北京小區(qū)商鋪管理辦法一、總則（一）目的為加強北京小區(qū)商鋪的規(guī)范化管理，維護小區(qū)的正常秩序，營造安全、整潔、有序的居住環(huán)境，保障業(yè)主和商鋪經(jīng)營者的合法權(quán)益，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于北京區(qū)域內(nèi)各住宅小區(qū)內(nèi)的所有商鋪及其經(jīng)營活動。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)及北京市相關(guān)規(guī)定，依法對小區(qū)商鋪進行管理。2.服務(wù)與管理并重原則：在實施管理的同時，注重為商鋪經(jīng)營者提供必要的服務(wù)，促進小區(qū)商業(yè)的健康發(fā)展。3.公平公正原則：對所有商鋪一視同仁，公平公正地執(zhí)行管理規(guī)定，保障各方合法權(quán)益。4.業(yè)主自治與物業(yè)管理相結(jié)合原則：充分發(fā)揮業(yè)主自治組織的作用，同時借助專業(yè)物業(yè)管理公司的力量，共同做好小區(qū)商鋪管理工作。二、商鋪經(jīng)營準(zhǔn)入管理（一）經(jīng)營資質(zhì)審核1.商鋪經(jīng)營者在申請入駐小區(qū)時，應(yīng)向物業(yè)管理公司提交營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、經(jīng)營許可證等相關(guān)經(jīng)營資質(zhì)證明文件的原件及復(fù)印件，以供審核。2.物業(yè)管理公司應(yīng)對提交的資料進行認(rèn)真審核，確保經(jīng)營者具備合法經(jīng)營資格。對于涉及特殊行業(yè)的商鋪，如餐飲、美容美發(fā)、娛樂等，還需審核其是否取得相應(yīng)的行業(yè)專項許可證。（二）租賃合同管理1.商鋪租賃雙方應(yīng)簽訂規(guī)范的租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。租賃合同應(yīng)包括租賃期限、租金及支付方式、商鋪用途、裝修規(guī)定、違約責(zé)任等條款。2.物業(yè)管理公司應(yīng)留存租賃合同副本，以便對商鋪經(jīng)營活動進行監(jiān)督管理。同時，在租賃合同中應(yīng)明確約定，商鋪經(jīng)營者必須遵守本小區(qū)的各項管理規(guī)定，否則物業(yè)管理公司有權(quán)按照合同約定采取相應(yīng)措施。（三）經(jīng)營項目限制1.禁止在小區(qū)內(nèi)從事法律法規(guī)禁止的經(jīng)營活動，如非法傳銷、賭博、色情服務(wù)等。2.限制可能對小區(qū)居民生活造成嚴(yán)重影響的經(jīng)營項目，如產(chǎn)生較大噪音、異味、油煙污染的餐飲項目等。確需經(jīng)營此類項目的，必須按照相關(guān)環(huán)保要求進行整改，并取得環(huán)保部門的審批文件，同時采取有效的污染防治措施，確保不對小區(qū)環(huán)境造成污染。3.鼓勵開展與居民生活密切相關(guān)的便民服務(wù)項目，如便利店、理發(fā)店、洗衣店等，但應(yīng)符合小區(qū)整體規(guī)劃和商業(yè)布局要求。三、商鋪裝修管理（一）裝修申報1.商鋪經(jīng)營者在進行裝修前，應(yīng)提前向物業(yè)管理公司提交裝修申請，填寫裝修申請表，并提交裝修設(shè)計方案、施工單位資質(zhì)證明、裝修人員名單及身份證復(fù)印件等相關(guān)資料。2.裝修申請表應(yīng)包括裝修項目、裝修期限、施工時間、施工人員數(shù)量及聯(lián)系方式等內(nèi)容。物業(yè)管理公司應(yīng)在收到申請后的[X]個工作日內(nèi)進行審核，審核通過后方可允許施工。（二）裝修規(guī)范1.裝修不得破壞房屋主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)，不得擅自改變商鋪的使用性質(zhì)和外觀。如需進行結(jié)構(gòu)改動或外立面裝修，必須經(jīng)原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位出具設(shè)計方案，并報相關(guān)部門審批同意。