云從水上來云從水上來云：桔祥、祥瑞水：上善假設(shè)水，財(cái)富之源我們通過對盤錦市場與工程地塊了解之后，認(rèn)為：常規(guī)操作工程的一些方法不適用于本工程。因?yàn)槭袌鲋髁鳟a(chǎn)品目前銷售困頓......而解決方法很簡單，利用地塊本身的稀缺性，充分利用自己優(yōu)勢，做好工程自身就是好的方向.盤錦財(cái)富半島工程前期定位及物業(yè)開展建議報(bào)告2021年8月匯報(bào)框架第一局部盤錦房地產(chǎn)市場解析第二局部工程本體分析第三局部工程定位第四局部物業(yè)開展建議第五局部啟動期策略建議盤錦財(cái)富半島工程前期定位及物業(yè)開展建議報(bào)告第一局部：盤錦房地產(chǎn)市場解析云從水上來地理位置

盤錦市位于遼寧省西南部，遼河三角洲的中心地帶，東、東北鄰鞍山市，東南隔大遼河與營口市相望，西、西北鄰錦州市，南臨渤海遼東灣。市區(qū)距省會沈陽市155公里；距錦州市102公里；距營口市65公里，距大連港302千米。大洼縣盤山縣雙臺子區(qū)興隆臺區(qū)2021年，全市戶籍總?cè)丝诘竭_(dá)139萬人，其中，全市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員49.6萬人，私營個體從業(yè)人員26.7萬人。2021年城鄉(xiāng)居民收入大幅提高，農(nóng)民人均純收入增長20.5%，到達(dá)11750元；城市居民人均可支配收入增長15%，到達(dá)24000元，遼寧第二，接近大連。而且盤錦人比較重視居住環(huán)境，攀比心強(qiáng)，有對別墅等高端產(chǎn)品需求向往。域內(nèi)人口以漢族為主。共有35個民族，漢族占95.17%，少數(shù)民族占4.83%。其中，滿族占3.01%，朝鮮族占0.90%，其他少數(shù)民族占0.92%。人口現(xiàn)狀經(jīng)濟(jì)環(huán)境產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市規(guī)劃2021年政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)建設(shè)環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)宜居城市。1.加大力度推進(jìn)城市建設(shè)與改造2.加大力度推進(jìn)根底設(shè)施建設(shè)。3.加大力度推進(jìn)生態(tài)環(huán)境建設(shè)。包括：高標(biāo)準(zhǔn)編制實(shí)施城市規(guī)劃，讓綠色、水系和生態(tài)成為盤錦城市建設(shè)的標(biāo)志。

用香港恒大、上海綠地、珠海華發(fā)、廣東碧桂園這樣的大企業(yè)，提升城市建設(shè)檔次與水平，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康開展。

抓緊啟動疏港高速公路、遼濱互通立交和濱海大道，加快林豐路大橋、興遼路、外環(huán)路等道路建設(shè)，建成阜盤高速、盤營客專。

高標(biāo)準(zhǔn)完成遼河流域綜合治理，確保太平河、螃蟹溝、雙臺子河等6條河流水質(zhì)達(dá)標(biāo)。城市規(guī)劃中珠·天琴灣綠地·世紀(jì)城濱湖四季城富寓華城天力水榭春城愛丁堡日月星城遼河左岸榮盛香堤榮府恒大華府廣廈新城鵬欣水游城東方銀座中心城美的城中交凱旋城利港銀河新城藍(lán)色康橋楓丹白露錦城明郡瀚新東方托拉多恒泰尚城北部雙臺子板塊中部濱河板塊南部興隆臺板塊盤錦房地產(chǎn)市場主要分為三個板塊北部雙臺子板塊老城區(qū)，工程較少，價(jià)格較低中部濱河板塊兩區(qū)交匯處，資源稀缺，價(jià)格居中南部興隆臺板塊新城區(qū)，工程較多，價(jià)格較高區(qū)域案名開發(fā)商占地面積(萬㎡)建筑面積(萬㎡)容積率綠化率總套數(shù)北部雙臺子板塊綠地世紀(jì)城盤錦綠地置業(yè)1002001.1535%700（一期）富寓華城盤錦天潤地產(chǎn)4102.531%600湖濱四季城盤錦福興地產(chǎn)5102.140%2200中部濱河板塊中珠天琴灣遼寧中珠地產(chǎn)30.7772.040%1392愛丁堡盤錦日月興隆地產(chǎn)35651.8240%1218遼河左岸遼寧永利房地產(chǎn)2402551.6740%1120(一期)