農村拆遷交易管理辦法一、總則（一）目的與依據為加強農村拆遷交易管理，規(guī)范拆遷交易行為，維護農村拆遷當事人的合法權益，保障農村集體土地征收及房屋拆遷工作的順利進行，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國合同法》等相關法律法規(guī)，結合本地區(qū)農村實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本地區(qū)行政區(qū)域內農村集體土地上房屋及其附屬物的拆遷交易活動。包括因公共利益需要進行的征收拆遷，以及因農村基礎設施建設、產業(yè)發(fā)展等原因實施的拆遷項目。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則拆遷交易活動必須嚴格遵守國家法律法規(guī)和本地區(qū)相關政策規(guī)定，確保程序合法、行為規(guī)范。2.公平公正原則保障拆遷當事人在交易過程中的平等地位，公平對待各方利益，杜絕不正當競爭和歧視行為，確保交易結果公正合理。3.公開透明原則拆遷交易信息應全面、及時、準確地向社會公開，接受公眾監(jiān)督，保障當事人的知情權和參與權。4.保護權益原則充分保護農村拆遷當事人的合法權益，包括房屋所有權人、土地使用權人以及其他相關權利人的財產權益、居住權益等，確保拆遷過程中當事人的生活得到妥善安置。二、拆遷交易主體與職責（一）拆遷人1.定義依法取得拆遷許可，負責組織實施農村拆遷工作的單位或個人。2.職責按照相關法律法規(guī)和本辦法規(guī)定，制定拆遷計劃和方案，并報有關部門備案。向被拆遷人宣傳解釋拆遷政策和相關法律法規(guī)，做好拆遷動員工作。依法與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議，按照協議約定及時支付補償款、提供安置房屋等。負責拆遷現場的安全管理，妥善處理拆遷過程中的各類糾紛和突發(fā)事件。協助有關部門做好土地征收、房屋產權注銷等相關手續(xù)辦理工作。（二）被拆遷人1.定義被拆遷房屋及其附屬物的所有權人、土地使用權人或其他合法權利人。2.權利了解拆遷政策、補償標準、安置方案等相關信息的權利。選擇拆遷補償方式（貨幣補償或房屋產權調換）的權利。對拆遷補償安置協議內容提出異議并協商修改的權利。獲取合理補償和妥善安置的權利。3.義務配合拆遷人開展拆遷工作，提供真實有效的房屋產權、土地使用等相關資料。在規(guī)定的期限內簽訂拆遷補償安置協議，并按照協議約定完成搬遷。遵守拆遷現場的各項管理規(guī)定，維護拆遷秩序。（三）拆遷實施單位1.定義受拆遷人委托，具體承擔農村拆遷工作實施任務的單位。2.職責在拆遷人授權范圍內，按照拆遷計劃和方案組織實施拆遷工作。對被拆遷房屋及其附屬物進行調查、登記、測量，核實相關信息。協助拆遷人與被拆遷人進行溝通協商，做好拆遷補償安置協議的簽訂工作。負責拆遷現場的清理、拆除等具體工作，并做好安全防范措施。及時向拆遷人反饋拆遷工作進展情況，協助處理拆遷過程中出現的問題。（四）相關部門1.土地管理部門負責農村集體土地征收的審批、管理工作，監(jiān)督拆遷范圍內土地使用情況。協助拆遷人辦理土地征收相關手續(xù)，提供土地權屬等資料。對違反土地管理法律法規(guī)的拆遷行為進行查處。2.城鄉(xiāng)規(guī)劃部門負責審查拆遷項目是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，提供規(guī)劃相關資料。對拆遷范圍內的違法建設進行認定和處理，確保拆遷工作符合規(guī)劃管理規(guī)定。3.建設部門對拆遷安置房屋的建設質量、安全等進行監(jiān)督管理。指導拆遷人做好安置房屋的戶型設計、配套設施建設等工作。4.財政部門負責拆遷補償資金的籌集、監(jiān)管和撥付工作，確保資金?？顚Ｓ?。對拆遷補償資金的使用情況進行審計監(jiān)督。5.監(jiān)察部門對拆遷工作中相關部門及其工作人員的履職情況進行監(jiān)督檢查，查處違法違紀行為。6.其他相關部門按照各自職責，協同做好農村拆遷交易管理的相關工作。三、拆遷交易程序（一）前期準備1.項目立項拆遷人應根據本地區(qū)經濟社會發(fā)展規(guī)劃和實際需要，提出農村拆遷項目立項申請，經相關部門批準后確定項目可行性。