Shenyang ConceptAdvertisingCo.,Ltd.豫瓏城市場(chǎng)分析報(bào)告理念市場(chǎng)部2021年11月一、宏觀市場(chǎng)二、案例分析三、業(yè)態(tài)規(guī)劃目錄：沈陽(yáng)2021年新增購(gòu)物中心體量居全球第一，在建商業(yè)工程居全球第二。截止2021年10月份的數(shù)據(jù)，沈陽(yáng)商業(yè)工程總體量約600萬(wàn)平方米，而未來(lái)大型商業(yè)工程超過(guò)100個(gè)。從市場(chǎng)供給的角度來(lái)看，沈陽(yáng)目前整體供給量較大!沈陽(yáng)商業(yè)開展分析沈陽(yáng)市商業(yè)開展處于高速開展期商圈供給2021年沈陽(yáng)商圈大型優(yōu)質(zhì)工程新增總量73.63萬(wàn)㎡，其中新增前五的分別是：中街商圈新增供給40.5萬(wàn)㎡，金廊商圈新增供給12.63萬(wàn)㎡，奧體商圈新增供給12萬(wàn)㎡，鐵西商圈新增供給6.5萬(wàn)㎡，太原街商圈新增供給2萬(wàn)㎡。商圈名稱2011年新增2012年新增2013-2015年預(yù)計(jì)新增中街商圈10.2540.589.93金廊商圈

-12.63214.6奧體商圈

-1214.43鐵西商圈06.522.69太原街商圈0246.39北行商圈4.1600五愛(ài)商圈

-011.11商圈庫(kù)存2021年沈陽(yáng)商圈大型優(yōu)質(zhì)工程新增總量5,172,600萬(wàn)㎡，其中新增前五的分別是：中街商圈新增供給1,597,800萬(wàn)㎡，金廊商圈新增供給1,163,100萬(wàn)㎡，太原街商圈新增供給1,000,400萬(wàn)㎡，五愛(ài)商圈新增供給822,300萬(wàn)㎡，奧體商圈新增供給589,000萬(wàn)㎡。商圈名稱存量(萬(wàn)㎡)空置面積(萬(wàn)㎡)中街商圈1,597,8002.69金廊商圈1,163,10013.96太原街商圈1,000,4004.17五愛(ài)商圈822,3009.3奧體商圈589,00021.83鐵西商圈585,9002.82北行商圈282,50021.83沈陽(yáng)商業(yè)開展分析沈陽(yáng)整體商業(yè)市場(chǎng)供需存在失衡，隨著未來(lái)市場(chǎng)大量入市工程進(jìn)駐，購(gòu)物中心與專業(yè)市場(chǎng)將面臨空前壓力。沈陽(yáng)的商業(yè)開展充分的表達(dá)了二線城市的開展特點(diǎn)，總體概括可分傳統(tǒng)商業(yè)圈和新興商業(yè)圈，而開展時(shí)間的間隔很長(zhǎng)，特征也各不相同。西塔商圈北市商圈北站商圈鐵百商圈五愛(ài)商圈三好街商圈南塔商圈中街商圈傳統(tǒng)商圈——興起時(shí)間：20多年至百年時(shí)間不等。目前沈陽(yáng)城市商業(yè)以中街、太原街商圈為代表性的百年傳統(tǒng)商圈；而北市商圈、北站商圈、鐵百商圈為區(qū)域級(jí)核心商圈；西塔商圈為比較特色商圈；三好街、南塔、五愛(ài)商圈作為專業(yè)商圈輻射東三省。新興商圈——興起時(shí)間：近10年時(shí)間左右。金廊商圈是近10年新開展起來(lái)的商圈的代表商圈，為城市新興商圈中的代表，而西塔商圈與奧體商圈興起時(shí)間段晚些，其總體來(lái)說(shuō)還處于開展階段。金廊商圈太原街商圈奧體商圈傳統(tǒng)商圈新興商圈沈陽(yáng)商業(yè)開展分析沈陽(yáng)市商業(yè)歷史可追溯至清太祖定都盛京之時(shí)，即1636年。而歷經(jīng)幾百年滄桑，中街地區(qū)、太原街地區(qū)、北市地區(qū)三個(gè)具有百年歷史的商業(yè)旺地，對(duì)于沈陽(yáng)商業(yè)開展的影響至今猶存。