榮盛香堤榮府盤錦榮盛房地產(chǎn)34682.040%1600南部興隆臺板塊恒大華府恒大地產(chǎn)集團(tuán)32953.1840%1500中交凱旋城盤錦中房京昊房地產(chǎn)21.8402.750%2771廣廈新城盤錦新文廈房地產(chǎn)2650240%2500美的城盤錦美地置業(yè)30371.4750%2155納帕溪谷盤錦源隆房地產(chǎn)2311.50.560%360東方銀座中心城盤錦天安房地產(chǎn)391371.8838%1536藍(lán)色康橋盤錦振興嘉禾房地產(chǎn)1302001.6440%17000樂府江南盤錦鴻嘉房地產(chǎn)13.713.81.0130%409盤錦目前主要在售與即將銷售工程匯總盤錦多數(shù)工程容積率在2.0左右，綠化率40%左右，市場總供給量巨大。區(qū)域案名開發(fā)商總建規(guī)模（萬平方米）5萬以下5~10萬10~30萬30~50萬50萬以上北部雙臺子板塊綠地世紀(jì)城盤錦綠地置業(yè)200萬富寓華城盤錦天潤地產(chǎn)湖濱四季城盤錦福興地產(chǎn)中部濱河板塊中珠天琴灣遼寧中珠地產(chǎn)77萬愛丁堡盤錦日月興隆地產(chǎn)65萬遼河左岸遼寧永利房地產(chǎn)255萬榮盛香堤榮府盤錦榮盛房地產(chǎn)68萬南部興隆臺板塊恒大華府恒大地產(chǎn)集團(tuán)95萬中交凱旋城盤錦中房京昊房地產(chǎn)40萬廣廈新城盤錦新文廈房地產(chǎn)50萬美的城盤錦美地置業(yè)37萬納帕溪谷盤錦源隆房地產(chǎn)11.5萬東方銀座中心城盤錦天安房地產(chǎn)137萬藍(lán)色康橋盤錦振興嘉禾房地產(chǎn)200萬樂府江南盤錦鴻嘉房地產(chǎn)13.8萬總建規(guī)模分析盤錦新樓盤總建規(guī)模有一半以上在50萬平米以上，體量較大;更有多個200萬平米以上超級大盤。產(chǎn)品類型分析盤錦在售工程多以高層為主，個別工程臨時(shí)規(guī)劃市場稀卻的別墅產(chǎn)品，但純低密工程較少。區(qū)域案名開發(fā)商產(chǎn)品類型小高層高層洋房聯(lián)排獨(dú)棟北部雙臺子板塊綠地世紀(jì)城盤錦綠地置業(yè)富寓華城盤錦天潤地產(chǎn)湖濱四季城盤錦福興地產(chǎn)中部濱河板塊中珠天琴灣遼寧中珠地產(chǎn)雙拼愛丁堡盤錦日月興隆地產(chǎn)+雙拼遼河左岸遼寧永利房地產(chǎn)榮盛香堤榮府盤錦榮盛房地產(chǎn)+雙拼南部興隆臺板塊恒大華府恒大地產(chǎn)集團(tuán)中交凱旋城盤錦中房京昊房地產(chǎn)廣廈新城盤錦新文廈房地產(chǎn)美的城盤錦美地置業(yè)+雙拼納帕溪谷盤錦源隆房地產(chǎn)+雙拼東方銀座中心城盤錦天安房地產(chǎn)+雙拼藍(lán)色康橋盤錦振興嘉禾房地產(chǎn)樂府江南盤錦鴻嘉房地產(chǎn)+雙拼備注：█表示有少量供給區(qū)域案名開發(fā)商平均單價(jià)（元/平方米）2500以下2500~35003500~45004500~55005500以上北部雙臺子板塊綠地世紀(jì)城盤錦綠地置業(yè)4200富寓華城盤錦天潤地產(chǎn)4200湖濱四季城盤錦福興地產(chǎn)中部濱河板塊中珠天琴灣遼寧中珠地產(chǎn)3800愛丁堡盤錦日月興隆地產(chǎn)45008500起遼河左岸遼寧永利房地產(chǎn)4100榮盛香堤榮府盤錦榮盛房地產(chǎn)41008700起南部興隆臺板塊恒大華府恒大地產(chǎn)集團(tuán)5500中交凱旋城盤錦中房京昊房地產(chǎn)4300廣廈新城盤錦新文廈房地產(chǎn)470011000美的城盤錦美地置業(yè)46008000起納帕溪谷盤錦源隆房地產(chǎn)6800起東方銀座中心城盤錦天安房地產(chǎn)450015000藍(lán)色康橋盤錦振興嘉禾房地產(chǎn)4400樂府江南盤錦鴻嘉房地產(chǎn)7400平均單價(jià)分析高層產(chǎn)品均價(jià)在4000元/平米左右，北部價(jià)格低于南部;別墅產(chǎn)品價(jià)格在7000-12000元/平米。普宅主力面積在90-130平米，有向大戶型開展的趨勢;別墅產(chǎn)品以250-350平米為主。