物業(yè)收費(fèi)管理辦法第十一條總則目的與宗旨本辦法旨在規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況制定本辦法，確保物業(yè)收費(fèi)管理有法可依、有章可循。適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理活動(dòng)。無(wú)論是住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)還是其他類型的物業(yè)，只要涉及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，均應(yīng)遵循本辦法的規(guī)定。基本原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。合理定價(jià)是確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相匹配的基礎(chǔ)，公開(kāi)透明則保障了業(yè)主的知情權(quán)，費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，同時(shí)避免過(guò)高或過(guò)低收費(fèi)的不合理現(xiàn)象。物業(yè)收費(fèi)管理辦法第十一條內(nèi)容詳細(xì)解讀第十一條原文物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。人員費(fèi)用管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等是物業(yè)服務(wù)成本的重要組成部分。工資應(yīng)根據(jù)崗位要求、工作強(qiáng)度以及市場(chǎng)行情合理確定，確保服務(wù)人員能夠獲得與其付出相匹配的報(bào)酬。社會(huì)保險(xiǎn)包括養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)和生育保險(xiǎn)，為服務(wù)人員提供基本的社會(huì)保障。按規(guī)定提取的福利費(fèi)用于員工的福利支出，如節(jié)日福利、培訓(xùn)費(fèi)用等，有助于提高員工的工作積極性和歸屬感。設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用是保障物業(yè)正常使用的關(guān)鍵。這包括電梯、消防設(shè)備、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用。定期的巡檢、維修和更換零部件，確保設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行，延長(zhǎng)其使用壽命。同時(shí)，要建立完善的設(shè)施設(shè)備檔案，記錄維護(hù)情況，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在問(wèn)題并進(jìn)行處理。清潔衛(wèi)生費(fèi)用物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用涵蓋了公共區(qū)域的清掃、消毒、垃圾清運(yùn)等費(fèi)用。保持小區(qū)環(huán)境整潔衛(wèi)生，不僅能提升業(yè)主的生活品質(zhì)，還能預(yù)防疾病傳播。合理安排清潔人員的工作時(shí)間和工作區(qū)域，制定嚴(yán)格的清潔標(biāo)準(zhǔn)和流程，確保清潔工作的質(zhì)量和效率。綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用用于花草樹(shù)木的修剪、澆水、施肥、病蟲(chóng)害防治等。精心的綠化養(yǎng)護(hù)能夠營(yíng)造優(yōu)美的居住環(huán)境，提高小區(qū)的綠化率和景觀效果。根據(jù)不同季節(jié)和植物生長(zhǎng)特點(diǎn)，制定科學(xué)的綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，確保綠化植物健康生長(zhǎng)。秩序維護(hù)費(fèi)用物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用包括安保人員的工資、巡邏設(shè)備的購(gòu)置和維護(hù)等。秩序維護(hù)工作旨在保障小區(qū)的安全，預(yù)防各類安全事故的發(fā)生。合理設(shè)置安保崗位，加強(qiáng)巡邏頻次，安裝監(jiān)控設(shè)備等，提高小區(qū)的安全性和業(yè)主的安全感。辦公費(fèi)用辦公費(fèi)用主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常辦公支出，如辦公用品、水電費(fèi)、通訊費(fèi)等。合理控制辦公費(fèi)用，提高資金使用效率，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，要建立健全辦公費(fèi)用管理制度，規(guī)范費(fèi)用報(bào)銷流程。固定資產(chǎn)折舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊是指對(duì)企業(yè)擁有的固定資產(chǎn)按照規(guī)定的折舊方法進(jìn)行折舊計(jì)算。固定資產(chǎn)包括辦公設(shè)備、交通工具、維修工具等。通過(guò)合理計(jì)提折舊，準(zhǔn)確反映企業(yè)固定資產(chǎn)的損耗情況，為企業(yè)的成本核算提供依據(jù)。保險(xiǎn)費(fèi)用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用是為了降低物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)。一旦發(fā)生意外事故或設(shè)施設(shè)備損壞，保險(xiǎn)賠償能夠減輕企業(yè)和業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。選擇合適的保險(xiǎn)公司和保險(xiǎn)產(chǎn)品，確保保險(xiǎn)覆蓋范圍全面、保險(xiǎn)金額合理。經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用是指在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，因特殊情況需要額外支出的費(fèi)用，且經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的同意。這些費(fèi)用應(yīng)明確用途和金額，并向業(yè)主公開(kāi)。例如，小區(qū)舉辦大型活動(dòng)的費(fèi)用、特殊設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用等。專項(xiàng)維修資金物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。專項(xiàng)維修資金是保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用的重要資金來(lái)源。業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定及時(shí)足額繳納專項(xiàng)維修資金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定使用專項(xiàng)維修資金，確保資金使用的透明和合理。收費(fèi)管理收費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況選擇合適的收費(fèi)方式，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本辦法規(guī)定的物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成，結(jié)合物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量要求以及本地區(qū)同類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格水平等因素合理確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)可以與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但不得低于政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)調(diào)整物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出發(fā)生較大變化，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及理由，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。監(jiān)督管理價(jià)格主管部門職責(zé)價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查，依法查處價(jià)格違法行為。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等違法行為，要嚴(yán)肅予以處罰，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。同時(shí)，價(jià)格主管部門要定期對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)和分析，及時(shí)掌握市場(chǎng)價(jià)格動(dòng)態(tài)，為制定合理的價(jià)格政策提供依據(jù)。業(yè)主監(jiān)督業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的收費(fèi)行為，可以向價(jià)格主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門投訴、舉報(bào)。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為有異議的，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出說(shuō)明，并可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出情況進(jìn)行審計(jì)。行業(yè)自律物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為。通過(guò)制定行業(yè)規(guī)范、開(kāi)展培訓(xùn)和交流活動(dòng)等方式，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，提高服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守行業(yè)規(guī)范，自覺(jué)接受行業(yè)協(xié)會(huì)的監(jiān)督和管理。法律責(zé)任對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處罰物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門依照價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定予以處罰：1.不按照規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況的；2.擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；3.采取分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；4.不按照規(guī)定實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制或者包干制的；5.其他違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的行為。對(duì)業(yè)主的約束業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。附則解釋權(quán)本辦法由[具體部門]負(fù)責(zé)解釋。在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，如遇有本辦法未明確規(guī)定的事項(xiàng)，由負(fù)責(zé)解釋的部門根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和實(shí)際情況進(jìn)行解釋，確保辦法的正確實(shí)施。施行日期本辦法自[具體日期]起施行。自施行之日起