2.規(guī)劃審批拆遷項目涉及土地利用和建設規(guī)劃的，拆遷人應依法辦理規(guī)劃審批手續(xù)，取得規(guī)劃許可文件，明確拆遷范圍、建設用途等規(guī)劃要求。3.拆遷計劃與方案制定拆遷人應根據項目情況，制定詳細的拆遷計劃和方案，包括拆遷范圍、拆遷期限、補償安置方式、資金預算、安置房屋建設計劃等內容，并報有關部門備案。4.公告發(fā)布拆遷人應在拆遷范圍內及相關媒體上發(fā)布拆遷公告，公告內容包括拆遷項目名稱、拆遷人、拆遷實施單位、拆遷范圍、拆遷期限、補償安置方式、補償標準等信息，告知被拆遷人相關權利和義務。（二）調查登記1.房屋及附屬物調查拆遷實施單位應對拆遷范圍內的房屋及其附屬物進行全面調查登記，包括房屋的產權情況、建筑面積、結構類型、裝修狀況、附屬設施等信息，制作詳細的調查登記表，并由被拆遷人簽字確認。2.土地權屬調查土地管理部門協助拆遷實施單位對拆遷范圍內的土地權屬進行調查核實，確定土地性質、用途、面積等情況，確保土地權屬清晰。3.人口信息調查對拆遷范圍內涉及的常住人口、戶籍情況等人口信息進行調查登記，為拆遷補償安置提供依據。（三）評估測算1.評估機構選定拆遷人與被拆遷人協商選定具有相應資質的房地產價格評估機構，對被拆遷房屋及其附屬物的市場價值進行評估。協商不成的，通過公開抽簽、搖號等方式確定評估機構。2.評估程序評估機構應按照相關評估規(guī)范和標準，對被拆遷房屋進行實地查勘，收集相關資料，進行市場比較、收益法等評估方法的測算，出具評估報告。評估報告應向被拆遷人公示，接受其查閱和異議。被拆遷人對評估結果有異議的，可在規(guī)定期限內申請復核評估或另行委托評估機構重新評估。（四）補償安置協商與協議簽訂1.補償安置方案告知拆遷人應向被拆遷人詳細說明拆遷補償安置方案，包括補償方式、補償標準、安置房屋地點、面積、戶型等內容，確保被拆遷人充分了解其權益和義務。2.協商談判拆遷人與被拆遷人就拆遷補償安置事宜進行協商談判，根據評估結果和實際情況，確定具體的補償金額、安置方式等內容。協商過程中，雙方應遵循公平、公正、自愿的原則，充分溝通，達成一致意見。3.協議簽訂經協商達成一致后，拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議。協議應明確雙方的權利和義務，包括拆遷房屋基本情況、補償方式及金額、安置房屋相關信息、搬遷期限、過渡方式及期限、違約責任等條款。協議簽訂后，雙方應嚴格履行各自的義務。（五）補償安置實施1.補償款支付拆遷人按照拆遷補償安置協議約定的時間和方式，向被拆遷人支付補償款。補償款可通過銀行轉賬等方式直接支付到被拆遷人指定的賬戶。2.安置房屋交付拆遷人按照協議約定的時間和標準，向被拆遷人交付安置房屋。安置房屋應符合國家質量安全標準和相關規(guī)劃設計要求，具備入住條件。交付時，拆遷人應向被拆遷人提供房屋質量保證書、使用說明書等相關資料，并協助辦理房屋產權登記手續(xù)。3.搬遷與拆除被拆遷人應在協議約定的搬遷期限內完成搬遷，并將騰空的房屋及附屬物交由拆遷人拆除。拆遷實施單位應按照相關安全操作規(guī)程，組織實施房屋拆除工作，確保拆除過程安全有序。（六）監(jiān)督管理與檔案管理1.監(jiān)督管理相關部門應加強對農村拆遷交易活動的監(jiān)督管理，定期對拆遷工作進展情況進行檢查，及時發(fā)現和糾正存在的問題。對違反法律法規(guī)和本辦法規(guī)定的行為，依法予以查處。2.檔案管理拆遷人、拆遷實施單位應建立健全農村拆遷交易檔案管理制度，對拆遷項目的前期資料、調查登記資料、評估報告、補償安置協議、資金收支憑證等相關文件資料進行分類整理、歸檔保存，確保檔案資料完整、真實、有效，便于查詢和管理。四、拆遷補償與安置（一）補償原則1.公平合理原則拆遷補償應根據被拆遷房屋及其附屬物的市場價值、土地價值等因素，結合本地區(qū)實際情況，按照公平合理的標準進行確定，確保被拆遷人得到合理補償。2.等價有償原則拆遷補償應遵循等價有償的原則，以貨幣補償或房屋產權調換等方式，使被拆遷人的財產損失得到相應的彌補。3.足額補償原則拆遷人應確保補償資金足額到位，能夠滿足被拆遷人因拆遷造成的各項損失補償需求，保障其生活水平不降低。（二）補償方式1.