)兩年為銷售面積最大的區(qū)域。住宅成交面積年度2010年2011年同比芙蓉區(qū)10543-57.14%天心區(qū)18697-47.85%岳麓區(qū)374268-28.96%雨花區(qū)372263-29.30%開福區(qū)266197-25.94%合計(jì)1304868-35.05%在傳統(tǒng)五區(qū)中，岳麓區(qū)成交量獨(dú)占鰲頭29.14%31.09%數(shù)據(jù)來源：新峰數(shù)據(jù)系統(tǒng)、新吉陽市場平臺(tái)總面積(㎡)

1304893

總套數(shù)

14621戶型結(jié)構(gòu)單套建筑面積總建筑面積套數(shù)所占比例最大值最小值單間164.0235.0383478786.01%二室二廳124.5658.2510853600041.04%二室一廳89.047.221534672401.64%復(fù)式住宅92.4692.462959320.22%其他198.88154.2590850.03%其它234.4539.09590689766.68%三室二廳159.120.0476787411028.11%三室一廳117.51114.29328962831.94%四室二廳218.12100.82948656544.47%五室二廳185.06163.43164490.06%一室一廳84.1224.97121914349.81%岳麓區(qū)2021年1月-2021年2月取得施工許可證面積岳麓區(qū)未來供給以傳統(tǒng)二房為主，這一定程度說明未來2+1戶型供給量將偏大。數(shù)據(jù)來源：新峰數(shù)據(jù)系統(tǒng)、新吉陽市場平臺(tái)32總結(jié)從土地屬性角度分析〔城市規(guī)劃、區(qū)域特征、周邊配套等問題〕，論證土地所定位與適應(yīng)的產(chǎn)品線。通過市場競爭環(huán)境的分析，論證產(chǎn)品定位的開展方向從客戶角度，競品角度分析梅溪湖區(qū)域客戶需求戶型，對(duì)戶型配比做初步判斷。土地特征分析市場競爭分析客戶定位、產(chǎn)品建議報(bào)告體系234宏觀環(huán)境11、工程根本情況◆地理位置：地塊位于梅溪湖片區(qū)輻射范圍，位于楓林三路南側(cè)，西臨尚未修建完成的麓虹路，東臨連接楓林三路和梅溪湖核心區(qū)的規(guī)劃路，南邊緊鄰梅溪湖核心區(qū)〔有水系區(qū)隔，但有橋梁聯(lián)系〕?！粢暰€：地塊四周目前僅西北側(cè)有多層安置房，整體視線較好；但南側(cè)、東側(cè)、西側(cè)未來較高密度高層建筑的出現(xiàn)可以預(yù)期，屆時(shí)將影響工程視線。地塊分析◆景觀：南側(cè)即將完工的梅溪湖核心區(qū)外圍〔西/北側(cè)〕水系和綠化外，并無其他優(yōu)勢景觀?！舨晒猓汗こ?hào)|側(cè)臨較寬的萬家麗路，北側(cè)與長沙交通運(yùn)輸局有綠化地區(qū)隔，南側(cè)為培蕾小學(xué)的低層建筑及操場，東側(cè)為駕校及破舊廠房。整體除東側(cè)新規(guī)劃工程的不可預(yù)計(jì)外，并無影響工程采光的外部條件?！艚煌ǎ簵髁致?，麓谷大道延長線和麓虹路的修建，以及規(guī)劃中梅溪湖完善的交通網(wǎng)，工程優(yōu)越的交通可以預(yù)期?！襞涮自O(shè)施：工程所處區(qū)位目前無成熟配套支撐〔周邊僅為小局部安置房小區(qū)〕，楓林路的不斷成熟將為工程提供較好的生活、商業(yè)配套；而梅溪湖的建設(shè)將極大加強(qiáng)工程商業(yè)、娛樂、休閑和景觀等配套的預(yù)期。2、地塊周邊情況〔1〕自然景觀工程南側(cè)梅溪湖核心區(qū)外圍水系和綠化帶將是工程唯一的景觀資源，而岳麓山和梅溪湖湖面為工程即將被遮擋的準(zhǔn)景觀資源?！?〕地塊及周邊地塊北地塊南地塊東地塊東地塊西3、地塊周圍的交通條件楓林路、麓谷大道、麓虹路和梅溪湖核心區(qū)的路網(wǎng)規(guī)劃，工程板塊內(nèi)交通通達(dá)性強(qiáng)可以預(yù)期；但有一定距離的楓林路為城市主干道外，并無其它城市級(jí)主干道，從城市層面看，工程交通通達(dá)性有一定的缺乏。

