住宅銷售企業(yè)管理辦法總則制定目的為加強(qiáng)住宅銷售企業(yè)管理，規(guī)范住宅銷售行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障購房人和住宅銷售企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于在中華人民共和國境內(nèi)從事住宅銷售活動(dòng)的企業(yè)（以下簡稱“企業(yè)”）?；驹瓌t企業(yè)從事住宅銷售活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠實(shí)信用的原則，遵守國家法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，不得損害國家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益。企業(yè)設(shè)立與資質(zhì)管理設(shè)立條件1.有符合國家規(guī)定的注冊(cè)資本。2.有適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營需要的固定辦公場(chǎng)所。3.有與從事業(yè)務(wù)相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，其中具有房地產(chǎn)專業(yè)或相關(guān)專業(yè)中級(jí)以上職稱的人員不少于規(guī)定數(shù)量。4.法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。資質(zhì)等級(jí)劃分企業(yè)資質(zhì)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)和暫定資質(zhì)。不同資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)承擔(dān)不同規(guī)模和類型的住宅銷售業(yè)務(wù)。資質(zhì)申請(qǐng)與審批1.企業(yè)申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)，應(yīng)當(dāng)向企業(yè)注冊(cè)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門提出申請(qǐng)，并提交相關(guān)材料。2.房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起規(guī)定工作日內(nèi)，對(duì)符合條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；對(duì)不符合條件的，不予核發(fā)資質(zhì)證書，并書面說明理由。資質(zhì)年檢1.企業(yè)資質(zhì)證書實(shí)行年檢制度。2.房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在每年規(guī)定時(shí)間對(duì)企業(yè)上一年度的經(jīng)營情況進(jìn)行檢查，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照要求提交年檢材料。3.年檢合格的企業(yè)，資質(zhì)證書有效期延續(xù)；年檢不合格的企業(yè)，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改，整改后仍不符合條件的，降低其資質(zhì)等級(jí)或者注銷其資質(zhì)證書。銷售業(yè)務(wù)管理銷售計(jì)劃與備案1.企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定年度住宅銷售計(jì)劃，并在每年年初將上一年度的銷售情況和本年度的銷售計(jì)劃報(bào)房地產(chǎn)主管部門備案。2.銷售計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括擬銷售住宅的項(xiàng)目名稱、位置、數(shù)量、戶型、面積、價(jià)格等內(nèi)容。銷售代理1.企業(yè)可以自行銷售住宅，也可以委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售。2.委托代理銷售的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在委托范圍內(nèi)從事代理銷售活動(dòng)，不得超越委托權(quán)限。銷售合同管理1.企業(yè)應(yīng)當(dāng)與購房人簽訂書面住宅銷售合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。2.銷售合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：當(dāng)事人姓名或者名稱、住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項(xiàng)。3.企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷售合同簽訂之日起規(guī)定工作日內(nèi)，將銷售合同報(bào)房地產(chǎn)主管部門備案。銷售價(jià)格管理1.企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照公平、合理、誠實(shí)信用的原則確定住宅銷售價(jià)格，不得哄抬房價(jià)。2.企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷售場(chǎng)所顯著位置公示商品房價(jià)目表，明碼標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售商品住房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。銷售廣告與宣傳1.企業(yè)發(fā)布的住宅銷售廣告和宣傳資料應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、合法，不得含有虛假內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)購房人。2.廣告和宣傳資料中涉及的房屋質(zhì)量、戶型、面積、配套設(shè)施等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與銷售合同約定一致?？蛻舴?wù)與投訴處理客戶服務(wù)1.企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全客戶服務(wù)制度，為購房人提供良好的售前、售中、售后服務(wù)。2.企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理購房人的咨詢、投訴和建議，對(duì)購房人反映的問題應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)給予答復(fù)和解決。投訴處理1.房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)建立住宅銷售投訴處理機(jī)制，受理購房人的投訴。2.購房人認(rèn)為企業(yè)在住宅銷售過程中存在違法行為或者侵害其合法權(quán)益的，可以向房地產(chǎn)主管部門投訴。房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理投訴之日起規(guī)定工作日內(nèi)，對(duì)投訴事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，并依法作出處理決定。監(jiān)督檢查監(jiān)督檢查主體與職責(zé)1.縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅銷售企業(yè)的監(jiān)督管理工作。2.房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)銷售行為的監(jiān)督檢查，依法查處違法違規(guī)行為。檢查內(nèi)容1.企業(yè)資質(zhì)情況。2.銷售計(jì)劃執(zhí)行情況。3.銷售合同簽訂與備案情況。4.銷售價(jià)格執(zhí)行情況。5.銷售廣告與宣傳情況。6.客戶服務(wù)與投訴處理情況。檢查方式1.定期檢查。房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)定期對(duì)企業(yè)進(jìn)行檢查，檢查內(nèi)容包括企業(yè)資質(zhì)、銷售業(yè)務(wù)等方面。2.不定期抽查。房地產(chǎn)主管部門可以根據(jù)工作需要，不定期對(duì)企業(yè)進(jìn)行抽查，重點(diǎn)檢查企業(yè)的違法違規(guī)行為。3.專項(xiàng)檢查。房地產(chǎn)主管部門可以針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問題，開展專項(xiàng)檢查，規(guī)范企業(yè)銷售行為。檢查結(jié)果處理1.對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令企業(yè)限期整改。2.企業(yè)整改后仍不符合要求的，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)依法給予行政處罰，包括警告、罰款、降低資質(zhì)等級(jí)、吊銷資質(zhì)證書等。3.對(duì)違法違規(guī)行為情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。法律責(zé)任企業(yè)違法違規(guī)責(zé)任1.企業(yè)有下列行為之一的，由房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書：未取得資質(zhì)證書從事住宅銷售活動(dòng)的；超越資質(zhì)等級(jí)從事住宅銷售活動(dòng)的；隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；未按照本辦法規(guī)定制定銷售計(jì)劃并備案的；未按照本辦法規(guī)定簽訂銷售合同或者未將銷售合同報(bào)房地產(chǎn)主管部門備案的；未按照本辦法規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售商品住房、不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用的；發(fā)布虛假廣告或者宣傳資料欺騙和誤導(dǎo)購房人的；不履行客戶服務(wù)義務(wù)或者不及時(shí)處理購房人投訴的。2.企業(yè)在住宅銷售活動(dòng)中違反其他法律法規(guī)的，由相關(guān)部門依法予以處罰。從業(yè)人員違法違規(guī)責(zé)任1.企業(yè)從業(yè)人員在住宅銷售活動(dòng)中違反本辦法規(guī)定的，由房