傳統(tǒng)商業(yè)圈沈陽(yáng)商業(yè)開展分析太原街商圈指以太原街中華路一橫一豎為主軸，東起和平北大街，西至勝利大街，南起南五馬路，北至北五馬路圍合成的區(qū)域，商圈總規(guī)劃面積為3.41平方公里。中街商圈由中街步行街、沈陽(yáng)路、正陽(yáng)街等商業(yè)街構(gòu)成。規(guī)劃面積1.93平方公里，中街總長(zhǎng)度為1.5公里。傳統(tǒng)商業(yè)圈沈陽(yáng)商業(yè)開展分析級(jí)別區(qū)域商業(yè)圈定位目標(biāo)客群消費(fèi)者認(rèn)可度大型商業(yè)分布區(qū)級(jí)商業(yè)圈沈河區(qū)北站商圈目前，該商圈已形成一個(gè)以金融商務(wù)為主的中高端消費(fèi)休閑區(qū)域，結(jié)合原有的一些專業(yè)市場(chǎng)，發(fā)展成為一個(gè)綜合性商圈。沈陽(yáng)的白領(lǐng)，中高收入人群、區(qū)域內(nèi)的商務(wù)人士、企業(yè)老板、外企及大型國(guó)企高管、高級(jí)公務(wù)員等。消費(fèi)者認(rèn)可度較高，卓展購(gòu)物中心、家樂(lè)福超市等早已家喻戶曉，特別是卓展開放更提高該商圈的知名度。卓展購(gòu)物中心、家樂(lè)福超市、華府天地等。鐵西區(qū)鐵百商圈以中偏低檔、滿足鐵西居民日常消費(fèi)為主的區(qū)域性商圈。以周邊居民較多，中低端客戶，大眾消費(fèi)群體為主。鐵西區(qū)的消費(fèi)者對(duì)本商圈的認(rèn)可度較高，其它城區(qū)的消費(fèi)者對(duì)本商圈的認(rèn)可度較低。鐵百、新瑪特、國(guó)美電器、友誼商場(chǎng)、九路、蘇寧電器等。級(jí)別區(qū)域商業(yè)圈定位目標(biāo)客群消費(fèi)者認(rèn)可度大型商業(yè)分布專業(yè)商業(yè)圈沈河區(qū)五愛(ài)商圈五愛(ài)商圈主營(yíng)服裝、鞋帽、小百貨、針織品、布料、箱包、家用電器、禮品、日用雜品、美容美發(fā)用品、小食品、床上用品等14大類，2萬(wàn)余個(gè)品種。目前已成為中國(guó)北方最大商品集散地、全中國(guó)第二大小商品批發(fā)市場(chǎng)。東北地區(qū)服裝、布料、床上用品等批發(fā)客戶、主要為中、低檔消費(fèi)人群。五愛(ài)商圈經(jīng)過(guò)多年?duì)I業(yè)交易狀況火爆，日客流量達(dá)30多萬(wàn)人次，年交易額150多億元，是目前全國(guó)超大服裝專業(yè)批發(fā)（兼零售）市場(chǎng)之一。消費(fèi)者認(rèn)可度極高。內(nèi)衣襪子毛線城、床品布藝箱包鞋帽城、五愛(ài)服裝城；五愛(ài)針紡城（即五愛(ài)西區(qū)）；五愛(ài)深港客貨聯(lián)運(yùn)站（即五愛(ài)南區(qū)）。南塔商圈南塔商圈定位以鞋類為主的專業(yè)鞋類批發(fā)零售市場(chǎng)。遼寧省內(nèi)以及東北其他各主要城市的商場(chǎng)為主。輻射東北鞋業(yè)經(jīng)銷商，吸引沈陽(yáng)中端、中低端消費(fèi)人群。南塔電子市場(chǎng)、東北日雜市場(chǎng)、金馬鞋城、中國(guó)鞋城等。和平區(qū)三好街商圈三好街在2005年被評(píng)為“中國(guó)十大特色商業(yè)街”，現(xiàn)已經(jīng)成為沈陽(yáng)市對(duì)外開放、招商引資、建設(shè)旅游城市的最佳宣傳亮點(diǎn)，IT產(chǎn)品商業(yè)氛圍知名度僅次于北京中關(guān)村，位居國(guó)內(nèi)第二。商圈零售的客戶年齡以18歲~30歲青年為主，其中學(xué)生占有很大部分；批發(fā)的客戶主要為市內(nèi)及其他城市經(jīng)銷商。三好街商圈是IT產(chǎn)品的集散地，市民對(duì)此的認(rèn)可度非常高，基本上提起電腦、數(shù)碼產(chǎn)品、辦公耗材等，立刻就能聯(lián)想到“三好街”。賽博數(shù)碼廣場(chǎng)、東軟電腦城、百腦匯、誠(chéng)大數(shù)碼廣場(chǎng)等。沈陽(yáng)商業(yè)開展分析1、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)眾多，但商業(yè)質(zhì)量不高據(jù)沈陽(yáng)商業(yè)局統(tǒng)計(jì)，沈陽(yáng)市目前現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)約為12萬(wàn)個(gè)，其中5000平㎡以上的大型商業(yè)零售工程僅有94個(gè)，所占比例較小。并且沈陽(yáng)市區(qū)擁有多達(dá)40條商業(yè)街，大局部商業(yè)形態(tài)都以商鋪形式存在，整體商業(yè)檔次較低，商業(yè)實(shí)力較弱。2、商業(yè)分布不合理，特色化不鮮明，客流審美疲勞嚴(yán)重5000平㎡以上的大型商業(yè)零售工程40%集中于太原街與中街商圈,且均無(wú)特色而言，融入東北乃至沈陽(yáng)傳統(tǒng)文化的商圈屬于空白狀態(tài)。傳統(tǒng)商業(yè)圈小結(jié)：沈陽(yáng)商業(yè)開展分析城市規(guī)劃與結(jié)構(gòu)對(duì)于商業(yè)布局影響——推動(dòng)商業(yè)的多中心開展趨勢(shì)根據(jù)沈陽(yáng)市的總體開展戰(zhàn)略規(guī)劃，沈陽(yáng)市將在原城市中心的根底上，重點(diǎn)規(guī)劃和開發(fā)周邊多個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)，從而形成周邊各有特色不同的多個(gè)中心區(qū)。這一開展獎(jiǎng)引發(fā)沈陽(yáng)市原有的結(jié)構(gòu)變化，從中心向外延的擴(kuò)展方式轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘兄行暮彤a(chǎn)業(yè)的多中心開展格局，從而將進(jìn)一步推動(dòng)城市商業(yè)布局從城市中心區(qū)向周邊城市副中心及產(chǎn)業(yè)中心區(qū)過(guò)渡和轉(zhuǎn)移！“一廊兩帶〞“大渾南〞的向南開展思路新興商業(yè)圈沈陽(yáng)商業(yè)開展分析金廊即為中央都市走廊，為城市開展中核心概念之一金廊大型商業(yè)崛起，將逐漸取代城市老舊商業(yè)，新鮮的商業(yè)模式是其競(jìng)爭(zhēng)之本。萬(wàn)象城萬(wàn)象城新興商業(yè)圈沈陽(yáng)商業(yè)開展分析商圈類型特點(diǎn)代表項(xiàng)目全運(yùn)片區(qū)起步型“新地塊”土地屬性為生地；各大商業(yè)巨頭拿地（萬(wàn)達(dá)月星）等；現(xiàn)階段人氣較少；全運(yùn)村的落址地。綠城全運(yùn)村、茂業(yè)奧體片區(qū)生長(zhǎng)型“商業(yè)潛力股”為新興商圈，泛化、億豐廣場(chǎng)均已開業(yè)，商圈氛圍已初具規(guī)模；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、億豐不夜城。萬(wàn)科泛會(huì)展片區(qū)生長(zhǎng)型聚集較多在韓國(guó)打工人群；周邊小區(qū)人口基數(shù)大（中海、遠(yuǎn)洋等）奧園時(shí)代廣場(chǎng)、長(zhǎng)白維華廣場(chǎng)。優(yōu)勢(shì)城市商業(yè)布局從城市核心區(qū)域向城市副中心過(guò)渡。