4、地塊周邊的配套情況學(xué)校：麓谷小學(xué)、涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院、公園：梅溪湖公園〔在建〕岳麓森林公園、麓谷公園、蓮花濕地植物公園幼兒園：金色梯田、藍(lán)貓?zhí)詺?、貝貝星雙語、西點(diǎn)實(shí)驗(yàn)幼兒園公交車：315、902、916、913、118、152、312、314、309、348、405醫(yī)院：航天醫(yī)院、航天醫(yī)院、生殖醫(yī)院銀行：中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、招商銀行、工商銀行、社區(qū)商鋪二、工程優(yōu)劣分析〔SWOT〕◆工程優(yōu)勢地塊整體方正且較為規(guī)整；與周邊高層〔規(guī)劃高層〕均具有一定距離的區(qū)隔，采光度良好。地塊臨街面較寬，有利商業(yè)物業(yè)；整體地塊南北長大于東西長，利于住宅排布。版塊內(nèi)交通通達(dá)性良好。地塊區(qū)位價(jià)值可預(yù)期性較強(qiáng)?！艄こ塘觿莸貕K周邊為安置小區(qū)，整體配套不完善，且環(huán)境存在欠缺?！艄こ掏{交通路網(wǎng)的修建存在一定的不可預(yù)計(jì)性；梅溪湖核心區(qū)的動(dòng)態(tài)嚴(yán)重影響地塊價(jià)值。梅溪湖建設(shè)將給工程帶來強(qiáng)烈的競爭?！艄こ虝r(shí)機(jī)點(diǎn)梅溪湖片區(qū)的規(guī)劃，為工程提供了強(qiáng)大的升值和開展空間，并增強(qiáng)了工程價(jià)值的認(rèn)知。區(qū)位：大河西先導(dǎo)區(qū)，城市未來開展?jié)摿^(qū)，梅溪湖核心位置。四至：東面為梅溪湖，其它為安置區(qū)，環(huán)境較好。交通：地鐵二號(hào)線，汽車西站。配套：長郡中學(xué)，梅溪湖自帶配套等。資源：靠近梅溪湖，但無一線湖景資源；靠近岳麓山，但無一線山景。地塊指標(biāo)：容積率3.5，80畝，容積率高，體量一般。地塊小結(jié)無一線岳麓山和梅溪湖景觀資源，且體量有限，打造高端工程受限，開展別墅類物業(yè)有一定難度。容積率高，樓面價(jià)高，不宜開展低密產(chǎn)品，未來產(chǎn)品組合傾向于高密度組合。周邊配套尚不成熟，如何借勢于周邊資源，如何借勢于整個(gè)梅溪湖區(qū)域運(yùn)營是本工程的關(guān)鍵。再看成敗蕭何般的梅溪湖根據(jù)政府創(chuàng)立梅溪湖新城“國際效勞區(qū)、科技創(chuàng)新城〞的要求，我們形成的梅溪湖新城總體戰(zhàn)略定位如下：湖南省和長株潭最具國際化水平、科技創(chuàng)新、以人為本、生態(tài)宜居、可持續(xù)開展的活力新城華中地區(qū)兩型社會(huì)的新城典范中國國家級(jí)綠色低碳示范新城成敗蕭何般的梅溪湖具有國際水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、山水景觀、創(chuàng)新運(yùn)營管理的國際新城綠色生態(tài)城低碳環(huán)?？萍嫉慕ㄖ?