格爾木物業(yè)收費管理辦法一、總則（一）目的為加強格爾木市物業(yè)管理收費管理，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國家發(fā)展改革委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》及相關法律法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于格爾木市行政區(qū)域內的物業(yè)服務收費管理。（三）基本原則物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。二、物業(yè)服務收費的定價形式（一）政府指導價1.普通住宅（含保障性住房）前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。2.政府指導價的基準價及其浮動幅度，由市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務等級標準等因素制定，并向社會公布。（二）市場調節(jié)價1.非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價，由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。2.實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，價格主管部門應加強對物業(yè)服務收費行為的規(guī)范和引導，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成合理價格。三、物業(yè)服務收費的構成物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6.辦公費用；7.物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。四、物業(yè)服務收費標準的制定與調整（一）政府指導價標準的制定1.制定物業(yè)服務收費政府指導價標準，應當按照不同物業(yè)的性質、特點，以服務成本、法定稅費和合理利潤為基礎，并結合我市經(jīng)濟社會發(fā)展水平、市場供求狀況以及業(yè)主承受能力等因素確定。2.物業(yè)服務收費標準應當根據(jù)物業(yè)服務等級標準的要求，按照物業(yè)服務的不同項目、內容、要求和標準等分別制定相應的基準價和浮動幅度。具體標準由市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務等級標準等因素制定，并向社會公布。（二）市場調節(jié)價標準的約定1.實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務內容、服務質量、服務成本等因素，在物業(yè)服務合同中約定具體的收費標準。2.業(yè)主大會成立前，建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業(yè)服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。（三）物業(yè)服務收費標準的調整1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。因物業(yè)服務成本變動需要調整物業(yè)服務收費標準的，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同約定的服務期限屆滿前3個月，將調整理由、項目、標準等內容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。2.業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務收費標準需要調整的，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商，并參照前款規(guī)定的程序執(zhí)行。五、物業(yè)服務收費的計費方式物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式。（一）包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。（二）酬金制酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。六、物業(yè)服務收費的收?。ㄒ唬┦召M時間物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定的收費時間和方式收取物業(yè)服務費用。業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定按時足額交納物業(yè)服務費用。（二）預收期限物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主委托，預收物業(yè)服務資金的，預收期限不得超過一年。（三）逾期繳費處理業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。七、物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理（一）價格主管部門職責1.市價格主管部門負責對物業(yè)服務收費行為進行監(jiān)督檢查，依法查處價格違法行為。2.加強對物業(yè)服務收費明碼標價的監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務企業(yè)按照規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況。（二）房地產(chǎn)行政主管部門職責1.市房地產(chǎn)行政主管部門負責對物業(yè)服務企業(yè)服務質量進行監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定提供服務。2.指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和運作，協(xié)調處理業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾糾紛。（三）其他部門職責其他有關部門按照各自職責，協(xié)同做好物業(yè)服務收費管理工作。八、物業(yè)服務收費爭議處理（一）協(xié)商解決業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)之間因物業(yè)服務收費發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向業(yè)主委員會所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者社區(qū)居民委員會申請調解，也可以依法申請仲裁或者提起訴訟。（二）價格投訴處理業(yè)主對物業(yè)服務收費有異議的，可以向價格主管部門投訴。價格主管部門應當及時受理，并按照規(guī)定進行調查處理。九、附則（一）解釋權本辦法由格爾木市價格主管部門會