軌道交通的興建將推出提地鐵商業(yè)并加快城市的商業(yè)升級(jí)劣勢(shì)城市外圍，人流稀散，短期內(nèi)無(wú)法形成濃郁商業(yè)氣氛商業(yè)開發(fā)扎堆，品牌競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)日益劇烈歷史文化特色商業(yè)匱乏，主力店帶動(dòng)散戶策略為促進(jìn)銷售的主力手段，高端品牌的招商引進(jìn)，為開發(fā)商翻開銷售局面小結(jié)：新興商業(yè)圈沈陽(yáng)商業(yè)開展分析品牌開發(fā)商突進(jìn)商業(yè)戰(zhàn)場(chǎng)，未來(lái)商業(yè)格局群雄逐鹿！1990年-1995年1996年-2000年2001年-2005年2006年-2021年沈陽(yáng)商業(yè)城1993五愛(ài)市場(chǎng)中興商城1998東亞商城興隆大家庭2001北站CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2021“老北市〞1921擴(kuò)土興建1921年，張作霖為開通地面、繁榮城市，旨在開展民族經(jīng)濟(jì)，與外國(guó)商埠地競(jìng)爭(zhēng)，下令在皇寺地區(qū)“十間房〞附近，開發(fā)北市場(chǎng)。隨后，奉天衙門放地號(hào)飲食文化飲食文化包括茶文化、酒文化和食文化。沈陽(yáng)東北地方風(fēng)味不少，但都比較分散，沒(méi)有形成集聚性效應(yīng)。其民族飲食文化優(yōu)勢(shì)和輻射功能不突出戲曲文化戲曲文化。北市場(chǎng)在上個(gè)世紀(jì)二、三十年代，就是全東北戲院最集中的地方。重建后的北市場(chǎng)，戲曲文化幾乎絕跡。商品文化每一個(gè)沈陽(yáng)人都知道，外地人來(lái)沈不知道買什么東西帶給家人，本地人離沈不知道帶什么禮品送給朋友。老一輩的拿手貨如紅梅味精、紅雙喜高壓鍋，已退出歷史舞臺(tái)，那么，什么是我們沈陽(yáng)的“南京板鴨〞、“上海五香豆〞“北京果脯〞？沈陽(yáng)的旅游商品文化積淀很深，就看我們?cè)趺窗l(fā)揮。北市場(chǎng)—逐步退化消亡今天隨著城市改造的日益深入，隨著各開發(fā)公司的利益驅(qū)動(dòng)，北市場(chǎng)在逐步退化，這是沈陽(yáng)的遺憾。沈陽(yáng)商圈開展表現(xiàn)沈陽(yáng)商業(yè)開展分析核心觀點(diǎn)百年形成傳統(tǒng)商圈有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，然而新開發(fā)的商業(yè)均與傳統(tǒng)文化擦肩而過(guò)十年?duì)I造新興商圈專業(yè)商圈服務(wù)東北三省，卻為如何吸引客流駐足而摩拳擦掌針對(duì)本案而言，面對(duì)沈陽(yáng)文化商業(yè)處于空白階段，本案獨(dú)樹一幟，填補(bǔ)沈陽(yáng)歷史文化商業(yè)空缺，未來(lái)潛力無(wú)限！宏觀市場(chǎng)總結(jié)二、案例分析沈陽(yáng)外鄉(xiāng)商業(yè)工程分析歷史文化商業(yè)分析思考方式商業(yè)市場(chǎng)分為商鋪以及購(gòu)物廣場(chǎng)，我們把商業(yè)市場(chǎng)分為兩種競(jìng)爭(zhēng)形式進(jìn)行研究。對(duì)本案銷售局部商業(yè)有借鑒作用值得參考，進(jìn)行重點(diǎn)分析。開發(fā)商沈陽(yáng)億豐置業(yè)發(fā)展有限公司開盤時(shí)間/交付時(shí)間2012年9月/2014年8月項(xiàng)目規(guī)?？偨ㄖ娣e約10萬(wàn)平米在售產(chǎn)品下沉式商業(yè)街推出／剩余約３２０套／約１５６套租售比例7：3折后均價(jià)２.７萬(wàn)元/㎡租金７-１２元／㎡／天面積段７０-１１０㎡購(gòu)買人群以投資人群為主，占比85%，主要是市區(qū)私企老板運(yùn)營(yíng)模式５年合同，１-３年每年以總價(jià)款６％給客戶返款，后兩年返給客戶10%款額。