、公共設(shè)施，傳遞低碳理念，打造一個(gè)生態(tài)宜居之城可持續(xù)開展之城融入了產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)和功能復(fù)合，成為一個(gè)具有內(nèi)生活力的可持續(xù)開展之城科技創(chuàng)新城會(huì)聚企業(yè)精英、成為科技創(chuàng)新研發(fā)的平臺(tái)，塑造新城的增長引擎梅溪湖新城總體定位三級(jí)甲等醫(yī)院，500床位，VIP及高干病房距離五一廣場約8公里梅溪湖小學(xué)，打造世界水準(zhǔn)LEEDSCHOOL三環(huán)立交節(jié)慶島二環(huán)立交地鐵口地鐵2號(hào)線2021年竣工，離五一廣場7個(gè)站點(diǎn)，約16分鐘梅溪湖片區(qū)用地控制性規(guī)劃工程進(jìn)度4510年內(nèi)建成215萬平米的商業(yè)辦公酒店群，成為長沙的新城市中心新型商業(yè)：Shopping-mall,HOPSCA,LifeStyleCenter酒店辦公：高端甲級(jí)辦公樓，世界頂級(jí)五星級(jí)酒店休閑商業(yè)：濱水休閑購物步行街等中央商務(wù)區(qū)46

645萬平米大規(guī)模城市住宅，構(gòu)筑活力，宜居的新城市中心全部按照綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)建造，定位長沙市高端住宅；一流的山水自然資源，打造綠色山水宜居新城；國際級(jí)社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，生活與工作、商業(yè)、文化等功能空間合理布局，功能復(fù)合。4740萬平米的創(chuàng)新高端研發(fā)基地，

為新城注入持久活力引入國際一流的高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商，定位于國際水平產(chǎn)業(yè)園區(qū)；研發(fā)基地國際會(huì)議中心、文化中心和洲島文化文化中心文化島城市島三年完成工程整體根底設(shè)施建設(shè)六年完成工程整體土地出讓方案八年完成工程總開發(fā)量的70%開發(fā)方案小結(jié)：梅溪湖對(duì)于提升區(qū)域價(jià)值作用極大，對(duì)于本地塊具有直接決定意義。梅溪湖開發(fā)直接關(guān)系到本地塊價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，按照目前的建設(shè)方案，2021年梅溪湖將完成根底設(shè)施建設(shè)，但考慮到各方面滯后因素影響，短期內(nèi)梅溪湖難以將本區(qū)域價(jià)值最大化，不利于本地塊價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。如果從長遠(yuǎn)考慮，梅溪的整體開發(fā)成功將會(huì)大大提升地塊的價(jià)值，利于實(shí)現(xiàn)本地塊的高溢價(jià)。地段交通土地價(jià)格配套設(shè)施景觀環(huán)境城市規(guī)劃成熟型地塊位于城市內(nèi)部，一般以住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)等形式出現(xiàn)私人交通和公共交通都比較便利價(jià)格相對(duì)很高，競爭激烈，較難獲得自然環(huán)境一般，周邊的同質(zhì)性、安全性等人文環(huán)境相對(duì)較好市政設(shè)施齊全，生活配套設(shè)施較多政府有明確細(xì)致的規(guī)劃，項(xiàng)目自身規(guī)劃受限較多潛力型地塊城市內(nèi)部欠發(fā)達(dá)地區(qū)城市近郊城市中近距離開發(fā)區(qū)私人交通比較便利，公共交通相對(duì)不方便價(jià)格相對(duì)較低，比較容易獲得自然環(huán)境一般，周邊的同質(zhì)性、安全性等人文環(huán)境較差市政配套設(shè)施相對(duì)較差，生活配套設(shè)施比較欠缺政府有規(guī)劃方向但不細(xì)致，項(xiàng)目自身規(guī)劃有較大發(fā)揮空間風(fēng)景型地塊城市內(nèi)部的公園、綠化帶等附近城市遠(yuǎn)郊的山、河、湖、林、海等附近城市內(nèi)部私人交通和公交都比較便利，城市遠(yuǎn)郊的私人交通便利，公共交通欠缺地價(jià)相對(duì)較高，資源稀缺，較難獲得自然環(huán)境很好，周邊的同質(zhì)性、安全性等人文環(huán)境較好位于城市內(nèi)部，市政設(shè)施和生活配套齊全，城市遠(yuǎn)郊的市政和生活配套設(shè)施欠缺城市內(nèi)的地塊政府有詳細(xì)嚴(yán)格的規(guī)劃，項(xiàng)目自身規(guī)劃嚴(yán)重受限，城外遠(yuǎn)郊受限較少配套型地塊城市內(nèi)部私人交通和公共交通都比較便利地價(jià)相對(duì)較高，競爭比較激烈，較難獲得自然環(huán)境一般，周邊的同質(zhì)性、安全性等人文環(huán)境相對(duì)較好市政設(shè)施齊全，擁有知名的醫(yī)療、教育、商業(yè)、運(yùn)動(dòng)等生活配套設(shè)施政府有較詳細(xì)的規(guī)劃，項(xiàng)目自身規(guī)劃受限程度一般從土地屬性來看工程有風(fēng)景型地塊和潛力型地塊的特征，土地的開發(fā)價(jià)值較高，土地屬性對(duì)于產(chǎn)品檔次的提升有著較好的支撐作用，從地段、配套、自然景觀等土地屬性的角度考慮，工程具備中高端定位的潛力。土地屬性評(píng)價(jià)土地評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：土地類型評(píng)價(jià)：屬于城市邊緣、潛力型地塊，交通配套良好。風(fēng)景型地塊在環(huán)境指標(biāo)上優(yōu)勢突出風(fēng)景型地塊依靠優(yōu)質(zhì)、稀缺的自然資源形成產(chǎn)品競爭力土地屬性對(duì)于產(chǎn)品定位的結(jié)論土地屬性潛力型+風(fēng)景型短期1年內(nèi)梅溪湖價(jià)值難以最大化，不利于本工程價(jià)值實(shí)現(xiàn)，但長遠(yuǎn)來看，梅溪湖價(jià)值巨大。未來如何將梅溪湖和岳麓山這一資源優(yōu)勢運(yùn)營到極致是本工程的關(guān)鍵。土地屬性評(píng)價(jià)土地指標(biāo)的限制偏中高端產(chǎn)品較高容積率下的較高地價(jià)，決定了未來本工程產(chǎn)品定位將偏向于中高端。但本區(qū)域的客戶群是否可以承載中高端工程需要驗(yàn)證。從土地屬性角度分析〔城市規(guī)劃、區(qū)域特征、周邊配套等問題〕，論證土地所定位與適應(yīng)的產(chǎn)品線。通過市場競爭環(huán)境的分析，論證產(chǎn)品定位的開展方向從客戶角度，競品角度分析梅溪湖區(qū)域客戶需求戶型，對(duì)戶型配比做初步判斷。土地特征分析市場競爭分析客戶定位、產(chǎn)品建議報(bào)告體系234宏觀環(huán)境154含浦板塊麓谷金星北金星北板塊1、郊區(qū)板塊，大盤云集2、區(qū)域價(jià)格4100-5000元/㎡3、以高層、別墅產(chǎn)品為主后續(xù)供給量400萬平米含浦板塊1、郊區(qū)板塊，自然環(huán)境良好2、區(qū)域價(jià)格4300-7000元/㎡3、以別墅和高層產(chǎn)品為主，未來供給量約450萬平米雷鋒板塊1、郊區(qū)板塊，在售工程較少2、別墅價(jià)格6000-12000元/㎡，高層3700元/平米3、未來供給以別墅產(chǎn)品為主，供給量約500萬平米梅溪湖梅溪湖板塊1、重點(diǎn)規(guī)劃開展新區(qū)2、目前中心區(qū)7200元/平米，邊緣區(qū)4500-5000元/平米3、別墅、洋房、小高層、高層產(chǎn)品，未來供給量約400萬平米市府濱江新城濱江新城板塊1、濱江新區(qū)，開展前景最好2、區(qū)域價(jià)格6000-7800元/㎡3、高層產(chǎn)品，3房為主，公寓、大戶型供給增多，未來供給量約250萬平米市府板塊1、傳統(tǒng)老城區(qū)，配套完善2、區(qū)域價(jià)格6000-8000元/㎡3、高層產(chǎn)品，未來2房、公寓、大戶型增多，未來供給約150萬平米雷鋒麓谷板塊1、近郊板塊，開展速度較快2.