區(qū)域案名開發(fā)商主力面積（平米）60以下60-9090~130130~150150以上北部雙臺子板塊綠地世紀(jì)城盤錦綠地置業(yè)一期富寓華城盤錦天潤地產(chǎn)湖濱四季城盤錦福興地產(chǎn)中部濱河板塊中珠天琴灣遼寧中珠地產(chǎn)愛丁堡盤錦日月興隆地產(chǎn)250-350遼河左岸遼寧永利房地產(chǎn)榮盛香堤榮府盤錦榮盛房地產(chǎn)230-320南部興隆臺板塊恒大華府恒大地產(chǎn)集團(tuán)中交凱旋城盤錦中房京昊房地產(chǎn)廣廈新城盤錦新文廈房地產(chǎn)530-1000美的城盤錦美地置業(yè)240-350納帕溪谷盤錦源隆房地產(chǎn)260-340東方銀座中心城盤錦天安房地產(chǎn)310-430藍(lán)色康橋盤錦振興嘉禾房地產(chǎn)樂府江南盤錦鴻嘉房地產(chǎn)280-430主力面積分析各工程房源銷率多在50%以下，目前已是供大于求，競爭劇烈。區(qū)域案名開發(fā)商銷售率25%以下25~45%45~65%65~85%85~100%北部雙臺子板塊綠地世紀(jì)城盤錦綠地置業(yè)富寓華城盤錦天潤地產(chǎn)湖濱四季城盤錦福興地產(chǎn)中部濱河板塊中珠天琴灣遼寧中珠地產(chǎn)愛丁堡盤錦日月興隆地產(chǎn)別墅30%遼河左岸遼寧永利房地產(chǎn)榮盛香堤榮府盤錦榮盛房地產(chǎn)別墅30%南部興隆臺板塊恒大華府恒大地產(chǎn)集團(tuán)中交凱旋城盤錦中房京昊房地產(chǎn)廣廈新城盤錦新文廈房地產(chǎn)別墅10%美的城盤錦美地置業(yè)別墅10%納帕溪谷盤錦源隆房地產(chǎn)別墅70%東方銀座中心城盤錦天安房地產(chǎn)別墅20%藍(lán)色康橋盤錦振興嘉禾房地產(chǎn)樂府江南盤錦鴻嘉房地產(chǎn)銷售率分析近四個月，周成交量有所上升，特別是興隆臺區(qū)成交量上升明顯。銷售走勢盤錦市房地產(chǎn)市場近幾年開展迅速,尤其是恒大、綠地等一線開發(fā)商的進(jìn)入后開展勢頭更猛，預(yù)計(jì)2021年全年市場放量在400萬平方米以上。高層產(chǎn)品嚴(yán)重供過于求，花園洋房產(chǎn)品也根本趨于飽和，別墅市場開展參差不齊，純高端別墅工程供給較少。市場小結(jié)城市人口數(shù)量不大，但經(jīng)濟(jì)開展水平很高，位列遼寧第二近幾年房地產(chǎn)市場開展迅猛，2021年市場總供給量達(dá)400萬平米房地產(chǎn)市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，高層及洋房類產(chǎn)品嚴(yán)重過剩富裕階層對別墅類產(chǎn)品需求向往，但高端產(chǎn)品供給較少且普遍質(zhì)素不高盤錦財(cái)富半島工程前期定位及物業(yè)開展建議報(bào)告第二局部：工程本體分析云從水上來地塊規(guī)劃圖財(cái)富半島地塊規(guī)劃總用地面積209292.7平方米313.9畝其中規(guī)劃凈用地面積156282.8平方米234.4畝綠化防護(hù)及水域用地面積53009.9平方米79.5畝A地塊規(guī)劃總用地面積105224.5平方米157.8畝其中規(guī)劃凈用地面積68565.1平方米102.8畝綠化防護(hù)及水域用地面積36859.4平方米55畝B地塊規(guī)劃總用地面積104068.2平方米156.1畝其中規(guī)劃凈用地面積87717.1平方米131.6畝綠化防護(hù)及水域用地面積16350.5平方米24.5畝政府要求：“A、B地塊地上容積率不超過1.3，需要有3-4萬平方米五星酒店，建議產(chǎn)品以別墅為主。〞地塊規(guī)劃控制指標(biāo)工程地塊東側(cè)林豐路正在施工工程四至工程地塊南側(cè)水岸工程地塊西、北方向的雙繞河A、B地塊分界—引流渠工程內(nèi)部B地塊內(nèi)A地塊現(xiàn)狀有倉庫、水務(wù)管理用房、原生樹林SWOT分析共享優(yōu)勢：雙臺子河水景景觀資源豐富，適宜人居；雙臺子河沿線房地產(chǎn)開發(fā)已初具規(guī)模；交通便利，交通要道林豐路正在修建；獨(dú)有優(yōu)勢：純低密度別墅社區(qū)；三面環(huán)水的獨(dú)特地理位置，近水而居。不可抗劣勢：整個板塊尚處于開發(fā)初期，尚不成熟；周邊的商業(yè)、生活配套缺乏，暫時(shí)難以形成濃厚的人居氣氛；可抗劣勢：工程B地塊內(nèi)有高壓線走廊；土地屬性為商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)40年；容積率為1.3；周邊大型房地產(chǎn)工程較多。