2.裝修施工應(yīng)遵守國家和北京市有關(guān)建筑施工的法律法規(guī)及安全規(guī)范，采取必要的安全防護措施，確保施工安全。施工期間，應(yīng)設(shè)置明顯的施工標(biāo)志，不得影響小區(qū)居民的正常生活和通行。3.控制裝修噪音、粉塵等污染，合理安排施工時間，避免在居民休息時間進行高噪音作業(yè)。如因工藝要求必須連續(xù)施工的，應(yīng)提前告知小區(qū)居民，并報物業(yè)管理公司備案。4.裝修垃圾應(yīng)及時清理，不得在小區(qū)內(nèi)隨意堆放。施工單位應(yīng)將裝修垃圾運至物業(yè)管理公司指定的地點進行統(tǒng)一處理。（三）裝修監(jiān)督1.物業(yè)管理公司應(yīng)安排專人對商鋪裝修進行定期巡查，及時發(fā)現(xiàn)和糾正裝修過程中的違規(guī)行為。對于違反裝修規(guī)范的行為，應(yīng)下達(dá)整改通知書，要求施工單位限期整改。2.施工單位在裝修過程中如需動火作業(yè)，必須提前向物業(yè)管理公司辦理動火審批手續(xù)，并采取相應(yīng)的防火措施。動火作業(yè)時，必須有專人監(jiān)護，確保動火安全。四、商鋪環(huán)境衛(wèi)生管理（一）門前三包責(zé)任1.商鋪經(jīng)營者應(yīng)負(fù)責(zé)門前區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、綠化維護和秩序管理，做到門前無垃圾、無雜物、無亂堆亂放，綠化植物無損壞，車輛停放有序。2.物業(yè)管理公司應(yīng)與商鋪經(jīng)營者簽訂門前三包責(zé)任書，明確雙方的責(zé)任和義務(wù)，并定期進行檢查和考核。對于違反門前三包規(guī)定的商鋪，物業(yè)管理公司有權(quán)按照責(zé)任書的約定進行處罰。（二）垃圾處理1.商鋪應(yīng)按照物業(yè)管理公司的規(guī)定，將垃圾袋裝化，并在指定的時間內(nèi)放置在指定的地點。物業(yè)管理公司應(yīng)及時安排垃圾清運人員將垃圾運至垃圾處理場進行處理。2.禁止商鋪經(jīng)營者將垃圾隨意丟棄在小區(qū)內(nèi)的其他地方，嚴(yán)禁將有毒有害垃圾混入生活垃圾中。對于違反垃圾處理規(guī)定的商鋪，物業(yè)管理公司應(yīng)責(zé)令其立即整改，并視情節(jié)輕重給予相應(yīng)的處罰。（三）環(huán)境衛(wèi)生檢查1.物業(yè)管理公司應(yīng)定期對小區(qū)商鋪的環(huán)境衛(wèi)生進行檢查，檢查內(nèi)容包括商鋪內(nèi)部衛(wèi)生、門前衛(wèi)生、垃圾處理情況等。對于檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時通知商鋪經(jīng)營者進行整改，并跟蹤整改情況。2.鼓勵小區(qū)居民對商鋪的環(huán)境衛(wèi)生問題進行監(jiān)督和舉報。物業(yè)管理公司應(yīng)設(shè)立舉報電話和郵箱，及時受理居民的舉報，并對舉報屬實的給予一定的獎勵。五、商鋪消防安全管理（一）消防設(shè)施配備1.商鋪內(nèi)應(yīng)按照國家和北京市有關(guān)消防規(guī)定，配備必要的消防設(shè)施和器材，如滅火器、消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)等。消防設(shè)施和器材應(yīng)定期進行檢查和維護，確保其完好有效。2.商鋪經(jīng)營者應(yīng)熟悉消防設(shè)施和器材的使用方法，掌握基本的消防安全知識和技能。物業(yè)管理公司應(yīng)定期組織商鋪經(jīng)營者進行消防安全培訓(xùn)和演練，提高其消防安全意識和應(yīng)急處置能力。（二）消防安全通道1.商鋪應(yīng)確保消防安全通道暢通無阻，不得在通道內(nèi)堆放雜物、停放車輛或設(shè)置障礙物。消防安全通道應(yīng)設(shè)置明顯的標(biāo)識和應(yīng)急照明設(shè)施，確保在緊急情況下人員能夠迅速疏散。2.