區(qū)域價(jià)格：4500-6000元/㎡3.未來供給以高層產(chǎn)品為主，后續(xù)供給量約250萬平米市府西北板塊1、濱江新城和市府開展帶動(dòng)的區(qū)域2、區(qū)域價(jià)格5000-7000元/㎡3、未來供給量150萬平米，小工程較多河西住宅總體特征：與區(qū)域城市開展密切相關(guān)，當(dāng)前形成“2中心+6郊區(qū)〞的板塊格局?jǐn)?shù)據(jù)來源：新吉陽市場平臺(tái)河西板塊總價(jià)特征：形成三個(gè)梯隊(duì)的總價(jià)，本區(qū)域總價(jià)處于最高位。區(qū)域項(xiàng)目主力區(qū)間單價(jià)總價(jià)金星北新城國際花都80-135380030-51恒大名都89-143530045-70（帶裝修）時(shí)代傾城80-150550044-80世紀(jì)公園79-140520041-58（帶裝修）學(xué)林西岸90-137420037-60梅溪湖濱江新城洋湖（資源型）中一九駿82-140710058-100達(dá)美D6區(qū)80-128730058-90中海國際社區(qū)80-150650052-100世茂鉑翠灣80-135680054-90綠地中央廣場90-140800070-110（帶精裝）萬科君捷90-1208000（預(yù)計(jì)）70-95（帶精裝）含浦米蘭春天40-128480024-65中建麓山和苑88-150480042-75云頂翠峰79-114460036-50市府鈺龍?zhí)煜?0-1608300（洋）6500（高）45-130時(shí)代城40、80-1406500、7300（精裝）30、52-90聯(lián)美品格70-125520040-70資源型樓盤〔60-90萬〕>市府〔45-80萬〕>麓谷\含浦\金星北〔30-60萬〕總價(jià)區(qū)間：30-60萬總價(jià)區(qū)間：30-60萬總價(jià)區(qū)間：45-80萬總價(jià)區(qū)間：60-90萬數(shù)據(jù)來源：新吉陽市場平臺(tái)戶型面積供應(yīng)套數(shù)占比銷售套數(shù)銷售率剩余套數(shù)成交均價(jià)二房868732%4147%465464三房117-12018768%3519%1525078總計(jì)86-120274100%7628%1985254商業(yè)20-155311100%0011預(yù)售12000區(qū)域典型工程去化情況：地華梅溪湖畔目前均價(jià)5500元/㎡左右，三房銷售情況良好，首改客戶需求相對(duì)強(qiáng)大。兩房銷售情況一般，主要因?yàn)閮?、三房定價(jià)梯度太大，三房的性價(jià)比更高。中房F聯(lián)邦戶型面積供應(yīng)套數(shù)占比銷售套數(shù)銷售率剩余套數(shù)成交均價(jià)一房50-8927112%271100%03260二房73-13491742%83191%862375三房86-14089241%79189%1014006四房146-168402%40100%03030五房168583%58100%03021總計(jì)50-1682178100%199191%1873386商業(yè)52-30437100%1951%1810644目前均價(jià)4900元/㎡左右，該工程主要剩余房源為二、三房，二房銷售明顯比三房要好，因?yàn)樵摴こ毯艽缶植靠腿簽槭字脛傂杩蛻?，?duì)置業(yè)總價(jià)更為敏感。戶型面積供應(yīng)套數(shù)占比銷售套數(shù)銷售率剩余套數(shù)成交均價(jià)二房70-12636164%29381%685593三房94-12418333%13172%525751四房139153%1067%55902五房185-18641%00%4預(yù)售6800總計(jì)70-186563100%434