打造絕版半島景觀園林通過增加產(chǎn)品附加值提升價(jià)值突破共享時(shí)機(jī)：雙臺子河沿線的別墅市場目前根本處于空白狀態(tài)；雙臺子河沿線建設(shè)進(jìn)程日趨加快，板塊開展迅速；沿河工程的交房入住帶動一定的潛在購房需求；整個雙臺子區(qū)別墅存在市場空白；獨(dú)享時(shí)機(jī)：雙臺子區(qū)唯一的純粹低密度社區(qū)；獨(dú)棟、雙拼別墅市場供給呈減少趨勢，日趨稀缺。整體房地產(chǎn)市場不景氣，觀望氣氛較濃，購房需求減少；工程處于雙臺子河區(qū)域，目前片區(qū)市場認(rèn)可度較低；愛丁堡、榮盛香堤榮府、綠地世紀(jì)城等工程陸續(xù)將有別墅供給，會分流局部客戶。威脅時(shí)機(jī)劣勢優(yōu)勢細(xì)分客群與推廣，增強(qiáng)營銷推廣的針對性與周邊工程合作“炒片〞提升價(jià)值，與周邊工程走差異化突破容積率1.3工程產(chǎn)品組合方案——類別墅+小高層

聯(lián)排別墅+高層花園洋房

由于市場上高層產(chǎn)品供給量過大，花園洋房產(chǎn)品也趨于飽和，未來高層和洋房產(chǎn)品市場去化速度慢將是必然結(jié)果，所以建議本案地塊內(nèi)杜絕出現(xiàn)此類產(chǎn)品。

方案一方案二方案三產(chǎn)品配比100%小高層+洋房100%獨(dú)棟別墅40%獨(dú)棟/30%雙拼/30%聯(lián)排容積率1.30.40.6建筑面積(㎡)203167.6462513.1293769.68物業(yè)組成(套)169312585獨(dú)棟/85雙拼/90聯(lián)排價(jià)格(元/㎡)41001200011000銷售收入7.727.5010.31總利潤2.241.883.28投資利潤率36.7%33.3%46.7%備注1、套均面積120平米；2、成本3000元/平米；3、市場接受難度大1、套均面積500平米；2、成本9000元/平米；3、客戶群范圍太窄1、套均面積450平米（含小獨(dú)棟）；2、成本7500元/平米；3、有效填補(bǔ)市場空白，覆蓋高端人群不同產(chǎn)品配比方案經(jīng)濟(jì)評價(jià)1：納帕溪谷工程優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：①純低密——0.5容積率的純別墅社區(qū)；②園林——水系園林景觀設(shè)計(jì)；③附加值高——送百平花園，車庫，露臺等劣勢：①位置遠(yuǎn)——距離市區(qū)較遠(yuǎn)；②品質(zhì)低——品質(zhì)感低，不夠高端、尊貴城區(qū)大洼縣地址田家鎮(zhèn)大眾花園賓館西行700米開發(fā)商盤錦市源隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類型聯(lián)排、雙拼物業(yè)風(fēng)格托斯卡納風(fēng)格開盤時(shí)間2009年09月產(chǎn)權(quán)年限70年付款方式銀行按揭貸款,公積金貸款,一次性付款物業(yè)盤錦源隆物業(yè)管理有限公司價(jià)格聯(lián)排6800起，雙拼8600元，獨(dú)棟12000元別墅面積聯(lián)排260-340平，雙拼360平，獨(dú)棟480-600平別墅市場個案分析2：皇家御品工程優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：①自身配套——內(nèi)部水療會所，溫泉入戶；②附加值——贈送百平米花園，車庫，露臺，地下室劣勢：①位置遠(yuǎn)——距離市區(qū)遠(yuǎn)；②產(chǎn)品差——戶型設(shè)計(jì)不合理城區(qū)大洼縣地址大洼縣田家鎮(zhèn)，匯美建材市場西側(cè)，開發(fā)商遼寧凱德基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類型聯(lián)排、雙拼（一期）物業(yè)風(fēng)格歐式古典風(fēng)格開盤時(shí)間2011年05月產(chǎn)權(quán)年限70年付款方式銀行按揭貸款,公積金貸款,一次性付款物業(yè)價(jià)格聯(lián)排7200起，雙拼9100元別墅面積240-350平別墅市場個案分析3：愛丁堡工程優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：①位置——城市中心別墅；②附加值——產(chǎn)品設(shè)計(jì)均有贈送面積，附加值高劣勢：①產(chǎn)品——別墅呈軍營式排列，品質(zhì)差，去化慢；②園林——別墅產(chǎn)品僅有院內(nèi)綠化，幾乎無園林景觀城區(qū)興隆臺區(qū)地址興隆臺科技大街與泰山路交口東北側(cè)開發(fā)商盤錦日月興城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類型聯(lián)排、雙拼、板樓物業(yè)風(fēng)格英倫風(fēng)格開盤時(shí)間2011年05月產(chǎn)權(quán)年限70年付款方式銀行按揭貸款,公積金貸款,一次性付款物業(yè)興隆家園物業(yè)價(jià)格高層4300元/平，聯(lián)排8500起，雙拼12000元別墅面積250-350平別墅市場個案分析4：榮盛·香堤榮府城區(qū)興隆臺區(qū)地址興隆臺區(qū)遼河南路以西\科技大街以南開發(fā)商盤錦榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類型聯(lián)排、雙拼、多層、高層物業(yè)風(fēng)格英倫風(fēng)格開盤時(shí)間2011年08月產(chǎn)權(quán)年限70年付款方式銀行按揭貸款,公積金貸款,一次性付款物業(yè)榮盛物業(yè)價(jià)格高層4200元/平，聯(lián)排8700起，雙拼12000元別墅面積240-320平工程優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：①園林——上萬平水系園林景觀設(shè)計(jì)；②附加值——產(chǎn)品設(shè)計(jì)均有贈送面積，附加值高劣勢：①產(chǎn)品——別墅產(chǎn)品私密性差，市場去化慢；②生活配套——不完善，其它配套建設(shè)中別墅市場個案分析5：樂府江南工程優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：①價(jià)格低——7400元/平起；②附加值——贈送百平米花園，車庫，露臺，地下室劣勢：①產(chǎn)品——中式風(fēng)格，認(rèn)同度低；②園林——別墅產(chǎn)品排布密集，社區(qū)內(nèi)近乎無園林城區(qū)興隆臺區(qū)地址興隆臺區(qū)石油大街東，油田供應(yīng)南側(cè)開發(fā)商盤錦鴻嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類型聯(lián)排、雙拼物業(yè)風(fēng)格中式風(fēng)格開盤時(shí)間2012年產(chǎn)權(quán)年限70年付款方式銀行按揭貸款,公積金貸款,一次性付款物業(yè)興隆家園物業(yè)價(jià)格聯(lián)排7400元起別墅面積280-430平別墅市場個案分析高端純粹低密度別墅社區(qū)盤錦財(cái)富半島工程前期定位及物業(yè)開展建議報(bào)告第三局部：工程定位云從水上來整體定位城市中心頂級水岸別墅開創(chuàng)極少主義的近水生活境界!新生活觀——屬于頂級貴胄人士極少數(shù)主義的生活境界！形象定位自住客戶城市財(cái)富階層，35-55歲，精力充分；通過自身努力獲得陽光財(cái)富；敢于動用自身財(cái)富滿足自己休閑享受的新富生活方式；具有較強(qiáng)的休閑享受型置業(yè)需求；對所提供的活動/設(shè)施要求高，喜歡健康、新鮮體驗(yàn)及尊貴感；在生活方式和消費(fèi)方式上屬于引導(dǎo)型客戶?？蛻舳ㄎ慌嫉每蛻糁匾蛻簦哼|北油田管理層職業(yè)：石油開采及銷售屬性：高管、新貴置業(yè)目的：追求更好的居住環(huán)境及新的生活方式，養(yǎng)老；首次別墅置業(yè)。置業(yè)特征：多次置業(yè)經(jīng)歷，看重性價(jià)比和附加值，需要被品質(zhì)和環(huán)境吸引。偶得客戶：其他散落的盤錦地緣客戶職業(yè)：與盤錦有生意往來的外地石油、建材等屬性：私營業(yè)主，高管置業(yè)目的：投資、自住置業(yè)特征：認(rèn)同小區(qū)的環(huán)境、追求生活的享受核心客戶重要客戶核心客戶：盤錦本地職業(yè)：石油貿(mào)易、建材等屬性：私營業(yè)主置業(yè)目的：追求更好的居住環(huán)境及新的生活方式，攀比，同時(shí)追求資產(chǎn)的保值，度假、投資、養(yǎng)老；首次別墅置業(yè)。置業(yè)特征：多次置業(yè)經(jīng)歷；喜歡攀比，愿意占有稀缺的自然資源?？