禁止任何單位和個人占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口和消防車通道。對于違反消防安全通道管理規(guī)定的商鋪，物業(yè)管理公司應(yīng)責(zé)令其立即整改，并視情節(jié)輕重給予相應(yīng)的處罰。（三）用火用電用氣安全1.商鋪經(jīng)營者應(yīng)嚴(yán)格遵守用火用電用氣安全規(guī)定，不得私拉亂接電線、違規(guī)使用大功率電器、違規(guī)使用明火等。如需進行電氣焊等動火作業(yè)，必須辦理動火審批手續(xù)，并采取相應(yīng)的防火措施。2.物業(yè)管理公司應(yīng)定期對商鋪的用火用電用氣情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時通知商鋪經(jīng)營者進行整改。對于存在重大安全隱患的商鋪，物業(yè)管理公司有權(quán)采取臨時停電、停氣等措施，直至隱患消除。（四）消防安全檢查1.物業(yè)管理公司應(yīng)定期組織對小區(qū)商鋪進行消防安全檢查，檢查內(nèi)容包括消防設(shè)施配備、消防安全通道、用火用電用氣安全等。對于檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時下達(dá)整改通知書，要求商鋪經(jīng)營者限期整改。2.商鋪經(jīng)營者應(yīng)積極配合物業(yè)管理公司的消防安全檢查工作，對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時整改到位。對于拒不整改或整改不力的商鋪，物業(yè)管理公司應(yīng)及時報告消防部門，由消防部門依法進行處理。六、商鋪治安管理（一）人員出入管理1.商鋪經(jīng)營者及其員工應(yīng)憑有效證件出入小區(qū)，物業(yè)管理公司應(yīng)在小區(qū)出入口設(shè)置門禁系統(tǒng)，對人員和車輛進行嚴(yán)格登記和管理。2.禁止無關(guān)人員進入小區(qū)商鋪區(qū)域。對于外來訪客，商鋪經(jīng)營者應(yīng)提前通知物業(yè)管理公司，并在訪客進入小區(qū)時陪同其前往商鋪。物業(yè)管理公司應(yīng)對訪客進行登記，記錄訪客姓名、單位、來訪時間、來訪事由等信息。（二）物品出入管理1.商鋪經(jīng)營者如需搬運大件物品或貴重物品出小區(qū)，應(yīng)提前向物業(yè)管理公司提交申請，填寫物品放行條，并提供相關(guān)證明文件。物業(yè)管理公司應(yīng)核實物品信息后，方可予以放行。2.禁止商鋪經(jīng)營者將易燃易爆、劇毒等危險物品帶入小區(qū)。對于違反物品出入管理規(guī)定的商鋪，物業(yè)管理公司應(yīng)責(zé)令其立即整改，并視情節(jié)輕重給予相應(yīng)的處罰。（三）治安巡邏1.物業(yè)管理公司應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)小區(qū)的治安巡邏工作，制定巡邏制度和巡邏路線，確保小區(qū)24小時不間斷巡邏。巡邏人員應(yīng)佩戴明顯的標(biāo)識，保持通訊暢通，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類治安問題。2.商鋪經(jīng)營者應(yīng)積極配合物業(yè)管理公司的治安巡邏工作，發(fā)現(xiàn)異常情況及時向巡邏人員報告。物業(yè)管理公司應(yīng)建立治安巡邏記錄，對巡邏情況進行詳細(xì)記載。（四）監(jiān)控系統(tǒng)管理1.小區(qū)內(nèi)應(yīng)安裝完善的監(jiān)控系統(tǒng)，覆蓋商鋪區(qū)域及小區(qū)公共區(qū)域。監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)保持24小時正常運行，圖像清晰，存儲時間不少于[X]天。2.物業(yè)管理公司應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)監(jiān)控系統(tǒng)的管理和維護，定期對監(jiān)控設(shè)備進行檢查和保養(yǎng)，確保其正常運行。監(jiān)控資料應(yīng)妥善保管，不得擅自刪除或泄露。