工程鳥瞰圖下沉式商業(yè)街位置功能定位樓層業(yè)態(tài)類型下沉式商業(yè)街區(qū)地下1層美食、運(yùn)動(dòng)戶外、電子產(chǎn)品蘋果體驗(yàn)店、三星體驗(yàn)店、馬家燒麥、劉一鍋、美津火鍋。地下2層美食、運(yùn)動(dòng)城、休閑娛樂(lè)帝豪斯健身、臺(tái)灣士林夜市、酒吧一條街、室內(nèi)高爾夫練習(xí)場(chǎng)。億豐不夜城啟示：規(guī)劃的特色商業(yè)小吃，以特色餐飲業(yè)態(tài)吸引人流；返租金銷售模式——給予客戶優(yōu)惠、信心，縮小銷售周期億豐不夜城開發(fā)商沈陽(yáng)奧園新城置業(yè)有限公司開盤時(shí)間/交付時(shí)間2012年11月/2014年3月項(xiàng)目規(guī)模商業(yè)總建筑面積約42萬(wàn)平米在售產(chǎn)品貿(mào)2館、貿(mào)3館內(nèi)外街商鋪推出/剩余約１３６套/約41套（1-2F）；約500套／約８３套（3F）租售比例全部為出售產(chǎn)品折后均價(jià)1.5萬(wàn)元/㎡（1-2F）；1.２萬(wàn)元/㎡（3F）面積段75-480㎡（1-2F）；５-４９㎡（3F）購(gòu)買人群投資客占比95%，蘇家屯、白塔占比６０％，市內(nèi)人群占比４０％。運(yùn)營(yíng)模式返租金模式：簽3年合約，每年返租10%工程鳥瞰圖貿(mào)1館貿(mào)2館貿(mào)3館貿(mào)4館樓層功能定位業(yè)態(tài)類型貿(mào)2館、貿(mào)3館1-2F商鋪香榭里情景商業(yè)街服飾、餐飲、休閑場(chǎng)所、金融品牌服飾旗艦店、手機(jī)專賣店、體育用品店、美容店、銀行等3F內(nèi)街商鋪奧特萊斯生金小鋪服飾、小百貨、箱包國(guó)際以及韓國(guó)服飾店、名品箱包、韓國(guó)特色小商品街、品牌化妝品體驗(yàn)店以及銷售店沈陽(yáng)奧園時(shí)代廣場(chǎng)沈陽(yáng)奧園時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱產(chǎn)品功能面積段推出/剩余折后均價(jià)租金經(jīng)營(yíng)模式開盤時(shí)間綠城社區(qū)底商30-200㎡約100套/約15套1.5萬(wàn)元/㎡——正常銷售2012年10月長(zhǎng)白維華廣場(chǎng)內(nèi)街商鋪8-12㎡約640套／約78套4.75萬(wàn)元/㎡6-13元/㎡/天帶租約銷售2012年10月奧園香榭里情景商業(yè)街75-480㎡約１３６套/約41套1.5萬(wàn)元/㎡——返租金模式：簽3年合約，每年返租10%2012年11月奧萊鋪５-４９㎡約500套／約８３套1.２萬(wàn)元/㎡萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)社區(qū)底商90-180㎡約41套/約9套4萬(wàn)元/㎡——正常銷售2012年6月金地琥珀天地A區(qū)商業(yè)街100-1000㎡約27套/約27套1.6萬(wàn)元/㎡————預(yù)計(jì)2013年年底億豐不夜城下沉商鋪70-110㎡約３２０套／約１５６套２.７萬(wàn)元/㎡7-12元/天/平米返租金模式：簽五年合約，1-3每年6%，4-5年每年10%（70%自持，30%出售）2012年9月銷售模式匯總分析：大型商場(chǎng)業(yè)態(tài)占比分析大型商場(chǎng)產(chǎn)品解析:餐飲、零售業(yè)是商場(chǎng)中較為受客戶歡送的業(yè)態(tài)，建議大量招商！低樓層滿足客戶購(gòu)物需求，而高樓層為吸引客流，會(huì)規(guī)劃餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)！