蛻舳ㄎ坏貕K根本指標(biāo)：用地面積：156282.8平方米容積率：<1.3產(chǎn)品形式層數(shù)小區(qū)容積率獨(dú)立別墅3層以內(nèi)≤0.3雙拼3層以內(nèi)0.4~0.5聯(lián)排3層以內(nèi)0.6~0.8疊加3~4層0.8~1.0花園洋房4~5層1.0~1.2多層6~7層1.2~2.0小高層8~11層1.6~2.2中高層12~18層2.2~2.8高層19~33層2.8~4.5容積率產(chǎn)品組合評價(jià)≤0.3純獨(dú)棟容易打造出純粹的高端形象，但是會造成目標(biāo)客群范圍太窄沒有實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化0.4~0.6獨(dú)棟為主+雙拼/聯(lián)排整體市場純別墅小區(qū)不多，主要以聯(lián)排+雙拼為主，而且整體質(zhì)素不高，以獨(dú)棟為主的別墅區(qū)必將填補(bǔ)市場空白目標(biāo)實(shí)現(xiàn)——我們的目標(biāo)是盤錦的形象標(biāo)桿，價(jià)值最大化0.6~0.8獨(dú)棟+公寓類產(chǎn)品形象保證但公寓銷售不能保證價(jià)值最大化選擇容積率條件允許的條件下，采用適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品組合盡量降低容積率產(chǎn)品定位基于工程操作經(jīng)驗(yàn)和市場現(xiàn)實(shí)情況的分析，我們建議的產(chǎn)品組合為：獨(dú)棟小獨(dú)棟+雙拼/聯(lián)排產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位別墅類型面積(區(qū)間)目標(biāo)客群所占比例備注獨(dú)棟500平米頂級客戶20%考慮設(shè)計(jì)2套1000平米樓王產(chǎn)品以形成標(biāo)桿小獨(dú)棟350-400平米投資客戶20%滿足投資客戶投資需求雙拼300-350平米富裕階層30%滿足富裕階層攀比心理聯(lián)排250-300平米富裕階層30%滿足富裕階層攀比心理建議以獨(dú)棟(小獨(dú)棟)別墅作為工程的主力戶型產(chǎn)品,樹立工程純高端低密大盤形象,配以少量高性價(jià)比\低總價(jià)的雙拼和聯(lián)排類產(chǎn)品拓寬目標(biāo)客群范圍。獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅：作為工程主打形象，無疑需要在戶型，品質(zhì)上實(shí)現(xiàn)區(qū)域性的突破，打動客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)獨(dú)棟亮點(diǎn)——樓王1、提升別墅區(qū)整體的檔次形象2、樹立價(jià)格標(biāo)竿和價(jià)值標(biāo)竿3、吸引注意力，工程的標(biāo)志4、提升工程整體價(jià)值5、銷售時(shí)制造新聞熱點(diǎn)，產(chǎn)生轟動效應(yīng)，吸引眼球樓王設(shè)置建議：在銷售時(shí)作為樣板房展示出來，暫時(shí)不銷售制造新聞熱點(diǎn)，提升工程知名度建筑面積1000平米超大私家庭院和私家泳池?fù)碛邪雿u的最正確景觀資源私密性強(qiáng)，被一群獨(dú)棟別墅隱匿其中樓王可以客戶需求定做產(chǎn)品示意小獨(dú)棟別墅作為市場差異化路線的空白產(chǎn)品，并且是高性價(jià)比產(chǎn)品，先期推出用以提升市場關(guān)注度，配合一期的大獨(dú)棟引爆市場產(chǎn)品示意合院式雙拼/聯(lián)排別墅可以考慮做一到兩組合院別墅，作為區(qū)域性創(chuàng)新產(chǎn)品高端客戶的圈層感、歸屬感、互相影響、感情需求產(chǎn)品示意盤錦財(cái)富半島工程前期定位及物業(yè)開展建議報(bào)告第四局部：物業(yè)開展建議云從水上來整體規(guī)劃建議突出生態(tài)自然因素、景觀價(jià)值大于朝向價(jià)值，保證資源合理分配景觀利用最大化工程價(jià)值最大化資源分配合理增加臨河的樓棟戶數(shù)樓棟略隨河流流向傾斜，以獲得更好的景觀視野增加中央景觀，到達(dá)戶戶景觀效果交錯安排，考慮人造坡度，保證非近水的景觀A地塊、B地塊近水地塊，保證最優(yōu)產(chǎn)品享受最正確景觀聯(lián)排類產(chǎn)品布置于B地塊景觀略差位置修建景觀天橋，聯(lián)系A(chǔ)、B兩地塊根據(jù)以上原那么，結(jié)合地塊的價(jià)值以及操作經(jīng)驗(yàn)，較合理的物業(yè)排布如下物業(yè)排布建議A地塊主要布置獨(dú)棟+小獨(dú)棟別墅；B地塊以雙拼+聯(lián)排為主，以獨(dú)棟+小獨(dú)棟為輔。