因工作需要查閱監(jiān)控資料的，應(yīng)經(jīng)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，并做好登記記錄。七、商鋪經(jīng)營行為管理（一）營業(yè)時間管理1.商鋪應(yīng)遵守小區(qū)的作息時間，合理安排營業(yè)時間，不得在規(guī)定的營業(yè)時間之外進行經(jīng)營活動，以免影響小區(qū)居民的休息。2.對于可能產(chǎn)生較大噪音或影響居民生活的經(jīng)營活動，如餐飲、娛樂等，應(yīng)嚴(yán)格控制營業(yè)時間，避免在居民休息時間進行高噪音作業(yè)。（二）廣告宣傳管理1.商鋪在小區(qū)內(nèi)進行廣告宣傳活動，應(yīng)提前向物業(yè)管理公司提交申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實施。廣告宣傳內(nèi)容應(yīng)符合法律法規(guī)和小區(qū)管理規(guī)定，不得含有虛假、違法、低俗等內(nèi)容。2.商鋪的廣告宣傳應(yīng)在物業(yè)管理公司指定的位置進行，不得擅自張貼、懸掛廣告或設(shè)置戶外廣告牌。廣告宣傳設(shè)施應(yīng)保持整潔、美觀，不得影響小區(qū)整體環(huán)境。（三）經(jīng)營活動秩序管理1.商鋪經(jīng)營者應(yīng)遵守小區(qū)的公共秩序，不得在商鋪門口或小區(qū)內(nèi)大聲喧嘩、爭吵、打架斗毆等。2.禁止在小區(qū)內(nèi)進行店外經(jīng)營、占道經(jīng)營等行為，確保小區(qū)道路暢通和環(huán)境整潔。對于違反經(jīng)營活動秩序管理規(guī)定的商鋪，物業(yè)管理公司應(yīng)責(zé)令其立即整改，并視情節(jié)輕重給予相應(yīng)的處罰。八、商鋪費用管理（一）租金及物業(yè)費1.商鋪經(jīng)營者應(yīng)按照租賃合同的約定按時足額支付租金。租金的支付方式、支付時間等應(yīng)在合同中明確約定。2.商鋪經(jīng)營者應(yīng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，向物業(yè)管理公司繳納物業(yè)費。物業(yè)費的收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式等應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)管理公司應(yīng)定期公布物業(yè)費的收支情況，接受業(yè)主和商鋪經(jīng)營者的監(jiān)督。（二）水電費1.商鋪的水電費由商鋪經(jīng)營者自行承擔(dān)。商鋪應(yīng)按照供電、供水部門的規(guī)定，按時足額繳納水電費。2.物業(yè)管理公司應(yīng)協(xié)助供電、供水部門做好水電費的抄表、收費等工作。商鋪經(jīng)營者應(yīng)積極配合物業(yè)管理公司的工作，及時提供相關(guān)信息。（三）其他費用1.對于因商鋪經(jīng)營活動產(chǎn)生的其他費用，如垃圾清運費、電梯使用費等，商鋪經(jīng)營者應(yīng)按照物業(yè)管理公司的規(guī)定繳納。2.物業(yè)管理公司應(yīng)合理確定各項費用的收費標(biāo)準(zhǔn)，并向商鋪經(jīng)營者進行公示。收費標(biāo)準(zhǔn)如有調(diào)整，應(yīng)提前通知商鋪經(jīng)營者。九、違約責(zé)任與處理（一）違約責(zé)任1.商鋪經(jīng)營者違反本管理辦法的規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。違約責(zé)任的承擔(dān)方式包括但不限于支付違約金、賠償損失、恢復(fù)原狀等。2.商鋪經(jīng)營者違反租賃合同或物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。（二）處理措施1.對于商鋪經(jīng)營者的違規(guī)行為，物業(yè)管理公司應(yīng)首先進行勸阻和制止，并下達(dá)整改通知書，要求其限期整改。2.如商鋪經(jīng)營者在規(guī)定的期限內(nèi)未完成整改或拒