項(xiàng)目名稱產(chǎn)品功能負(fù)數(shù)層1F2F3F4F5F6F綠城全民健身中心超市（招商中）商業(yè)街（服飾鞋帽等）健身中心洗浴中心游泳中心——月星國(guó)際城A地塊商場(chǎng)超市（招商中）箱包、小百貨商業(yè)街名品服飾電影院，KTV、美食廣場(chǎng)————奧園貿(mào)1館樂(lè)購(gòu)超市百貨商業(yè)街服飾店國(guó)美、蘇寧家庭娛樂(lè)互動(dòng)體驗(yàn)中心、保利影院美食廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)百貨——百貨市內(nèi)商業(yè)街超市（招商中）KTV、電玩城電影城IMAX美食廣場(chǎng)金地琥珀天地B區(qū)兒童娛樂(lè)館——兒童服飾、兒童玩具兒童早教中心、兒童樂(lè)園——————B區(qū)商場(chǎng)——華潤(rùn)超市電影城——————商業(yè)工程分析總結(jié)來(lái)自外鄉(xiāng)商業(yè)市場(chǎng)啟示：?jiǎn)⑹疽弧虡I(yè)定位的啟示啟示二——買鋪人如何尋找與鎖定來(lái)自外鄉(xiāng)商業(yè)市場(chǎng)啟示：?jiǎn)⑹救N售模式目前區(qū)域商業(yè)賣鋪的銷售模式大體分兩種，一是返租金銷售，〔億豐為代表〕二是前期優(yōu)惠促銷，依靠后期的強(qiáng)有力的招商能力鎖定客戶〔萬(wàn)達(dá)為代表〕另外招商模式可以采用聯(lián)合幾大招商團(tuán)隊(duì)共同為本案進(jìn)行前期招商的形式來(lái)做〔萬(wàn)科渾河天地〕來(lái)自外鄉(xiāng)商業(yè)市場(chǎng)啟示：商鋪產(chǎn)品銷售模式建議鑒于本案出售商鋪面積較小，且到達(dá)快速回籠資金的目的：建議本案商鋪運(yùn)用返租金銷售模式進(jìn)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)如何增加本案特色因子，發(fā)揮價(jià)值最大化，將是本案思考的主要因素然而沈陽(yáng)歷史文化商業(yè)匱乏，因此借鑒國(guó)內(nèi)案例。

“歷史+商業(yè)〞類商業(yè)街位置：位于南京市長(zhǎng)江路與太平北路交匯處規(guī)模：由１７幢民國(guó)風(fēng)格建筑及〞共和〞“博愛(ài)〞“新世紀(jì)〞“太平洋〞４個(gè)街心廣場(chǎng)組成，總面積３萬(wàn)多平方米定位：南京1912定位于“城市客廳〞，成為白領(lǐng)、小資、文化人群、外籍人士、商務(wù)客人、游客消費(fèi)的“高尚休閑商業(yè)區(qū)〞南京1912——昔日總統(tǒng)府邸，今日城市客廳，主打“民國(guó)文化牌〞，兼具文化歷史底蘊(yùn)和現(xiàn)代時(shí)尚的休閑文化商街南京１９１２〞的設(shè)計(jì)風(fēng)格與總統(tǒng)府遺址建筑群總體風(fēng)貌保持一致。７幢建筑，其中５幢是原有的民國(guó)建筑，最高的三層樓，多數(shù)建筑是兩層樓甚至是平房；青灰色與磚紅色相間的建筑群，風(fēng)格古樸精巧，錯(cuò)落有致、呈Ｌ形環(huán)繞〞總統(tǒng)府〞。業(yè)態(tài)：以酒吧為主，特色餐飲和休閑為輔經(jīng)營(yíng)模式：只租不售，經(jīng)營(yíng)者和管理者別離以酒吧為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)消費(fèi)檔次定位中高檔注重國(guó)際一線品牌的引進(jìn)南京1912整體風(fēng)格保存民國(guó)建筑的風(fēng)貌“歷史+商業(yè)〞類商業(yè)街成功運(yùn)作的必要條件：選址：城市核心區(qū)中心位置、市級(jí)商圈、高檔商務(wù)區(qū)附近，周圍有高端住宅支撐；業(yè)態(tài)定位多以餐飲休閑為主；建筑形態(tài)結(jié)合當(dāng)?shù)貧v史文化特點(diǎn)，并錯(cuò)落有致排列增加商業(yè)氣氛；消費(fèi)群定位：旅游人群、本地中高端白領(lǐng)及其他高消費(fèi)人群。“文化+商業(yè)〞類商業(yè)街