B地塊A地塊具體物業(yè)配比建議容積率調(diào)低至0.6后，兩個地塊總建筑面積為93769.68平米。其中，85套獨(dú)棟、85套雙拼和90套聯(lián)排。地塊物業(yè)類型面積區(qū)間（平米）套數(shù)建面（平米）B地塊

68565.1平米臨水獨(dú)棟500105000小獨(dú)棟350-400103750雙拼300-3505517875聯(lián)排250-3009024750五星酒店——3519A地塊

87717.1平方米樓王100022000臨水獨(dú)棟5002814000小獨(dú)棟350-4003513125雙拼300-350309750總計(jì)26093769景觀規(guī)劃建議以原生態(tài)景觀為主體，走精細(xì)化路線，突出純天然水元素，通過上下起伏錯落有致的景觀安排增加地塊的靈動性，景觀小品注重參與性和娛樂性，表達(dá)生態(tài)休閑的情趣一軸：B地塊水景花園——景觀天橋——A地塊景觀廣場兩岸：兩岸修建觀景棧道，親水平臺星狀：散布的別墅及院落，互為景觀“一軸兩岸，星狀布局〞，借助景觀軸和景觀結(jié)點(diǎn)的輻射效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)景觀的允質(zhì)均好。景觀概念展示自然水系的引入每戶門前植被的自然隔離引人注目的景觀結(jié)點(diǎn)私家庭院與公共園林相得益彰水景：打造可參與性水系景觀材質(zhì)：小品景觀盡量用原生態(tài)材質(zhì)如木質(zhì)或石質(zhì)道路：蜿蜒曲折，強(qiáng)調(diào)步隨景移植被：選用能打造鮮明層次感、大量采用鮮花，顏色搭配鮮艷奪目駐留空間：多個小體量駐留空間分散布置，提供交流空間景觀小品：突出原生態(tài)和休閑人文情趣景觀概念展示建筑風(fēng)格建議目標(biāo)客戶特性：本地中高端客戶，注重私密性和奢華享受資源特性：溫帶海洋性氣候低海拔坡地植被價(jià)值訴求：頂級島居別墅市場競爭東亞風(fēng)格東南亞風(fēng)格地中海風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格建筑風(fēng)格特征描述以日式和中式為主，凸現(xiàn)禪意、寧靜前提條件改進(jìn)式現(xiàn)代地中海風(fēng)格，熱情奔放，具有濃郁亞熱帶海洋異域風(fēng)情優(yōu)點(diǎn)品質(zhì)控制難度大，風(fēng)格具有較大排他性，國際化意向缺乏容易表現(xiàn)神秘尊貴的屬性生活氣息濃厚，容易和其它歐式元素結(jié)合,容易打造高端別墅缺點(diǎn)極具民族特色具有一定排他性，有風(fēng)險(xiǎn)建筑品質(zhì)控制難度較大簡約的空間設(shè)計(jì)通常非常含蓄，表達(dá)時(shí)尚前衛(wèi)直觀品質(zhì)感稍弱，在立面材質(zhì)運(yùn)用、細(xì)節(jié)構(gòu)建上要注意滿足客戶對細(xì)節(jié)的喜好建筑風(fēng)格變化多樣，容易建立形象差異化歐式風(fēng)格普遍接受度較高，操作不易出現(xiàn)偏差就開展來看不易形成競爭力容易做出檔次感，西洋元素表達(dá)尊貴感和奢華感本案建議采用地中海風(fēng)格，外立面富有層次感，營造唯美的生活情調(diào)建筑風(fēng)格建議戶型設(shè)計(jì)建議戶型設(shè)計(jì)方面應(yīng)注重室內(nèi)空間的自由延展，關(guān)注擴(kuò)展景觀面，強(qiáng)調(diào)室內(nèi)外的自然過渡，增加生活趣點(diǎn)，追求生態(tài)居家和休閑度假的雙重舒適超大露臺、陽光地下室、超大落地窗、高挑空的客廳、全景廚房、全景浴室等市場上一般的獨(dú)棟都會贈送較大的前后庭院，我們除了具備客戶需求很強(qiáng)烈的前后庭院以外，做到內(nèi)庭院和立體庭院，讓盤錦出現(xiàn)真正意義上的院落式住宅通過公共綠地的軟性分割，盡量讓每家每戶都擁有更多的室外共享空間Spa、私家泳池、空中泳池根本的實(shí)用/居家舒適朝向、通透性考慮，采光采風(fēng)空間實(shí)用率高動靜、干濕布局合理主臥套房設(shè)計(jì)私密性考慮居家、度假的雙重舒適目標(biāo)：全面提升居住、體驗(yàn)、心理價(jià)值居住價(jià)值的提升前后庭院，內(nèi)庭院，立體庭院，多重院落，多出口、多功能、多靈性制造出多重私密領(lǐng)地庭院一庭院二庭院三庭院五庭院四北京納帕溪谷讓每棟別墅最多擁有5個庭院，最少擁有3個庭院，而且每個庭院功能不同，每一個庭院都是居室空間的伸展，每一扇門窗都解放你的視線。