貨幣補償被拆遷人選擇貨幣補償的，拆遷人應根據評估機構出具的評估報告，按照確定的補償金額向被拆遷人支付貨幣補償款。貨幣補償款包括被拆遷房屋及其附屬物的市場評估價值、因拆遷造成的搬遷補助費、臨時安置補助費、停產停業(yè)損失補償費等。2.房屋產權調換被拆遷人選擇房屋產權調換的，拆遷人應提供符合條件的安置房屋與被拆遷房屋進行調換。安置房屋的建筑面積、戶型、樓層等應根據被拆遷房屋的情況和拆遷補償安置協議約定確定。產權調換房屋的價值與被拆遷房屋的價值差額，按照拆遷補償安置協議的規(guī)定進行結算。（三）補償標準1.房屋補償標準按照被拆遷房屋的結構類型、建筑面積、裝修狀況等因素，結合市場評估價格確定房屋補償金額。對于合法建筑，按照評估價值給予全額補償；對于違法建筑，不予補償，但在規(guī)定期限內自行拆除的，可給予適當補助。2.附屬物補償標準對被拆遷房屋附屬的各類設施設備，如圍墻、門樓、水井、沼氣池、空調、太陽能熱水器等，按照其實際價值給予相應補償。補償標準可參照當地市場價格或相關行業(yè)標準執(zhí)行。3.搬遷補助費標準根據被拆遷房屋的建筑面積和搬遷實際情況，給予被拆遷人一次性搬遷補助費。搬遷補助費標準由本地區(qū)相關部門根據實際情況制定并公布。4.臨時安置補助費標準對于選擇房屋產權調換且需要過渡安置的被拆遷人，拆遷人應按照規(guī)定支付臨時安置補助費。臨時安置補助費標準根據安置期限和被拆遷房屋面積確定，一般按照每月每平方米一定金額計算，具體標準由本地區(qū)相關部門制定并公布。5.停產停業(yè)損失補償費標準對因拆遷造成停產停業(yè)的經營性房屋，拆遷人應根據房屋的經營狀況、經營年限、納稅情況等因素，給予停產停業(yè)損失補償費。補償標準可通過評估確定，也可按照本地區(qū)相關規(guī)定的計算公式進行計算，具體標準由本地區(qū)相關部門制定并公布。（四）安置方式1.集中安置拆遷人在規(guī)劃確定的安置區(qū)域內建設安置小區(qū)，將被拆遷人集中安置到新建的住宅小區(qū)內。集中安置小區(qū)應配套建設完善的基礎設施和公共服務設施，如道路、供水、供電、供氣、排水、綠化、學校、醫(yī)院、社區(qū)服務中心等，方便居民生活。2.分散安置根據被拆遷人的意愿和實際情況，在符合規(guī)劃和土地管理規(guī)定的前提下，允許被拆遷人在本集體經濟組織內或其他合適的區(qū)域自行選址建房安置。拆遷人應按照規(guī)定給予相應的補償和支持，確保分散安置房屋符合安全和規(guī)劃要求。五、法律責任（一）拆遷人法律責任1.拆遷人未按照本辦法規(guī)定的程序實施拆遷的，由相關部門責令限期改正；逾期不改正的，依法予以處罰。2.拆遷人未依法與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議，或者未按照協議約定支付補償款、提供安置房屋的，應承擔違約責任，向被拆遷人支付違約金，并按照協議約定繼續(xù)履行義務；給被拆遷人造成損失的，應依法承擔賠償責任。3.拆遷人在拆遷過程中，采取暴力、威脅等非法手段強迫被拆遷人搬遷的，依法追究其刑事責任；給被拆遷人造成損失的，應依法承擔賠償責任。（二）被拆遷人法律責任1.被拆遷人提供虛假資料，騙取拆遷補償的，由相關部門責令退還騙取的補償款，并依法予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。2.被拆遷人違反拆遷補償安置協議約定，拒絕搬遷或逾期搬遷的，拆遷人可依法申請人民法院強制執(zhí)行，并按照協議約定追究其違約責任。（三）拆遷實施單位法律責任1.拆遷實施單位在拆遷活動中違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關部門責令改正，并處以罰款；情節(jié)嚴重的，暫停其拆遷業(yè)務：未按照拆遷計劃和方案組織實施拆遷的；未對被拆遷房屋及其附屬物進行調查登記或調查登記不實的；未協助拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議的；未妥善保管拆遷檔案資料的。2.拆遷實施單位在拆遷過程中，與拆遷人或被拆遷人惡意串通，損害國家利益、集體利益或他人合法權益的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。（四）相關部門工作人員法律責任