選址：成都市武侯祠東側(cè)開業(yè)時(shí)間：總建筑面積：7920m總街長(zhǎng)：340m平均街寬：3-4m〔最大街寬為6m〕工程定位：文化、商業(yè)與地產(chǎn)的融合，是巴蜀民風(fēng)民俗和三國(guó)蜀漢文化的民俗風(fēng)情街，號(hào)稱“成都版清明上河圖〞。成都錦里商業(yè)休閑街位于武侯祠東側(cè)，建筑面積7920平方米，是融合巴蜀民風(fēng)與三國(guó)文化的民俗風(fēng)情街廣場(chǎng)餐飲娛樂(lè)區(qū)錦銹文化區(qū)民俗市井區(qū)餐飲休閑公建住宿購(gòu)物三個(gè)主題區(qū)域堅(jiān)持主題和特色業(yè)態(tài)同時(shí)分別輔以其他業(yè)態(tài)三國(guó)蜀漢文化川西民俗文化

酒吧文化張飛牛肉錦里休閑街主要賣的是“文化〞，是三國(guó)文化的代名詞，把文化與商業(yè)巧妙的融合起來(lái)，使顧客在體驗(yàn)文化的同時(shí)進(jìn)行消費(fèi)錦里有如“三國(guó)茶樓〞、“三顧園餐廳〞、“張飛牛肉〞等以三國(guó)文化為核心的商業(yè)。成功運(yùn)作的必要條件：極具當(dāng)?shù)匚幕厣臍v史建筑或仿古建筑；將民俗文化融入建筑及業(yè)態(tài)中，增加工程吸引力；堅(jiān)持主題業(yè)態(tài)為主，同時(shí)配合多種輔助業(yè)態(tài)，防止消費(fèi)疲勞?！拔幕?商業(yè)〞類商業(yè)街特色商業(yè)街成功運(yùn)作的關(guān)鍵歷史+商業(yè)選址：城市核心區(qū)中心位置、市級(jí)商圈、周圍有高端住宅支撐；業(yè)態(tài)定位結(jié)合市場(chǎng)需求，同時(shí)多以餐飲休閑為主；建筑形態(tài)結(jié)合當(dāng)?shù)貧v史文化特點(diǎn)，錯(cuò)落有致排列；堅(jiān)持特色化經(jīng)營(yíng)，通過(guò)各類活動(dòng)增加商業(yè)氛圍。文化+商業(yè)特色商業(yè)街地處城市中心位置特色商業(yè)街建筑與城市文化的結(jié)合特色商業(yè)街定位與市場(chǎng)需求的結(jié)合特色商業(yè)街經(jīng)營(yíng)必須堅(jiān)持特色化整體思考最終本案將形成極具歷史文化底蘊(yùn)的城市名片首先整合沈陽(yáng)歷史文化資源，明確文化定位，提升商業(yè)街內(nèi)涵；借鑒沈陽(yáng)傳統(tǒng)建筑風(fēng)貌，設(shè)計(jì)獨(dú)特的街景小品，突出文化品位，形成商業(yè)街標(biāo)志；創(chuàng)造可體驗(yàn)性的場(chǎng)所，帶開工程的可持續(xù)開展；舉辦各類活動(dòng)，炒熱人氣。文化商業(yè)街打造思路：沈陽(yáng)歷史文化綜合型商業(yè)空白：業(yè)態(tài)單一經(jīng)營(yíng)分散。市場(chǎng)形勢(shì)大品牌開發(fā)商參加，激進(jìn)沈陽(yáng)整體商業(yè)開展，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)更為嚴(yán)峻。業(yè)態(tài)建議業(yè)態(tài)建議思路本案自身分析商業(yè)市場(chǎng)分析旅游市場(chǎng)分析市場(chǎng)定位功能定位目標(biāo)客群業(yè)態(tài)規(guī)劃本案自身分析自身定位：一張承載城市城市文化功能的沈陽(yáng)新城市名片占地3.2萬(wàn)㎡、建面16.2萬(wàn)㎡