擁有別墅是每個中國人的夢想，房子不一定要太大，但是綠地要大?！獊碜钥蛻粼L談以陽臺、花園、雨篷、籬笆等構(gòu)筑物,注意表達(dá)開放——半私密——私密空間自然過渡陽臺雨篷籬笆私家花園居住價(jià)值的提升大尺度，少斷隔的室內(nèi)空間賦予生活更多的自由舒展的感覺入戶大面積挑空顯示華貴與氣質(zhì)；擴(kuò)大人們普通的尺度感覺，產(chǎn)生較強(qiáng)的視覺沖擊力，提高居住舒適性。居住價(jià)值的提升大面積觀景窗增加內(nèi)外空間的交流客廳、主臥、餐廳多使用落地窗以保障采光和觀景效果，但朝向前院的窗的大小要適宜，在保障良好的采光和觀景的同時(shí)注意私密性產(chǎn)品的室內(nèi)面積有限，走廊、次臥室等次要功能空間略顯局促，應(yīng)用大面積的窗能有效改善室內(nèi)面積缺乏帶來的壓抑感起居室采光落地窗主臥室落地窗與陽臺次要空間的多面采光窗外部巨面采光窗居住價(jià)值的提升充分利用垂直空間，下沉式地下室，增強(qiáng)采光效果，增加娛樂活動的延展空間半地下室采光窗口半地下室通向半地下室的天井地下室層上下于2.2米，不計(jì)入建筑面積小獨(dú)棟根本不做居家性考慮，可以不做地下室大獨(dú)棟通過半地下室的贈送，提升自身性價(jià)比居住價(jià)值的提升體驗(yàn)價(jià)值景觀廚房與景觀浴室，讓功能用房享有無限陽光和景觀，為家居生活提供更多趣味體驗(yàn)價(jià)值超大露臺增加了對外交流空間，提供一種別有情趣的生活方式私家花園——家庭活動、朋友聚會的空間，營造豐富的生活室外空間成為家庭、朋友聚會的場所〔燒烤、生日會、朋友派對〕享受溫馨、浪漫的休閑時(shí)光體驗(yàn)價(jià)值心理價(jià)值通過材質(zhì)及細(xì)節(jié)的雕琢表達(dá)工程的高端形象，通過外立面就能讓客戶感受到產(chǎn)品的品質(zhì)感杭州·富春山居/局部磚材杭州·九溪玫瑰園/局部磚材丹麥·THORNINGHOJ/局部木材簡潔但錯落有致的立面材質(zhì)提升立面品質(zhì)材質(zhì)及立面細(xì)節(jié)提升檔次注重產(chǎn)品與環(huán)境的和諧；采用適當(dāng)?shù)纳侍岣弋a(chǎn)品的形象與認(rèn)可度；注重細(xì)部的設(shè)計(jì)與刻畫，豐富建筑形態(tài)，提升產(chǎn)品品質(zhì)?？萍疾科窇?yīng)用本工程各種智能化及高科技運(yùn)用僅作為必須價(jià)值支撐，不做市場領(lǐng)先者提升尊貴感智能家居系統(tǒng)戶式中央空調(diào)系統(tǒng)刷卡（指紋）直接入戶新風(fēng)系統(tǒng)不銹鋼雙面密封地漏中水系統(tǒng)+直飲水系統(tǒng)中央背景音樂：音源設(shè)在廚房，各個房間設(shè)有末端中央吸塵系統(tǒng)24小時(shí)熱水系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)···保障安全性識別系統(tǒng)：刷卡入小區(qū)，刷卡入戶、指紋識別保安系統(tǒng)：周界報(bào)警、紅外線監(jiān)控、車輛識別、家庭防盜、室內(nèi)外紅外防護(hù)、語音提示、可存儲記憶設(shè)備停車快速過閘系統(tǒng)：使用智能卡放置車內(nèi)，系統(tǒng)10外遙感來車，快速過閘無須停車刷卡···鑒于工程周期，具體運(yùn)用情況根據(jù)屆時(shí)產(chǎn)品及客戶成熟度加以甄選?？萍疾科窇?yīng)用五星酒店主樓可以作為工程的會所使用一、會所對于整個工程的檔次和形象提升起到重要的作用二、會所解決社區(qū)業(yè)主和周邊圈層的運(yùn)動休閑娛樂的需求三、銷售初期，會所的一局部作為售樓中心，展示未來的生活情境會所建議基于本工程的特點(diǎn)，本會所既要在外在形象擁有充分的影響力，同時(shí)要考慮到實(shí)用性與后期運(yùn)營建筑外觀