、地上8.4萬(wàn)㎡地下7.8萬(wàn)㎡、銷售面積3萬(wàn)㎡業(yè)態(tài)分布整體規(guī)劃最能代表和展現(xiàn)沈陽(yáng)歷史和文化豐富性和多樣性的歷史街區(qū)人工環(huán)境人文環(huán)境本案具有豐富的文物古跡及歷史建筑，具有濃郁的歷史文化氣息擁有豐富的物質(zhì)和人文資源，具備打造成濃縮“老沈陽(yáng)〞歷史風(fēng)情的商業(yè)街區(qū)本案自身分析歷史文化體驗(yàn)的商業(yè)缺失沈陽(yáng)需要一種懷舊的、具有歷史文化內(nèi)涵的商業(yè)街區(qū)時(shí)機(jī)餐飲、文化休閑娛樂(lè)一站式購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)相輔相成歷史文化街區(qū)的定位中，蘊(yùn)藏著獨(dú)特的商機(jī)和使命：城市商業(yè)的完善、升級(jí)傳統(tǒng)文化的挖掘、弘揚(yáng)——傳統(tǒng)商圈模式單一，餐飲、休閑娛樂(lè)的文化品位有待提升，具有歷史風(fēng)情的特色商業(yè)是沈陽(yáng)商圈內(nèi)留下的空白商業(yè)市場(chǎng)分析存在市場(chǎng)空白沈陽(yáng)旅游市場(chǎng)存在的問(wèn)題旅游市場(chǎng)總體表現(xiàn)旅游商業(yè)缺乏特色，對(duì)第二產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)不強(qiáng)旅游產(chǎn)品單一，旅游過(guò)境地旅游效勞水平有待提高旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用不夠明顯旅游過(guò)境地角色，游客停留時(shí)間短游客總體消費(fèi)水平低缺乏綜合性休閑型文化旅游景點(diǎn)定位中，蘊(yùn)藏著填補(bǔ)市場(chǎng)空白的功能：完善沈陽(yáng)旅游效勞配套設(shè)施——沈陽(yáng)現(xiàn)有景點(diǎn)主要為觀光型，缺乏綜合性大型休閑、消費(fèi)型旅游文化綜合體，改變沈陽(yáng)作為旅游過(guò)境地的為難角色旅游市場(chǎng)分析展現(xiàn)出濃郁的清代傳統(tǒng)建筑風(fēng)貌，既充分保存了歷史古跡，又擁有繁華商業(yè)的集特色購(gòu)物、地方風(fēng)味餐飲、高品位休閑、娛樂(lè)、旅游觀光為一體的復(fù)合型體驗(yàn)式歷史文化街區(qū)復(fù)合型體驗(yàn)式歷史文化街區(qū)吃、住、行、游、購(gòu)、娛定位關(guān)鍵詞市場(chǎng)定位東區(qū)西區(qū)1/有商業(yè)文化特色2/照應(yīng)西區(qū)3/可持續(xù)經(jīng)營(yíng)功能定位原那么特色購(gòu)物：傳統(tǒng)的、文化的、老字號(hào)的特色精品，購(gòu)置沉甸甸的歷史風(fēng)味餐飲：特色餐飲、風(fēng)味小吃、東北各地美食，盡享豐富人生風(fēng)格休閑：文物古跡、民俗風(fēng)情、民間工藝，盡現(xiàn)沈陽(yáng)歷史底蘊(yùn)和人文風(fēng)情旅游觀光：聚集知名旅行社，引進(jìn)青年旅舍，倡導(dǎo)綠色出游中式文化＋老沈陽(yáng)韻味+新體驗(yàn)＋新風(fēng)格沈陽(yáng)引以為豪的滿清文化縮影，讓市民和游客感知沈陽(yáng)文化；展現(xiàn)老沈陽(yáng)傳統(tǒng)商業(yè)民俗風(fēng)情，讓市民和游客經(jīng)歷一種與眾不同的感官和情感體驗(yàn)；讓市民和游客沉浸在歷史文化的精神洗禮中，同時(shí)又能享受到現(xiàn)代都市生活的便利和舒適；是都市人向往的精神勝地，讓市民和游客有時(shí)機(jī)選擇一種體驗(yàn)文化品位的風(fēng)格生活。功能定位團(tuán)體游客個(gè)人游游客中產(chǎn)白領(lǐng)階層大眾消費(fèi)者定義旅游觀光，隨旅游團(tuán)出行